A1 raadsvoorstel-en-ondertekend-besluit-ruimtelijke-ontwikkeling-openbaar

À

PUR

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

MER

END Registratienummer raad 1570686

Datum: 14 juni 2022

GEHEIM

Portefeuillehouder: E. Tijmstra

Openbaar gemaakt in de raadvergadering d.d. 14 juli 2022

Domein/ Team: RUID / ONTW

►

Onderwerp: Bieding voor verwerving Kalversteeg 1

Samenvatting: De voormalige ABN Amro locatie aan de Kalversteeg op de hoek van de Koemarkt is te koop aangeboden. De verkoop geschiedt in 2 fases. Eerst een indicatieve bieding welke voorwaardelijk mag zijn. Een zogenaamde kandidaatbieding. Uit deze kandidaten selecteert de verkoper de partijen die in de 2e biedingsronde een definitief onvoorwaardelijk bod mogen uitbrengen. Door het korte tijdsbestek heeft het college ervoor gekozen een voorwaardelijke bieding te doen. Onder voorbehouden van een bestuurlijke besluitvorming en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. Voor de binnenstad wordt hard gewerkt aan een centrumplan. Helder is dat er behoefte is aan een aantal maatschappelijke voorzieningen. De gemeente heeft zelf als locatie eigenlijk alleen nog de Schapenmarkt met aanliggende panden. Het beschikbaar komen van de ABN Amro, welk gebouw een brede centrum bestemming heeft waarbij zelfs wonen op de verdieping niet is uitgesloten zien wij als een onverwachte kans. Voorgesteld wordt om een bod uit te brengen op het voormalig ABN Amro kantoor aan de Kalversteeg 1. In dit Raadsvoorstel wordt gevraagd de geheimhouding te bestendigen en in te stemmen met het doen van een bieding op het voormalig ABN Amro kantoor en het krediet daarvoor beschikbaar te stellen.

Registratienummer: 1570686 Onderwerp: strategische aankoop Kalversteeg 1

GEHEIM Purmerend, 14 juni 2022

Openbaar gemaakt in de raadvergadering d.d. 14 juli 2022

Aan de gemeenteraad van Purmerend,

Inleiding en probleemstelling: De historische binnenstad van Purmerend is de huiskamer voor Purmerend. Het college en het programmateam voor de binnenstad werken hard aan het uitwerken van de visie op de binnenstad. Hierbij zijn veel partijen en bewoners van de stad betrokken en is uitgebreid geparticipeerd. Ook zal met de Raad de komende maanden hierover inhoudelijk het gesprek gevoerd worden. Helder is dat er veel behoefte is om voor een aantal doelgroepen waarvoor nu weinig aanbod is, functies aan de stad te gaan toevoegen. Met name voor functies gericht op jongeren en maatschappelijke functies is er weinig ruimte beschikbaar. Nu lijkt een kans zich voor te doen.

Oplossingsrichtingen: Een van de weinige locaties waarover de gemeente nog beschikt is de Schapenmarkt met aanliggende panden. De komende tijd zal in overleg met raad veel gesproken gaan worden over de mogelijke bijdrage die de herontwikkeling van deze locatie kan leveren voor nog ontbrekende functies en het verbeteren van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de historische binnenstad. De gemeente beschikt niet over goede locaties om de kortere termijn functies toe te voegen aan de binnenstad. Het beschikbaar komen van de ABN Amro, welk gebouw een brede centrum bestemming heeft waarbij zelfs wonen op de verdieping niet is uitgesloten zien wij als een onverwachte kans. Door de ligging aan de Koemarkt bij de entree van het centrum kunnen maatschappelijke functies welke niet eenvoudig een plek kunnen vinden zo een gezicht krijgen in de binnenstad. Op een later moment bij het uitwerken van de plannen voor de Schapenmarkt kan dan de keuze gemaakt worden of de functies moeten verschuiven naar de nieuwbouw op de Schapenmarkt. Voor deze voormalige ABN Amro locatie aan de Kalversteeg 1 kan dan gekozen worden of deze wordt ingezet voor andere doeleinden of weer wordt verkocht. Het perceel met bijbehorende grond is plaatselijk bekend als Kalversteeg 1, 1441 DC Purmerend, kadastraal bekend als gemeente Purmerend sectie D nummer 3417.

Een aankoop van dit formaat kent de nodige risico's; mogelijk komt de exploitatie niet volledig tot zijn recht of blijkt na verloop van tijd de staat van het gebouw zodanig dat de afschrijvingstermijn niet passend is. Daar staat tegenover dat het een cruciale plek in onze binnenstad betreft waar het voor de goede ontwikkeling van de binnenstad - cruciaal is om invloed te hebben op de invulling daarvan. Ook locatieontwikkeling - als het gebruik van het huidige pand niet tot het gewenste effect leidt - biedt kansen waarmee financiële risico's mogelijk kunnen worden afgedekt. De snelheid van dit proces heeft tot gevolg dat niet alle risico's en kansen gekwantificeerd zijn. Het maatschappelijke effect van de aankoop is echter zodanig, dat het strategisch is daarop nu in te zetten. De verkoop geschiedt in 2 fases. Eerst een indicatieve bieding welke voorwaardelijk mag zijn. Een zogenaamde kandidaatbieding. Uit deze kandidaten selecteert de verkoper de partijen die in de 2e biedingsronde een definitief onvoorwaardelijk bod mogen uitbrengen. Door het korte tijdsbestek heeft het college ervoor gekozen een voorwaardelijke bieding te doen van €2.811.000,-. Onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. De inschatting is dat mogelijk het definitieve eindbod nog iets hoger kan liggen.

Dit wordt de komende weken met de aankoop makelaar verder uitgewerkt.

biz. 2 van 6

Registratienummer: 1570686 Onderwerp: strategische aankoop Kalversteeg 1

GEHEIM

Openbaar gemaakt in de raadvergadering d.d. 14 juli 2022

Meetbare doelstellingen: Binnen het centrum zijn verschillende functies gewenst die een ruimte zoeken. Uit alle gesprekken, bijeenkomsten, één op één gesprekken en enquêtes die gevoerd zijn in het kader van de visie op de binnenstad blijkt dat er een grote behoefte is aan een plek waar men elkaar kan ontmoeten. Op dit moment is nog niet uitgewerkt welke keus definitief voor de invulling wordt gemaakt en welke functies verenigbaar bij elkaar in dit gebouw een plek kunnen krijgen. Ook is er nog geen verdere afweging gemaakt of en hoeveel ruimte er beschikbaar blijft om ingezet te worden als (tijdelijke) woonruimte. Dat het gebouw een brede bestemming heeft maakt dat het wel snel ingezet kan worden. Het voormalige ABN AMRO bankkantoor met baliefunctie, gebouwd in 1978, is gelegen aan het horeca-plein 'De Koemarkt' in het centrum van Purmerend. Het object heeft een metrage van circa 1.191 m? v.v.o. (circa 1.489 m? b.v.o.) verdeeld over kelder en 3 verdiepingen en heeft een vliering welke in de metrage niet is meegerekend.

Financiële consequenties: Voor de verwerving is een lokaal bekende makelaar ingeschakeld om voor de gemeente een goede inschatting te kunnen maken van een marktconforme bieding. Bij deze bieding is rekening gehouden met de mogelijke bestemming van het pand, is rekening gehouden met staat van het pand en is er rekening mee gehouden dat hoewel de functie wonen is toegestaan op verdieping, hiervoor nog wel een specifieke verbouwing zou moeten plaatsvinden. Bij de onderstaande indicatieve afschrijving ter onderbouwing van de kosten en opbrengsten is nog geen zekerheid over de hoogte van de afschrijving voor investeringen in het gebouw en beheerlasten. Bij de verwerving wordt uitgegaan van 1 procent verwervingslasten voor kosten van de makelaar, notaris etc. Bij de verwerving worden 3 mogelijke risico's gezien. Kosten verbouwing: De nieuwe gebruikers, functies en indeling van het pand zijn nog niet bekend. Hiervoor zijn ook niet de noodzakelijke verbouwingen in beeld gebracht. Er is in de bieding rekening gehouden met de waarde van het pand en dat er voor de functie wonen op de verdieping eerst nog een verbouwing noodzakelijk is. Zodra de invulling van het pand bekend is kunnen de verbouwingskosten en de daarbij komende kosten worden uitgewerkt als onderdeel van een definitieve businesscase.

Ook kan een verbouwing door de tijdsduur betekenen dat de verhuur pas later start en daarmee de opbrengsten in het eerste jaar achter blijft. Indien deze kosten niet uit de huuropbrengsten gedekt zouden kunnen worden is een aanvullend kredietaanvraag noodzakelijk. Exploitatie: De wens is het gebouw vooral in te zetten voor maatschappelijke functies. Deze partijen zijn niet in de gelegenheid om een hoge commerciële huur te betalen. Uitgangspunt van de gemeente is dat partijen wel een marktconforme huur betalen die gebruikelijk is voor maatschappelijke functies. Sommige van deze partijen hebben een subsidie relatie met de gemeente. In deze aanvraag zit niet de eventuele vergoeding voor subsidies in huisvesting van deze partijen verwerkt. Omdat het gebouw qua bestemming wel gebruikt kan worden voor commerciële doeleinden of markthuur, is een reëel aankoop bedrag gebaseerd op deze functies en ligt daarmee hoger dan een gebruikelijk pand met een niet commerciële bestemming. Dit betekent dat de afschrijving voor de verwerving jaarlijks hoger ligt door een hogere aanschafwaarde. Gezien de huidige huurwaarde in m2 voor maatschappelijke doeleinden en de kans om het gebouw ook voor wonen in te zetten, is de aanname biz. 3 van 6

GEHEIM

Openbaar gemaakt in de raadvergadering d.d. 14 juli 2022

Registratienummer: 1570686 Onderwerp: strategische aankoop Kalversteeg 1

dat het goed mogelijk is een kostendekkende exploitatie te halen op de locatie. Keuzes van de bereidheid tot verbouwing en exploitatie van niet rendabele functies kunnen leiden tot een onrendabele exploitatie. Echter de uitwerking van de businesscase en de kosten van een verbouwing die daarmee gemoeid is, zijn geen onderdeel van deze fase waarin toestemming wordt gevraagd om een definitieve bieding te doen voor het verkrijgen van de locatie. Indien de exploitatie en verbouwingskosten voor die exploitatie niet gedekt kan worden uit de huuropbrengsten is een aanvullend budget benodigd welke aan uw raad zal worden voorgelegd. Conjunctuur Wanneer de locatie toch weer wordt verkocht, bijvoorbeeld bij realisatie van de Schapenmarkt dan is het niet zeker of de waarde van vastgoed op dat moment hoger of lager ligt dan de huidige waarde. Als de locatie wordt verkocht in een tijd dat de conjunctuur tegen zit en de waarde van commercieel vastgoed onder druk staat dan bestaat er een risico dat het pand minder oplevert bij verkoop dan wat het nu heeft gekost indien de gemeente eigenaar wordt. Het gebouw bestaat uit Kelder: ca. Begane grond: ca. 1e verdieping: ca. 2e verdieping: ca. Totaal: ca.

92,7 mv.v.o. 381,4 m2 v.v.o. 392,1 m v.v.o. 324,6 m2 v.v.o. 1.190,8 m2 v.v.o.

Een uiteindelijke definitieve bieding wordt ingeschat op een prijs variërend tussen de 2,5 en 3,5 miljoen. Dit wordt uitgewerkt in samenspraak en met de makelaar en planeconoom. Een jaarlijkse afschrijving bij afschrijving in 4o jaar komt hiermee te liggen op een bedrag van afschrijving in 4o jaar met een rekenrente van 1 procent. De huurprijzen voor maatschappelijk vastgoed variëren in een bandbreedte afhankelijk van functies en kwaliteit gebouw. Indicatief is ingeschat dat een huurprijs rond de 125 tot 16o euro per m2 per jaar haalbaar moet zijn. Ingeschat wordt dat rekening houdend met bovenstaande risico's een mogelijke opbrengst van 148.500 euro de verwervingskosten en afschrijving kan dekken. Indicatief voor een verwerving van 2,8 miljoen, bij verhuur voor gemiddeld 125 euro de meter bij aanvanq 2022 zou d"rt b ete k enen:

kapitaallasten

Mogelijke huuropbrengsten op basis van xx M2 Overige kosten Deze ruimte kan ingezet worden als dekking voor de zoals: kapitaallasten uit verbouwing, exploitatie lasten, beheer lasten.

2023

2024

2025

98.000

97.300

96.600

148.500

148.500

51.200

51.900

148.500

50.500

biz. 4 van 6

Openbaar gemaakt in de raadvergadering d.d. 14 juli 2022 Registratienummer: 1570686 Onderwerp: strategische aankoop Kalversteeg 1

GEHEIM

Deze cijfers indicatief. Na verwerving wordt er een buisnessecase uitgewerkt waarin de uitgewerkte bedragen opgenomen worden voor de huuropbrengsten en overige kosten zoals de kaptaallasten uit verbouwing beheer en onderhoud.

Relatie met fusie: Een van de functies welke mogelijk in de plint een plek zou kunnen krijgen is een winkel met streekproducten.

Duurzaamheid: Het gebouw heeft een a label. Proces: Uit de eerste indicatieve bieding worden nu partijen geselecteerd. Als de gemeente daar uit wordt geselecteerd dan is het uitgangspunt dat de geselecteerde partijen voor 30 juni 12 uur een definitieve uit mogen brengen. Dit betekent dat op basis van de bovenstaande berekeningen nog niet bekend is wat wordt ingeschat als noodzakelijke onvoorwaardelijke bieding. Inschatting is dat dit binnen de bandbreedte 2,8 tot 3,5 miljoen excl. kosten koper zijn. De komende weken zal dit verder worden uitgewerkt. De kosten koper zijn op dit moment ca 1% procent van het aankoopbedrag. Doordat de definitieve bieding op 30 juni voor 12 uur gedaan moet worden begrijpt het college dat dit vraagt om aanpassing in de planning in het besluitvormingstraject. Voorstel: Voorgesteld wordt om: 1. 2.

3.

In te stemmen met het doen van een bieding op het pand aan de Kalversteeg 1, 1441 DC Purmerend, kadastraal bekend als gemeente Purmerend sectie D nummer 3417. Voor deze bieding een krediet beschikbaar te stellen van max € 3.535.000,- (inclusief 1 procent verwervingskosten) De jaarlijkse kapitaallasten voor de verwervingskosten en kosten voor het gereed maken van exploitatie en onderhoudslasten te dekken uit de huuropbrengsten

Burgemeester en wethouders van Purmerend, de secretaris de burgemeester,

Bijlage(n): geen

biz. 5 van 6

Registratienummer: 1570686 Onderwerp: strategische aankoop Kalversteeg 1

GEHEIM

Openbaar gemaakt in de raadvergadering d.d. 14 juli 2022 De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 juni 2022,

BESLU IT:

1.

2.

3.

In te stemmen met het doen van een bieding op het pand aan de Kalversteeg 1, 1441 DC Purmerend, kadastraal bekend als gemeente Purmerend sectie D nummer 3417. Voor deze bieding een krediet beschikbaar te stellen van max € 3.535.000,- (inclusief 1 procent verwervingskosten) De jaarlijkse kapitaallasten voor de verwervingskosten en kosten voor het gereed maken van exploitatie en onderhoudslasten te dekken uit de huuropbrengsten

biz. 6 van 6