20240916-antwoord-p.-zwart-ontwikkelstrategie De Koog

Technische vragen d.d. 16-09-2024 van GroenLinks Opsteller: P. Zwart Onderwerp: Ontwikkelstrategie De Koog Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: nog onbekend Inleiding: In 2017 is de ontwikkeling van De Koog in gang gezet door het raadsbreed aannemen van een motie om een onderzoek in te stellen naar een transformatie van bedrijventerrein tot woongebied, conform de Agenda Purmerend 2040. Sindsdien is een aantal stappen gezet, waarvan de Ontwikkelstrategie De Koog de meest recente is. GroenLinks heeft echter de indruk dat de oorspronkelijke gedachte, een nieuw woongebied voor Purmerend, gaandeweg steeds verder uit beeld is geraakt. Dat doet bij ons de vraag rijzen, of het nog wel zinvol is mee te gaan in de huidige ontwikkeling. Daarom, ter voorbereiding van de raadsvergadering op 26 september 2024, de volgende technische vragen:

Vraag 1: Volgens het voorstel is er in De Koog nu plaats voor 1200 tot 1800 woningen. Van welke factoren is het afhankelijk, of we aan de bovenkant of aan de onderkant van deze bandbreedte uitkomen, en op welke wijze kan het gemeentebestuur dit beïnvloeden?

Antwoord 1: Via de spelregelkaart maken we het mogelijk voor bedrijven om te kunnen transformeren naar werk-woonconcepten. Voor elke eigenaar en/of ontwikkelaar is het een individuele overweging of het interessant is om te kunnen ontwikkelen. Daar ligt de grootste afhankelijkheid. De ruimte en voorwaarden hiervoor zijn per perceel of cluster van percelen verschillend (denk aan verschillende waardes van het vastgoed) maar zijn ook afhankelijk van de voorwaarden die binnen de spelregelkaart worden opgenomen zoals hoogte, parkeernormen en mate van functiemenging. Deze afhankelijkheden maken dat we een bandbreedte hebben opgenomen. Met de spelregelkaart kunnen wij verder met eigenaren en ontwikkelaars in gesprek om uiteindelijk ontwikkelingen mogelijk te maken. Hier zit nadrukkelijk ook een actievere rol aan de voorkant (voordat een omgevingsvergunning kan worden ingediend) zoals het verleiden en het bij elkaar brengen van partijen. Dit proces lichten wij verder toe in december bij de spelregelkaart.

Vraag 2: In de Ontwikkelstrategie wordt de ontwikkeling van De Koog opgedeeld in drie fasen. De eerste fase betreft het deelgebied Campushart; het deelgebied Stationskwartier wordt naar de tweede fase (na 2030) verschoven. In de karakteristieken van de verschillende deelgebieden (Ontwikkelvisie, blz. 8) worden voor het Campushart genoemd: esports, sport, kennis, kunde, sportpad, barretjes, uitnodigende detailhandel. Het enige deelgebied waar het onderdeel “wonen” wordt genoemd, is het Stationskwartier. Moeten we hieruit afleiden, dat het realiseren van een woonprogramma pas in de tweede fase zal plaatsvinden, en indien niet, hoeveel woningen zijn nu voorzien in resp. het Campushart, het Stationskwartier en in de overige gebieden in De Koog, zowel percentueel als in aantallen?

Antwoord 2: Ook in het Campushart is in woningen voorzien. In de financiële doorrekening (bijlage F, pagina 6) is uitgegaan van circa 1580 woningen in het Campushart en circa 340 woningen in het Stationskwartier. Het Campushart is met name bedoeld voor kleinere woningen (sociale huur) voor studenten, starters en werknemers van De Koog/campus. Voor het Stationskwartier kan gedacht worden aan appartementen en wellicht grondgebonden woningen voor een bredere doelgroep, vooral in het middensegment. In de overige gebieden is niet in woningen voorzien. Vraag 3: Voor het Campushart wordt een verdeling in woningcategorieën genoemd van 70% sociaal (studenten, jongeren en starters), 20% middelduur en 10% vrije sector (Bijlage D, blz. 4). Geldt deze verdeling alleen voor het Campushart? Welke verdeling geldt voor het Stationskwartier en voor De Koog als geheel?

Antwoord 3: Bij het Stationskwartier zien we een brede mix van doelgroepen waardoor de totale verdeling richting de 30-40-30 uitkomt. Dit laatste zal nader onderzocht moeten worden op het moment dat we de haalbaarheid van Stationskwartier verder gaan onderzoeken en is afhankelijk van factoren zoals de woningbehoefte van verschillende doelgroepen op dat moment en financiële doorrekening. Vraag 4: In welke mate kunnen bovengenoemde woningen bijdragen aan het verlichten van de woningnood in Purmerend als geheel? Wordt met name gemikt op bijv. studenten die (nog) niet als woningzoekende in Purmerend zijn ingeschreven, of ook op bijv. starters die nu op de wachtlijst staan? Volgens welke regels zal de woningtoewijzing plaatsvinden?

Antwoord 4: Er is een groot tekort aan studentenwoningen in de hele Metropoolregio Amsterdam en dus ook in Purmerend. Daarnaast voegen studenten een belangrijke waarde toe aan het gebied voor het onderwijs, de gevestigde en toekomstige bedrijven, de sportverenigingen en de realisatie van diverse voorzieningen. We weten niet precies hoeveel studenten ingeschreven staan als woningzoekend. Maar uit gesprekken die gevoerd zijn met Purmerendse jongeren -in het kader van de nieuwe Woon(zorg)visie- blijkt dat veel jongeren en starters het huis uit willen maar geen (studenten/starters) woning kunnen vinden. Zij wonen nog bij de ouders thuis. De meeste Purmerendse jongeren/studenten dus op zoek naar een (on)zelfstandige woning. Het bouwen van studentenwoningen in het Campusgebied geeft voor deze doelgroep dus extra kans op een woning. Op gronden van derden ontwikkelen eigenaren/ontwikkelaars zelf. Uiteraard brengen wij eigenaren/ontwikkelaars in contact met woningbouwcorporaties (o.a. voor beheer) en vormt het gesprek en afspraken aan de voorkant via de spelregelkaart en aanvullende anterieure overeenkomsten de basis. Hierin maken wij ook afspraken over de m2 van de woningen en nemen we voorwaarden op dat de toewijzing voor ca. 50% van de (studenten)woningen naar Purmerendse jongeren/starters moet gaan.

Vraag 5: Het Stationskwartier, het deelgebied waar wel uitdrukkelijk sprake is van woningbouw, wordt naar de tweede fase (na 2030) verschoven. Of, eigenlijk staat dit op losse schroeven: “we staan wonen alleen toe in het Campushart en MOGELIJK in de toekomst het Stationskwartier.” (Bijlage E, blz. 2). Het is financieel niet haalbaar om de sportverenigingen binnen De Koog te verplaatsen. (idem). Uit het oogpunt “water en groen zijn sturend” kunnen sportvelden in lager gelegen delen van gebied fungeren als waterbuffer bij piekbelastingen. (idem). Op grond waarvan kan verwacht worden, dat na 2030 aan bovengenoemde factoren en bezwaren tegemoet gekomen kan worden, of betekent dit dat blijvend zal worden afgezien van woningbouw in het Stationskwartier?

Antwoord 5: Zie hiervoor het antwoord bij vraag 2; in zowel het Campushart als Stationskwartier is in woningen voorzien. De financiële en klimaat technische onhaalbaarheid geldt met name voor het verplaatsen van de voetbalvelden. Voor de overige sportvelden in het Stationskwartier zien we ruimte voor herschikking dan wel verplaatsing buiten de Koog. Uiteraard is hiervoor medewerking van de sportverenigingen nodig. Vraag 6: “Ondernemers hoeven niet te ontwikkelen en het kan goed mogelijk zijn dat slechts

een deel van het laadvermogen gerealiseerd zal zijn in 2040.” (Bijlage E, blz. 3). Wat wordt bedoeld met “laadvermogen?” Is er een relatie tussen deze verwachting en het voorstel van het college om als gemeentebestuur slechts faciliterend op te treden?

Antwoord 6: Bij het laadvermogen kijken we wat een gebied maximaal qua woningen aankan, rekening houdend met de samenhang van het gebied, de benodigde investeringen in mobiliteit, klimaatadaptatie plus een prettig en gezond leefmilieu. Nee, hier is geen relatie tussen. Vraag 7:

Antwoord 7:

Vraag 8:

Antwoord 8:

Vraag 9:

Antwoord 9:

Vraag 10:

Antwoord 10: