a1-raadsvoorstel-en-ondertekend-en-geamendeerd-raadsbesluit-grondexploitatie-schapenmarkt

%»

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

?

PUR

MER

END

Registratienummer raad 1605488

Datum: 25 februari 2025

Portefeuillehouder: P. Verkroost

Domein / Team: RUID / REAL

Onderwerp: Vaststellen Grondexploitatie Schapenmarkt

Samenvatting: Op 22 december 2022 heeft de gemeenteraad het programma Binnenstad vastgesteld met een voornemen voor het in ontwikkeling brengen van de gronden rondom de Schapenmarkt (raadsbesluit 1576062). We hebben de ambitie om een levendige, diverse, sociale en toekomstbestendige binnenstad te worden. Een van de sleutelprojecten uit het programma is de ontwikkeling van de Schapenmarkt. Denk hierbij aan een unieke beeldbepalende plek waar functies zoals een hotel, horeca, maatschappelijke en economische voorzieningen, parkeren en (gratis) ontmoeten op hoogte een plek krijgen. Voor de gebiedsontwikkeling Schapenmarkt heeft de gemeenteraad 0p 24 november 2024 het voorkeursprogramma en het ambitiedocument vastgesteld. Het college heeft opdracht gekregen het voorkeursprogramma verder uit te werken en daarbij te komen tot een voorstel voor het openen van een grondexploitatie. Bij het voorkeursprogramma is een gebiedsexploitatie gemaakt (grondexploitatie Schapenmarkt, de parkeerexploitatie en de exploitatie Investeringsagenda voor de opwaardering van de openbare ruimte). De raad wordt nu gevraagd om de grondexploitatie voor de Schapenmarkt met bijbehorend uitvoeringskrediet te openen om de voorbereiding van de herontwikkeling ter hand te nemen.

De kredietaanvragen voor de parkeergarage en de openbare ruimte (dakplein, bolwerk, singel) worden betrokken bij de afweging in de Voorjaarsnota 2025. Tot het moment van afweging in de voorjaarsnota worden naast de planvoorbereiding nog geen andere kosten gemaakt. In de komende ontwerpfase wordt een integraal ontwerp voor het plangebied opgesteld en wordt een marktpartij voor het te realiseren hotel en lonqstay appartementen gezocht.

Registratienummer: 1605488 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Schapenmarkt Purmerend, 25 februari 2025 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: We zetten in op het verder versterken van de binnenstad van Purmerend. Daar zijn vanuit het programma binnenstad al veel stappen voor gezet. Een van de sleutelprojecten uit het programma Binnenstad is de Schapenmarkt. Het voorkeursprogramma voor deze plek is een beeldbepalende plek waar functies zoals een hotel, horeca, maatschappelijke en economische voorzieningen, parkeren en (gratis) ontmoeten op hoogte een plek krijgen. Een unieke ontmoetingsplek voor alle inwoners van Purmerend, bezoekers uit de regio en toeristen. We zetten nu de eerste stappen voor de herontwikkeling van de Schapenmarkt en de directe omgeving. Het startschot voor deze herontwikkeling is gegeven op 22 december 2022 met het vaststellen van het programma binnenstad, waarin de Schapenmarkt als beeldbepalend sleutelproject is aangewezen (besluit: 1576062). De toekomstige invulling van de Schapenmarkt is bepaald aan de hand van onderzoek en brede participatie op het programma binnenstad met ruim 7.2oo inwoners en ondernemers uit Purmerend, waaronder 1.200 jongeren.

De onderzoeken, participatie en uitwerking van het marketing landscape hebben geleid tot een voorkeursprogramma inclusief het ambitiedocument, dat door de gemeenteraad op 28 november 2024 is vastgesteld (besluit: 1602904). In het raadsvoorstel van 28 november 2024 heeft het college aangegeven na afronding van de haalbaarheidsfase bij uw raad terug te komen met een voorstel voor het openen van een grondexploitatie. Voor de afronding van de haalbaarheidsfase heeft het college aandacht besteed aan de volgende zaken: 1. De mogelijkheden en gevolgen van een te realiseren 'verkeersknip' op de route Plantsoengracht -Nieuwstraat; 2. De uitkomst van een subsidieaanvraag 'impulsaanpak winkelgebieden'; 3. Verfijning van de financiële onderbouwing voor de te openen GREX. 1 Onderzoek naar mogelijkheden_en onmogelijkheden van een te realiseren 'yerkeersknip'op de route

Plantsoengracht- Nieuwstraat: Het college heeft een verkenning gedaan naar de effecten van een verkeersknip in de verbinding Plantsoengracht/ Nieuwstraat ter hoogte van de Schapenmarkt. Hierbij is achtereenvolgens aandacht besteed aan de verkeerskundige gevolgen, de economische gevolgen en de landschappelijke gevolgen. De verkenning is als bijlage 2 opgenomen bij dit raadsvoorstel. Op basis van de verkenning is de conclusie dat een 'zachte knip' mogelijk is. Hierbij wordt doorgaand verkeer geweerd maar blijft er voor nood- en hulpdiensten een doorgaande route behouden. Hierdoor kan het voorkeursprogramma ongewijzigd worden gerealiseerd. 2. Uitkomsten en gevolgen van de uitslag van de subsidieaanvraag investeringsimpuls winkelgebieden:

Op 10 december 2024 heeft de Rijksdienst voor ondernemend Nederland laten weten dat het verzoek om subsidie voor de Schapenmarkt, Koemarkt en Kalversteeg 1 helaas is afgewezen. Middels het raadsmemo 1606672 van 11 december 2024 is de gemeenteraad hiervan op de hoogte gebracht. Met een scenario zonder subsidie is al rekening gehouden, dit scenario was onderdeel van de financiële verkenning welke ter kennisname is voorgelegd bij de besluitvorming van de raad 0p 28 november 2024. Het college onderzoekt nog wel of er andere subsidies beschikbaar zijn die ten goede kunnen komen aan de herontwikkeling van de Schapenmarkt.

biz. 2 van 7

Registratienummer: 1605488 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Schapenmarkt

3. Verfijning van de financiêle onderbouwing ten behoeve van de te openen GREX De afgelopen tijd is de financiële onderbouwing verder getoetst. Dit, samen met de duidelijkheid over de verkeersknip en de subsidieaanvraag, zorgt ervoor dat de gebiedsexploitatie voor de herontwikkeling van de Schapenmarkt geopend kan worden. Deze gebiedsexploitatie bestaat uit drie deelexploitaties die sterk met elkaar samenhangen. Dit zijn de grondexploitatie Schapenmarkt, de parkeerexploitatie en de exploitatie Investeringsagenda voor de opwaardering van de openbare ruimte. In bijlage 1 van dit raadsvoorstel is de gebiedsexploitatie in te zien, met de daarbij behorende investeringen en beoogde dekkingen. Gebruik van de Schapenmarkt Tijdens het verder ontwerpen aan de Schapenmarkt is het ook van belang dat voor evenementen (kermis, harddraverij en weekmarkt) die hier plaatsvinden een alternatieve locatie wordt gevonden. Hetzelfde geldt voor de camperplaatsen op het Bolwerk. In de toekomst is het niet meer mogelijk om, in de huidige vorm, gebruik te maken van het gebied op en rond de Schapenmarkt. Daarom zoekt het college in overleg met de belanghebbenden naar een alternatieve locatie. Uitgangspunt is dat de kermis, maar ook de andere evenementen, in ieder geval nog in 2025 0p de huidige locatie ongewijzigd plaats kunnen vinden.

Op deze manier is er voldoende tijd is om waar nodig een goed alternatief te vinden. Hierbij wordt niet alleen naar de eindsituatie gekeken maar ook naar de situatie voorafgaande en tijdens de bouw. In overleg met de initiatiefnemers van de evenementen wordt in volgorde van wenselijkheid onderzocht: 1. Of het evenement op de huidige locatie kan blijven bestaan, al dan niet in aangepaste vorm; 2. Of het evenement naar een andere locatie in het centrum verplaatst kan worden, al dan niet in aangepaste vorm; 3. Of evenement naar een andere locatie in Purmerend verplaatst kan worden, dan wel geen doorgang meer kan vinden in Purmerend.

Aanbesteding ontwerp en ontwikkelaar Na het openen van de grondexploitatie start de volgende stap. Dat is het maken van een integraal schetsontwerp voor zowel de gebouwen als de openbare ruimte in het plangebied, dat daarna uitgewerkt kan worden naar een voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. In bijlage 3 is het proces om te komen tot het integraal ontwerp beschreven, inclusief de rol van de raad hierin en de wijze waarop participatie wordt toegepast. Naast het ontwerpen start de zoektocht naar een ontwikkelende partij voor de realisatie van het hotel en de longstay-appartementen. Ook hiervoor wordt een aanbesteding voorbereid. Bij deze aanbesteding is het van belang dat de ontwikkelende partij een exploitant betrekt die past binnen het boetiekhotel-concept zoals aangegeven in het vastgestelde programma Binnenstad en vastgestelde marketing landscape Schapenmarkt. Meetbare doelstellingen: Doelstelling van dit voorstel is om te komen tot een raadsbesluit waarmee het college beschikking krijgt over het geraamde planontwikkelingsbudget. Daarna kan het ontwerpproces voor de Schapenmarkt starten en een ontwikkelaar met exploitant worden aangetrokken voor de realisatie van het hotel en de longstay-appartementen. Daarnaast wordt een beroep gedaan op de gemeentelijke investeringsagenda.

biz. 3 van 7

Registratienummer: 1605488 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Schapenmarkt

Financiële consequenties: Voor de Schapenmarkt is een gebiedsexploitatie opgesteld, bestaande uit drie deelexploitaties die sterk met elkaar samenhangen: 1.

Grondexploitatie Schapenmarkt

Hierbij gaat het om de verwerving van gronden in het plangebied, het bouwrijp maken en de grondverkoop voor de horeca, de maatschappelijke ruimtes en het hotel met /ongstay appartementen. In de GREX rekenen we uit wat nodig is voor de gronduitgiftes. 2.

Investeringsagenda

Hierbij gaat het om realiseren van het groene dakplein en de herinrichting van het Bolwerk en de achterliggende singel. Ook de realisatie van de promenade/ boardwalk behoort tot het gemeentelijke investeringsprogramma. Bij de uitwerking van het ontwerp kan eventueel besloten worden om een deel van het maatschappelijk vastgoed als gemeente af te nemen, maar dat is nu nog niet meegenomen. 3.

Parkeerexploitatie

Hierbij gaat het om de nieuw te realiseren gemeentelijke parkeergarage en de gevolgen hiervan op de gemeentelijke parkeerexp/oitatie. Ad 1 Grondexploitatie Om de voortgang in het project te behouden en van start te kunnen gaan met de ontwerpfase wordt de raad gevraagd om de grondexploitatie te openen en hierbij een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen. Daarnaast zijn twee kredietaanvragen voor de parkeergarage en de openbare ruimte (dakplein, bolwerk, singel) aangeleverd ter integrale afweging in de voorjaarsnota 2025. Het uitvoeringskrediet betreft de jaarschijf 2025 van de grondexploitatie, maar zal de komende tijd alleen nog benut worden voor planvoorbereiding, omdat het college eerst de besluitvorming van de raad over de investeringsagenda wil afwachten. In de bijlage is de gebiedsexploitatie terug te vinden. Deze bijlage is door het college geheim verklaard. De geheimhouding is opgelegd zodat de gemaakte financiële inschattingen niet openbaar inzichtelijk worden voor bijvoorbeeld aannemers die de bouw- en woon rijp werkzaamheden moeten uitvoeren. Deze geheimhouding kan door de raad worden opgeheven vanaf het moment van het beëindigen van de grondexploitatie. De grondexploitatie voor de Schapenmarkt laat een negatief resultaat zien van € 1.645.504,- netto contante waarde per 1 januari 2o2.

Om die reden wordt de raad gevraagd om een voorziening te vormen voor het negatieve resultaat en deze te dekken uit de bestemmingsreserve gronden. De bestemmingsreserve gronden heeft hier thans niet genoeg saldo voor. In 2024 zijn echter inkomsten ontvangen waarvan bij de jaarrekening wordt voorgesteld deze toe toevoegen aan de reserve. De reserve heeft dan afdoende saldo. Voor alle langlopende grondexploitaties, dus ook voor de Schapenmarkt, wordt een risicoanalyse gemaakt en bijgehouden. Dit is vervolgens de basis om een risicobedrag in het weerstandvermogen van de gemeente te reserveren, zoals is opgenomen in bijlage 1. De grootste risico's bij de Schapenmarkt zitten in deze fase in de onbekende gevolgen van milieu onderzoeken, fasering, de geraamde grondopbrengsten en huuropbrengsten en de geraamde kosten in verhouding tot de daadwerkelijke kosten als het ontwerp voor de gebouwen en de openbare ruimte in het plangebied gereed is. De risicoreservering is gesteld op 20% van de kosten (50%) en opbrengsten (50%) van de grondexploitatie.

biz. 4 van 7

Registratienummer: 1605488 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Schapenmarkt

Ad. 2. Investeringsagenda Voor de investeringen in de opwaardering van de openbare ruimte wordt een beroep gedaan op de gemeentelijke investeringsagenda. Dit hebben we vertaald naar twee kredietaanvragen voor de investeringsagenda: 1. 2.

Groen dakplein Schapenmarkt: € 4.112.000 Herinrichting Bolwerk: € 740.000

Ad, 3 Parkeerexploitatie Voor de parkeergarage wordt in de Voorjaarsnota een krediet opgenomen van € 15.435.000 (grondkosten en gebouw). Het uitnemen van de Schapenmarkt/Nieuwstraat uit het straatparkeren leidt in 2028 tot een structureel nadeel van € 1.070.00o. De kosten van afschrijving en exploitatie van de nieuwe parkeergarage a € 733.000 komen daarbij. Het effect kan worden gedempt door een nieuw systeem van tariefdifferentiatie in te voeren tussen straatparkeren en de parkeergarages uitgaande van hun afstand tot de Binnenstad. Het tekort dat hieruit voortvloeit kan worden gedekt door de storting in de reserve parkeren te verlagen. Het saldo van de reserve zelf aanspreken is voor deze ontwikkeling niet nodig en blijft beschikbaar voor andere plannen (Waterland kwartier). Communicatie: Bij de start van de ontwerpfase zet het college het participatietraject voort zoals dat gestart was binnen het programma Binnenstad, zie bijlage 3. Het college laat via een aanbesteding maximaal vijf integrale schetsontwerpen maken voor het plangebied. Als eerste worden de schetsontwerpen getoetst aan de gemeentelijke kaders en eisen, die van tevoren aan de ontwerpbureaus zijn meegegeven. Daarna kan de gemeenteraad, in samenwerking met diverse stakeholders van de Binnenstad, via een werksessie het aantal schetsontwerpen terugbrengen naar drie.

Uit de drie overgebleven schetsontwerpen mogen bewoners, ondernemers, eigenaren, culturele en maatschappelijke instellingen en andere betrokkenen mogen vervolgens via een stemming één schetsontwerp kiezen voor de Schapenmarkt. Op basis van de stemming wordt het winnend schetsontwerp geselecteerd, dat vervolgens door het verantwoordelijk ontwerpbureau verder word uitgewerkt tot een definitief ontwerp.Om te komen tot één winnend schetsontwerp worden de overgebleven schetsontwerpen voorgelegd aan de inwoners van de gemeente en de ondernemers en vastgoedeigenaren van de binnenstad.. Het college vraagt de raad zich te committeren aan het voorkeursontwerp dat uit de participatie komt. Privacy: N.v.t. Duurzaamheid: Duurzaamheidsambities zijn onderdeel van de opgave. Er wordt ingezet op vergroening, verduurzaming en transformeerbaarheid in de toekomst, aansluitend op de ambities van het programma binnenstad. Bij het ontwerptraject wordt als richtlijn het gemeentelijk handboek 'Natuurinclusief bouwen en ontwerpen' meegegeven. Monitoring/evaluatie: In het MPG wordt financiële voortgang van de herontwikkeling gemonitord. Jaarlijks worden de kredieten bij de begroting aangepast op de laatst vastgestelde grondexploitatie. Bij ontwikkelingen in afwijking van het financieel en inhoudelijk kader zal het college de raad informeren.

biz. 5 van 7

Registratienummer: 1605488 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Schapenmarkt Voorstel:

De raad wordt voorgesteld: 1. Conform de geheime bijlage 1 de grondexploitatie Schapenmarkt met peildatum 1 januari 2025 gebaseerd op het besloten voorkeursprogramma inclusief het bijbehorende ambitiedocument vast te stellen; 2. Voor het negatieve resultaat een verliesvoorziening te treffen van € 1.645.504 ten laste van de bestemmingsreserve gronden; 3. De kapitaalkredieten voor het opwaarderen van de openbare ruimte (groen dakplein, herinrichting Bolwerk en singel) en de parkeergarage Schapenmarkt mee te nemen in de Investeringsagenda van de Voorjaarsnota 2025; 4. Conform de grondexploitatie Schapenmarkt een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van €2.216.693 en hiertoe de 9° wijziging van de Programmabegroting vast te stellen; 5. De jaarschijven 2026-2029 van de grondexploitatie te verwerken in de primitieve begroting 2026; 6.

7.

In het weerstandsvermogen een bedrag van € 1.071.730 op te nemen als risicoreservering voor de grondexploitatie Schapenmarkt; In te stemmen met het aanbestededings- en participatieproces voor het integraal onwerp van de Schapenmarkt, zoals weergegeven in bijlage 3.

Burgemeester en wethouders van Purmerend,

5..-

Bijlage(n): 1. Rapportage gebiedsexploitatie Schapenmarkt (geheim) 2. Verkenning effecten knippen Nieuwstraat / Plantsoengracht ter hoogte van de Schapenmarkt 3. Proces integraal ontwerp voor de Schapenmarkt 4. 9° begrotingswijziging

biz. 6 van 7

Registratienummer: 1605488 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Schapenmarkt

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 2 februari 2025, gelet op de aangenomen amendement Aa 'Woningbouw essentieel onderdeel van het project Schapenmarkt' en A3 'Uitwerken variant met en zonder verkeerskundige knip door ontwerpbureaus',

BESLUIT:

1.

2.

3.

4. 5.

De grondexploitatie Schapenmarkt (de geheime bijlage 1) vast te stellen met dien verstande dat de longstay-appartementen vervallen en worden vervangen voor woningbouw als essentieel onderdeel van het project de Schapenmarkt met het verzoek aan het college om dit document na deze aanpassing/ toevoeging aan de raad te sturen en met inachtneming van het opdragen aan het college om in de uitvraag aan de ontwerpbureaus expliciet op te nemen dat zowel een variant met als een variant zonder knip uitgewerkt wordt; Voor het negatieve resultaat een verliesvoorziening te treffen van € 1.645.504 ten laste van de bestemmingsreserve gronden; De kapitaalkredieten voor het opwaarderen van de openbare ruimte (groen dakplein, herinrichting Bolwerk en singel) en de parkeergarage Schapenmarkt mee te nemen in de Investeringsagenda van de Voorjaarsnota 2025; Conform de grondexploitatie Schapenmarkt een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van €2.216.693 en hiertoe de 9 wijziging van de Programmabegroting vast te stellen; De jaarschijven 2026-2029 van de grondexploitatie te verwerken in de primitieve begroting 2026;

6.

7.

In het weerstandsvermogen een bedrag van € 1.071.730 op te nemen als risicoreservering voor de grondexploitatie Schapenmarkt; In te stemmen met het aanbestedings- en participatieproces voor het integraal ontwerp van de Schapenmarkt, zoals weergegeven in bijlage 3.

--

ldu vastgesteld in de openbare vergaderin

biz. 7 van 7