20230329-1583247-memo-bestemmingsplan-rotterdamhaven-2021-n a v -commissiebehandeling

MEMO Aan Van Tel. nr Datum Onderwerp Registratienummer

: Gemeenteraad : N. Saaf : 0299-452 452 : 29 maart 2023 : Bestemmingsplan Rotterdamhaven 2021 : 1583247

Afgelopen donderdag stond het onderwerp ‘bestemmingsplan Rotterhaven 2021’ op de agenda van uw commissie Ruimte. Tijdens de vergadering heb ik uw commissieleden beloofd per memo nog nader op een aantal aspecten in te gaan. Geluid Het plangebied van het bestemmingsplan Rotterdamhaven 2021 is gelegen binnen de geluidszones van de Wolgalaan en de Rijksweg A7. Ten behoeve van het bestemmingsplan is akoestisch onderzoek verricht naar de geluidsbelasting op de gevels van het nieuw te bouwen gebouw (bijlage 4 van de toelichting op het bestemmingsplan). Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woonbestemming: - ten hoogste 58 dB bedraagt als gevolg van het wegverkeer van de Wolgalaan; - ten hoogste 63 dB bedraagt als gevolg van het wegverkeer van de Rijksweg A7. Aangezien de voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder 48 dB bedraagt, is bezien of er maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting op de gevels te verminderen.

In dit specifieke geval heeft ons college overwogen dat: - het verlagen van de snelheid op de Rijksweg A7 en de Wolgalaan niet reëel is; - het gebruik van een ander asfalttype de geluidbelasting niet dusdanig zal verlagen dat er onder de voorkeursgrenswaarde wordt gebleven; - bij een binnenstedelijke situatie als de Wolgalaan een geluidsscherm niet gewenst is; - bij de A7 al een geluidsscherm aanwezig is en dat een hoger geluidsscherm niet gewenst is. In het licht van het bovenstaande en de grote woningbehoefte heeft het college besloten: - een hogere waarde van maximaal 58 dB vast te stellen vanwege het wegverkeer van de Wolgalaan (63 dB is op grond van de Wet geluidhinder de uiterste grenswaarde1 voor een bestaande weg in binnenstedelijk gebied); - een hogere waarde van maximaal 53 dB vast te stellen vanwege het wegverkeer van de Rijksweg A7 (53 dB is op grond van de Wet geluidhinder de uiterste grenswaarde voor de A7). Bij de appartementen waarvoor geldt dat de geluidsbelasting op de gevel vanwege het wegverkeer van de A7 boven de uiterste grenswaarde ligt, wordt extra gevelisolatie en dove gevels 2 toegepast. Daarmee wordt het vereiste binnenniveau op grond van het Bouwbesluit geborgd en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gecreëerd. Bij de appartementen waarvoor hogere grenswaarden zijn vastgesteld, wordt ook extra gevelisolatie toegepast.

Op die wijze wordt ook daar het vereiste 1 2

Waarde waarboven geen hogere grenswaarde kan worden vastgesteld door het college. Dove gevels zijn gevels zonder onderdelen die geopend kunnen worden, met uitzondering van tijdelijke aard.

binnenniveau op basis van het Bouwbesluit geborgd en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gecreëerd. 30-30-40 In de afgesloten overeenkomst voor Rotterdamhaven is afgeweken van de toenmalige norm van 30-3040. Aangezien de ontwikkelaar reeds op een andere locatie (Gorslaan 10) 100% sociale huurwoningen heeft ontwikkeld (zie hieronder voor een nadere toelichting daarop) worden de benodigde zes sociale huurwoningen (30% van 19) verrekend met de Gorslaan 10 en is daarmee voor het onderhavige plan de 30% eis sociale huurwoningen gecompenseerd. Van de woningen aan de Rotterdamhaven bestaat 30% van de woningen uit doorstroomwoningen. Deze berekening is conform het gestelde in de Nota Kaders en Instrumenten Woningbouw Programmering (spelregels 30-30-40). Reeds bij de contractvorming voor de Gorslaan 10 is met de ontwikkelaar besproken dat de gemeente de voorkeur had om op deze locatie alleen sociale huurwoningen te realiseren. Dit gezien de geschiktheid van de locatie om 100% sociaal te realiseren. De ontwikkelaar - die conform beleid verplicht was minimaal 30% sociaal te realiseren - heeft met de gemeente gecontracteerd dat hij het plan voor 57 sociale huurwoningen zou ontwikkelen.

Daarbij is gecontracteerd dat hij het overschot van 40 sociale huurwoningen (57 - 17) boven de norm van minimaal 30% kan inzetten voor compensatie sociale woningbouw conform de Nota Kaders en Instrumenten Woningbouw Programmering (spelregels 30-30-40). Met de toekenning van de compensatierechten heeft de ontwikkelaar ingestemd met een financiële afwaardering van de waarde van de ontwikkeling bij het ontwikkelen van het bouwplan. Bij het vastleggen van deze afspraken is nadrukkelijk de wens van de gemeente vastgelegd dat deze woningen over zouden gaan naar een toegelaten instelling. Toen was de beoogde afnemer al de toegelaten instelling Intermaris. De ontwikkelaar heeft conform de afspraken het plan volledig uitgewerkt. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn na een lange beroepsprocedure onherroepelijk geworden. Met de overdracht van het onherroepelijk vergunde bouwplan van Pakhuis aan Intermaris is de beoogde realisatie van het bouwplan vanuit gemeenteperspectief maximaal geborgd en is vroegtijdig al voldaan aan de wens van levering aan een toegelaten instelling. Intermaris en de ontwikkelaar Pakhuis hebben zelf afgesproken dat de voorkeur uitging naar levering ‘as it is’ en de bouw door Intermaris zelf te laten doen, in plaats van dat de woningen kant en klaar worden overgedragen.

De inzet van de compensatie wordt bijgehouden door het projectteam van de Gorslaan 10. Wanneer de wens bestaat om de compensatierechten in te zetten bij een ontwikkelinitiatief, dan wordt de gemeentelijke bereidheid daartoe in de contracteringsfase afgewogen en bij een positieve uitkomst meegenomen in de te sluiten (anterieure) overeenkomst. Bij de inzet van compensatierechten door andere exploitanten dan de ontwikkelaar aan wie ze in eerste instantie verleend waren, ontvangt de gemeente een notarieel opgesteld stuk waarin het aantal compensatierechten dat wordt ingezet is vastgelegd. In het administratiesysteem van de gemeente waarin ook de sociale woningbouwaantallen wordt bijgehouden worden ook deze compensatierechten bijgehouden. Alleen bij het project Gorslaan 10 is destijds ervoor gekozen om te werken met compensatierechten welke later konden worden ingezet. Deze vorm van contracteren is na het project Gorslaan 10 niet meer toegepast. Ventilatiesysteem woningen Met het ventilatiesysteem in de woningen wordt fijnstof gefilterd, maar geen stikstof.