20240516-beantwoording-p.-zwart-bestemmingsplan-lisdoddestraat-40-purmerend

Technische vragen d.d. 08-05-2024 van GroenLinks Opsteller: P. Zwart Onderwerp: Bestemmingsplan Lisdoddestraat 40 Purmerend Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: 6 Inleiding: Op 16 mei 2024 wordt in de commissie Ruimte het bestemmingsplan Lisdoddestraat 40 behandeld. Ter voorbereiding zou de fractie van GroenLinks nog de volgende informatie willen ontvangen:

Vraag 1: In het gebouw komt een ontmoetingsruimte, “als het ware de gezamenlijke huiskamer”, van het wooncomplex. “De insteek is dat deze ontmoetingsruimte ook van betekenis is voor de buurt”. (Toelichting, blz. 25). In het huidige gebouw is nu o.a. het Buurtpunt De Gors tijdelijk gevestigd. a. Wordt in de nieuwe situatie het buurtpunt gevestigd in de ontmoetingsruimte van dit gebouw? b. Zijn de functies van buurtpunt en “gezamenlijke huiskamer” in één ruimte te verenigen? c. Wat is op dit moment de stand van zaken van de besprekingen hierover met de eigenaar? De term “de insteek is...” lijkt nogal vrijblijvend. In ieder geval wordt het in het bestemmingsplan niet verplicht voorgeschreven. Anderzijds is wel de functie “buurthuis” opgenomen in het aantal verkeersbewegingen en in de parkeerbalans. Wanneer wordt duidelijk of het buurtpunt in een of andere vorm op deze locatie kan blijven? d. Indien het buurtpunt niet op deze locatie kan blijven, welke medewerking zal worden gegeven om het buurtpunt op een andere plaats in De Gors te vestigen?

Antwoord 1: Antwoord a: Op dit moment is in het gebouw aan de Lisdoddestraat 40 inderdaad tijdelijk het buurtpunt De Gors van Clup welzijn gevestigd. In verband met de voorziene sloop van het huidige gebouw zijn de meeste activiteiten reeds verplaatst naar buurtpunt De Vaart. We gaan met de huidige buurtbewoners en op termijn met de toekomstige bewoners van het wooncomplex in gesprek over de nadere invulling van de gezamenlijke ruimte. Of dit ook daadwerkelijk het buurtpunt wordt, is nu nog niet te

zeggen en hangt ook samen met de ontwikkelingen bij De Vaart. Een combinatie van een gezamenlijke huiskamer en het buurtpunt is een van de mogelijkheden. Hierbij kijken we ook naar welke andere voorzieningen er in de wijk aanwezig zijn, of een buurtpunt een welkome aanvulling hierop is en of dit financieel haalbaar is. Antwoord b: Zoals in antwoord a is aangegeven, is een combinatie van een gezamenlijke huiskamer en een buurtpunt een van de mogelijkheden. Wanneer er geen activiteiten georganiseerd worden kan de ruimte gebruikt worden als ‘huiskamer’ om elkaar te ontmoeten. Antwoord c: Voor de oplevering gaan we in gesprek met de buurtbewoners en toekomstige bewoners van het wooncomplex over de invulling van de ‘huiskamer’ en kijken we wat er voor de wijk nodig is en waar de behoefte ligt. Meer informatie hierover staat in de beantwoording van vraag 1a. In het bestemmingsplan maken we het mogelijk dat er een buurtkamer of andere ontmoetingsruimte komt. Het bestemmingsplan gaat over toelatingsplanologie. Dit betekent dat in het plan is opgenomen en onderbouwd welke functies hier worden toegestaan. Het is geen verplichting deze functie ook daadwerkelijk te realiseren. Op het moment dat een functie, zoals in dit geval een ontmoetingsruimte, mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan wordt onderbouwd dat deze functie passend is op die locatie.

Om die reden is het ‘buurthuis’ (de ontmoetingsruimte) als zodanig meegenomen in het aantal verkeersbewegingen en in de parkeerbalans. Antwoord d: In verband met de voorziene sloop van het huidige gebouw zijn de meeste activiteiten die georganiseerd werden vanuit de Lisdoddestraat reeds verplaatst naar buurtpunt De Vaart. Of het buurtpunt terugkomt in de Lisdoddestraat of bij de Vaart gevestigd blijft hangt ook af van de ontwikkelingen bij De Vaart en de andere aanwezige voorzieningen in de buurt.

Vraag 2: Beschreven wordt dat langs de Gorslaan de bouwhoogte geleidelijk toeneemt van zuid naar noord. (Toelichting, blz. 23). Lage bebouwing aan de randen van de wijk, vervolgens iets hogere bebouwing (twee bouwlagen plus een mansardekap) nabij de Veenweidestraat, daarna het ziekenhuis met 4 bouwlagen en tenslotte het kantorencomplex met 5 bouwlagen op de hoek Gorslaan/Waterlandlaan. De bebouwde westzijde van de Gorslaan ter hoogte van het plangebied bestaat ook uit laagbouw.. a. Op welke wijze past de bouwhoogte van het wooncomplex (7 bouwlagen) in deze opbouw?

b. Wat betekent het, dat de hoge vleugel van het gebouw wordt “geabsorbeerd” door het water en het groen daarvóór? (Toelichting, blz. 6). De hoogste verdiepingen zullen bóven de bomen uitkomen. c. De hoge vleugel “gaat een relatie aan” met het hogere schaalniveau van de stad (Toelichting, blz. 6 en 24). Waaruit bestaat deze relatie? Kunt u toelichten wat hieronder wordt verstaan en waarvoor deze relatie op deze plek noodzakelijk is? d. Kunt u toelichten waarom er op de Gorslaan ter hoogte van het plangebied sprake is van een “drempel tussen laag- en middelhoogbouw” (Toelichting, figuur 4.6.), terwijl die in de feitelijke bebouwing ter weerszijden van de Gorslaan niet zichtbaar is? e. Kunt u toelichten waarom een gebouw met twee verschillende bouwhoogten minder eentonig is dan een gebouw met drie verschillende bouwhoogten? (Toelichting, blz. 28).

Antwoord 2: Antwoord a: De zijde van het wooncomplex met 7 bouwlagen bevindt zich ten noorden van een grotere ruimte ingenomen door een grote vijver. Deze grenst aan de Gorslaan die één van de voornaamste toegangswegen naar de stad vormt. De ruimte versmalt zich ter hoogte van het plangebied. Juist hier begint ook een gebied waar zich grotere hoogten voordoen. Het nieuwe gebouw is een markeringspunt dat vanaf dat punt de bebouwing in noordelijke richting meer hoogstedelijk wordt, met hogere bouwhoogten en een mix van functies. Daar waar het zuidelijke deel van dit markeringspunt hoofdzakelijk grondgebonden eengezinswoningen betreft. Antwoord b: Hiermee wordt bedoeld dat de hoge vleugel van het gebouw passend is in de ruime stedenbouwkundige/landschappelijke setting die bestaat uit een open ruimte met een grote waterpartij met veel groen. De schaal van deze setting kan de hoge vleugel als het ware goed opvangen. Antwoord c: De Gorslaan is een van de twee belangrijkste wegassen van Purmerend. Zie ook de Hoogbouwvisie Purmerend. Door de ligging van het project langs deze as heeft het gebouw een betekenis op stadsniveau als een poort/markeringspunt naar een gebied met intensiever en hoger bebouwd stadsdeel. Antwoord d: Het perceel ligt in een overgangsgebied tussen laagintensief en intensiever bebouwd gebied.

Van alleen woonverkaveling aan de zuidkant naar grootschaliger bebouwing rond het ziekenhuis aan de noordkant. Ter hoogte van het project komt de bebouwing ook dichter langs de Gorslaan waardoor de verandering in ruimtelijke opbouw sterker waarneembaar is. De bebouwingsintensiteit is ook in de bebouwingshoogte waarneembaar. Het naastgelegen wooncollectief heeft bijvoorbeeld drie bouwlagen. Antwoord e:

In de betreffende tekst in de toelichting op het bestemmingsplan wordt het gebouw met twee verschillende bouwhoogten vergeleken met de standaard portiekflats uit de jaren ’60 en 70’ van de 20e eeuw. Het overgrote deel van deze portiekflats bestaat uit 1 bouwlaag. Een gebouw met twee verschillende bouwhoogten is minder eentonig dan een gebouw bestaande uit één bouwhoogte. Vraag 3: Hoe krijgt de plint, met daarin o.a. een parkeergarage, fietsenstalling en scootmobielstalling, een “warme uitstraling”? (Toelichting, blz. 25). Antwoord 3: De plint herbergt verschillende functionele niet-woonfuncties. In plaats van de hele plint uit te voeren als een koude, dichte stenen muur, waarbij er geen interactie plaatsvindt tussen de binnenkant van het gebouw en de openbare ruimte aan de buitenkant van het gebouw, heeft de hele plint een bepaalde mate van transparantie meegekregen, doordat open delen zijn gebruikt, wat voor een warmere uitstraling zorgt. Ter plaatse van de hoofdentree van het gebouw bestaat de plint uit grote glazen puien, waarbij de hoofdentree een dubbel hoog accent vormt. Voor de plint is een speciale steen uitgekozen en een metselverband dat verschilt van de rest van het gebouw. Met deze verfijning onderscheidt de plint zich verder van de bovenbouw.

