Voortgangsrapportage projecten per 1 juli 2024

Voortgangsrapportage Projecten Per 1 juli 2024

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

INLEIDING

2

1.

ONTWIKKELINGEN

3

1.1. Markt

3

1.2. Woningbouw

3

1.3. Bedrijventerrein en kantoren

3

GRONDEXPLOITATIES

4

2.1. Investeringen

4

2.2. Opbrengsten

4

2.3. Resultaat

4

2.4. Risico’s

5

2.5. Weerstandsvermogen

5

2.6. Geprognotiseerde Winstuitname 2024

6

2.7. Openen en te sluiten grondexploitaties

6

3.

ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN

7

4.

OVERIGE PROJECTEN

8

5.

STRATEGISCH VASTGOED

9

2.

BIJLAGE 1: Algemene toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. BIJLAGE 2: GEHEIM - Financiële toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

SAMENVATTING Hoe staan we ervoor? •

Marktontwikkelingen Door dalende rente en loonindexatie neemt de leencapaciteit toe. De rentes dalen in verhouding minder hard dan de huizenprijzen stijgen. Woningbouw Krapte op de lokale woningmarkt. Verkooptijd van nieuwbouw is licht gedaald. Door stijgende prijzen van de woningen staat de betaalbaarheid onder druk. Verwachte start bouw van de woningen in Pijnacker-Nootdorp is ongewijzigd voor 2024; 375 woningen. Bedrijventerreinen en kantorenmarkt Hoge vraag naar de nog resterende kavels in de gemeente. Geen gronduitgifte van kavels in tweede halfjaar 2024 door ontbinding van een reserveringsovereenkomst. Nieuwe selectieprocedure voor uitgifte wordt in het tweede halfjaar 2024 gestart. Investeringen en opbrengsten De verwachte investeringen voor 2024 stijgen met € 1,7 miljoen door met name een wijziging in de kostenbegroting voor Heron. Door een ontbonden reserveringsovereenkomst wordt een gedeelte van de verwachte opbrengsten voor 2024 doorgeschoven naar 2025.

•

•

•

11,6

• • •

Opbrengsten

€ x miljoen

€ x miljoen

Investeringen

•

Resultaat € 1,6 mln. per 1-7-2024; een verbetering van € 0,3 mln. t.o.v. 1-12024. Risico’s De risicokwantificering is ten opzichte van 1 januari 2024 met € 0,2 miljoen afgenomen naar € 3,2 miljoen. Weerstandsvermogen De benodigde voorziening wordt verlaagd met € 0,2 miljoen. Anterieure overeenkomsten Geen nieuwe overeenkomsten gesloten in 2024. Strategisch vastgoed Twee aankopen t.b.v. de ontwikkeling Oranjepark en Dwarskade.

13,3

15,8

Resultaat en voorziening

15,2

Raming Werkelijk

7,5

€ x miljoen

•

8,2

8,0

Resultaat Voorziening

3,7 1,3

1,6

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

1

INLEIDING Met deze rapportage wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de diverse projecten op het gebied van woningbouw, bedrijventerreinen, kantorenontwikkeling, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur per 1 juli 2024 en hoe deze bijdragen aan de ambities uit de omgevingsvisie. Voor alle projecten zijn de stand van zaken en de gestelde doelen weergegeven en wordt vooruit gekeken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen onder gemeentelijk regie (grondexploitaties en investeringsprojecten) en door private partijen (anterieure overeenkomsten). De rapportage geeft daarmee invulling aan de financiële monitoring, bewaking en verantwoording van college en raad. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties zich in financiële zin ontwikkelen worden de grondexploitaties twee maal per jaar geactualiseerd en wordt daarover gerapporteerd. Dit gebeurt in deze rapportage middels een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Via het MPG informeert het college de gemeenteraad over de financiële uitkomsten van het grondbeleid. De raad stelt het MPG vast en actualiseert de kredieten indien nodig. De uitkomsten van het MPG worden vervolgens verwerkt in de P&C producten. In de rapportage per 1 januari wordt terug gekeken op het vorige boekjaar en vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de projecten voor 2024 en toekomstige jaren.

Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht. Deze halfjaarlijkse rapportage per 1 juli geeft inzicht in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dit jaar en stelt bij indien nodig.

