A1 Raadsvoorstel en ondertekend besluit Financieel Werkkader Waterlandkwartier

Pllq!,1[Al:ND~

RAADSVOORSTEL EN ONTWERPBESLUIT

Registratienummer raad 1553809

Datum:

Portefeuillehouder:

24 augustus 2021

T. Kroese en E.S. Tijmstra

Domein/ Team: RUID / SRUD

Onderwerp: Financieel werkkader Waterlandkwartier en Financiële doorkijk Waterlandkwartier. Samenvatting: In uw raadsvergadering van 30 juni 2021 is het Masterplan Waterlandkwartier vastgesteld. Als onderdeel van de Ontwikkelstrategie is een richting gekozen voor de systematiek die gehanteerd gaat worden voor het financieel kader. Die richting en de planning hebben we uitgewerkt in voorliggend Financieel werkkader Waterlandkwartier en uw raad wordt voorgesteld om het werkkader vast te stellen. Het maken van het financieel kader voor een dergelijke binnenstedelijke ontwikkeling is een omvangrijke opgave. Om die reden hebben wij het goed geacht eerst een werkkader aan u voor te leggen. Met dit werkkader kunnen de verschillende noodzakelijke elementen voor een gebiedsexploitatie (financieel) kader worden opgesteld. De belangrijkste elementen (mobiliteit, kwaliteitsniveau, programma ...) en de daaruit volgende gebiedsexploitatie worden volgens de planning aan uw raad voorgelegd. U wordt gevraagd dit werkkader vast te stellen. De gemeente vraagt voor dit project de subsidie woningbouwimpuls aan. Ontwikkelplannen van grotere omvang als deze zijn regulier niet sluitend. Met de toekenning van subsidie woningbouwimpuls zou de gebiedsexploitatie van Waterlandkwartier een goede basis krijgen. Het college neemt u hierin graag mee.

Hiertoe is een eerste financiële doorkijk Waterlandkwartier opgesteld. Het is uitdrukkelijk nog niet het financieel kader/gebiedsexploitatie. Daarvoor moeten nog een aantal zaken goed uitgezocht worden. Dit betref onderwerpen zoals de parkeren en mobiliteit, de kwaliteitsinvestering en zaken zoals de allocatie van de investeringen van riolering en groot onderhoud. Op het niveau van het masterplan zijn berekeningen gemaakt op basis van de beschikbare getallen en kerncijfers. Deze Financiële doorkijk Waterlandkwartier ligt hier ook voor en geeft een beeld van de investeringen en opbrengsten van het Waterland kwartier voor de eerste fase. In deze fase is een publiek financieel tekort. Voor een significant deel van het tekort wordt de WBI subsidie aangevraagd. De berekeningen zijn nog in concept, maar de bedragen kunnen gestaafd worden aan een tekort per woning. Hiermee krijgt de doorkijk de gewenste betrouwbaarheid. U wordt gevraagd kennis te nemen van dit publiek financieel tekort.

Registratienummer: 1553809 Onderwerp: Financieel Werkkader en Financiële doorkijk Waterlandkwartier Purmerend, 24 augustus 2021 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling Met de vaststelling van de gebiedsvisie Stationsgebied in 2019 en het masterplan Waterlandkwartier in juni 2021, zijn de eerste grote stappen gezet naar de transformatie van het gebied naar een meer stedelijk gebied waarin een OV-knooppunt, wonen en werken samenkomen. Een gebied dat zich kenmerkt door de hoge verblijfskwaliteit; ruimte voor fiets en voetgangers en een aantrekkelijke openbare ruimte met veel groen en water. Die transformatie vraagt grote investeringen. Investeringen die 'het gebied' zal moeten dragen. Het gebied wordt gevormd door alle in het gebied aanwezige partijen: eigenaren, ontwikkelaars, woningcorporaties en de gemeente. De transformatie zal een lange periode beslaan en investeringen zullen niet allemaal aan het begin of juist het eind van die periode plaatsvinden, terwijl gedurende die tijd kosten en opbrengsten zullen wijzigen (een huis bouwen kost over 10 jaar nu eenmaal niet meer precies hetzelfde als nu). Die onzekerheid is inherent aan langjarige ontwikkelingen. Bovendien is het masterplan een adaptief plan. Een en ander betekent dat het belangrijk is dat er een gebiedsexploitatie wordt opgesteld die ruimte geeft aan die dynamiek.

Waarbij er zowel antwoorden worden gegeven als de gemeente actief investeert en ontwikkelt als wanneer een particulier initiatief invulling wil geven aan een deel van het plan. Er is tijd nodig om dit goed uit te werken, want het is ingewikkeld. Er ligt immers bestaande riolering, er liggen vervangingsopgaven, hoe zit het met de parkeeropgave, wat kosten de belangrijkste kwaliteitsimpulsen precies etc. Aan elk van de onderdelen hangen getallen die de komende maanden worden uitgewerkt. Voor de actieve delen moet dit uiteindelijk leiden tot een grondexploitatie. Daarnaast moet ook duidelijk zijn wat een particulier initiatief moet bijdragen (en waarvoor) als wij deze willen ontwikkelen: een kostenverhaalskader. Samen vormen deze de gebiedsexploitatie. In de gebiedsexploitatie worden ook de kosten toegerekend aan de onderdelen; de vastgoedontwikkeling, wat uit kostenverhaal, wat uit de beheerbegroting, wat uit de subsidies etc.. Dit leidt uiteindelijk tot budgettaire besluiten van de gemeenteraad (in het voorstel over het masterplan benoemd als financieel kader). Het is goed hiervoor een routekaart te hebben. Deze belangrijke ontwikkeling vraagt erom de raad goed mee te nemen. Daarom hebben we er in de aanloop naar het voorleggen van het gebiedsexploitatie voor gekozen een financieel werkkader op te stellen dat hier voorligt.

Een ontwikkeling als deze in bestaand gebied met een grote transformatie opgave heeft meestal geen sluitend beeld. Er moet dan ook publiek geld bij. Dat precieze bedrag is nog niet bekend: in de gebiedsexploitatie wordt dit uitgewerkt. Wel is u bekend dat het college voor de opgave van het Waterlandkwartier een aanvraag subsidie Woningbouwimpuls gaat indienen. Voor de transformatie van het gebied is een financiële doorkijk gemaakt leidend tot een publiek tekort. Dit is een belangrijk begrip in de subsidie Woningbouwimpuls. Het college biedt u dit tekort en de opbouw daarvan ter kennisname aan en bespreekt dit met u in de werkbijeenkomst van 31 augustus. Oplossingsrichtingen Financieel werkkader Als uitgangspunt voor de ontwikkeling is gekozen voor de 'investerende overheid'. Dat betekent niet dat de gemeente alle investeringen vooraf doet (in de hoop die investeringen daarna terug te verdienen). Wel betekent het dat de gemeente gericht en op strategische momenten investeert, om ontwikkelingen (en daarmee investeringen van andere partijen) aan biz. 2 van 7

Registratienummer: 1553809 Onderwerp: Financieel Werkkader en Financiële doorkijk Waterlandkwartier te jagen. De gemeente biedt dus meer dan facilitaire kaders, maar treedt actief op in de realisatie van de kwalitatieve impuls. Om dat uitgangspunt handen en voeten te geven, worden straks verschillende vormen van grondpolitiek gecombineerd. Aan de ene kant zal sprake zijn van actief grondbeleid; de gemeente verwerft actief strategische posities of zet eigen bezit in. Met name in de eerste jaren - de fase waarin het aanjagen van ontwikkelingen het meeste nodig zal zijn - zal de gemeente een actieve rol innemen. Aan de andere kant en voorlopig geprojecteerd in de latere fases van de ontwikkeling van het gebied, wordt gewerkt met (regie)faciliterend grondbeleid. Ook die ontwikkelingen zullen bijdragen aan de investeringen in zaken als openbare ruimte, groen en mobiliteit. Dat gebeurt via kostenverhaal. Het beeld daarbij nu is dat er gebruik gemaakt gaat worden van een Aanvullingsbesluit, zoals dat ook in het Wagenweggebied gebeurt. In het huidige beeld gaat dit kostenverhaal om de voeding van twee fondsen: het fonds openbare ruimte en het fonds mobiliteit en infrastructuur. Ook vanuit de grondexploitatie (het actieve grondbeleid) zal aan deze fondsen worden bijgedragen vanuit de grondopbrengsten.

Voor een uitwerking van de systematiek van het financieel werkkader wordt verwezen naar de bijlage A, het financieel werkkader. Financiële doorkijk In geheime bijlage B is de eerste financiële doorkijk inzichtelijk gemaakt voor de komende 10 jaar. Het totale project gaat uit van het samenspel van actief en faciliterend grondbeleid. Voor de eerste 10 jaar is in de doorkijk vooral ingezet op actief grondbeleid. Als gemeente willen we duidelijk maken dat we ook echt voornemens zijn het gebied succesvol te transformeren, we pakken dus ook zelf de handschoen op. Het kan ook meehelpen in het succesvol doorlopen van de subsidie aanvraag Woningbouwimpuls. Eén van de beoordelingscriteria is bijvoorbeeld dat plannen ook een bepaalde mate van concreetheid moeten hebben. Dat wil niet zeggen dat in die periode geen initiatieven tot ontwikkeling kunnen komen, alleen zijn deze voor de Woningbouwimpuls vooraf lastiger in te calculeren. Op deze plannen kan vanuit de gemeente minder gestuurd worden dan actieve projecten. De financiële doorkijk is gebaseerd op wat we nu weten: grove berekeningen van aantallen vierkante meters wonen, werken en openbare ruimte, afgezet tegen de daarvoor geldende kengetallen en beschikbare cijfers. Naar mate deelgebieden concreter en de berekeningen verfijnd worden, kan de investering beter worden afgestemd op de verwachte opbrengst.

Voor een eventueel nieuw station en uitbreiding busbaan of HOV worden aparte afspraken gemaakt, deze zijn nu geen onderdeel van de financiële doorkijk. Publieke investering De financiële doorkijk laat een enorme investering door marktpartijen zien (totaal ca. 900 miljoen euro), maar ook een tekort op met name de openbare ruimte. Dit publiek tekort betekent dat de investeringen die vanuit de gemeente nodig zijn (in bijvoorbeeld het openbaar gebied) hoger zijn dan de opbrengsten die we als gemeente halen uit de verkoop van gronden, reeds opgebouwde reserveringen en het kostenverhaal. In het werkkader wordt het proces geschetst hoe voor die tekorten dekking zal worden gezocht t.b.v. een goede gebiedsexploitatie. Die dekking is nu nog niet volledig aan te geven. Voor de dekking van het tekort worden de volgende stappen de komende tijd genomen: 1. Eerst berekening publiek tekort: doorkijk 2. Aanvraag woningbouwimpuls 3. Verdere verfijning ramingen Masterplan 4. Keuze mobiliteitsplan 5. Scan subsidiemogelijkheden en cofinanciering 6. Uitwerking kostenverhaalsmogelijkheden 7. Dekkingsmogelijkheden bestaande begroting 8. Keuzes kwaliteit in relatie tot opbrengsten biz. 3 van 7

Registratienummer: 1553809 Onderwerp: Financieel Werkkader en Financiële doorkijk Waterlandkwartier De stappen zullen niet allemaal volgordelijk plaatsvinden en in een aantal gevallen ook herhaaldelijk gebeuren. 1-2. Woningbouwimpuls Voor de eerste fase wordt een subsidie aangevraagd bij het rijk; de Woningbouwimpuls. Die subsidieregeling biedt (kort gezegd) subsidie van maximaal 50% van het publieke tekort op woningbouwontwikkelingen waarvan de bouw in 2023 kan starten en een overwegend betaalbaar programma kent. 3. Verfijning Veel van de berekeningen zijn gebaseerd op paramaters en kengetallen. Naarmate de plannen uitgewerkt worden, kunnen de getallen ook beter uitgewerkt worden. 4. Keuze mobiliteitsplan Het mobiliteitsplan is cruciaal voor het succes van deze stationslocatie. De locatie biedt mogelijkheden om het openbaar vervoer (voor de hele stad) te verbeteren maar kent ook uitdagingen op het gebied van parkeren en gebruik van de openbare ruimte. Dit wordt onderzocht en de mogelijkheden en keuzes worden in het mobiliteitsplan vastgelegd. 5. Overige subsidies en cofinanciering De komende periode en ook daarna zal gezocht worden naar subsidies (bijvoorbeeld van het rijk of de provincie, omdat de ontwikkeling van het Waterlandkwartier uitstekend aansluit bij ambities die beide bestuurslagen hebben).

Ook zal voor andere investeringen, zoals die in een OV-knooppunt, gezocht worden naar mogelijkheden van cofinanciering. Als gemeente reserveren we vanuit de grondopbrengst en het kostenverhaal middelen voor dergelijke ontwikkelingen en we zijn in gesprek met MRA, NS en ProRail over een bijdrage. 6-8. Uitwerking middelenkant in relatie tot keuzes Als duidelijk is dat alle subsidiemogelijkheden zijn benut en er alsnog een tekort op de exploitatie blijft bestaan, komen we als gemeente voor de vraag te staan of de beoogde ontwikkeling de investering waard is. Het is niet voor niets die vraag die uw raad centraal heeft gesteld in de nota grondbeleid. De investeringen kunnen dan worden afgestemd op de verwachte opbrengsten en de verhaalsmogelijkheden. Dit proces zal in afstemming met uw raad plaatsvinden. Planning Het college wil de volgende planning aanhouden voor de belangrijke producten voor het Waterland kwartier: PRODUCT

WANNEER

BESLUIT RAAD OF INFORMEREND

Indienen subsidie 3° tranche woningbouwimpuls

1tot 17 september 2021

Informerend

Kader kwaliteitsplan Waterlandkwartier

Medio oktober 2021

Besluit

Kwaliteitsplan

01 2022

Besluit

Mobiliteitsplan

02 2022

Besluit

Gebiedsexploitatie waterlandkwartier

02 2022

Besluit

•

Totaalbeeld kosten-opbrengsten

•

Grondexploitatie (locaties gemeente)

•

Aanvullingsbesluit (locaties derden)

Dekking (Financieel Kader)

02 2022

Besluit

Bespreken financiële voortgang bij MPG

Jaarlijks terugkerend

Besluit

biz. 4 van 7

Registratienummer: 1553809 Onderwerp: Financieel Werkkader en Financiële doorkijk Waterland kwartier Relatie met de Woningbouwimpuls Zoals hiervoor gemeld zal een subsidie worden aangevraagd in het kader van de Woningbouwimpuls. In een eerder stadium was onduidelijk wat er (in deze laatste tranche van de subsidie) noodzakelijk zou zijn voor een goede aanvraag. Het leek erop dat het ministerie zou eisen dat de gemeenteraad het publieke tekort zou hebben vastgesteld, voordat de subsidie zou worden toegekend. Tijdens de commissievergadering van 17 juni jl heeft portefeuillehouder Kroese die informatie genuanceerd; de ambtelijke berichten vanuit het ministerie BZK waren op dat moment onvoldoende eenduidig om heel duidelijk te kunnen zeggen wat er allemaal precies nodig was voor een aanvraag. Op dit moment geldt het volgende. Om de versnelling van de woningbouwopgave te stimuleren draagt het Rijk voor maximaal 50% bij aan het publiek tekort van de ontwikkeling. Hieraan zijn de voorwaarden verbonden dat: 1. Ten minste 500 woningen voor 2030 worden gebouwd; 2. Van deze 500 woningen zijn tenminste 250 woningen betaalbaar (sociaal en middeldure woningen) zijn; 3. In 2023 wordt begonnen met de bouw van de eerste woningen. Waterlandkwartier voldoet aan deze basisrandvoorwaarden.

Voor de subsidieaanvraag is dan wel belangrijk dat uw raad kennis heeft genomen van het publieke tekort waar in de aanvraag rekening mee is gehouden. Naast de actieve informatieplicht versterkt dit de aanvraag omdat de gemeente hiermee het signaal naar het Rijk afgeeft dat het project daadwerkelijk ook gaan uitvoeren in de wetenschap dat het project mogelijk een tekort blijft houden. Meetbare doelstellingen: Een financieel werkkader voor de transformatie van het Waterlandkwartier. Financiële consequenties: Het vaststellen van het financieel werkkader heeft op zichzelf geen financiële consequenties. De nu voorziene beelden zijn verwoord in Bijlage B. Communicatie: Het betreft een werkkader voor college, organisatie en raad. Externe communicatie is daarom niet aan de orde. Relatie met fusie: De ontwikkeling van het Waterlandkwartier raakt alle gemeenten in de regio en - gelet op de grote impact van de ontwikkeling op de stad - zeker ook de gemeente Beemster. De gemeente(raad van) Beemster is de afgelopen periode geïnformeerd over de stappen die uw raad in dit project zet en is ook over deze volgende stap geïnformeerd. Duurzaamheid: Het Masterplan gaat uit van de ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid. De ambities zijn onderdeel van de op te stellen gebiedsexploitatie. Monitoring/evaluatie Zie onder oplossingsrichtingen.

biz. 5 van 7

Registratienummer: 1553809 Onderwerp: Financieel Werkkader en Financiële doorkijk Waterlandkwartier

Voorstel: U wordt voorgesteld: 1. In te stemmen met het Financieel werkkader Waterland kwartier (bijlage A) als routekaart naar het financieel kader bij het Masterplan/gebiedsexploitatie Waterlandkwartier; 2. Kennis te nemen van de financiële doorkijk Waterlandkwartier t.b.v. het publiek financieel tekort voor de subsidie aanvraag Woningbouwimpuls (bijlage B) Burgemeester en wethouders van Purmerend, de loco secretaris de burgemeester,

Bijlage(n): A. Financieel werkkader Waterlandkwartier B. Financiële doorkijk Waterlandkwartier (GEHEIM)

biz. 6 van 7

Registratienummer: 1553809 Onderwerp: Financieel Werkkader en Financiële doorkijk Waterlandkwartier

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 24 augustus 2021,

BESLUIT: 1.

In te stemmen met het Financieel werkkader Waterlandkwartier (bijlage A) als routekaart naar het financieel kader bij het Masterplan/gebiedsexploitatie Waterlandkwartier; 2. Kennis te nemen van de financiële doorkijk Waterland kwartier t.b.v. het publiek financieel tekort voor de subsidie aanvraag Woningbouwimpuls (bijlage B)

Aldus vastgesteld, in de openbare vergad de • de

1.23 september 2021

biz. 7 van 7