Vraag 4: Eén van de redenen waarom een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is, is dat de nieuwbouw buiten het bouwvlak van het bestaande bestemmingsplan komt (Toelichting, blz. 5.). Toch lijken het bouwvlak in figuur 1.2. van de Toelichting en het bouwvlak in de Verbeelding ongeveer even groot. Kunt u aangeven waar precies het bouwvlak uit het huidige bestemmingsplan wordt overschreden, en met hoeveel meter?

Antwoord 4: Het beoogde gebouw overschrijdt het bouwvlak uit het huidige bestemmingsplan (Bestemmingsplan De Gors e.o.2010) aan de zuidkant, daar waar zich nu de entree van het huidige gebouw bevindt. Dit deel heeft een afmeting van circa 5 bij 10 meter. Daarnaast is het bouwvlak in het bestemmingsplan ‘Lisdoddestraat 40 – 2024’ in zijn geheel circa één meter breder geworden. De verschillen m.b.t. het bouwvlak zijn te zien op de volgende afbeelding, die de verbeeldingen van het huidige bestemmingsplan De Gors e.o. 2010 en het vast te stellen bestemmingsplan ‘Lisdoddestraat 40 – 2024’ toont.

Vraag 5: Waarop is het aantal van 38 woningen op deze locatie gebaseerd, en waarom niet meer of minder? Behoeftepeiling, ruimtelijke mogelijkheden, exploitatiemogelijkheden, enz.?

Antwoord 5: De gemeente heeft geconstateerd dat er in deze buurt behoefte is aan levensloopbestendige sociale huurwoningen voor mensen van 55 jaar en ouder. De gemeente heeft met de ontwikkelaar afgesproken zo mogelijk bij de toewijzing van de woningen voorrang te geven aan mensen uit de buurt die hier naartoe willen doorstromen. Het doel is dat tenminste een deel van de toekomstige bewoners van het appartementencomplex daardoor in de buurt van hun sociale netwerk en vertrouwde voorzieningen kan blijven wonen. Het aantal van 38 appartementen is gebaseerd op een zorgvuldige belangenafweging waarin onder meer is gekeken naar: de stedenbouwkundige inpasbaarheid, de impact van nieuwe bewoners op het gebruik van de openbare ruimte (waaronder een acceptabele parkeerdruk), de haalbaarheid van zowel realisatie en exploitatie van een woongebouw. Hierin meegenomen dat er extra kosten moeten worden gemaakt om het gebouw geschikt te maken voor als levensloopbestendige woning voor mensen van 55 jaar en ouder. Denk daarbij aan: aanvullende toegankelijkheidsmaatregelen voor bewoners die slecht ter been zijn en een inpandige stalling voor scootmobielen. Maar ook de realisatie van een aantrekkelijke ruimte in het pand met een buurtfunctie, die kan worden ingezet als gemeenschappelijke huiskamer en/of buurtkamer.

Vraag 6: De woningen blijven (tenminste) 25 jaar in de sociale sector (Regel 4.3.1.). Wat gebeurt er na die 25 jaar? Is het gebruikelijk om sociale woningen slechts tijdelijk in de sociale sector te garanderen? Is dit beleid, of is dit gebeurd op aandringen van de eigenaar/ontwikkelaar?

Antwoord 6: Een woningcorporatie heeft als doel het verhuren van sociale huurwoningen. Het is aannemelijk te denken dat na het verstrijken van de eerste 25 jaar de appartementen nog steeds als sociale huurwoningen zullen worden verhuurd. Tegelijkertijd is het niet ondenkbaar dat de woningcorporatie ervoor kiest na 25 jaar de woningen op een andere manier in de markt te zetten. In het kader van het vastleggen van sociale huurwoningen in een bestemmingsplan is het inderdaad gebruikelijk om hiervoor een termijn te hanteren die in ieder geval de geldigheidsduur van het bestemmingsplan van 10 jaar ruimschoots overschrijdt. Hiermee is de categorie van sociale huurwoningen objectief begrensd, wat nodig is in verband met de parkeernorm voor sociale huurwoningen die ten grondslag ligt aan het berekende benodigde aantal parkeerplaatsen. De instandhoudingstermijn van 25 jaar voor sociale huurwoningen is vastgelegd in de

Doelgroepenverordening gemeente Purmerend 2020. Vraag 7: Het woningbouwplan bestaat – in ieder geval voor 25 jaar – voor 100% uit sociale woningbouw. Maar waarom wordt bij het benoemen van het gemeentelijk beleid verwezen naar het collegeprogramma 2018-2022 (Toelichting, blz. 15), met daarin nog 40% vrije sectorbouw, en slechts 30% middeldure huur en koop, terwijl het huidige college nu al twee jaar in functie is, en er in het coalitieakkoord 2022-2026 een andere verdeelsleutel is vastgelegd? Indien dit project niet door een woningbouwcorporatie was ontwikkeld, maar door een op rendement gerichte projectontwikkelaar, zou dan nog steeds de verdeling 30 – 30 – 40 officieel van kracht zijn?

Antwoord 7: Het gemeentelijke beleid waarin de verdeling van sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen en vrije sectorwoningen is geregeld is de door de gemeenteraad in 2019 vastgestelde ‘Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering’, dat een uitwerking betreft van het collegeprogramma 2018-2022. In het coalitieakkoord van 2022-2026 is opgenomen dat voor andere woningbouwontwikkelingen dan Zuidoostbeemster II, het Waterlandkwartier en de Oostflank, wordt gestreefd naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middeldure huur en betaalbare koop en 30% vrij in te vullen. Aangezien de Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering nog niet vervangen is door een nota met de verdeling van 30-40-30 is deze nota nog steeds het formeel geldende beleid wat dit aspect betreft en is dit ook als zodanig in de toelichting op het bestemmingsplan opgenomen. Indien dit project door een projectontwikkelaar zou worden ontwikkeld dan zou de verdeling officieel nog 30-30-40 zijn op basis van de Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering, maar zou gestreefd worden naar een verdeling van 3040-30 gebaseerd op het coalitieakkoord 2022-2026. Vraag 8: Hoe worden de plaatsen in de parkeergarage toegewezen? De plaatsen zijn kennelijk niet verbonden met een huisnummer (Parkeeradvies, blz. 5).

Op welke wijze betalen de bewoners (mee) aan de parkeergarage? Geldt dit voor bewoners mèt en zonder auto? Hoe is de toegang tot de parkeergarage geregeld? Kunnen ook bezoekers van de bewoners in de parkeergarage parkeren?

Antwoord 8: De parkeergarage is afgesloten en beschikbaar voor alle huurders. De mogelijkheid een parkeerplaats in de parkeergarage te gebruiken is inbegrepen in de huur. Het huurniveau valt incl. parkeerplek binnen de huurgrens voor een sociale huurwoning.

Het is in principe niet de bedoeling dat bezoekers in de parkeergarage parkeren. De parkeergarage is afgesloten met een hekwerk en dus niet vrij in te rijden. Vraag 9: Als de parkeergarage vol is, zullen bewoners, hun bezoekers en – indien gerealiseerd – de bezoekers van het buurtpunt hun auto’s op het aanwezige parkeerterrein parkeren. Naar verwachting op het drukste moment van de dag circa 19 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn en blijven kennelijk openbaar, zonder parkeerregime. Op welke manier wordt zeker gesteld, dat de bewoners allereerst in de parkeergarage zullen parkeren, voordat gebruik wordt gemaakt van het openbare parkeerterrein, nu er geen parkeerregime is op dat terrein, en een ieder – ook een bewoner van het wooncomplex – daar kan parkeren? Is het denkbaar dat de bewoners het parkeerterrein prefereren omdat zij dat gemakkelijker vinden of omdat zij dan niet voor de parkeergarage hoeven te betalen? Op welke manier wordt dit voorkómen?

Antwoord 9: Het parkeerterrein aan de voorzijde van het nieuwe gebouw is openbare ruimte en daarmee voor iedereen beschikbaar, dus ook voor de bewoners van het nieuwe gebouw. Bewoners van het nieuwe gebouw zijn derhalve vrij te bepalen waar zij hun auto parkeren en kunnen niet worden verplicht hun auto te parkeren in de parkeergarage. Zolang hier geen sprake is van een parkeerregime kan niet zeker worden gesteld dat bewoners allereerst in de parkeergarage zullen parkeren voordat gebruik wordt gemaakt van het openbare parkeerterrein. Het is denkbaar dat de bewoners het parkeerterrein prefereren omdat zij dat gemakkelijker vinden, even goed als dat het denkbaar is dat bewoners juist de parkeergarage prefereren omdat de auto dan binnen staat, de kans op vandalisme kleiner is, de kans op een parkeerplek groter is omdat minder mensen deze parkeerplaatsen kunnen gebruiken dan de openbare parkeerplaatsen of omdat de parkeerplek toch al in het huurbedrag is opgenomen. Ook zijn de parkeerplekken in het gebouw ruimer dan de bestaande parkeerplekken in de openbare ruimte.

Omdat het gebruik van inpandige parkeerplaatsen voor bewoners van het gebouw geen extra geld kost, de entree van de inpandige parkeerplekken gepositioneerd is aan het parkeerterrein, de inpandige parkeerplaatsen ruim en prettig zijn vormgegeven en er vanaf de een inpandige parkeerplaatsen een inpandige verbinding is naar de entree van het woongebouw, is het aantrekkelijk om gebruik te maken van de inpandige parkeerplaatsen. Vraag 10:

Antwoord 10: