A Raadsvoorstel grondexploitatie Verzetslaan tbv verkoop perceel grond

RAADSVOORSTEL EN ONTWERPBESLUIT Registratienummer raad 1536280 Datum: 22 december 2020

Portefeuillehouders: T. Kroese en E. Tijmstra

Domein/Team: RUID/ONTW

Aan de gemeenteraad van Purmerend, Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Verzetslaan ten behoeve van verkoop perceel grond Samenvatting: In het kader van de transformatie naar woningbouw op de locaties Burgemeester Kooimanweg 4-14 en het Tramplein 5-7 is op 27 augustus 2019 de Intentieovereenkomst haalbaarheidsonderzoek Verzetslaan gesloten met vastgoedeigenaar Beheermaatschappij Joh. De Vries BV. In deze intentieovereenkomst is afgesproken om te onderzoeken of het tankstation (Avia) aan de Burgemeester Kooimanweg 14 en het reparatie- en onderhoudsbedrijf voor motorvoertuigen (Carex) aan Tramplein 5-7 kunnen worden verplaatst naar een perceel grond op de hoek JaagwegNerzetslaan, naast McDonalds en KFC. Dit perceel grond is gemeentelijk eigendom. Het haalbaarheidsonderzoek Verzetslaan is inmiddels afgerond. In dit onderzoek is verkend of het vestigen van bovengenoemde bedrijven op de Verzetslaan ruimtelijk, juridisch, economisch en financieel aanvaardbaar is voor de gemeente. De conclusie van het college is dat het plan haalbaar is.

Op basis van een kwalitatief uitgewerkt plan en een marktconforme prijs, is er tussen de gemeente en De Vries BV in beginsel overeenstemming over het sluiten van een koop- en realisatieovereenkomst voor het betreffende perceel aan de Verzetslaan en hieraan gekoppeld het sluiten van een anterieure overeenkomst voor het realiseren van woningbouw aan het Tramplein. Het college van B&W is voornemens om deze overeenkomsten te sluiten, nadat uw raad met bijgevoegde grondexploitatie Verzetslaan heeft ingestemd. In de grondexploitatie Verzetslaan zijn alle reeds gemaakte kosten en nog te maken kosten voor het planologisch en fysiek bouwrijp kunnen opleveren van het te verkopen perceel grond opgenomen. Ook zijn hierin de kosten het gedeeltelijk herinrichten en verbeteren van de aangrenzende openbare ruimte opgenomen. Voordat het perceel grond bouwrijp kan worden opgeleverd, zal de gemeente een postzegel bestemmingsplan (laten) opstellen en de bestemmingsplanprocedure doorlopen om de beoogde functies mogelijk te maken. Het gaat hier om het vestigen van een tankstation met 4 wasboxen (Avia) en een reparatie- en onderhoudsbedrijf voor motorvoertuigen (Carex) op deze locatie.

Als voorwaarde voor het verplaatsen van het reparatie- en onderhoudsbedrijf naar de Verzetslaan is afgesproken dat er op de huidige locatie van Carex aan het Tramplein 12 nieuwe (woon)appartementen worden gerealiseerd door De Vries BV. Over de huidige locatie van Avia aan de Burgemeester Kooimanweg 14 is afgesproken dat exploitatie wordt beëindigd zodra het nieuwe tankstations aan de Verzetslaan in gebruik wordt genomen, of zodra het bestemmingsplan van Bouwfonds Property Development B.V. (BPD) voor de Burgemeester Kooimanweg 4-14 onherroepelijk is, afhankelijk van welke situatie zich het eerste voordoet. De grondexploitatie Verzetslaan heeft een positief saldo voor de gemeente. Hierover dit positieve saldo wordt aan uw raad voorgesteld om dat bedrag ten gunste te laten komen aan de bestemmingsreserve gronden.

Registratienummer: 1536280 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Verzetslaan ten behoeve van verkoop perceel grond Inleiding en probleemstelling: Aanleiding en haalbaarheidsonderzoek Naar aanleiding van het door de raad vastgestelde Ambitiedocument Wagenweggebied (2017) is er namens de gemeente met diverse vastgoedeigenaren in het Wagenweggebied gesproken over transformatie van bedrijventerrein naar woningbouw. Zo is er ook gesproken met de eigenaar van het perceel aan de Burgemeester Kooimanweg 14, Beheermaatschappij Joh. De Vries BV (hierna: De Vries BV). Op deze locatie is nu een onbemand motorbrandstoffenverkooppunt zonder LPG van Avia (hierna: tankstation) gevestigd. Op 27 augustus 2019 heeft het college van B&W met De Vries BV de intentieovereenkomst Haalbaarheidsonderzoek Verzetslaan gesloten. Op basis van deze overeenkomst is de haalbaarheid van verplaatsing van het tankstation naar de Verzetslaan onderzocht. De beoogde locatie aan de Verzetslaan betreft een perceel gemeentelijke grond dat onderdeel is van het huidige P&R-terrein op de hoek Verzetslaan/Jaagweg, naast McDonalds en KFC. In de intentieovereenkomst was afgesproken om ook te onderzoeken of het reparatie- en onderhoudsbedrijf voor motorvoertuigen aan het Tramplein 5-7 (hierna: Carex) naar dezelfde locatie aan de Verzetslaan kon worden verplaatst.

Het vastgoed aan het Tramplein 5-7 is ook eigendom van De Vries BV, net als vastgoed aan de Burgemeester Kooimanweg 14. De gemeente is van mening dat het reparatie- en onderhoudsbedrijf aan het Tramplein qua functie en uitstraling niet (meer) passend is op de huidige locatie. Ten tijde van de herinrichting van het Tramplein (2014) is ook met De Vries BV gesproken over verplaatsing van Carex uit de binnenstad. Er is toen geen overeenstemming bereikt over verplaatsing. De gemeentelijke toezegging in de intentieovereenkomst om de haalbaarheid te willen onderzoeken van het verplaatsen van het tankstation naar de Verzetslaan, heeft de verkoop van de percelen grond aan de Burgemeester Kooimanweg 4-14 aan Bouwfonds Property Development BV (hierna: BPD) versneld, c.q. mogelijk gemaakt. De gemeente heeft met De Vries BV afgesproken dat het tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg 14 ongeacht de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek plaats zou maken voor woningbouw. De gemeente kon door het sluiten van de intentieovereenkomst met De Vries BV gelijktijdig een intentieovereenkomst sluiten met BPD over de transformatie van de Burgemeester Kooimanweg 4-14 naar appartementencomplex met circa 460 appartementen.

Op basis van de met De Vries BV gesloten intentieovereenkomst heeft de gemeente alleen de inspanningsverplichting om de haalbaarheid van verplaatsing van beide bedrijven naar de Verzetslaan te onderzoeken. Echter, hierbij is door de gemeente wel de intentie uitgesproken om tot marktconforme afspraken te willen komen over de verkoop van het perceel grond aan de Verzetslaan, indien het door De Vries BV in te dienen plan voor de Verzetslaan en het Tramplein door de gemeente haalbaar zou worden geacht. Uitkomst haalbaarheidsonderzoek Het plan van De Vries BV voor de Verzetslaan en voor het Tramplein is in goed overleg met de gemeente tot stand gekomen en is aangepast aan de gemeentelijke eisen en wensen. Het uiteindelijke plan is door de gemeente beoordeeld conform de afspraken uit de intentieovereenkomst. Hierbij is door de gemeente vooral beoordeeld of de plannen ruimtelijke, juridische, economische en financiële aanvaardbaarheid werden geacht. Op basis van de uitkomsten van de ambtelijke beoordeling van de plannen is het college van B&W tot de conclusie gekomen dat er een haalbaar plan ligt voor zowel de locatie Verzetslaan als voor de locatie Tramplein.

Het (her)vestigen van het onbemande tankstation en van het reparatie- en onderhoudsbedrijf aan de rand van de stad bij een uitvalsweg is naar het oordeel van de gemeente een logische situering voor dit type bedrijvigheid en zorgt voor een goede ruimtelijke ordening in de stad. Het creëren van ruimte voor woningbouw op de Burgemeester Kooimanweg 4-14 en het Tramplein is positief beoordeeld. Ook de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de ingediende plannen voor de Verzetslaan en het Tramplein zijn positief beoordeeld.

blz. 2 van 6

Registratienummer: 1536280 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Verzetslaan ten behoeve van verkoop perceel grond Op basis van een verkenning op hoofdlijnen van de juridische planologische mogelijkheden op beide locaties worden er voor het realiseren van beide plannen, worden er geen onevenredige beperkingen of risico's voorzien. Ook is het mogelijk gebleken om overeenstemming te bereiken over een koop- en realisatieovereenkomst voor de Verzetslaan en een hieraan gekoppelde anterieure overeenkomst voor het Tramplein, waarin de verantwoordelijkheid duidelijk zijn vastgelegd. Het (her)vestigen van het onbemande tankstation en het reparatie- en onderhoudsbedrijf aan de rand van de stad zorgt ook voor behoud van economische bedrijvigheid en werkgelegenheid voor Purmerend. Het uitgewerkte plan voor realiseren van het tankstation en het reparatie- en onderhoudsbedrijf naast KFC en McDonalds is door beide bedrijven positief ontvangen. Zowel KFC, McDonalds als Avia verwachten dat de clustering van deze bedrijven een positieve invloed zal hebben op hun omzet. Het nabijgelegen tankstation van Total aan de Verzetslaan zou door de verplaatsing van het Avia tankstation mogelijk meer concurrentie kunnen ervaren. Echter, doordat de overlap van verkeersstromen langs beide tankstations beperkt is, is de verwachting dat de toename van concurrentie beperkt zal zijn.

Het feit dat er een haalbaarheidsonderzoek plaatsvond naar de mogelijke verplaatsing van een tankstation naar de Verzetslaan is ook aan gemeld bij het verlengen van de grondverhuurovereenkomst met Total. Dit heeft niet tot vragen of discussie geleid. Het bepalen van een marktconforme verkoopprijs voor het perceel grond is tot stand gekomen op basis van adviezen van een gespecialiseerd adviesbureau en een erkend taxateur en op basis van onderhandeling. De door de gemeente gestelde kwaliteitseisen aan het plan maken onderdeel uit van de prijsbepaling. Bovenop de marktconforme prijs is afgesproken dat De Vries BV een bijdrage betaalt aan de (gedeeltelijke) herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte die door gemeente wordt gerealiseerd. Het gemeentelijke aandeel in de kosten voor de verbetering van de aangrenzende openbare ruimte wordt gedekt uit de grondexploitatie Verzetslaan. De grondexploitatie Verzetslaan heeft ook na aftrek van die kosten nog een positief resultaat voor de gemeente. Het hieraan gekoppelde bouwplan voor het Tramplein is zowel qua programma als qua stedenbouw en architectuur positief beoordeel door de gemeente. Het huidige pand waarin Carex is gevestigd, zal worden gesloopt. Hier zal een appartementencomplex worden gerealiseerd met nieuwe 12 (woon)appartementen en met in de plint 3 nieuwe commerciële ruimtes.

De (woon)appartementen strekken zich deels uit tot in de aangrenzend bebouwing, waarin zich nu nog bedrijfsruimten bevinden. Het appartementencomplex krijgt aan de voorzijde (Tramplein) 3 historiserend vormgegeven gevels naast elkaar.

Oplossingsrichtingen: Het vaststellen van de grondexploitatie Verzetslaan is nodig om de gemeentelijke grond te kunnen verkopen, om de gemeentelijke kosten te verzekeren en om de koop- en realisatieovereenkomst Verzetslaan en de anterieure overeenkomst Tramplein te kunnen sluiten. Na het conform vaststellen van de grondexploitatie door uw raad, zal het college van B&W de overeenkomsten ondertekenen. Vervolgens zal het voor de realisatie benodigde postzegel bestemmingsplan door de gemeente worden opgesteld en zullen de ruimtelijke procedures gelijktijdig worden doorlopen met de door De Vries BV in te dienen aanvraag omgevingsvergunning. Na het onherroepelijk worden van het postzegel bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zal het planologisch en fysiek bouwrijp worden geleverd aan De Vries BV. De Vries BV zal hierna het bouwplan voor de Verzetslaan zo snel mogelijk realiseren. Na ingebruikname van het tankstation en/of het reparatie- en onderhoudsbedrijf aan de Verzetslaan, zal het project Tramplein worden gerealiseerd. De realisatie van beide (bouw)plannen is contractueel aan elkaar gekoppeld.

blz. 3 van 6

Registratienummer: 1536280 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Verzetslaan ten behoeve van verkoop perceel grond Meetbare doelstellingen: • Het versnellen c.q. mogelijk maken van de transformatie van het bedrijventerrein aan de (Burgemeester Kooimanweg 4-14) naar woningbouw op basis van een faciliterende rol van de gemeenten (Ambitiedocument Wagenweggebied, 2017). • Het transformeren van niet (meer) passende functies en gebouwen in de binnenstad naar passend vormgegeven woningbouw. • Het realiseren van woningbouw in de doelgroepenverhouding 30-30-40 (conform: Nota Kaders en Instrumenten Woningbouw Programmering, 2019). • Het behoud van economische bedrijvigheid en werkgelegenheid voor Purmerend bij het verplaatsen van bedrijven uit het Wagenweggebied en uit de binnenstad. • Het realiseren van een stedenbouwkundige passende entree voor Purmerend op de hoek Verzetslaan/Jaagweg (Intentieovereenkomst Haalbaarheidsstudie Verzetslaan, 2019). Financiële consequenties: Door het vaststellen van de grondexploitatie komt het benodigde voorbereidingskrediet beschikbaar voor het fysiek en planologisch bouwrijp maken van het te verkopen perceel grond. De tot nu toe gemaakte kosten zijn vooralsnog ten laste gekomen van het budget Wagenweggebied.

Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de faciliterende rol van de gemeente in het Wagenweggebied met als doel om het tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg 14 plaats te laten maken voor het kunnen realiseren van woningbouw aan de Burgemeester Kooimanweg 4-14. Deze door de gemeente gemaakte kosten zullen bij vaststelling van de grondexploitatie Verzetslaan worden overgeboekt en alsnog ten laste komen van de grondexploitatie Verzetslaan en voor een klein deel ten lasten komen van de anterieure overeenkomst Tramplein. Bovenop de marktconforme verkoopprijs betaalt De Vries BV ook een bijdrage aan de (gedeeltelijke) herinrichting van de aangrenzende openbare ruimte. Het gemeentelijke aandeel in de kosten voor het verbeteren van de aangrenzende openbare ruimte komt ten laste van de grondexploitatie. Na het verrekenen van alle gemaakte en nog te maken kosten, resteert er een positief financieel resultaat in de grondexploitatie Verzetslaan. De winstneming vindt op de voorgeschreven werkwijze bij de komende jaarrekening(en) plaats. Communicatie: In het gemeentelijke persbericht "Mogelijk 460 woningen langs spoor in Wagenweggebied" van 27 augustus 2019 en in het openbare besluit van het college van B&W van dezelfde datum, is reeds aangegeven dat onderzocht zou worden of het tankstation en het reparatie­ en onderhoudsbedrijf naar de Verzetslaan kon worden verplaatst.

Inmiddels is het plan voor de Verzetslaan uitgewerkt en met de naastgelegen bedrijven KFC en McDonalds besproken. Beide bedrijven zijn positief over de komst van het tankstation. Over de herinrichting van de openbare ruimte, particuliere afvalinzameling en reclame­ uitingen vindt afstemming plaats met direct betrokkenen. Na het sluiten van beide overeenkomsten zullen de plannen voor de Verzetslaan en het Tramplein breder worden gedeeld. Hierna zullen de ruimtelijke procedures worden doorlopen. Over de gelijktijdig te sluiten koop- en realisatieovereenkomst Verzetslaan en de anterieure overeenkomst Tramplein zal de gemeente een persbericht doen uitgaan. Relatie met fusie: n.v.t. Duurzaamheid: Op de locatie Verzetslaan zal een duurzaam gebouw worden gerealiseerd. Het dak bestaat uit grote houten dragers en aan de zuidzijde komt een met groen begroeide wand. Indien mogelijk worden er op het dat zonnepanelen geplaatst. Aan de te realiseren parkeerplaatsen aan de kant van de Jaagweg zijn voorwaarden gesteld om de boomwortels te beschermen. Twee van deze parkeerplaatsen van Carex worden voorzien van laadpalen voor elektrische auto's. Op het resterende deel van de P&R parkeerplaats aan de Noordzijde wordt een deel gereserveerd om op termijn uit te geven voor het realiseren van snellaad voorzieningen voor elektrische auto's. blz. 4 van 6

Registratienummer: 1536280 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Verzetslaan ten behoeve van verkoop perceel grond Op de locatie Tramplein wordt een kwalitatief hoogwaardig gebouw gerealiseerd waarbij er een inspanningsverplichting is afgesproken om natuur inclusieve elementen in het (definitieve) ontwerp te integreren. De 0-vergunningen regeling is van toepassing op dit project. Op de eigen binnenplaats van het appartementencomplex zal de initiatiefnemer overdekte fietsparkeerplaatsen realiseren. Monitoring/eval uatie: n.v.t. Voorstel: De raad besluit: 1. Kennis te nemen van het Voorlopig Ontwerp van de bouwplannen voor de Verzetslaan (bijlage 1) en van het Tramplein (bijlage 2). De bijgevoegde grondexploitatie Verzetslaan, versie 8 dec. 2020 (bijlage 3) conform ll. vast te stellen.

Burgemeester en wethouder, d s r taris de b

Bijlagen: 1) Voorlopig ontwerp bouwplan Verzetslaan 2) Voorlopig ontwerp bouwplan Tramplein 3) Grondexploitatie Verzetslaan, inclusief bijlagen (geheim)

blz. 5 van 6

Registratienummer: 1536280 Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Verzetslaan ten behoeve van verkoop perceel grond De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 22 december 2020, BESLUIT: De raad besluit: 1. Kennis te nemen van het Voorlopig Ontwerp van de bouwplannen voor de Verzetslaan (bijlage 1) en van het Tramplein (bijlage 2). ll. De grondexploitatie Verzetslaan, versie 8 dec. 2020 (bijlage 3) conform vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 18 februari 2021 de griffier, de voorzitter,

blz. 6 van 6