a-raadsvoorstel-en-ontwerpbesluit-spelregelkaart-gebiedsontwikkeling-de-koog

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit Registratienummer raad 1603184 Datum: 11 februari 2025

Portefeuillehouder: P. Verkroost, M. Hegger

Domein / Team: RUID / PROB Onderwerp: Spelregelkaart en vervolg Gebiedsontwikkeling De Koog Samenvatting: De ontwikkeling van de Koog naar een volwaardige E|SPORTS TECH CAMPUS in combinatie met bestaande bedrijven is voor Purmerend en de regio een zeer belangrijk project. Het draagt bij aan meerdere doelstellingen die de gemeente heeft gesteld en afspraken die de gemeente heeft gemaakt zoals de Woondeal en BO-MIRT. Om deze doelstellingen daadwerkelijk te kunnen realiseren en de ontwikkeling te kunnen vervolgen zijn een aantal vervolgstappen van belang. U heeft de Gebiedsvisie 2040 vastgesteld. Deze is uitgewerkt in een Ontwikkelstrategie. Op 26 september heeft u kennis genomen van de Ontwikkelstrategie voor de Koog en ingestemd met de gefaseerde aanpak, waarbij er gestart wordt met het Campushart. Het Campushart wordt faciliterend ontwikkeld. Om te kunnen starten is voor dit gebied een spelregelkaart opgesteld. Deze spelregelkaart is nodig om de eigenaren en ontwikkelaars een concreter perspectief te geven over de mogelijkheden van hun perceel met daarbij spelregels over hoogtes, functies, programma, voorwaarden, etc. U heeft het college opdracht gegeven deze uit te werken. De spelregelkaart is afgerond en wordt ter besluitvorming aan u voorgelegd. In het proces van de spelregelkaart hebben we diverse initiatiefnemers gesproken en met hen de kaart getest.

We zien dat er veel energie zit in het gebied en dat de bereidheid om te ontwikkelen en te investeren er is. We verwachten de komende periode de eerste overeenkomsten te kunnen sluiten waarin de plannen tot omgevingsvergunningen worden gesmeed. Een groot deel van plankosten worden verhaald op de ontwikkelaars. Dit vraagt wel om een voorinvestering, waarvoor een krediet wordt aangevraagd. Tot slot hangt het voorstel van het intrekken van de Wvg samen met dit voorstel. Als u akkoord gaat met de spelregelkaart en de daarbij horende vervolgstappen is het niet meer noodzakelijk om Wvg op het gebied te vestigen. Vanwege juridische redenen wordt dit voorstel separaat aan u voorgelegd.

Registratienummer: 1603184 Onderwerp: Vervolg Gebiedsontwikkeling De Koog Purmerend, 11 februari 2025 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: De Koog met de E|SPORTS TECH CAMPUS is een van de sleutelgebieden van Purmerend. De aanwezigheid van sport, onderwijs, bedrijven, esports en de centrale ligging in de stad geven de Koog potentie om de verkleuren tot een gemengd en modern werk-woongebied waar de nadruk ligt op de E|SPORTS TECH CAMPUS. De campus draagt bij aan een vernieuwende toekomst van sport, economische groei en kwaliteit van het onderwijs, met als resultaat talentontwikkeling en beter opgeleid personeel. De campus is daarmee van belangrijke maatschappelijke meerwaarde voor onze inwoners en geeft een boost aan de regionale economie. Met de ontwikkeling van de campus stijgt het aantal arbeidsplaatsen, wordt het onderwijsaanbod kwalitatief en kwantitatief vergroot en worden de kantoorgebieden hoogwaardiger. Purmerend wordt daarmee ook steeds interessanter als werklocatie en vestigingslocatie voor bedrijven. Ook is er ruimte voor ca. 25oo woningen voor met name studenten, starters en werknemers van De Koog. Er is ruimte voor ontmoetingsplekken en het gebied zal een duurzame en toekomstbestendige inrichting van de openbare ruimte krijgen. De bestaande kaders voor de Gebiedsontwikkeling vormen de Gebiedsvisie De Koog 2040 en de Ontwikkelstrategie.

