20240529-beantwoording-p.-zwart-aanvullende-vragen-bestemmingsplan-lisdoddestraat-40

Technische vragen d.d. 22-05-2024 van GroenLinks Opsteller: P. Zwart Onderwerp: Aanvullende vragen Bestemmingsplan Lisdoddestraat 40 Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: Raad Inleiding: Op 30 mei 2024 wordt naar alle verwachting in de gemeenteraad het bestemmingsplan Lisdoddestraat 40 behandeld. Na de beantwoording van onze technische vragen d.d. 8 mei 2024 en de behandeling in de commissievergadering op 16 mei 2024 resteren bij de fractie van GroenLinks nog enkele vragen die wij vóór de raadsbehandeling beantwoord zouden willen zien.

Vraag 1: In het bestemmingsplan is een parkeernorm opgenomen van 0,8 parkeerplaats per woning voor het bewonersparkeren (daarnaast is er nog een norm opgenomen voor het bezoekersparkeren). Omgerekend betekent dit, dat rekening wordt gehouden met 30 huishoudens mèt een auto en 8 huishoudens zonder auto. Op onze vraag nr. 8 over door wie en hoe de parkeergarage wordt betaald, is geantwoord dat de mogelijkheid een parkeerplaats in de parkeergarage te gebruiken is inbegrepen in de huur. Uit de beantwoording is ons nog niet geheel duidelijk, hoe dit gaat met de verwachte 8 huishoudens zonder auto. Kan men alleen een woning huren met inbegrip van een parkeerplaats of is het voor huishoudens zonder auto ook mogelijk een woning te huren zonder te betalen voor een parkeerplaats, aangezien zij die parkeerplaats niet nodig hebben?

Antwoord 1: Voor deze herontwikkeling geldt dat moet worden voldaan aan de parkeernormen zoals opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Parkeernormen Gemeente Purmerend 2016, versie 2022. Hierin is voor sociale huurwoningen in het restgebied van Purmerend een parkeernorm opgenomen van 1,2 parkeerplaats per woning, opgebouwd uit 0,9 parkeerplaats voor de bewoner(s) en 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. Dit uitgangspunt is meegegeven aan de initiatiefnemer (Rochdale). De initiatiefnemer heeft hieraan invulling gegeven door een plan te ontwikkelen met 23 inpandige parkeerplaatsen in een parkeergarage onder het gebouw en door het parkeerterrein in de openbare ruimte gelegen voor het gebouw opnieuw in te richten conform de huidige inrichtingsrichtlijnen zodat daar ook 23 parkeerplaatsen aanwezig zijn (berekende parkeerbehoefte naast de parkeergarage is maximaal 20

parkeerplaatsen). Met deze invulling wordt voldaan aan de gemeentelijke eis met betrekking tot het aspect parkeren conform de Nota Parkeernormen Gemeente Purmerend 2016, versie 2022. De kosten die gemoeid zijn met de realisatie van zowel de parkeergarage als de herinrichting van het parkeerterrein aan de voorzijde van het gebouw maken onderdeel uit van de totale projectkosten voor de initiatiefnemer. Omdat hier sprake is van sociale huurwoningen is het maandelijkse huurbedrag gebaseerd op een aantal punten dat een woning behaalt en niet op de projectkosten die de initiatiefnemer heeft moeten maken voor de totstandkoming van het gebouw. Het huurniveau van de woningen wordt voorafgaande aan de oplevering van de woning bepaald op basis van de gebruikelijke (WSW) puntentelling. Op dat moment is de toekomstige huurder (met of zonder auto) nog niet bekend. Het wel of niet hebben van een auto die in de inpandige parkeergarage kan worden geparkeerd is derhalve niet van invloed op de hoogte van de huur. Vraag 2: Kunt u een inschatting geven welk bedrag van de (maandelijkse) huur bestemd is voor de mogelijkheid een parkeerplaats in de parkeergarage te gebruiken?

Antwoord 2: De gebruikelijke (WSW) puntentelling is bepalend voor de hoogte van de huurprijs. Op dit moment is nog niet bekend of en zo ja welk bedrag van de (maandelijkse) huur bestemd is voor de mogelijkheid een parkeerplaats in de parkeergarage te gebruiken. Dit is afhankelijk van wanneer het gebouw opgeleverd zal worden en wat op dat moment de maandelijkse huur zal zijn. Vraag 3: Als de huur van een parkeerplaats onverbrekelijk verbonden zou zijn met het huren van een woning in dit complex, worden de woningen dan niet onaantrekkelijk voor huishoudens zonder auto, aangezien zij verplicht moeten betalen voor een voorziening waar zij geen gebruik van maken?

Antwoord 3: Het appartementengebouw heeft meerdere voorzieningen die bij de huurprijs zijn inbegrepen en die door de toekomstige huurder wel of niet in de praktijk gebruikt zullen worden, zoals de gedeelde inpandige fietsenstalling, de inpandige ruimte voor scootmobielen, de lift en de gemeenschappelijke ruimte. De hoogte van de huur wordt bepaald op basis van de WSW-puntentelling en verschilt niet voor bewoners die wel en niet gebruik maken van de inpandige parkeergarage. Het zal per huurder verschillen welke aangeboden voorzieningen voor hem of haar bepalend zijn voor de aantrekkelijkheid om in dit gebouw een appartement te willen huren.

Vraag 4: Indien dit het geval is, wordt dan niet het risico gelopen dat zich voor deze woningen (vrijwel) uitsluitend huishoudens met een auto zullen melden, en dat daardoor de opgenomen parkeernorm van 0,8 parkeerplaats per woning niet realistisch zal blijken te zijn?

Antwoord 4: Zie het antwoord op vraag 3. Er zijn meerdere aspecten die voor een toekomstige huurder de aantrekkelijkheid van een appartement bepalen. Het kunnen gebruiken van een inpandige parkeerplaats op deze locatie zal naar verwachting voor een toekomstige huurder niet dé doorslaggevende factor zijn bij het bepalen van zijn of haar voorkeur om op deze locatie een appartement te willen huren. Vraag 5: Is het voor een huurder mogelijk om met gebruikmaking van de toegangspas tot de garage méér dan 1 auto in de parkeergarage te parkeren, bijvoorbeeld als een huishouden over twee auto’s beschikt?

Antwoord 5: Rochdale heeft nog geen beleid uitgewerkt voor huishoudens die ook een eventuele tweede auto willen parkeren in de inpandige parkeerplaatsen op deze locatie. Vraag 6: Als één van de gemeentelijke toetsingskaders voor het bestemmingsplan is gehanteerd het collegeprogramma 2018-2022, concreet uitgewerkt in de ‘Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering’ (2019). Zou u nog een nadere toelichting kunnen geven op de beantwoording van onze vraag 7, met name wat de status is bij onderhandelingen over woningbouwinitiatieven, van enerzijds voornoemde nota en anderzijds het coalitieakkoord 2022-2026: ‘Samen op koers’? Wat betekent het, dat officieel voornoemde nota geldt, maar dat er “gestreefd wordt naar" een verdeling op basis van het coalitieakkoord 2022-2026? Op welke wijze kan eventueel de van kracht zijnde nota het streven naar een verdeling conform het coalitieakkoord 2022-2026 in de weg staan en het onderhandelingsresultaat beïnvloeden? Bestaat er een – al dan niet juridische – hiërarchie tussen een van kracht zijnde nota en een daarvan afwijkend coalitieakkoord? Kan de partij met wie onderhandeld wordt, zich beroepen op één van beide stukken?

Antwoord 6: In onderhandelingen over nieuwe woningbouwinitiatieven wordt in beginsel ingezet

op het bereiken van privaatrechtelijke overeenstemming over de verdeling zoals die is opgenomen in het coalitieakkoord 2022-2026. Veelal zijn ontwikkelaars bereid gebleken overeenkomstig deze verdeling te ontwikkeling en wordt dit privaatrechtelijk in een anterieure overeenkomst (a.o.) vastgelegd. De hiërarchie tussen de genoemde documenten zit in het gegeven dat de Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering het door de gemeenteraad vastgestelde beleid is voor nieuwe woningbouwontwikkelingen en het coalitieakkoord door de coalitiepartijen is opgesteld en hun uitgangspunten voor de bestuursperiode 20222026 weergeeft. De gemeentelijke onderhandelingspositie is op dit aspect sterker op het moment dat de verdeling zoals opgenomen in het coalitieakkoord is vastgelegd in gemeentelijk beleid (dat is vastgesteld door de gemeenteraad). Indien de meest gewenste verdeling alleen is opgenomen in het coalitieakkoord wordt er door de gemeente in feite meer gevraagd dan wat in beleid is vastgelegd en is de gemeentelijke positie minder sterk. Op welke wijze de van kracht zijnde nota het streven naar een verdeling conform het coalitieakkoord 2022-2026 in de weg zou kunnen staan is lastig te zeggen.

In onderhandelingen over een anterieure overeenkomst worden meerdere aspecten besproken om te komen tot een voor alle partijen gewenste en (financieel) haalbaar plan, waarbij de woningprogrammering (verdeling) onderdeel uitmaakt van een groter geheel.

Vraag 7:

Antwoord 7:

Vraag 8:

Antwoord 8:

Vraag 9:

Antwoord 9:

Vraag 10:

Antwoord 10: