a. raadsvoorstel-en-ontwerpbesluit-bijstorting-fonds-startersleningen

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

Registratienummer raad 1610135

Datum: 11 maart 2025

Portefeuillehouder: N. Saaf

Domein / Team: MAAD / Wonen

Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 Samenvatting: De starterslening blijft een belangrijk instrument. Voor de individuele koopstarter, die zo de financiële polsstok een stukje kan verlengen om (eerder) een zelfstandig leven op te bouwen. Maar ook voor de vergrijzende gemeente, om zo jonge huishoudens te binden die nodig zijn voor het behoud van voldoende draagvlak onder voorzieningen en het op peil houden van de beroepsbevolking. De huidige Purmerendse starterslening is een groot succes. Zo groot, dat het fonds inmiddels alweer opnieuw bijna is uitgeput. In september 2024 is de laatste storting gedaan uit het rompkrediet van € 7 miljoen dat de raad in oktober 2023 ter beschikking heeft gesteld voor stortingen in het fonds. Continuering van de starterslening is gewenst, zo stelt ook de Woon(zorg)visie die aan uw raad ter besluitvorming is aangeboden (voor de vergadering van 27 maart 2025). Hiervoor is echter opnieuw een storting in het fonds nodig. Buiten de periodieke stortingen vloeien ook inkomsten uit rente en aflossing van leningen terug in het fonds. Die zijn voor de komende jaren nog onvoldoende om de uitgaven, in de vorm van nieuwe leningen, te kunnen compenseren. Uit evaluatie van de huidige voorwaarden voor de lening blijkt vooralsnog geen aanleiding om deze aan te passen.

We zien dat het fonds dit jaar al snel leeg raakt en we willen voorkomen dat mensen teleurgesteld moeten worden omdat er even geen geld meer is voor de leningen. Daarnaast zien we een flinke toename van het aantal leningen per jaar. U wordt daarom gevraagd een nieuw rompkrediet van 20 miljoen euro ter beschikking te stellen voor drie jaar, zodat benodigde bijstortingen in het fonds maximaal via een collegebesluit kunnen worden afgedaan.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 Purmerend, 11 maart 2025 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: Er zit een gat tussen het prijsniveau van koopwoningen en wat gemiddelde koopstarters op basis van het inkomen hypothecair bij de bank kan financieren. De starterslening is een belangrijk instrument voor de individuele koopstarter, die zo de financiële polsstok een stukje kan verlengen om (eerder) een zelfstandig leven op te bouwen. Starterslening helpt, ook tegen vergrijzing De lening maakt het starters mogelijk wel of eerder een woning te kopen, doordat zij met de lening hun financiële polsstok net iets kunnen verlengen. De regeling kan er zo ook voor zorgen dat zij uit huis kunnen gaan om een zelfstandig leven op te bouwen of een volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten. De meeste aanvragers van de lening zijn dan ook twintigers en dertigers. Maar gezien de vergrijzing is het ook belangrijk jonge huishoudens aan de gemeente te blijven binden. Zo houden we voldoende draagvlak onder voorzieningen op het gebied van onderwijs, (sport)verenigingen, winkels, recreatie en cultuur en houden wij onze beroepsbevolking op peil. Een succesvolle starterslening helpt daarbij.

Purmerendse starterslening groot succes De Purmerendse starterslening bestaat al sinds 2003, met een pauze tussen 2010 en 2017 waarin geen startersleningen zijn verstrekt. Sinds de herintroductie in 2018 is de regeling weer zeer populair. In Beemster bestond de regeling sinds 2010 (alleen voor nieuwbouwwoningen). In 2016 zijn de laatste leningen uit het Beemster fonds verstrekt. In het najaar van 2021 zijn beide regelingen in het kader van de fusie geharmoniseerd naar de huidige, ruimere regeling. Continuering starterslening opgenomen in woon(zorg)visie De woon(zorg)visie besteedt aandacht aan het belang van jonge huishoudens en andere starters voor de gemeente, aan hun positie op de woningmarkt en in verband daarmee aan het belang van betaalbare woningen. Het instrument starterslening kan daarbij helpen. Stortingen in het fonds van SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten) Sinds de eerste storting van € 1,2 miljoen na de herintroductie in 2018 is het fonds al enkele keren aangevuld. Op 17 december 2020 heeft uw raad een rompkrediet van € 5 miljoen ter beschikking te gesteld. Hieruit heeft het college diverse stortingen gedaan en in mei 2023 is hiervoor een laatste storting gedaan waarna het rompkrediet uitgeput.

In november 2023 heeft uw raad opnieuw een rompkrediet ter beschikking gesteld van 7 miljoen en in september 2024 is de laatste storting hieruit gedaan in het fonds van SVn. ‘ Het fonds is uitgeput. Het fonds is nu bijna uitgeput. De bestedingsruimte is nog € 1,8 miljoen. Daar kunnen nog ongeveer 40 leningen uit worden gehaald en gezien de aanvragen in dit jaar is de inschatting dat in juni/juli 2025 het fonds uitgeput is. Evaluatie Met de memo nr 1602047 dd. 1 0ktober 2024 bent u geïnformeerd over de laatste storting uit het rompkrediet waarbij tevens is aangegeven dat dat de voorwaarden voor de starterslening weer kort tegen het licht worden gehouden en wanneer nodig geactualiseerd. 2.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 Oplossingsrichtingen: Gezien het succes van de huidige regeling stelt het college de raad voor om de huidige Purmerendse startersregeling ongewijzigd te continueren. Tevens stelt het college de raad voor om een nieuw rompkrediet van 20 miljoen euro ter beschikking te stellen ten behoeve van benodigde volgende stortingen in het fonds startersleningen. Dit moet voldoende zijn tot 2028. Onderstaand treft u de korte evaluatie aan waarop deze conclusie is gebaseerd en de bijbehorende voorstellen. Toename aantal leningen Aantal verstrekte startersleningen

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025*

28

29

28

21

53

81

110

12

*gegevens tot 1 maart 2025 Zoals hierboven te zien is, stijgt het aantal verstrekte leningen vanaf 2022 gestaag. Vanaf 2021 zijn de voorwaarden voor de lening versoepeld; er zijn geen eisen meer aan het inkomen en de maximale koop- of aanneemsom is van € 240.000 opgetrokken tot de NHG-grens (in 2024 € 405.000,-- en in 2025 € 450.000). Het maximaal met de starterslening te lenen bedrag is opgehoogd van € 30.000 naar € 45.000 en de regeling is ook opengesteld voor aanvragers met een economische binding aan de gemeente. In het laatste jaar is te zien dat het aanbod aan woningen en appartementen is toegenomen. Sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur en de Wet Vaste Huurcontracten bieden particuliere verhuurders hun woningen vaker te koop aan. Tot slot is ook het effect van een hogere loonstijging merkbaar. Maatschappelijke en economische binding Sinds eind 2021 kan men ook een starterslening aanvragen als er een economische binding is met Purmerend. Daar is niet veel gebruik van gemaakt. In onderstaande tabel is te zien dat de meeste koopstarters Purmerenders of Beemsterlingen zijn of zijn geweest (maatschappelijke binding). Verstrekt met: Maatschappelijke binding Economische binding

2018 28 n.v.t.

2019 29 n.v.t.

2020 28 n.v.t.

2021 21 0

2022 49 4

2023 79 2

2024 108 2

2025* 12 0

* gegevens tot 1 maart 2025

Stijging leenbedrag Sinds de aanpassing van de voorwaarden is ook het gemiddelde geleende bedrag van de starterslening gestegen. Men leent sinds 2022 gemiddeld een hoger bedrag.

Gem. bedrag per lening

2018 2019 2020 2021 27.074 26.161 28.117 32.333

2022 43.076

2023 2024 43.076 42.405

2025* 43.346

*gegevens tot 1 maart 2025 Voorwaarden starterslening Binnen de regeling bepaalt de gemeente het prijssegment (maximum koopprijs), de doelgroep, het marktsegment van de aan te schaffen woning, binnen grenzen de maximale hoogte van de lening waarvoor ze de starterslening wil inzetten en welk budget ze voor de leningen beschikbaar stelt. Andere voorwaarden liggen al vooraf vast (zie hiervoor ook www.svn.nl/starterslening/). Onderstaand wordt weergegeven of de huidige voorwaarden die de gemeente bepaalt, nog voldoen.

3.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 1. Maximum koopprijs De huidige maximum koopprijs voor een woning met starterslening is in de huidige regeling gekoppeld aan de NHG-grens (inclusief verbeterkosten of meerwerk). De NHG-grens ligt in 2025 op € 450.000 en wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. Het SVn toetst of de aanvrager de starterslening daadwerkelijk nodig heeft om de woning van keuze te kunnen aanschaffen. Als het inkomen toereikend is om zelf de gehele koopprijs te financieren wordt de aanvraag niet gehonoreerd. De NHG-grens vormt tevens het maximum aankoopbedrag waarvoor een gemeente een starterslening mag verstrekken. Aantal woningen te koop op Funda d.d. 18 februari 2025 Totaal aantal woningen te koop

Aantal met vraagprijs tot 450.000

Aantal met vraagprijs tot 405.000

Appartementen Eengezinswoningen

98 249

77 104

75 39

Totaal

347

173

114

Een koopprijsgrens tot de NHG-grens lijkt koopstarters vooralsnog goede mogelijkheden te geven om een woning te kopen, dan wel eerder een woning te kopen. Een lagere koopprijs, bijvoorbeeld de NHG-grens van € 405.000 uit 2024, direct leidt tot minder aanbod. Voorgesteld wordt om de NHG-grens als koopprijsgrens te continueren en deze niet naar beneden bij te stellen. 2. Doelgroep. In de huidige regeling worden geen eisen gesteld aan het inkomen van de koopstarter. Het stellen van een inkomenseis beperkt onmiddellijk de financieringsmogelijkheden en, zoals hierboven ook aangegeven, alleen als een huishouden de starterslening nodig heeft wordt die verstrekt. Ook staat de regeling open voor zowel de koopstarter met economische als een maatschappelijke binding met de gemeente. Zo binden wij niet alleen onze eigen jonge huishoudens, maar ook jonge werkenden van elders beter aan onze gemeente en houden wij ze vast voor onze arbeidsmarkt. Voor wat betreft de doelgroep wordt voorgesteld deze conform de huidige regeling te continueren. 3. Marktsegment. Onder ‘marktsegment’ kan worden bepaald of de regeling wel of niet geldt voor nieuwbouw of bestaande bouw. De regeling geldt in Purmerend zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw en dat geeft de koopstarter maximale keuze. Voorgesteld wordt de regeling te continueren voor nieuwbouw en bestaande bouw. 4.

De maximale hoogte van de starterslening De starterslening mag nooit meer bedragen dan 20% van de maximale koopsom plus de verbeterkosten van een bestaande woning óf van de marktwaarde uit het taxatierapport, als dat een lagere waarde geeft. Het bedrag van een overbieding boven de marktwaarde kan dus niet gefinancierd worden met de starterslening. Voor een nieuwbouwwoning geldt: maximaal 20% van de aanneemsom plus meerwerk. Het minimumbedrag is € 2.500. In de huidige regeling bedraagt de maximale starterslening € 45.000. Zo blijft het risico beperkt op het niet tijdig kunnen terugbetalen van de lening. Een deel van de koopstarters zou ook met een lager bedrag, bijvoorbeeld € 35.000 kunnen slagen. Met hetzelfde budget kunnen dan meer koopstarters worden geholpen. De groep met de laagste inkomens kan daardoor wel net buiten de boot vallen. Het voorstel is om het maximale te lenen bedrag op € 45.000 te houden en dit bedrag niet te verhogen of te verlagen. 4.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 5. Werking en budget Zoals in de memo aan uw raad van 1 oktober 2024 is toegezegd geven we hierbij inzicht in de verstrekte leningen en aflossingen. In de eerste drie jaar betaalt de lener geen rente en aflossing. Daarna start de lener met het betalen van het afgesproken maandbedrag, tot het gehele leenbedrag is terugbetaald. Een hertoets na 3, 6, 10 en 15 jaar is mogelijk als het inkomen dan nog altijd niet toereikend is. Aan de inkomstenkant vloeit er dus nog jarenlang gestaag geld terug in het fonds. Daarnaast wordt het fonds via de periodieke stortingen bijgevuld ten behoeve van nieuwe leningen. Aan de uitgavenkant staan alle nog uitstaande leenbedragen en de beheervergoeding die we jaarlijks aan SVn betalen. Op dit moment zijn de uitgaven groter dan de inkomsten. Met andere woorden: de nieuwe leningen zijn hoger dan de aflossing van de bestaande groep. Jaar 2006 t/m 2024

Totaal Verstrekking 16.396.034

Totaal Aflossing 5.095.936

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat op dit moment 31% is afgelost van de uitstaande leningen. Het fonds is revolverend, dit betekent dat het uitgeleende geld weer terugkomt in de vorm van rente en aflossing. Per jaar is het bedrag van de aflossingen zeer wisselend, ook door directe aflossingen vanwege verkoop of schenking. Vooralsnog is het nodig om periodiek flinke nieuwe stortingen in het fonds te kunnen doen om de komende jaren aan een grote vraag naar startersleningen te kunnen blijven voldoen. Welk budget is hiervoor nodig? Als we uitgaan van zo’n 125 nieuwe leningen per jaar (huidig beeld op basis van ervaring 2024) tegen het gemiddeld geleende bedrag van afgerond € 42.500, is per jaar ca € 5,3 miljoen nodig om door te gaan met het fonds startersleningen. We zien dat het fonds dit jaar al snel leeg raakt en we willen voorkomen dat mensen teleurgesteld moeten worden omdat er even geen geld meer is voor de leningen. Daarnaast zien we een flinke toename van het aantal leningen per jaar. Daarom is het belangrijk om voor de komende drie jaar voldoende geld ter beschikking te stellen in de vorm van een nieuw rompkrediet. Voor dit jaar lijkt een bedrag van 5 miljoen te volstaan (vanwege de nog te besteden bedrag van € 1,8 miljoen).

Gezien de verwachte stijging van het aantal en de hoogte van de leningen, stellen wij voor om voor 2026 dit bedrag op te hogen naar € 7 miljoen en voor 2027 naar € 8 miljoen. Dat betekent bij gelijkblijvende leningsvoorwaarden en gelijkblijvende marktomstandigheden een bedrag van totaal € 20 miljoen beschikbaar te stellen voor drie jaar. Inzicht in inleg en aflossing Op basis van de hiervoor genoemde stortingen in het fonds startersleningen zal de omvang van de startersleningen stijgen naar € 33,2 miljoen eind 2027. Er vanuit gaande dat alle aflossingen na drie jaar plaats gaan vinden betekent dit dat er in 2029 ongeveer 23 nieuwe startersleningen kunnen worden verstrekt zonder extra gemeentelijke middelen bij te storten. Voor de jaren 2031 en verder kunnen er naar verwachting 36 nieuwe leningen worden verstrekt uit de ontvangen aflossingen van bestaande leningen. Bij deze aanname is geen rekening gehouden met extra aflossingen die leningnemers kunnen doen o.a. door verkoop van de woning. Ook is er geen rekening gehouden met eventueel later starten met aflossen (als gevolg van de inkomenstoets). Meetbare doelstellingen: Het fonds startersleningen wordt weer aangevuld, zodat hieruit weer startersleningen kunnen worden verstrekt.

5.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 Financiële consequenties: Voor het beschikbaar stellen van de startersleningen moet de gemeente geld lenen. Het lenen van € 20 miljoen zal de komende jaren invloed hebben op de schuldenpositie van de gemeente (neemt toe). In totaal is er tot nu toe (vanaf 2018) € 13,2 miljoen aan startersleningen beschikbaar gesteld. De komende jaren zal na instemming met dit besluit de omvang van de staterleningen stijgen naar € 33,2 miljoen wat inhoud dat de leningenportefeuille van de gemeente ook met deze omvang zal stijgen. Tegenover de rentelasten staan renteopbrengsten. De gemeente leent het geld voor het rompkrediet tegen een lagere rente dan de rente die de koopstarter over het geleende bedrag betaalt. Uit de rente die de koopstarter betaalt, kunnen de rentelasten en de 0,5% beheersvergoeding van SVn worden betaald. Er is daarmee dekking in de begroting voor het saldo van de rente- en beheerkosten. De wijziging van de rentebedrag op het programma Wonen wordt meegenomen in de actualisering van de rente-omslag en de raming van de kapitaallasten. Risico’s Potentieel risico is dat een starter rente en aflossing niet kan betalen. Zowel de eerste als de tweede hypotheek (de starterslening) van de aanvrager moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De Starterslening heeft een rentevaste periode van vijftien jaar. Dit risico wordt gedekt doordat Startersleningen, als tweede hypotheek, net als de eerste hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de NHG vallen. Bij gedwongen verkoop kan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restantschuld van de starter kwijtschelden. De gemeente loopt pas (een zeer onwaarschijnlijk) risico als deze stichting niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen. Daarnaast is er het risico dat leningen niet op tijd kunnen worden terugbetaald. Financiële voorwaarden liggen vast (zie ook www.svn.nl/starterslening/). Uit langjarige landelijke gemiddelden blijkt dit risico echter beperkt. Bijna de helft van de leningen is binnen zes jaar en bijna driekwart is binnen tien jaar geheel terugbetaald (landelijke cijfers van het SVn). Hieruit blijkt dat de meeste starters alleen tijdelijk de financiële steun van de starterslening nodig hebben. Communicatie: Na het collegebesluit wordt een persbericht opgesteld. Na het raadsbesluit: • worden de lokale makelaars en hypotheekverstrekkers ingelicht • wordt informatie op website aangepast Privacy/Duurzaamheid: N.v.t.

Monitoring/evaluatie: Zolang de belangstelling voor de starterslening nog zo groot is en de marktomstandigheden niet noemenswaardig veranderen, is er geen aanleiding te veronderstellen dat de in de regeling opgenomen voorwaarden niet meer voldoen. Zodra blijkt dat het aantal aanvragen voor een starterslening stokt of de marktomstandigheden wijzigen (bijvoorbeeld een flinke daling van de huizenprijzen) zullen de voorwaarden opnieuw worden beoordeeld. De raad wordt per brief op de hoogte gehouden van tussentijdse stortingen van het college uit het rompkrediet in het fonds voor de startersleningen bij SVn.

6.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 Voorstel: 1. Een rompkrediet van € 20 miljoen ter beschikking te stellen ten behoeve van het Fonds Startersleningen Purmerend bij SVn.

Burgemeester en wethouders van Purmerend, de secretaris de burgemeester,

7.

Registratienummer: 1610135 Onderwerp: Startersleningen 2025-2027 De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 maart 2025,

B E S L U I T: 1. Een rompkrediet van € 20 miljoen ter beschikking te stellen ten behoeve van het Fonds Startersleningen Purmerend bij SVn.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 17 april 2025 de griffier,

de voorzitter,

8.