U heeft ons de opdracht gegeven om deze strategie verder uit te werken in een spelregelkaart. Deze kaart biedt eigenaren en ontwikkelaars meer duidelijkheid over de mogelijkheden voor hun percelen, met spelregels over hoogtes, functies, programma’s en voorwaarden. Het vormt een belangrijk instrument voor het voeren van regie binnen het faciliterend grondbeleid dat we in het campusgebied voeren. Met de spelregelkaart geeft de gemeente enerzijds richting en kan zij anderzijds de eigenaren en ontwikkelende partijen inspireren en verbinden. In het proces van de totstandkoming van de spelregelkaart is uitvoering gesproken en getest met een aantal eigenaren, corporaties en potentiële ontwikkelaars. Het resultaat is een spelregelkaart die duidelijk de kaders aangeeft, maar ook flexibiliteit biedt passend bij de complexe gebiedsontwikkeling. Afstemming met en samenwerking tussen eigenaren, initiatiefnemers en met de gemeente is nodig. De gemeente heeft hierin een regisserende rol en dus meer dan alleen het toetsen van de plannen. Om de gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen en het vertrouwen bij de eigenaren en initiatiefnemers te blijven houden is het van belang hier tijd en energie in te steken. De kosten hiervoor kunnen deels verhaald worden bij de initiatiefnemers, maar vragen wel een voorinvestering. Een campus ontwikkelen is meer dan het stapelen van stenen.

Ook het laden van het juiste programma, stimuleren samenwerking en innovatie, profilering en positionering etc. is hierin belangrijk. Het afgelopen jaar zijn hiervoor de eerste stappen gezet. Zo is er een convenant opgericht met alle lokale en regionale stakeholders. En onlangs is de Stichting E|SPORTS TECH CAMPUS opgericht, met een bestuur bestaande uit Spurd, Talland College en de PRO, onder begeleiding van een gemeentelijke projectleider. Samen met het kernteam (stuurgroep) en andere convenantpartners zal de stichting verder werken aan belangrijke succesfactoren voor de campus en een actieplan voor de aankomende jaren. Dit omvat het stimuleren van innovatieve programma’s en projecten, community building, en het versterken van de profilering en positionering van de campus. De intentie is om dit in de loop van de tijd over te laten gaan in een volwaardige campusorganisatie. Hoe dit er exact uit moet komen te zien en wat hiervoor nodig is wordt de komende maanden gezamenlijk uitgezocht.

blz. 2 van 6

Registratienummer: 1603184 Onderwerp: Vervolg Gebiedsontwikkeling De Koog Oplossingsrichtingen: Om de ontwikkelingen in het campusgebied mogelijk te maken zijn duidelijke kaders voor de ontwikkelende partijen nodig. Deze kaders zijn opgenomen in een zgn. spelregelkaart. De hierin opgenomen spelregels zijn in lijn met de eerder vastgestelde documenten en beleid. Op basis van de nadere uitwerking is er wel meer volume mogelijk waardoor er uiteindelijk meer woningen en werkprogramma gerealiseerd kan worden. Daarnaast werken we met een woonprogramma verdeling van 60-20-20 i.p.v. 30-40-30; zodat er een fors sociaal programma gerealiseerd wordt passend bij de doelstellingen van de campus. De spelregelkaart doet uitspraken over de spelregels voor wat betreft: bouwhoogtes, volume (FSI), programmamix (wonen, werken, voorzieningen) en parkeernormen. Deze kaders zijn getest met de initiatiefnemers. De spelregelkaart geeft daarmee duidelijk de kaders, maar biedt ook flexibiliteit passend bij de complexe gebiedsontwikkeling.

Deze flexibiliteit wordt gevonden in extra beloning in volume bij hogere ambities (ambitiewijzer), de mogelijkheid om bij hoogwaardige campusfuncties minder verplicht werkprogramma te realiseren , uitwisseling binnen het sociaal programma (studenten/starters) afhankelijk van de positie in het gebied en de mogelijke uitruil van functies binnen het gebied toe zodat er onderlinge samenwerkingen kunnen ontstaan die tot kwalitatief betere plannen leiden. Tot slot wordt er door de gemeente een vast team aangesteld dat de regie en coördinatie van de ontwikkeling op zich neemt. Dit team zorgt ervoor dat het proces soepel verloopt, conflicten vroegtijdig worden gesignaleerd en dat de gemeentelijke visie consistent wordt nageleefd. Meetbare doelstellingen: Ons doel is om een substantiële hoeveelheid (nieuw) werk- en woonruimte met bijbehorende voorzieningen toe te voegen aan het campusgebied. Daarbij gaan we uit van een realistische activatie van circa 50% van de kavels van het campusgebied binnen 15 jaar. Hiervoor willen wij op korte termijn over gaan tot het sluiten van de eerste overeenkomsten met initiatiefnemers om afspraken te maken over de plannen, capaciteit en kosten.

Bij een verwachte activatie van 50% van de kavels is er ruimte voor een aanzienlijk woonprogramma, met de verdeling 60% (sociaal= studenten/starters) -20% (midden)-20% (vrije keuze) het kader voor het campusgebied. Met de realisatie van ca 50% van de kavels komt een gebied tot ontwikkeling waarbij jongeren studenten, sporters, scholieren, werknemers etc. een plek krijgen die verwant zijn met esport/ tech. De campus genereert werkgelegenheid, ruimte om te leren, te ontwikkelen en te wonen. Een voor de regio een unieke campus die een belangrijke economische en maatschappelijke bijdrage brengt aan Purmerend en de regio. Financiële consequenties: We passen faciliterend grondbeleid toe binnen het Campushart. De kosten voor de fysieke ontwikkelingen worden verhaald op de eigenaren en ontwikkelaars in het gebied. Dit doen we door het sluiten van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers op basis het aanvullingsbesluit De Koog (gebiedseigen kosten) en de Nota GKP (gebiedsoverstijgende kosten). Hoewel er enthousiasme in het gebied is bij ontwikkelaars kunnen wij niet afdwingen dat de markt daadwerkelijk tot ontwikkeling overgaat. De gesprekken via de spelregelkaart verlopen positief, maar de plannen zijn nog in een vroeg stadium.

De aankomende jaren gebruiken wij om, op basis van de spelregelkaart, actief de markt te mobiliseren, te enthousiasmeren en te toetsen of de initiatieven daadwerkelijk tot concrete ontwikkelingen kunnen leiden. blz. 3 van 6

Registratienummer: 1603184 Onderwerp: Vervolg Gebiedsontwikkeling De Koog Dat vraagt in deze fase van de ontwikkeling om een voorfinanciering, aangezien wettelijk verhaalbare projectkosten nog niet allemaal verhaald kunnen worden op de initiatieven. Om nu door te kunnen met de fysieke gebiedsontwikkeling is dus budget nodig. Het benodigde budget hebben wij voor u in de onderstaande tabel gespecificeerd (in bijlage 2 wordt dit toegelicht). Investering

2025

2026

2027

Totaal

Onderzoekskosten

30.000

30.000

30.000

90.000

Kaders beeldkwaliteit en OR

70.000

15.000

15.000

100.000

Aanpassingen zichtbaarheid fysiek

60.000

60.000

30.000

150.000

Communicatie en participatie

15.000

15.000

15.000

45.000

Begeleiding ontwikkelingen

73.000

83.000

83.000

239.000

Inzet beoordeling ontwikkelingen

453.000

613.000

626.000

1.692.000

Bruto krediet

701.000

816.000

799.000

2.316.000

Te activeren op de balans

-145.000

-140.000

-105.000

-390.000

Netto krediet

556.000

676.000

694.000

1.926.000

Het budget wordt aangevraagd voor de periode 2025-2028 en heeft een totale omvang van € 2.316.000 bruto. Een deel van de kosten wordt enkel gemaakt bij concrete initiatieven en kan worden geactiveerd. Dat hebben we meegenomen onder de regel ‘te activeren op de balans’. Daardoor wordt er netto € 1.926.000 aangevraagd. Voorzichtigheidshalve wordt dit budget in eerste instantie gedekt vanuit de Bestemmingsreserve gronden. Mogelijk kan (later) een deel van de kosten ten laste van de aangevraagde subsidies of ontwikkelingen worden gebracht. Daar is nu geen zekerheid over en daarom is aanwending van de reserve nodig. Communicatie: Het is belangrijk om de ontwikkeling van De Koog goed te begeleiden met transparante communicatie richting eigenaren, ontwikkelaars en andere stakeholders. Dit doen we door regelmatig bijeenkomsten, gezamenlijke ateliers/werksessies en nieuwsbrieven te organiseren zodat iedereen goed geïnformeerd blijft. We betrekken de verschillende doelgroepen actief bij de ontwikkelingen. Dit doen we onder andere door maandelijks een nieuwsbrief te versturen: de ene maand over de bredere ontwikkelingen in De Koog en de andere maand met specifieke updates over de campus. Daarnaast organiseren we een maandelijkse inloopbijeenkomst (koffiemoment) voor ondernemers en inwoners van De Koog. De ontwikkeling van het gebied spreidt zich over meerdere jaren.

Dit betekent, zeker ook voor de omgeving, dat een lange adem vereist is. De eerder opgestelde gebiedsvisie, ontwikkelstrategie en nu voorliggende spelregelkaart vormt de basis voor onderling vertrouwen. Ze zijn voortgekomen uit participatie met ondernemers, initiatiefnemers, maatschappelijke partners en buurtbewoners waardoor deze op een groot draagvlak kan rekenen. Privacy: Niet van toepassing Duurzaamheid: Duurzaamheid is een integraal onderdeel van de Ontwikkelstrategie en uitwerking. blz. 4 van 6

Registratienummer: 1603184 Onderwerp: Vervolg Gebiedsontwikkeling De Koog Monitoring/evaluatie: Gevraagd wordt aan de raad de spelregelkaart vast te stellen zodat de initiatieven kunnen worden uitgewerkt naar omgevingsvergunningen. De spelregelkaart wordt regelmatig geëvalueerd. Indien noodzakelijk komen we bij u terugkomen met eventuele aanpassingen. Via het MPG wordt u geïnformeerd over de voortgang. Belangrijke noot: De intrekking van het resterende WVG-deel voor de Koog hangt samen met bijgevoegd voorstel. Vanwege juridische redenen m.b.t. de verwerking in het Kadaster wordt dit voorstel als separaat voorstel ( registratienummer 1607549) aan u voorgelegd. Advies: 1. U wordt gevraagd de spelregelkaart voor de ontwikkeling van het campusgebied in De Koog vast te stellen met daarin voorgestelde programmamix en gebiedsgerichte parkeernormen; 2. Akkoord te gaan met het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet van € 1.926.000,- ten laste van de bestemmingsreserve gronden door vaststellen van de 10e wijziging van de Programmabegroting 2025;

Burgemeester en wethouders van Purmerend, de loco secretaris de burgemeester,

Bijlage(n): 1.Spelregelkaart Campushart De Koog 2. Project begroting 3.10e Begrotingswijziging

blz. 5 van 6

Registratienummer: 1603184 Onderwerp: Vervolg Gebiedsontwikkeling De Koog

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 februari 2025,

B E S L U I T:

1. In te stemmen met de spelregelkaart als kader voor de ontwikkeling van het campusgebied in De Koog; 2. Akkoord te gaan met het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet van € 1.926.000,- ten laste van de bestemmingsreserve gronden door vaststellen van de 10e wijziging van de Programmabegroting 2025;

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d.27 maart 2025, de griffier,

de voorzitter,

blz. 6 van 6