A1.Raadsvoorstel-en-ondertekend-besluit-voor-adviesrecht-BOPA-gouwzeestraat-6-100

►

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

PUR

MER

END Registratienummer raad 1595232

Datum: 12 maart 2024

Portefeuillehouder: P. Verkroost

Domein /Team: RUID / Omgevingsteam

►

Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 100 te Wheermolen

Samenvatting: De raad wordt gevraagd advies uit te brengen naar aanleiding van de nieuwbouw op de locatie van de Lage Gouwzeeflat (Gouwzeestraat 6t/m 100) in Wheermolen. Dit geldt voor het college als een bindend advies, dat wil zeggen dat het college er niet vanaf mag wijken. In het kader van het ontwikkel plan Wheermolen-Oost met gemeente en lntermaris wordt de bestaande flat met daarin 48 sociale huurwoningen gesloopt. Daarvoor in de plaats komen twee nieuwe gebouwen met daarin samen 71 sociale huurwoningen (appartementen), te verhuren door lntermaris. De nieuwe gebouwen zijn vier bouwlagen hoog met op de kop van elk gebouw een gedeelte met zes bouwlagen.

►

Het college is voornemens een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) te verlenen om deze ontwikkeling mogelijk te maken. De ontwikkeling valt onder één van de categorieën van gevallen waarvan de raad in 2022 heeft laten weten van zijn adviesrecht bij BOPA's gebruik te willen maken.

Registratienummer: 1595232 Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 100 te Wheermolen Purmerend, 12 maart 2024 Aan de gemeenteraad van Purmerend,

Inleiding en probleemstelling: Wheermolen-Oost is een wijk uit de jaren 6o-7o. De wijk is nu zo'n halve eeuw oud en toe aan vernieuwing. Tegelijkertijd biedt deze wijk kansen onder andere voor het toevoegen van woningen, het verbeteren van de verbindingen met omliggende wijken en het beter verbinden van het aanwezige groen en water met de woongebieden. De wijk is daarom benoemd als belangrijk aandachtsgebied van Purmerend 2o4o en maakt ook deel uit van het MRA sleutelgebied stationsgebied Purmerend. Op 23 september 202o heeft uw raad de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling en de grondexploitatie voor het project Wheermolen-Oost vastgesteld. Dit project behelst een samenwerking tussen gemeente en lntermaris, de afspraken tussen partijen zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In de ontwikkelvisie Wheermolen-Oost zijn vijf sloopnieuwbouwlocaties opgenomen. Eén daarvan is de herontwikkeling van de locatie van de flat aan de Gouwzeestraat 6 t/m 1oo, bekend onder de naam 'Lage Gouwzeeflat'. Deze ontwikkeling is strijdig met het bestemmingsplan 'Wheermolen 2012', dat deel uitmaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van Purmerend.

Aangezien ons college het evengoed een wenselijke ontwikkeling acht (onder 'Oplossingsrichtingen' wordt uiteengezet waarom), zijn wij voornemens een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) te verlenen. Hiermee wordt afgeweken van het omgevingsplan. De Omgevingswet bepaalt dat uw raad kan aangeven in welke gevallen u advies wil geven aan ons college in het kader van een BOPA. In de vergadering van 2 juni 2022 heeft uw raad besloten in de volgende gevallen van dit adviesrecht gebruik te willen maken: a. aanvragen met een grote maatschappelijke impact; b. aanvragen ten behoeve van de realisatie van meer dan 4o woningen; c. aanvragen die afbreuk doen aan de kernkwaliteiten van het UNESCO werelderfgoed Droogmakerij De Beemster en/of de Stelling van Amsterdam; d. aanvragen die evident afwijken van een door de raad vastgestelde omgevingsvisie, ontwikkelvisie of gebiedsvisie; e. aanvragen waarvoor een milieueffectrapportage-plicht geldt. De onderhavige ontwikkeling valt in de categorie van gevallen als genoemd onder b, aanvragen voor realisatie van meer dan 4o woningen (het gaat in dit project om de realisatie van 71 appartementen). Om die reden verzoeken wij u om advies uit te brengen over deze ontwikkeling. Voor ons college geldt dit als een bindend advies, dat wil zeggen dat wij niet van uw advies af kunnen wijken.

Oplossingsrichtingen: De bestaande lage flat aan de Gouwzeestraat 6 t/m 1oo met daarin 48 sociale huurwoningen, eigendom van woningcorporatie lntermaris, verkeert technisch in een slechte staat. Voor renovatie zou een zeer grote investering nodig zijn. lntermaris wil investeren in de sloop van de oude flat en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen op deze locatie. De huidige Gouwzeeflat telt 48 woningen. De nieuwe gebouwen zullen bestaan uit 71 appartementen, waarmee 23 appartementen worden toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie.

blz. 2 van 7

Registratienummer: 1595232 Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 1oo te Wheermolen Het worden 2- en 3-kamerwoningen van ca. 6 m GBO. De nieuwe appartementen zullen met name geschikt zijn voor de doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens. Vanuit deze doelgroep bestaat een grote vraag naar sociale huurwoningen, zowel van jongeren op de wachtlijst als van huidige bewoners van andere af te breken flats in de buurt die naar een andere woning moeten verhuizen.

LEGENDA Ontwikkelveld )

8aouwveld

] Uier«e rooi

El

Verplicht bouwen in de rooilijn over de

I

gehele bouwhoogte, dakvo rm uitgezonderd

B8ij plaatsing van een bouwvolume, verplicht bouwen in de rooilijn ow o

I..

Indizatie bebouwing,

totaal bvo max 12.700 m2 Voorzijde / straa tzijde Zijgevel uitvoerenals zichtgevel

.22..

Minimal e afstand in meters Maimale bouwdipte in maters

..

N

Horizo ntale verspringing verplicht

9/12

Bouwhoogte in meters basis/setback Adressering bebouwing

-de

()

Zoekgebied geza menlijke entree

Indicatie inrichting open bare ruimte, in overleg metgemeente

-

@.... Route voor langzaam verkeer, invulling n.t.b.

~ ...

indicat ie positie voetgangersbrug. invulling

© n.t.b. in overleg ----·•

met Hoogheemraadschap

Situatietekening van de beoogde situatie lntermaris en de gemeente willen graag meer verschillende typen huurwoningen maken, verdeeld over meerdere kleinere gebouwen. Dat laatste in verband met een betere sociale cohesie. Voor de nieuwe appartementen in de Gouwzeestraat is daarom een ontwerp gemaakt dat, in plaats van een heel lang en eentonig gebouw met allemaal precies dezelfde woningen, bestaat uit twee kleinere gebouwen met daarbinnen een afwisseling van woningtypen, bouwhoogten en verspringing van de gevels. Bijlage 1.1 bij dit raadsvoorstel bevat een beschrijving van het project. Met klem wordt erop gewezen dat deze beschrijving is opgesteld op het moment dat er sprake van was dat ook de nieuwbouw aan de Henri Dunantstraat deel uit zou maken van deze procedure. Aangezien later bleek dat deze nieuwbouw later in de tijd plaatsvindt, is ervoor gekozen om de onderhavige procedure alléén voor de Gouwzeeflat te voeren. Wat in de beschrijving staat over de Henri Dunantlocatie kan buiten beschouwing gelaten worden. De nieuwbouw voldoet aan het in januari 2023 door uw raad vastgestelde beeldkwaliteitsplan voor Wheermolen-Oost.

biz. 3 van 7

Registratienummer: 1595232 Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 100 te Wheermolen

"%

Artist impression van de nieuwbouw Gouwzeestraat Bij raadsbesluit van 23 september 202o is afgesproken om voor deze ontwikkeling een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per appartement te hanteren voor deze sociale huurwoningen. Het bouwplan voldoet aan deze norm (dit is inclusief het bezoekersparkeren). Een deel van deze parkeerplaatsen zal in de Henri Dunantstraat gerealiseerd worden, binnen een korte loopafstand van de nieuwe appartementengebouwen aan de Gouwzeestraat. De herinrichting van de Henri Dunantstraat wordt gerealiseerd voordat de nieuwe appartementen opgeleverd worden, dus er zullen tijdig voldoende parkeerplaatsen zijn. De nieuwe woongebouwen hebben een hoogte van vier bouwlagen (a2,7 meter) met aan de kop van het gebouw een hoger deel van 6 bouwlagen (18,75 meter). De gebouwen zijn zo veel mogelijk richting de Wheredijk geschoven zodat geen sociaal onveilige openbare ruimte aan de achterzijde van de gebouwen ontstaat. We overwegen om de ruimte tussen de gebouwen en de sloot langs de dijk uit te geven aan lntermaris zodat deze ruimte niet meer openbaar toegankelijk wordt. Uit bezonningsstudies blijkt dat de nieuwe gebouwen vrijwel geen extra schaduw opleveren in de eengezinswoningen aan de Gouwzeestraat. Ons college beoordeelt deze nieuwbouw als een positieve toevoeging aan Wheermolen-Oost waaraan we als gemeente willen meewerken.

Onderbouwing Ten behoeve van de ontwikkeling is een concept-onderbouwing opgesteld (bijlage 1). Hierin wordt de ontwikkeling getoetst aan relevant beleid en regelgeving. De onderbouwing is zo goed als volledig, op enkele ondergeschikte punten dient deze nog te worden aangevuld. Ook de resultaten van een aantal onderzoeken (stikstofberekening en mitigerende maatregelen vleermuizen) worden nog als bijlagen bij de onderbouwing toegevoegd. Na instemming met het plan door uw raad wordt dit aangevuld. Uit de onderbouwing blijkt dat de ontwikkeling past binnen het beleid van de verschillende overheidslagen en dat voldaan wordt aan de relevante wetgeving. Wij zijn daarmee van oordeel dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat het daarmee verantwoord biz. 4 van 7

Registratienummer: 1595232 Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 100 te Wheermolen is om de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. Wij adviseren uw raad om een positief advies over deze ontwikkeling uit te brengen. Meetbare doelstellingen: Het doel van dit raadsvoorstel is het verkrijgen van een advies als bedoeld in artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet. Financiële consequenties: In september 2020 is in de raad de grondexploitatie voor de gebiedsontwikkeling Wheermolen-Oost vastgesteld. De sloop en nieuwbouw op de locatie Lage Gouwzeeflat zijn onderdeel van deze grondexploitatie. Aangezien het op deze locatie om nieuwbouw van 100% sociale huurwoningen gaat is dit deelplan verliesgevend, de kosten van sloop, bouw- en woon rijp maken zijn hoger dan de grondopbrengst. De grondexploitatie omvat nog een vijftal andere deelgebieden met sloopnieuwbouw, rioolvervanging, het realiseren van twee fietsstraten en park De Dwarsgouw. Alles bij elkaar kent deze grondexploitatie een verwacht negatief resultaat waarvan een deel gedekt kan worden uit de toegekende subsidie woningbouwimpuls (WBI), het deel vervanging riolering volledig vanuit het GRP. Daarnaast zijn er nog een paar specifieke subsidies toegekend voor verkeersmaatregelen en klimaatbestendige herinrichting van het openbaar gebied.

Voor het overige is een verdeling van het tekort tussen gemeente en lntermaris afgesproken. De bouw van de nieuwe sociale huurwoningen valt binnen de vastgoedexploitatie Wheermolen-Oost van lntermaris en wordt door hen bekostigd. Voor de totale gebiedsontwikkeling Wheermolen-Oost is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en lntermaris waarin afspraken zijn gemaakt over de plan kosten. Deze worden niet rechtstreeks verhaald op de woningcorporatie maar worden gedekt uit de grondopbrengst van de ontwikkeling. Hiermee is het kostenverhaal gegarandeerd. Voor verhaal van buitenplanse kosten via de Nota GKP geldt in dit geval dat geen kostenverhaal plaats vindt bij de bouw van sociale huurwoningen. Op grond van de legesverordening zijn voor de behandeling van de aanvraag om omgevingsvergunning leges verschuldigd. Deze zijn in rekening gebracht bij de aanvrager. Communicatie: Over de ontwikkeling is een intensief participatietraject uitgezet. Deze wordt beschreven in paragraaf 8.2 van de onderbouwing. Naar aanleiding van de reacties van omwonenden is de wegenstructuur aangepast. In eerste instantie was het voorstel om van de Gouwzeestraat een doodlopende straat te maken, met een doorsteek voor de fietsers en voor de hulpdiensten naar de Henri Dunantstraat.

Op deze manier zou er een groene omgeving gerealiseerd kunnen worden met name bij de nieuwbouw aan de Henri Dunantstraat en ook tussen de hoge flat de Groene Citer en de nieuwe lagere flats aan de Gouwzeestraat. Op verzoek van de buurtbewoners is een verbinding tussen de Gouwzeestraat en de Henri Dunantstraat gemaakt voor autoverkeer in twee richtingen. Deze straat is ook geschikt voor de hulpdiensten. Dit wordt een 3o km/uur-straat. Daarmee is het groene gebied tussen de flats Groene Citer en de nieuwe appartementengebouwen aan de Gouwzeestraat kleiner geworden. Omwonenden uit met name de Roggebotstraat en de Gouwzeestraat hebben vooral moeite met het nieuwbouwplan voor de Henri Dunantstraat. De hier beoogde gebouwen komen namelijk 6,30 meter dichter bij hun woningen dan het bestaande flatgebouw. De nieuwbouw aan de Gouwzeestraat blijft op gelijke afstand van de bestaande woningen (gebouw C) of op iets grotere afstand van de bestaande woningen (gebouw D). Wel zijn er door sommige bewoners van de Gouwzeestraat zorgen geuit over de koppen van de gebouwen die 6 lagen hoog worden. De vrees is dat hun woningen nu meer in de schaduw komen te liggen. Er zijn schaduwstudies gemaakt en daaruit blijkt dat het effect blz. 5 van7

Registratienummer: 1595232 Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 100 te Wheermolen van de nieuwbouw op de zon in de huizen er tegenover zeer beperkt is. Ook zijn er vragen over mogelijke inkijk vanuit de nieuwbouw in de tuinen. Die inkijk is er vooral in de voortuinen van de woningen waar meestal niet gezeten wordt. Vanuit de hoge flats Blauwe Gouwe en Groene Citer bestaat ook mogelijke inkijk in deze tuinen. En in de voortuinen bestaat natuurlijk ook inkijk vanaf de straat en de direct ernaast gelegen woningen. De inkijk neemt ten opzichte daarvan nauwelijks toe. De resultaten uit dit onderzoek naar bezonning en een mogelijke inkijk waren geen reden om het bouwplan voor de Gouwzeestraat aan te passen. Op de laatste bewonersparticipatie avond op 31 januari 2024 is de omwonenden gevraagd om een keuze te maken uit drie mogelijke kleuren baksteen voor de nieuwbouw. Na de avond konden bewoners nog via face book of onze website hun stem uitbrengen. De uitkomst is een rode kleur baksteen en deze wordt nu toegepast in het bouwplan voor de Gouwzeestraat. De verleende omgevingsvergunning zal op de gebruikelijke wijze worden bekendgemaakt, namelijk via publicatie van de kennisgeving in het Gemeenteblad, in het Nieuwsblad Purmerend en de gemeente website.

Een kennisgeving van de verleende vergunning zal in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) zichtbaar gemaakt worden. Privacy: n.v.t. Duurzaamheid: In de onderbouwing is in paragraaf 4.6.6.5 een uitgebreid overzicht opgenomen van de duurzaamheidsmaatregelen die getroffen gaan worden. Bij de beoordeling van het technische deel van de omgevingsvergunning voor deze nieuwbouw zal ook een toets plaatsvinden of de duurzaamheidsmaatregelen voldoen aan de voorwaarden natuurinclusief bouwen van de gemeente en de eisen voor waterveiligheid zoals vastgelegd binnen de MRA. Monitoring/evaluatie: n.v.t. Voorstel: Uw raad wordt voorgesteld een positief bindend advies uit te brengen over de voorgestelde ontwikkeling van de nieuwbouw van 71 appartementen op de plaats van de Lage Gouwzeeflat (Gouwzeestraat 6 t/m 100) te Wheermolen. Burgemeester en wethouders van Purmerend,

7

Bijlagen: 1. Concept-onderbouwing BOPA 71 appartementen Gouwzeestraat 1.1. Bijlage 1. Beschrijving project Gouwzeestraat 1.2. Bijlage 2. Schaduwstudie 1.3. Bijlage 3. Akoestisch onderzoek 1.4. Bijlage 4. Bodemonderzoek 1.5. Bijlage 5. Rapportage ecologisch onderzoek 1.8. Bijlage 8. Watertoets biz. 6 van 7

Registratienummer: 1595232 Onderwerp: Verzoek om bindend advies bij afwijking omgevingsplan (BOPA) inzake nieuwbouw 71 appartementen Gouwzeestraat 6 t/m 100 te Wheermolen

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 maart 2024, overwegende dat: op 1 maart 2024 een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor nieuwbouw van twee appartementencomplexen op de locatie van de Lage Gouwzeeflat (Gouwzeestraat 6 t/m 100) in Wheermolen; deze aanvraag niet past in het bestemmingsplan 'Wheermolen 2012', dat deel uitmaakt van het tijdelijke omgevingsplan gemeente Purmerend; het evenwel wenselijk is om aan de ontwikkeling medewerking te verlenen; het college van B&W voornemens is om een omgevingsvergunning voor een buitenpla'nse omgevingsplanactiviteit (BOPA) te verlenen; de raad heeft aangegeven in bepaalde gevallen gebruik te willen maken van het adviesrecht zoals genoemd in artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet; onderhavige ontwikkeling valt aan te merken als een dergelijk geval aangezien het project de bouw van meer dan 40 woningen behelst; BESLUIT:

een positief bindend advies uit te brengen over de voorgestelde ontwikkeling van de nieuwbouw van 71 appartementen op de plaats van de Lage Gouwzeeflat (Gouwzeestraat 6 t/m 100) te Wheermolen.

steld in de openbare vergadering d.d. 25 april 2024 de voorzitter,

blz. 7 van 7