20231114-beantwoording-a-w-paarlberg-bestemmingsplan-meeuwstraat-2-2023

Technische vragen d.d. 13-11-2023 van D66 Opsteller: A.W. Paarlberg Onderwerp: Bestemmingsplan "Meeuwstraat 2-2023" Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: 6 Inleiding: Aanstaande woensdagavond 15 november wordt in de Commissie Ruimte het 'Bestemmingsplan Meeuwstraat 2- 2023' behandeld. De fractie van D66 heeft hierover de volgende vragen. Vraag 1: Volgens de stukken worden de plankosten van de gemeente overschreden. Dit verbaast ons, mede in het licht van de (voor de gemeente negatieve) grondruil die in 2018 heeft plaatsgevonden ten behoeve van dit project. Hoe hoog is deze overschrijding? Wat is de reden dat deze kosten niet meer bij de ontwikkelaar te verhalen zijn? Antwoord 1: De te verhalen plankosten worden bepaald op basis van de ‘Regeling plankosten exploitatieplan’. Op basis van deze regeling kunnen de (wettelijk) maximaal te verhalen plankosten voor een project worden berekend. Of het project vervolgens ook binnen de maximaal te verhalen plankosten rondkomt, is vervolgens een risico voor de gemeente. Dat wordt ook zo vastgelegd in de anterieure overeenkomst, de plankostenbijdrage is ‘fixed price’. Wanneer een plan dan te maken krijgt met vertraging dan zijn deze kosten niet meer te verhalen. Bij het project Meeuwstraat 2 is inmiddels sprake van een overschrijding van €30.000,- op de plankosten.

Binnen de bestemmingsreserve gronden worden variaties in de gecontracteerde plankosten versus daadwerkelijk gerealiseerde plankosten opgevangen. Hierover wordt jaarlijks in het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) en de jaarrekening gerapporteerd.

Vraag 2: In de verdeling 30-30-40 wordt gerekend met de 12 te realiseren appartementen, wat het aantal van 'middelduur' zou brengen op 4 (30%). Maar in dit project worden geen sociale woningen opgeleverd, deze worden in een later stadium gerealiseerd (afgekocht door de ontwikkelaar). De totale omvang van dit project is dus niet alleen deze 12, dat is slechts 70% van het totale project (exclusief afkoop), er komen nog 5 sociale huurwoningen bij. Dient de verdeling 30-30-40 dan niet als volgt te zijn: 5 sociaal, 5 middelduur, 7 vrije sector? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 2: Het aantal financieel te compenseren/af te kopen sociale huurwoningen is gebaseerd op het totaal aantal woningen dat op een locatie wordt gerealiseerd voorafgaande aan een eventuele (financiële) compensatie, dus exclusief het aantal af te kopen woningen. Deze berekeningswijze is af te leiden uit paragraaf 4.3 van de 'Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering', waar het volgende is beschreven: “Berekening compensatie. Indien afgeweken wordt van de stedelijke norm en er geen 30 % sociale huur gerealiseerd wordt, dient dit percentage gecompenseerd te worden. Bij de berekening van de compensatie wordt uitgegaan van het totaal aantal woningen op de locatie. Vervolgens wordt hier de norm op toegepast. Bij een project van 20 woningen, is de compensatie sociale huur 30% van 20 woningen.” Vraag 3:

Antwoord 3:

Vraag 4:

Antwoord 4:

Vraag 5:

Antwoord 5:

Vraag 6:

Antwoord 6:

Vraag 7:

Antwoord 7:

Vraag 8:

Antwoord 8:

Vraag 9:

Antwoord 9:

Vraag 10:

Antwoord 10: