20220831-beantwoording-p.-verkroost-addendum-strctuurvisie-purmerend-2005-2020-doorrekening

Technische vragen d.d. 28-08-2022 van CDA Opsteller: P. Verkroost Onderwerp: Addendum Structuurvisie Purmerend 2005-2020, doorrekening gebiedsoverstijgende k Commissie/raad: Ruimte Geagendeerd: ja Agendapunt: 8 Inleiding: Op bladzijde 40 van bijlage 2 wordt de gewichtsfactor per te realiseren uitgiftecategorie benoemt. Elke bestemming kent een ander opbrengstpotentieel, en dit leidt tot verschillen in de grondwaarde. Op basis hiervan is een gewichtsfactor per uitgiftecategorie bepaald. Zo schrijft u. Vraag 1: Kunt u met een rekenvoorbeeld duiden hoe u tot de gekozen/bepaalde gewichtsfactor bent gekomen? Antwoord 1: De gewichtsfactoren in de nota GKP en de aanvullingsbesluiten Waterlandkwartier, Middenbeemster en Zuidoostbeemster zijn gebaseerd op referentiegetallen die weergeven hoeveel de verschillende bestemmingen opbrengen voor de grondexploitant. Het ambtelijk team heeft deze referentiegetallen gebaseerd op een concept grondexploitatie-berekening in het Waterlandkwartier. Daarbij werd op basis van de grondquote van sociale huurwoningen van corporaties (gewichtsfactor 0) de gewichtsfactor van de andere bestemmingen berekend. De grondquote wordt afgeleid uit de residuele waarde van de grond, dat is: wat overblijft als uit alle opbrengsten van het te realiseren vastgoed alle kosten in mindering worden gebracht.

De gewichtsfactoren weerspiegelen dus de ‘winst’ die de de grondexploitant maakt. Ze zijn uiteraard gebaseerd op standaard uitgangspunten en kunnen in de praktijk afwijken aan de hand van specifieke omstandigheden (zoals overkosten voor bodemsanering, hogere bouwkosten, e.d.). Bijvoorbeeld, sociale huurwoningen hebben een grondquote van 12%, terwijl vrije markt woningen (segmenten midden en duur) hebben een gemiddelde grondquote van 35%. Dat leidt tot een factor grondquote van 1,00 voor sociale huurwoningen en 2,90 voor vrije markt woningen. Bestemmingen met een factor grondquote t/m 1 krijgen een wegingsfactor 0 en worden dus vrijgesteld: sociale huurwoningen, openbare en maatschappelijke niet commerciele infrastructuur en gebouwde parkeerruimte. Al deze functies zijn verliesgevend voor de grondexploitant. De rest van de bestemmingen zijn in principe niet verliesgevend en krijgen daarom als wegingsfactor het verschil tussen 1 en hun respectievelijke factor grondquote. Bijvoorbeeld vrije markt woningen (factor grondquote 2,9) krijgt gewichtsfactor 1,9 (2,9 -1 = 1,9).

Vraag 2: Wordt de bepaalde gewichtsfactor ook gebruikt om te sturen op het te realiseren programma? Antwoord 2: De gewichtsfactoren van profijtelijke bestemmingen (vrije markt woningen, kantoor, bedrijf en commerciele publieke functies) worden niet gebruikt om te sturen op het te realiseren programma. Ze zijn zuiver gebaseerd op hun opbrengstpotentieel: hoe profijtelijker ze zijn, hoe hoger de gewichtsfactor. Voor de financieel verliesgevende bestemmingen (sociale huurwoningen, openbare en maatschappelijke niet commerciele infrastructuur en gebouwde parkeerruimte) is hun gewichtsfactor o gebaseerd op hun (negatief) opbrengstpotentieel. Indirect wordt hiermee de realisatie van deze financieel verliesgevende

functies wel ondersteund omdat ze maatschappelijk wel wenselijk zijn. Het systeem van gewichtsfactoren wordt dus wel gedeeltelijk gebruikt om gewenst programmaonderdelen die financieel ondersteund moeten worden, te stimuleren. Vraag 3: Waarom wordt er bij de Koog geen gebruik gemaakt van de gewichtsfactor voor het te betalen bedrag per m2 bvo? Antwoord 3: Omdat in De Koog drie omstandigheden anders zijn dan in de andere ontwikkelgebieden: 1) er is nog niet verkend welke gebiedseigen investeringen nodig zullen zijn om dit gebied te transformeren; 2) het nieuwbouwprogramma is nog onbekend, daar wordt in de komende maanden een gebiedsvisie voor gemaakt; 3) in tegenstelling tot andere gebieden gaat het in De Koog vermoedelijk niet alleen om de nieuwbouw van woningen, maar ook van bedrijfsruimte voor nog nader te bepalen categorieen bedrijven (gameindustrie e.d.). Daarom was in De Koog het niet mogelijk om een totaal nieuwbouwprogramma te berekenen en deze te vertalen naar gewichtsfactoren. Als tijdelijke maatregel wordt daarom in het Aanvullingsbesluit De Koog als referentiebedrag de bijdrage gehanteerd die grondexploitanten nu betalen in het Wagenweggebied (Aanvullingsbesluit Wagenweggebied uit 2020). De bijdrage in De Koog (80 eur / m1 bvo) is dus gebaseerd op wat ontwikkelaars in dit andere bedrijventerrein betalen als ze bestaande bedrijven herontwikkelen tot nieuwe functies.

Vraag 4: Hoe verhouden de genoemde bedragen zich tot elkaar en welk document is daarbij leidend? Ter illustratie bijvoorbeeld de bedragen per m2 bvo als genoemd in aanvullingsbesluit Koog (pagina 3) en aanvullingsbesluit Waterlandkwartier (pagina 4) ten opzichte van de nota (pagina 6). Antwoord 4: Via de nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend worden de kosten van gebiedsoverstijgende investeringen verhaald op nieuwbouwplannen in de hele stad. Dit zijn investeringen die meerdere ontwikkelgebieden dienen, maar ook de bestaande stad. Daarom wordt ook het grootste deel van deze gebiedsoverstijgende kosten op de bestaande stad aangeslagen (en dus op de gemeente, want er zijn geen wettelijke middelen om de bestaande stad te laten betalen). Via de Aanvullingsbesluiten worden kosten van gebiedseigen investeringen verhaald op nieuwbouwplannen in concrete ontwikkelgebieden: De Koog, Waterlandkwartier, Middenbeemster en Zuidoostbeemster. Het gaat dus om twee verschillende soorten investeringen: 1) gebiedsoverstijgende investeringen worden verhaald via de nota GKP over de hele stad; 2) gebiedseigen investeringen worden verhaald op die concrete ontwikkelgebieden die specifiek van profiteren. Elke soort investering wordt apart doorberekend aan de nieuwbouwplannen die daarvan profiteren.

De nota GKP (bijdrage Mobiliteit & Groen) deelt dus de totale gebiedsoverstijgende kosten door alle gewichtsfactoren van nieuwbouw in de hele stad en de bestaande stad. Elk Aanvullingsbesluit doet hetzelfde maar dan met de gebiedseigen kosten per ontwikkelgebied gedeeld door alle gewichtsfactoren van nieuwbouw in dat specifieke ontwikkelgebied. De uiteindelijke bedragen zijn dus tekens anders. Ze zijn het resultant van de kosten die gemaakt worden voor een specifiek gebied (hele stad in nota GKP en specifieke ontwikkelgebieden in aanvullingsbesluiten) gedeeld door het nieuwbouwprogramma en dat gebied. De enige uitzondering is, zoals eerder gezegd, ontwikkelgebied De Koog, die kampt met onbekendheid met het nieuwbouwprogramma en de daaruit voortvloeiende nodige investeringen in openbare infrastructuur. De bijdrage in De Koog is daarom gebaseerd op de huidige bijdragen in een ander bedrijventerrein in Purmerend waar sprake is van transformatie: het Wagenweggebied.

Vraag 5:

Antwoord 5:

Vraag 6:

Antwoord 6:

Vraag 7:

Antwoord 7:

Vraag 8:

Antwoord 8:

Vraag 9:

Antwoord 9:

Vraag 10:

Antwoord 10: