20250427-beantwoording-p.-zwart-bouwplan-en-grondexploitatie-van-balenstraat

Technische vragen d.d. 27-04-2025 van GroenLinks Opsteller: P. Zwart Onderwerp: Bouwplan en grondexploitatie Van Balenstraat Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: 6 Inleiding: In de commissievergadering van 8 mei 2025 wordt de grondexploitatie voor het bouwplan van Intermaris aan de Van Balenstraat behandeld. Deze grondexploitatie is niet los te zien van de inhoud van het bouwplan zelf, waarover in het voorstel al een aantal opmerkingen is opgenomen. Ter voorbereiding op het geheel heeft de fractie van GroenLinks de volgende technische vragen:

Vraag 1: Is het bouwplan, zoals nu bekend en omschreven, al definitief, of is het nog onderwerp van bespreking tussen Intermaris en de gemeente c.q. omwonenden? Antwoord 1: Het bouwplan zoals het er nu ligt is een Voorlopig Ontwerp, maar in afrondende fase naar het definitief ontwerp. Praktische betekent dit dat participatie met de bewoners heeft plaatsgevonden en de gesprekken tussen Intermaris en de gemeente zich nu focussen op de detailvragen gericht op de indiening van de stukken voor de ruimtelijke procedure. Vraag 2: Past het bouwplan in het vigerende bestemmingsplan, ook qua aantallen woningen, afmetingen, maximum hoogte, (plaats van de) bouwvlakken, e.d., of is er een – binnenplanse of buitenplanse – afwijking noodzakelijk? Indien het bouwplan (nog) niet in het bestemmingsplan past, op welke onderdelen is het daarmee strijdig?

Antwoord 2: Aangezien het beoogde gebruik in strijd is met het omgevingsplan, is er een omgevingsvergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). De bouw van de appartementen stuit op beperkingen volgens het geldende omgevingsplan (voorheen bekend als het bestemmingsplan Overwhere Zuid). De nieuwe ontwikkeling is strijdig met de bestemmingen “Wonen en Tuin-1” van het omgevingsplan omdat: • Hoofdgebouwen niet in de tuin zijn toegestaan; • De bouwhoogte van de drie appartementencomplexen variëren van 9 tot en met

12,5 meter; • Meerdere parkeerplaatsen in de bestemming “Tuin-1” worden gerealiseerd.

Vraag 3: Komt het bouwplan nog voor een meer inhoudelijke behandeling naar de raad?

Antwoord 3: Nee, op basis van de vijf criteria die gelden voor het bindend adviesrecht van de raad wordt het bouwplan verder niet inhoudelijk voorgelegd aan de gemeenteraad. Vraag 4: Opvallend is in de paragraaf Duurzaamheid, dat voor dit bouwplan een slag om de arm wordt gehouden of wel voldaan zal worden aan de wettelijk verplichte basisniveaus. Is hier bij dit bouwplan een concrete aanleiding voor, en zo ja welke is dat? Is het een gemeentelijke voorwaarde, dat bij ieder bouwplan toch tenminste aan het basisniveau voldaan zal moeten worden, en welke betekenis hebben in dit kader de woorden “wettelijk verplicht”?

Antwoord 4: De wettelijke basisniveaus zijn verplicht en daaraan moet gewoon worden voldaan. Daarnaast zijn er bovenwettelijke veiligheidseisen (eisen vanuit de gemeente), maar de wijze waarop die worden bereikt is nog in uitwerking. Vraag 5: Betekent instemming met de grondexploitatie dat de raad ook akkoord gaat met het bouwplan inhoudelijk, of staat dit los van elkaar? (zie ook vraag 3). Indien er nog (inhoudelijke) wijzigingen komen in het bouwplan, moeten er dan ook nog aanpassingen komen in de grondexploitatie zoals nu in dit voorstel is verwoord?

Antwoord 5: Dit staat los van elkaar. De grondexploitatie gaat specifiek over het financieel mogelijk maken van de herontwikkeling naar en uitbreiding van nieuwe sociale huurwoningen. De inhoudelijke toetsing, door het college, vindt plaats bij de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). De grondexploitatie is opgesteld op basis van het voorlopig ontwerp en biedt naar inschatting voldoende ruimte om eventuele kleine wijzigingen op te vangen binnen de grondexploitatie.

Vraag 6:

Antwoord 6:

Vraag 7:

Antwoord 7:

Vraag 8:

Antwoord 8:

Vraag 9:

Antwoord 9:

Vraag 10:

Antwoord 10: