20221025-beantwoording-p.-zwart-bestemmingsplan-overweersepolderdijk-4

Technische vragen d.d. 18-10-2022 van GroenLinks Opsteller: P. Zwart Onderwerp: Bestemmingsplan Overweersepolderdijk 4 Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: Raadsvergadering Inleiding: Op 6 oktober is in de commissie Ruimte het raadsvoorstel behandeld tot vaststelling van het bestemmingsplan Overweersepolderdijk 4. Tijdens die behandeling is een deel van de vragen die door onze fractie zijn gesteld, aangemerkt als technische vragen. In aansluiting op de commissiebehandeling, en met het oog op de komende raadsbehandeling, heeft de fractie van GroenLinks nog de volgende vragen:

Vraag 1: De twee nieuw te bouwen vrijstaande woningen moeten zich voegen binnen de bestaande omgeving. Hierbij is, naar wij mogen aannemen, vooral de verschijningsvorm van de naastliggende woningen aan de Overweersepolderdijk nrs. 2, 6 en 6A van belang. Is het juist dat volgens het huidige bestemmingsplan de maximum bouwhoogte voor Overweersepolderdijk 2 6 meter bedraagt, voor Overweersepolderdijk 6: 5,5 meter en voor Overweersepolderijk 6A: 5,7 meter?

Antwoord 1: Dat klopt. Vraag 2: Is er een stedenbouwkundig bezwaar tegen het beperken van de maximum bouwhoogte voor de twee nieuwe woningen – nu voorzien op 7 meter – tot bijvoorbeeld 6 meter, de hoogste maximale bouwhoogte van de naastgelegen woningen? Zo ja, welk bezwaar is dit?

Antwoord 2: De omliggende woningen betreffen bestaande woningen, waarbij met de laatste bestemmingsplanherziening in 2013 de bestaande situatie is vastgelegd. In het voorliggende bestemmingsplan is sprake van nog te bouwen woningen, waarbij vanuit stedenbouwkundig opzicht enige flexibiliteit in de bouwhoogte gewenst is om de eerste bouwlaag (begane grond) wat hoger uit te kunnen voeren dan de tweede bouwlaag en daarnaast een klimaatbestendig dak te kunnen realiseren.

Vraag 3: De gevellijnen van de huidige bebouwing aan de Overweersepolderdijk lopen allemaal in dezelfde richting (zie o.a. de Verbeelding van het bestemmingsplan Overwhere-Zuid 2012).

Is er een stedenbouwkundig bezwaar tegen het vastleggen van de gevellijn van de twee nieuwe woningen in dezelfde richting als die van de naastgelegen woningen? Zo ja, welk bezwaar is dit?

Antwoord 3: Een dergelijke oplossing wordt vanuit stedenbouwkundig perspectief aanzienlijk minder passend geacht voor deze locatie. De bebouwing langs de Overweerse polderdijk heeft een begeleidende rol in het verloop van de rijbaan. De projectlocatie Overweerse polderdijk 4 ligt in de zogenoemde “oksel” van deze weg en vraagt zodoende om een verdraaide oriëntatie t.o.v. de omliggende panden (zie bijlage). Overigens klopt de stelling niet dat alle huidige bebouwing aan de Overweerse polderdijk in éénzelfde richting loopt. De woningen aan de Overweerse Polderdijk 2 en 10 t/m 20 kennen alle een andere oriëntatie, eveneens ter begeleiding van de loop van de rijbaan.

Vraag 4: In het huidige bestemmingsplan (Overwhere-Zuid 2012) bestaan specifieke gebruiksregels voor de aan huis verbonden beroepen (artikel 17.3.1. van de Regels). In het voorstel voor het bestemmingsplan Overweersepolderdijk 4 lijken deze specifieke regels te ontbreken (zie artikel 5.1. van de Regels). Waarom ontbreken hier deze specifieke gebruiksregels? Zijn ze niet meer van toepassing, of komen ze op een andere plaats in het bestemmingsplan of in de omgevingsvergunning nog terug, en zo ja, waar?

Antwoord 4: De in het bestemmingsplan ‘Overwhere-Zuid 2012’ opgenomen regeling heeft zich in de afgelopen jaren geëvolueerd tot de nu voorliggende regeling in het bestemmingsplan voor de Overweerse polderdijk 4. Daarbij moet - conform paragraaf 7.2 van de toelichting - de woonfunctie in overwegende mate aanwezig blijven en mag er geen hinder voor de omgeving optreden. Met deze randvoorwaarden wordt meer ruimte geboden voor maatwerk. Vraag 5: Op het perceel is een bepaalde mate van bodemverontreiniging aangetroffen. Deze is niet ernstig genoeg om een belemmering te vormen voor woningbouw ter plaatse, maar het laat wel de vraag open of alle mogelijke grondgebruik op het perceel mogelijk is. In het memo van 17 oktober 2022 aan de gemeenteraad wordt gesteld dat bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat de verontreiniging op afdoende is verwijderd en dat de bodem geschikt is voor o.a. tuinen. Onze vraag was en is, welk niveau van het gebruik van een tuin hierbij als maatstaf zal worden gebruikt, bijvoorbeeld het gebruik als moestuin – met teelt voor menselijke consumptie – , het plaatsen van een konijnenren op een grasveld – met het gras als voer voor de konijnen – , of dat bij de omgevingsvergunning genoegen wordt genomen met een beperkt gebruik van de tuinen, bijvoorbeeld alleen als siertuin.

Antwoord 5: De aangetroffen bodemverontreiniging brengt geen risico’s voor de volksgezondheid/het milieu met zich mee en er zullen dan ook geen gebruiksbeperkingen aan de tuinen worden opgelegd. Vraag 6: Een bestemmingsplan betreft toelatingsplanologie, en daarom is het niet mogelijk om de nieuwe eigenaren op grond van het bestemmingsplan te verplichten bepaalde bomen in stand te houden of een

bepaald percentage oppervlak van hun tuin groen te houden (zie Reactie op Zienswijze 3, ad 4). Is het echter wel mogelijk om in de bestemming Tuin te bepalen dat slechts een maximum percentage of een maximum aantal vierkante meters verhard mag worden? Is het mogelijk om de bestemming Tuin te splitsen in Tuin-1 en Tuin-2, waarbij een dergelijk maximum voor één van deze bestemmingen zou gelden?

Antwoord 6: Hoewel een dergelijke regeling mogelijk is, biedt dat weinig flexibiliteit. Met de borging van het in dit bestemmingsplan opgenomen basisveiligheidsniveau (artikel 8.3) wordt initiatiefnemers flexibiliteit geboden om met maatwerk aan de slag te gaan met klimaatadaptatie: zij kunnen zelf kiezen welke maatregelen zij treffen, zolang het basisveiligheidsniveau maar behaald wordt. Vraag 7: In het memo van 17 oktober 2022 komen ook de nog te sluiten koopovereenkomsten ter sprake. Worden in de koopovereenkomsten (extra) beperkende voorwaarden opgenomen ten opzichte van (de Regels van) het bestemmingsplan, en prevaleert in geval van conflict het bestemmingsplan of de desbetreffende koopovereenkomst? Kan de situatie zich voordoen dat in de omgevingsvergunning iets wordt toegestaan, waarvan vervolgens geen gebruik van kan worden gemaakt op grond van de koopovereenkomst?

Antwoord 7: In de koopovereenkomst zullen geen (extra) beperkende voorwaarden worden opgenomen ten opzichte van (de regels van) het bestemmingsplan. Vraag 8:

Antwoord 8:

Vraag 9:

Antwoord 9:

Vraag 10:

Antwoord 10: