A1 -raadsvoorstel-en-ondertekend-besluit-gebiedsexploitatie-waterlandkwartier

►

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

7

PUR

MER

END

Registratienummer raad 1585054

Datum: 23 mei 2023

Portefeuillehouder: N. Saaf-Pasteuning

Domein / Team: RUID / ONTW

►

Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier

Samenvatting: Het Masterplan Waterland kwartier is in 2021 vastgesteld en in 2022 heeft het plan de status van structuurvisie gekregen. De ontwikkeling van het Waterland kwartier levert met 1.800 woningen en een woningbouwprogrammering van 30-40-30 een substantiêle bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in onze gemeente. Het Waterland kwartier wordt een gebied dat zich kenmerkt door de hoge verblijfskwaliteit; ruimte voor fiets en voetgangers en een aantrekkelijke openbare ruimte met veel groen en water en draagt bij aan een leefbaar en duurzaam Purmerend. Voor de kwaliteitskaders is het Kwaliteitsplan opgesteld. De vaststelling van het Kwaliteitsplan ligt gelijktijdig in separate besluitvorming bij u voor

►

De gebiedsontwikkeling is financieel vertaald in een gebiedsexploitatie die uit drie onderdelen bestaat: a. een grondexploitatie voor de kavels en openbare ruimte die de gemeente in fase 1 gaat ontwikkelen; b. een actualisatie van het Aanvullingsbesluit Waterland kwartier voor de kavels die door private partijen tot ontwikkeling worden gebracht, met daarin het gebiedseigen kostenverhaal als financiële randvoorwaarde en; c. de parkeerexploitatie. De parkeerexploitatie wordt geactualiseerd bij de uitwerking van de mobiliteitshub Beatrixplein en verloopt via de reserve parkeren. De methodiek die samenhangt met de (dekking van) de parkeerexploitatie wordt via de besluitvorming over de Voorjaarsnota 2023 (nr. 1583417) door u vastgesteld. De vaststelling van het Aanvullingsbesluit is een collegebesluit, het vaststellen van de grondexploitatie is een raadsbesluit. Voor de financiële dekking van deze gebiedsontwikkeling wordt nu de grondexploitatie ter besluitvorming aan u voorgelegd.

Registratienummer: 1585054 Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier Purmerend, 23 mei 2023 Aan de gemeenteraad van Purmerend,

Inleiding en probleemstelling: Met de vaststelling van de gebiedsvisie Stationsgebied en Waterland laan e.o. in 2019, het masterplan Waterland kwartier in 2021, het vaststellen van de structuurvisie in 2022, het Mobiliteitsprogramma van Eisen Waterland kwartier in 2023 en het nu ook ter besluitvorming voorliggende kwaliteitsplan Waterland kwartier wordt de voorgenomen transformatie van het gebied steeds concreter. De ontwikkeling van het Waterland kwartier levert een substantiële bijdrage aan het oplossen van het woningtekort en draagt bij aan een leefbaar en duurzaam Purmerend. Het Waterland kwartier wordt een gebied dat zich kenmerkt door de hoge verblijfskwaliteit; ruimte voor fiets en voetgangers en een aantrekkelijke openbare ruimte met veel groen en water. De transformatie van het Waterland kwartier speelt zich af binnen de bestaande stad en is mede daardoor complex. Wat ook meespeelt in de complexiteit is dat niet alle gronden in handen zijn van de gemeente. Een succesvol verloop van de transformatie is dus mede afhankelijk van de bereidwilligheid en investeringen van private partijen, wat overigens gangbare praktijk is bij dit soort grootschalige binnenstedelijke herontwikkelingen. De transformatie van het gebied zal een lange periode beslaan.

Investeringen en opbrengsten zullen op verschillende momenten gedurende die periode gemaakt worden, wat met zich meebrengt dat kosten en opbrengsten zullen wijzigen. Die onzekerheid is inherent aan langjarige ontwikkelingen. Oplossingsrichtingen: Om grip te krijgen en houden op de ontwikkelingen binnen het Waterland kwartier is het belangrijk om de financiële consequenties die gepaard gaan met deze gebiedsontwikkeling goed in beeld te hebben en continue scherp in de gaten te houden. Hier is de afgelopen maanden intensief aan gewerkt. Het resultaat ligt nu voor in de gebiedsexploitatie. Na uw besluitvorming zal (de actualisatie van) deze gebiedsexploitatie worden opgenomen in het MPG dat u jaarlijks wordt aangeboden. Over de financiële consequenties van de transformatie van het Waterland kwartier heeft u eerder kennis genomen via het "Financieel werkkader Waterlandkwartier" (reg. nr. 1553809 d.d. 24 augustus 2021). In het financieel werkkader werd onder andere een vooruitblik gegeven op het mogelijk financieel tekort. In de afgelopen periode is intensief gewerkt aan de verdere uitwerking van de financiële consequenties. Het resultaat van die inspanningen is onder andere de nu ter vaststelling voorliggende grondexploitatie voorfase 1 van de ontwikkelingen in het Waterland kwartier.

De gebiedsontwikkeling is financieel vertaald in een gebiedsexploitatie die uit drie onderdelen bestaat: a) De grondexploitatie fase 1 met de kosten van de transformatie van de openbare ruimte, de ontvangen subsidies en de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling van de kavels die de gemeente in deze eerste fase gaat ontwikkelen. De afbakening van de grondexploitatie fase 1 is in onderstaande afbeelding weergegeven en betreft het deel binnen de dikke rode rand;

2

Registratienummer: 1585054 Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier WATERLANDKWARTIER Fase l (grondexploitatie)

I

/

I

LEGENDA

b)

De exploitatieopzet van het Aanvullingsbesluit Waterlandkwartier. Dit aanvullingsbesluit geldt als financiële randvoorwaarde bij de kavels die door private partijen worden ontwikkeld. Het aanvullingsbesluit zorgt voor dekking van een deel van de kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte. Ook bevat het de afkoopregeling voor het parkeren binnen het Waterland kwartier. Via het aanvullingsbesluit kan de gemeente privaat ontwikkelende partijen binnen het gehele Waterland kwartier (fase 1 & 2) verplichten een kostenverhaalsbijdrage voor de gebiedseigen openbare infrastructuur (openbare ruimte en parkeren) te betalen. De eerste versie van het Aanvullingsbesluit Waterland kwartier is op 16 augustus 2022 door het college vastgesteld (reg.nr. 1571097). Van het oorspronkelijk vastgestelde aanvullingsbesluit Waterland kwartier heeft u kennis genomen bij het Addendum op de structuurvisie Purmerend (d.d. 16 augustus 2022 reg.nr. 1571099). Om het aanvullingsbesluit in overeenstemming te brengen met de nu voorliggende grondexploitatie fase 1 heeft het college gelijk met de besluitvorming over deze grondexploitatie een geactualiseerd aanvullingsbesluit Waterlandkwartier vastgesteld (reg.nr. 1585053 d.d. 23 mei 2023). Dit geactualiseerde aanvullingsbesluit is ter kennisname als bijlage bij dit voorstel gevoegd.

c)

De parkeerexploitatie met de kosten en opbrengsten van de parkeeropgave in het gebied. De parkeerexploitatie is een businesscase op basis van referenties en wordt geactualiseerd bij de uitwerking van de mobiliteitshub Beatrixplein. Bij de behandeling van de Voorjaarsnota 2023 (reg.nr. 1583417) is voorgesteld de dekking van dit onderdeel te laten verlopen via de reserve parkeren.

3

Registratienummer: 1585054 Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier Voor alle langer lopende grondexploitaties wordt een risicoanalyse gemaakt en bijgehouden. Zo ook voor het Waterland kwartier. Een risicoanalyse heeft als doel de mogelijke risico's in kaart te brengen, om zo vroegtijdig te kunnen werken aan beheersmaatregelen. Ook wordt voor een aantal risico's in kaart gebracht welk financieel effect ze hebben op het resultaat van de grondexploitatie fase 1. Dit is vervolgens de basis om een risicobedrag in het weerstandvermogen van de gemeente te reserveren. De voornaamste risico's bij het Waterland kwartier hebben betrekking op: fasering, opbrengstpotentieel en de kosten voor herinrichting van de openbare ruimte. Voor de risico's van het Waterland kwartier is ca €8,o miljoen weerstandsvermogen benodigd. De weerstandscapaciteit is daarvoor op dit moment aanwezig in de algemene reserve. In de geheime bijlagen is in detail uitgelegd hoe de kosten en opbrengstenposten zijn opgebouwd. Ook is daar bijvoorbeeld de risicoanalyse nader gespecificeerd. Meetbare doelstellingen: Het vaststellen van een grondexploitatie 1 e fase voor het Waterland kwartier. Deze exploitatie geeft de financiële dekking voor de uitvoering van de eerste fase van ontwikkelingen van het als structuurvisie vastgestelde Masterplan Waterland kwartier.

Onderdeel van het gehele programma is de realisatie van 1.800 woningen (waarvan 1.100 in fase 1) waarbij in het programma is uitgegaan van een woningbouwprogrammering van 30 -40 -30. Financiële consequenties: Het uitvoeren van een gebiedsontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is kostbaar, maar ook complex. De opgave heeft impact op de hele gemeente. De resultante van de inspanningen van de afgelopen periode is een grondexploitatie fase 1 met op peildatum 1-1-2023 een netto contante waarde van € 5.498.666,- negatief. Voor de dekking van dit verwachte tekort wordt voorgesteld een beroep te doen op de bestemmingsreserve gronden. De transformatie van het gehele Waterland kwartier vraagt uiteraard een veel groter beslag aan financiële middelen: Voor de betaalbare woningen in de programmering is een subsidie van € 5,15 miljoen gekregen vanuit de Woningbouwimpuls en ook is voor mobiliteitsinvesteringen een subsidie van de VRA ingerekend. Voor de onrendabele top van de parkeeropgave wordt een beroep gedaan op het structurele overschot van betaald parkeren in de begroting (voorstel in de Voorjaarsnota 2023). Voor de investeringen in (een deel van de) Waterland laan en het Spaarbekken wordt een beroep gedaan op de middelen van de Investeringsagenda.

Voor Waterlandlaan 1-57 (blok 13b) is vanwege het ontbreken van een Aanvullingsbesluit een bijdrage kostenverhaal gecontracteerd op grond van de nota PROF (Planoverschrijdende Ruimtelijke Openbare Faciliteiten). De middelen nota PROF worden regulier toegevoegd aan de middelen nota GKP als opvolger van de nota PROF. (raadsbesluit reg.nr. 1482547, d.d. 26 september 2019). Met de vaststelling van deze grondexploitatie fase 1 maakt u hierop een uitzondering en wordt vastgelegd dat deze bijdrage in de grondexploitatie fase 1 wordt ingerekend. Als uitkomst van de risicoanalyse wordt in het weerstandsvermogen een bedrag gereserveerd. Zo wordt er rekening mee gehouden dat eventuele tegenvallers met financiële weerslag op het project en de gemeente opgevangen kunnen worden.

4

Registratienummer: 1585054 Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier

Na uw besluitvorming zullen de eerder gedane strategische aankopen worden overgeheveld van de materiële vaste activa naar de grondexploitatie en zal de tijdelijke exploitatie ervan niet meer via de reserve gronden lopen. De grondexploitatie is negatief en dat is de reden waarom geen rekening gehouden is met te betalen vennootschapsbelasting. De negatieve grondexploitatie kan er wel toe leiden dat de vennootschapsbelastingplicht van positieve grondexploitaties wordt verminderd. Hier is vooralsnog verder geen rekening mee gehouden. Zodra de grondexploitatie is vastgesteld, zal de organisatie starten met de uitvoering. Daarvoor wordt een begrotingswijziging 2023 aangeboden om hiervoor budget ter beschikking te stellen. In de programmabegroting 2024 worden de lasten en baten 2024-2027 0pgenomen. Communicatie: De grond- en gebiedsexploitatie zijn vooral het financiële (verantwoordings-)kader van het project. Expliciete externe communicatie is daarvoor niet nodig. Monitoring/evaluatie: De financiële uitwerking en het verloop daarvan vraagt vanwege de complexiteit nauwe samenwerking tussen planeconomen en controllers, zoals dit de afgelopen periode ook heeft plaatsgevonden. Deze interne werkvorm wordt voortgezet omdat de gebiedsexploitatie een hoger risicoprofiel heeft dan de andere grondexploitaties van de gemeente.

Zeker daar waar het gaat om de verantwoording van de subsidies is intensieve monitoring nodig. De gebiedsexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Ook wordt er van tijd tot tijd een externe blik op de grondexploitatie gevraagd. Dat is in het proces van deze grondexploitatie twee keer gebeurd. De review van Stad kwadraat hebben wij voor u bijgevoegd. De jaarlijkse actualisatie van de gebiedsexploitatie verloopt via het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG).

5

Registratienummer: 1585054 Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier

Voorstel: 1.

Kennis te nemen van de gebiedsexploitatie voor de eerste fase van het Waterland kwartier als een vertaling van de ontwikkeling inhoudend: a.

2. 3. 4.

5. 6.

De ontwikkeling van het Waterland kwartier tot een hoogstedelijk gebied dat zich kenmerkt door een hoge verblijfskwaliteit; ruimte voor fiets en voetgangers en een aantrekkelijke openbare ruimte met veel groen en water; b. Kaderstelling vanuit het masterplan Waterland kwartier in 2021, de structuurvisie in 2022, het Mobiliteitsprogramma van Eisen Waterland kwartier en het kwaliteitsplan Waterland kwartier in 2023; c. De toevoeging van circa 1.10o woningen (in fase 1) met een programma van 30% sociale huur, 40% middenhuur en 30% vrije sector; d. De toevoeging van circa 10.000 m2 bvo aan niet-wonen functies (in fase 1) die volgen uit een kansenstrategie; e. Meer ruimte voor water en groen, resulterend in de vermindering van de hoeveelheid verharding van circa 60% naar circa 40% f. Het realiseren van een mobiliteitstransitie met mobiliteitshubs ten dienste van het hele plangebied. De grondexploitatie Waterland kwartier fase 1 met peildatum 1 januari 2023 vast te stellen conform de geheime bijlage 3. Voor het negatieve resultaat een verliesvoorziening te treffen van € 5.498.666,- ten laste van de bestemmingsreserve gronden. Conform de grondexploitatie Waterlandkwartier fase 1 voor 2023 een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen ter grootte van € 2.901.741,- en hiertoe de 10° wijziging van de Programmabegroting 2023 vast te stellen.

De jaarschijven 2024-2027 van de grondexploitatie te verwerken in de primitieve begroting 2024. In het weerstandvermogen een bedrag van € 7.855.251,- op te nemen als risicoreservering voor de grondexploitatie Waterland kwartier.

Burgemeester en wethouders van Purmerend, de secretaris de burgemeester,

'6he Bijlage(n): 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Aanvullingsbesluit Waterlandkwartier 2023 (openbaar) Grondexploitatie en toelichting gebiedsexploitatie Waterlandkwartier (geheim) Risicoanalyse (geheim) 10° begrotingswijziging Review Stadskwadraat (geheim) Reactie reviews Stadkwadraat op de grondexploitatie Waterland kwartier (geheim) 6

Registratienummer: 1585054 Onderwerp: Gebiedsexploitatie Waterland kwartier

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 23 mei 2023,

BESLUIT:

1.

Kennis te nemen van de gebiedsexploitatie voor de eerste fase van het Waterland kwartier als een vertaling van de ontwikkeling inhoudend: a. De ontwikkeling van het Waterlandkwartier tot een hoogstedelijk gebied dat zich kenmerkt door een hoge verblijfskwaliteit; ruimte voor fiets en voetgangers en een aantrekkelijke openbare ruimte met veel groen en water; b. Kaderstelling vanuit het masterplan Waterland kwartier in 2021, de structuurvisie in 2022, het Mobiliteitsprogramma van Eisen Waterland kwartier en het kwaliteitsplan Waterland kwartier in 2023; De toevoeging van circa 1.100 woningen (in fase 1) met een programma van 30% sociale huur, 40% middenhuur en 30% vrije sector; d. De toevoeging van circa 1o.ooo m2 bvo aan niet-wonen functies (in fase 1) die volgen uit een kansenstrategie; e. Meer ruimte voor water en groen, resulterend in de vermindering van de hoeveelheid verharding van circa 60% naar circa 40% f. Het realiseren van een mobiliteitstransitie met mobiliteitshubs ten dienste van het hele plangebied. De grondexploitatie Waterland kwartier fase 1 met peildatum 1 januari 2023 vast te stellen conform de geheime bijlage 3. Voor het negatieve resultaat een verliesvoorziening te treffen van € 5.498.666,- ten laste van de bestemmingsreserve gronden.

Conform de grondexploitatie Waterlandkwartier fase 1 voor 2023 een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen ter grootte van € 2.901.741,- en hiertoe de 10° wijziging van de Programmabegroting 2023 vast te stellen. De jaarschijven 2024-2027 van de grondexploitatie te verwerken in de primitieve begroting 2024. In het weerstandvermogen een bedrag van €7.855.251,- op te nemen als risicoreservering voor de grondexploitatie Waterlandkwartier. c.

2. 3. 4.

5. 6.

Aldus vastgesteld in de griff

023

7