A.raadsvoorstel-en-ontwerpbesluit-bijstorting-fonds-startersleningen

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit

Registratienummer raad 1589306

Datum: 17 oktober 2023

Portefeuillehouder: Natalie Saaf

Domein / Team: MAAD / BEMD

Onderwerp: • Evaluatie starterslening Purmerend 2021 en wijziging Verordening starterslening Purmerend 2021 • Bijstorting fonds startersleningen Samenvatting: De starterslening is een belangrijk instrument. Voor de individuele koopstarter, die zo de financiële polsstok een stukje kan verlengen om (eerder) een zelfstandig leven op te bouwen. Maar ook voor de vergrijzende gemeente, om zo jonge huishoudens te binden die nodig zijn voor het behoud van voldoende draagvlak onder voorzieningen en het op peil houden van de beroepsbevolking. De huidige Purmerendse starterslening is een groot succes. Zo groot, dat het fonds inmiddels alweer bijna is uitgeput. In mei 2023 is de laatste storting gedaan uit het rompkrediet van € 5 miljoen dat de raad in december 2020 ter beschikking heeft gesteld voor stortingen in het fonds. Uit evaluatie van de huidige voorwaarden voor de lening blijkt vooralsnog geen aanleiding om deze aan te passen. Alleen een wijziging van de Verordening starterslening Purmerend 2012 (hierna: de verordening) is nodig: de definitie van economische binding in de verordening vergt aanpassing. Continuering van de starterslening in zijn huidige vorm is derhalve gewenst. Hiervoor is een nieuwe storting in het fonds nodig. Buiten de periodieke stortingen vloeien ook inkomsten uit rente en aflossing van leningen terug in het fonds.

Die zijn echter naar verwachting nog jaren onvoldoende om de uitgaven, in de vorm van nieuwe leningen, te kunnen compenseren. U wordt daarom gevraagd een nieuw rompkrediet van 7 miljoen euro ter beschikking te stellen, zodat benodigde bijstortingen in het fonds maximaal de komende twee jaar via een collegebesluit kunnen worden afgedaan. Tevens wordt u gevraagd de definitie van economische binding in de huidige Verordening Starterslening Purmerend 2021 (art. 1 lid j) gewijzigd vast te stellen.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen Purmerend, 17 oktober 2023 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: Purmerend heeft nog altijd te maken met ongekend hoge koopprijzen. Huishoudens die willen kopen, maar nog geen huis bezitten, hebben het heel moeilijk. Er zit een gat tussen het prijsniveau van koopwoningen en wat de gemiddelde koopstarter op basis van het inkomen hypothecair bij de bank kan financieren. Voor Purmerendse jongeren en huishoudens die bijvoorbeeld na een relatiebreuk op zoek zijn naar een zelfstandige woning betekent dit een forse beperking van de mogelijkheden om een zelfstandig leven op te bouwen in de stad of het dorp waar zij graag willen blijven wonen. Als het financieel niet haalbaar blijkt een woning te kopen in de eigen gemeente zullen zij wellicht (moeten) uitwijken naar plekken met betaalbaarder woningen. Starterslening helpt, ook tegen vergrijzing De lening maakt het starters mogelijk wel of eerder een woning te kopen, doordat zij met de lening hun financiële polsstok net iets kunnen verlengen. De regeling kan er zo ook voor zorgen dat zij uit huis kunnen gaan om een zelfstandig leven op te bouwen of een volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten. De meeste aanvragers van de lening zijn dan ook twintigers en dertigers.

Maar gezien de vergrijzing is het ook in het algemeen belangrijk jonge huishoudens aan de gemeente te blijven binden. Zo houden we voldoende draagvlak onder voorzieningen op het gebied van onderwijs, (sport)verenigingen, winkels, recreatie en cultuur en houden wij onze beroepsbevolking op peil. Een succesvolle starterslening helpt daarbij. Purmerendse starterslening groot succes De Purmerendse starterslening bestaat al sinds 2003, met een pauze tussen 2010 en 2017 waarin geen startersleningen zijn verstrekt. Sinds de herintroductie in 2018 is de regeling weer zeer populair. In Beemster bestond de regeling sinds 2010 (alleen voor nieuwbouwwoningen). In 2016 zijn de laatste leningen uit het Beemster fonds verstrekt. In het najaar van 2021 zijn beide regelingen in het kader van de fusie geharmoniseerd naar de huidige, ruimere regeling. Sinds de eerste storting van € 1,2 miljoen na de herintroductie in 2018 is het fonds al enkele keren aangevuld. Op 17 december 2020 heeft de raad ermee ingestemd een rompkrediet van € 5 miljoen ter beschikking te stellen ten behoeve van benodigde stortingen in het fonds. Hieruit heeft het college in januari 2021 een eerste storting in het fonds gedaan van € 1,25 miljoen en in september 2022 een tweede van € 2,5 miljoen. In mei 2023 is een laatste storting uit het rompkrediet gedaan van 1,25 miljoen. Daarmee was het rompkrediet uitgeput.

Evaluatie voorwaarden starterslening als bodem fonds weer in zicht komt In het fonds is op 1 oktober nog circa € 0,3 miljoen beschikbaar voor nieuwe leningen. Met de brief nr 1584109 dd. 16 mei jl. bent u geïnformeerd over de laatste storting uit het rompkrediet in het fonds bij SVn. Daarin is ook aangegeven dat, zodra de bodem van het fonds na deze laatste storting opnieuw in zicht komt en u wellicht zou worden gevraagd om een nieuw rompkrediet ter beschikking te stellen of een ‘losse’ storting in het fonds te doen, de huidige regeling eerst zou worden geëvalueerd.

2.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen Hoewel het gezien de populariteit van de regeling voor de hand ligt het fonds wederom aan te vullen, houden we eerst de huidige regeling tegen het licht. Wat zijn de resultaten? Aan welke knoppen kan worden gedraaid? Met welk effect op de doelgroep van de lening: de koopstarter – en daarmee op de gemeente? Hoe zit het financieel? Tot slot volgt een advies ten aanzien van continuering van de regeling. Oplossingsrichtingen: Gezien het succes van de huidige regeling stelt het college de raad voor om de huidige Purmerendse startersregeling – met een technische aanpassing van de definitie van economische binding – ongewijzigd te continueren. Tevens stelt het college de raad voor om een nieuw rompkrediet van 7 miljoen euro ter beschikking te stellen ten behoeve van benodigde volgende stortingen in het fonds startersleningen. Onderstaand treft u de evaluatie aan waarop deze conclusie is gebaseerd en de bijbehorende voorstellen. Resultaten starterslening sinds 2018 De Purmerendse regeling is sinds de herintroductie in april 2018, behoudens een dipje in 2021, heel succesvol geweest. Tot heden zijn uit het fonds in totaal 221 startersleningen verstrekt (zie tabel hieronder). Duidelijk is te zien dat vanaf 2022 het aantal verstrekte leningen is verdubbeld.

Aantal verstrekte startersleningen

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Totaal (tot okt)

28

29

28

21

53

62

221

De belangrijkste oorzaak voor het sinds 2022 fors gestegen aantal leningen is de versoepeling eind 2021 van de voorwaarden voor de lening door vaststelling van de nieuwe verordening in november 2021. In de nieuwe regeling worden geen eisen meer gesteld aan het inkomen, is de maximale koopof aanneemsom opgetrokken van € 240.000 tot de NHG-grens – in 2023 € 405.000, is het maximaal met de starterslening te lenen bedrag opgehoogd van € 30.000 naar € 45.000 en is de regeling ook opengesteld voor aanvragers met een economische binding aan de gemeente. Dit heeft de starterslening binnen het bereik van een grotere groep koopstarters gebracht. Daar heeft dit jaar ook een in het algemeen ruimer aanbod aan woningen en een hogere loonstijging extra aan bijgedragen. Van de mogelijkheid sinds eind 2021 om ook met een economische binding aan Purmerend een starterslening te kunnen krijgen wordt overigens nauwelijks gebruik gemaakt. Op twee na zijn alle koopstarters Purmerenders en Beemsterlingen of zijn dat in het verleden geweest. Aantal verstrekte startersleningen

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Totaal (tot okt)

Maatschappelijke binding

28

29

28

21

53

60

219

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

0

0

2

2

Economische binding*

* o.b.v. ec. binding was pas vanaf nov. ’21 mogelijk

Sinds de aanpassing van de voorwaarden is ook het gemiddelde geleende bedrag van de starterslening gestegen. Men leent sinds 2022 gemiddeld wel bijna het maximale bedrag.

3.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen

Gemiddeld bedrag per lening

2018

2019

2020

2021

2022

2023

27.074

26.161

28.117

32.333

42.469

43.076

Voldoen de voorwaarden van de huidige regeling nog? Prijssegment. Onder ‘prijssegment’ wordt verstaan: de maximale verwervingskosten van de woning. De huidige maximum koopprijs voor een woning met starterslening is in de huidige regeling gekoppeld aan de NHG-grens (inclusief verbeterkosten of meerwerk). De NHG-grens, in 2022 nog € 355.000 is in 2023 fors opgetrokken tot € 405.000 en wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. De verwachting is dat de NHG-grens ook in 2024 weer wat stijgt. Het SVn toetst altijd of een huishouden de starterslening daadwerkelijk nodig heeft om de woning van keuze te kunnen aanschaffen. Als het inkomen van het huishouden toereikend is om zelf de gehele koopprijs te financieren krijgt het geen starterlening. De NHG-grens vormt tevens het maximum aankoopbedrag waarvoor een gemeente een starterslening mag verstrekken. Eind september staan in Purmerend op Funda in totaal 121 woningen te koop; waarvan 55 woningen met een vraagprijs of v.o.n.-prijs tot de huidige koopprijsgrens van € 405.000. Iets meer dan de helft hiervan is een appartement. In Beemster staan eind september 69 woningen te koop, waarvan 2 met een koopprijsgrens tot € 405.000. Een lagere koopprijs leidt direct tot minder aanbod.

Een alternatieve koopprijsgrens, bijvoorbeeld de NHG-grens van € 355.000 uit 2022, geeft op Funda in Purmerend 28 woningen om uit te kiezen, waarvan 17 appartementen en 9 eengezinswoningen. In Beemster is geen woning te koop tot aan deze grens. Een koopprijsgrens tot de NHG-grens lijkt koopstarters in ieder geval in Purmerend vooralsnog goede mogelijkheden te geven om een woning te kopen, dan wel eerder een woning te kopen. Voorgesteld wordt daarom om de NHG-grens als koopprijsgrens te continueren en deze niet naar beneden bij te stellen. Doelgroep. In de huidige regeling worden geen eisen gesteld aan het inkomen van de koopstarter. Het stellen van een inkomenseis beperkt onmiddellijk de financieringsmogelijkheden en, zoals hierboven ook aangegeven, alleen als een huishouden de starterslening nodig heeft wordt die verstrekt. Ook staat de regeling open voor zowel de koopstarter met economische als een maatschappelijke binding met de gemeente. Zo binden wij niet alleen onze eigen jonge huishoudens, maar ook jonge werkenden van elders beter aan onze gemeente en houden wij ze vast voor onze arbeidsmarkt. Voor wat betreft de doelgroep wordt voorgesteld deze conform de huidige regeling te continueren. Wel wordt voorgesteld om de definitie van ‘economische binding’ met de gemeente Purmerend uit de huidige verordening (onder art. 1.

lid j.) als volgt te wijzigen: “Economische binding; economische binding wordt aangenomen ten aanzien van personen die gedurende tenminste een jaar minimaal 20 uur per week aantoonbaar werkzaam zijn bij een werkgever of in eigen bedrijf, gevestigd in gemeente Purmerend. In geval van een aanvraag door twee personen die gezamenlijk een huishouding (willen) voeren geldt deze voorwaarde voor één van de aanvragers.” De reden hiervoor is dat in de uitvoeringspraktijk blijkt dat de definitie uit de huidige verordening in een enkel geval onvoldoende is om een economische binding vast te kunnen stellen bij aanvragers met tijdelijke contracten zonder duidelijk uitzicht op verlenging. 4.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen

Marktsegment. Onder ‘marktsegment’ kan worden bepaald of de regeling wel of niet geldt voor nieuwbouw of bestaande bouw. De regeling geldt in Purmerend zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw en dat geeft de koopstarter maximale keuze. Voorgesteld wordt de regeling te continueren voor nieuwbouw en bestaande bouw. De maximale hoogte van de starterslening. De starterslening mag nooit meer bedragen dan 20% van de maximale koopsom plus de verbeterkosten van een bestaande woning óf van de marktwaarde uit het taxatierapport, als dat een lagere waarde geeft. Het bedrag van een overbieding boven de marktwaarde kan dus niet gefinancierd worden met de starterslening. Voor een nieuwbouwwoning geldt: maximaal 20% van de aanneemsom plus meerwerk. Het minimumbedrag is € 2.500. In de huidige regeling bedraagt de maximale starterslening € 45.000. Zo blijft het risico beperkt op het niet tijdig kunnen terugbetalen van de lening, omdat de inkomensontwikkeling van de koopstarter toch achterblijft bij de verwachting. Een deel van de koopstarters zou ook met een lager bedrag – bijvoorbeeld € 35.000 kunnen slagen. Met hetzelfde budget kunnen dan meer koopstarters worden geholpen. Echter kan zo de groep met de laagste inkomens daardoor weer net buiten de boot vallen. Het voorstel is om het maximale te lenen bedrag op € 45.000 te houden en dit bedrag niet te verhogen of te verlagen. Werking.

In de eerste drie jaar betaalt de lener geen rente en aflossing. Daarna start de lener met het betalen van het afgesproken maandbedrag, tot het gehele leenbedrag is terugbetaald. Een hertoets na 3, 6, 10 en 15 jaar is mogelijk als het inkomen dan nog altijd niet toereikend is. Aan de inkomstenkant vloeit er dus nog jarenlang gestaag geld terug in het fonds. Daarnaast wordt het fonds via de periodieke stortingen bijgevuld ten behoeve van nieuwe leningen. Aan de uitgavenkant staan alle nog uitstaande leenbedragen en de beheervergoeding die we jaarlijks aan SVn betalen. Op dit moment zijn de uitgaven groter dan de inkomsten. Met andere woorden: de nieuwe leningen zijn immers hoger dan de aflossing van de bestaande groep. Vooralsnog is het dus nodig om periodiek flinke nieuwe stortingen in het fonds te kunnen doen om de komende jaren aan een grote vraag naar startersleningen te kunnen blijven voldoen. Binnen de regeling bepaalt de gemeente de doelgroep, het markt- en prijssegment van de aan te schaffen woning, binnen grenzen de maximale hoogte van de lening waarvoor ze de starterslening wil inzetten en welk budget ze voor de leningen beschikbaar stelt. Andere voorwaarden liggen al vooraf vast (zie hiervoor ook www.svn.nl/starterslening/). De voorwaarden worden opgenomen in een door de raad vast te stellen Verordening Starterslening.

De starterslening wordt aangeboden in samenwerking met het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) en verstrekt uit een zogenaamd ‘revolverend fonds’. Dat betekent dat het door de gemeente uitgeleende geld in de vorm van rente en aflossing ook weer terugkomt naar de gemeente. Zo kan het geld weer gebruikt worden voor nieuwe leningen. Het fonds is inmiddels uitgenut. Als we uitgaan van zo’n 80 nieuwe leningen per jaar (huidig beeld) tegen het tot op heden gemiddeld geleende bedrag van afgerond € 43.000, is per jaar ca € 3,5 miljoen nodig om door te gaan met het fonds startersleningen. Op dit moment werken we aan de nieuwe woon(zorg)visie, die conform de huidige planning in het tweede kwartaal van 2024 aan de raad zal worden voorgelegd. De woon(zorg)visie besteedt uiteraard aandacht aan het belang van jonge huishoudens en andere starters voor de gemeente en aan hun positie op de woningmarkt. De woon(zorg)visie is daarom ook relevant voor de inzet van het instrument starterslening. Voor dit moment willen we daarom in financiële zin niet verder vooruitkijken dan maximaal twee jaar. 5.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen

Dat betekent bij gelijkblijvende leningvoorwaarden en gelijkblijvende marktomstandigheden een bedrag van € 7 miljoen. Natuurlijk vloeien er de komende twee jaar ook weer inkomsten in het fonds, in de vorm van rente en aflossing van uitstaande leningen. Die zullen echter nog beperkt blijven; het gaat dan om rente en aflossing van het kleinere aantal leningen dat in 2018 en 2019 is verstrekt. Het voorstel is daarom om voor maximaal de komende twee jaar een nieuw rompkrediet van € 7 miljoen ter beschikking te stellen ten behoeve van volgende benodigde stortingen in het fonds (cash flow sturing via collegebesluiten). Daarmee kan de huidige starterslening naar verwachting in ieder geval weer voor de komende twee jaar worden gecontinueerd. Meetbare doelstellingen: Het fonds startersleningen wordt weer aangevuld, zodat hieruit weer startersleningen kunnen worden verstrekt. Tevens is in de huidige verordening de definitie van economische binding aangepast. Financiële consequenties: Voor de voeding van het fonds wordt geld geleend. Aan deze geldpositie wordt de omslagrente toegerekend aan het programma Wonen. Tegenover de rentelasten staan rente-opbrengsten. De gemeente leent het geld voor het rompkrediet tegen een lagere rente dan de rente die de koopstarter over het geleende bedrag betaalt.

Uit de rente die de koopstarter betaalt, kunnen de rentelasten en de 0,5% beheersvergoeding van SVn worden betaald. Er is daarmee dekking in de begroting voor het saldo van de rente- en beheerkosten. De wijziging van de rentebedrag op het programma Wonen wordt meegenomen in de actualiseringen van de rente-omslag en de raming van de kapitaallasten. Risico’s De uitstaande positie startersleningen kan met dit voorstel naar zo’n € 15 miljoen stijgen. Het is dus belangrijk om te weten of er risico wordt gelopen. Zowel de eerste als de tweede hypotheek (de starterslening) van de aanvrager moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening heeft een rentevaste periode van vijftien jaar. Potentieel risico is dat een starter rente en aflossing niet kan betalen. Dit risico wordt gedekt doordat Startersleningen, als tweede hypotheek, net als de eerste hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de NHG vallen. Bij gedwongen verkoop kan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restantschuld van de starter kwijtschelden. De gemeente loopt pas (een zeer onwaarschijnlijk) risico als deze stichting niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen. Voor de gemeente is er het risico dat leningen niet op tijd kunnen worden terugbetaald.

Uit langjarige gemiddelden blijkt dit risico echter beperkt; voor ongeveer 5% van de leningen geldt dat ook na tien jaar het inkomen van de lener nog altijd geen of onvoldoende ruimte biedt om de starterslening terug te betalen. Bijna de helft van de leningen is binnen zes jaar en bijna driekwart is binnen tien jaar geheel terugbetaald. Hieruit blijkt dat de meeste starters alleen tijdelijk de financiële steun van de starterslening nodig hebben. Communicatie: Na het raadsbesluit: • wordt een persbericht opgesteld • worden de lokale makelaars en hypotheekverstrekkers ingelicht • wordt informatie op website aangepast De wijziging van de Verordening starterslening Purmerend 2021 wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt. 6.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen

Privacy/Duurzaamheid: N.v.t. Monitoring/evaluatie: Zolang de belangstelling voor de starterslening nog zo groot is en de marktomstandigheden niet noemenswaardig veranderen, is er geen aanleiding te veronderstellen dat de in de regeling opgenomen voorwaarden niet meer voldoen. Zodra blijkt dat het aantal aanvragen voor een starterslening belangrijk stokt of de marktomstandigheden belangrijk wijzigen (bijvoorbeeld een flinke daling van de huizenprijzen) zullen de voorwaarden opnieuw worden beoordeeld. Ook wanneer de woon(zorg)visie daartoe aanleiding geeft, wordt de regeling opnieuw bekeken. De raad wordt per brief op de hoogte gehouden van tussentijdse stortingen van het college uit het rompkrediet in het fonds voor de startersleningen bij SVn. Voorstel: 1. Overeenkomstig bijgaand ontwerpbesluit overgaan tot wijziging van de Verordening Starterslening Purmerend 2021 2. Een rompkrediet van € 7 miljoen beschikking te stellen ten behoeve van eventuele volgende benodigde stortingen in het fonds. 3. Dit besluit treedt in werking op de dag na de bekendmaking ervan.

Burgemeester en wethouders van Purmerend, de secretaris de burgemeester,

7.

Registratienummer: 1589306 Onderwerp: Bijstorting fonds startersleningen

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 oktober 2023,

B E S L U I T: 1. De Verordening starterslening Purmerend 2021 te wijzigen als volgt: Artikel 1, aanhef en onder j komt te luiden als volgt: Economische binding; economische binding wordt aangenomen ten aanzien van personen die gedurende tenminste een jaar minimaal 20 uur per week aantoonbaar werkzaam zijn bij een werkgever of in eigen bedrijf, gevestigd in gemeente Purmerend. In geval van een aanvraag door twee personen die gezamenlijk een huishouding (willen) voeren geldt deze voorwaarde voor één van de aanvragers. 2. Een rompkrediet van € 7miljoen beschikking te stellen ten behoeve van eventuele volgende benodigde stortingen in het fonds. 3. Dit besluit treedt in werking op de dag na de bekendmaking ervan.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 30 november 2023, de griffier,

de voorzitter,

8.