Leeswijzer Deze voortgangsrapportage bestaat uit drie delen. Een algemeen deel en 2 bijlagen over de voortgang per project. De hoofdrapportage gaat in op de algemene ontwikkelingen op het gebied van de markt, prijsontwikkelingen, maatschappelijk en wet en regelgeving. En geeft dan inzicht op het totaalbeeld van de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. In de bijlagen wordt de stand van zaken per project weergegeven in algemene en financiële zin. Het hoofdrapport en bijlage 1 zijn openbaar. Bijlage 2 is geheim, dit doen we om de financiële positie van de gemeente te beschermen. In bijlage 1 is een algemene toelichting per project opgenomen. De financiële toelichting van de projecten is in bijlage 2 opgenomen. Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

2

1. ONTWIKKELINGEN De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft haar ambities voor de ontwikkeling van de gemeente vastgelegd in de Omgevingsvisie. Zowel op het vlak van woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, infrastructuur en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen weergegeven die invloed hebben op de realisatie van de ontwikkelprojecten van de gemeente. Ingegaan wordt op de economische ontwikkelingen op vastgoed gebied, verwacht programma en wet- en regelgeving.

1.1.

Markt

Het woningaanbod in onze gemeente is ondanks de in uitvoering zijnde nieuwbouwprojecten nog steeds erg krap. Binnen de nieuwbouwprojecten in PijnackerNootdorp zien we dan ook nog steeds voldoende belangstelling. Dit is terug te zien in de verkopen van het afgelopen halfjaar. De prijzen van woningen vertonen nog steeds een stijgende lijn ten opzichte van begin 2024. De prijzen in de bouwsector vertonen in 2024 een lichte stijging. Als gevolg van de wereldwijde onrust blijven de marktomstandigheden onzeker. De krapte op de aanbestedingsmarkt neemt sinds begin 2024 ook weer toe. De ontwikkeling van de prijzen is mede afhankelijk van de energieprijzen en de mondiale onrust. Daarmee blijft het toekomstige verloop van de Grond, Weg- en waterbouw (GWW) kosten lastig te voorspellen. De vraag naar bedrijfsruimten is nog steeds hoog. Daarbij speelt het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze gemeente en in de regio een steeds grotere rol. Dat heeft tot gevolg dat door de schaarste de interesse voor de nog resterende kavels binnen onze gemeente hoog blijft.

1.2.

Woningbouw

In 2024 zal er naar verwachting gestart worden met de bouw van 375 woningen, zie grafiek 1. Halverwege 2024 is dit nog steeds de actuele stand van zaken.

Grafiek 1: Aantal woningen start bouw 1-1 en 1-7

Type woning Sociaal Midden

Duur

1.3.

Grafiek 2: Aantal m2 bedrijfskavels start bouw 1-1 en 1-7

Huurwoning waarbij de kale huur bij aanvang niet hoger is dan de geldende liberalisatiegrens. Voor 2024 is de maximale huurtoeslaggrens € 879,66. Huur woning met een maximale grens van 185 wws-punten. Voor 2024 bedraagt de maximale huur € 1.116,85, of Betaalbare koop woning zoals door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beschreven in het Programma betaalbaar wonen. In 2024 bedraagt de koopsom maximaal € 390.000,- vrij op naam. Woning waarvan de huurprijs of koopsom hoger is dan van de hierboven beschreven sociale of midden woningen.

Bedrijventerrein en kantoren

Voor het jaar 2024 werd gerekend op de uitgifte van één bedrijfskavel van 3.190 m² op Boezem Oost, hiervoor was reeds een reserveringsovereenkomst. De reserveringsovereenkomst is echter ontbonden waardoor de kavel nu door middel van een selectieprocedure opnieuw in de markt gezet zal worden. Gezien de doorlooptijd van een zorgvuldige selectieprocedure wordt voor het restant van 2024 geen gronduitgifte en start bouw meer verwacht op de bedrijventerreinen. Voor kavel 26 is een succesvolle selectieprocedure doorlopen, naar verwachting wordt deze kavel verkocht in 2025.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

3

2. GRONDEXPLOITATIES

Voor alle grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) vanuit de financiële administratie per 1-7-2024. Bij de actualisatie van de grondexploitaties is uitgegaan van de huidige kennis van en inzichten in de markt en economie. Om alle complexen met elkaar te kunnen vergelijken zijn de resultaten berekend op netto contante waarde. Het onderstaande kader geeft de definities weer van de verschillende saldi die in een grondexploitatie worden berekend.

11,6

Opbrengsten

€ x miljoen

€ x miljoen

In totaal heeft Pijnacker-Nootdorp zeven grondexploitaties. Waarvan vijf woningbouwprojecten (Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Oude Leede, Pijnacker Zuid en Tuindershof) en twee bedrijventerreinen (Boezem Oost en Heron). Dit hoofdstuk geeft inzicht in de resultaten van alle grondexploitaties bij elkaar. De voortgang per project is opgenomen in bijlage 1 en 2.

Investeringen 13,3

15,8

15,2

Raming Werkelijk

7,5

3,7

Grafiek 3: Investeringen

2.2.

Grafiek 4: Opbrengsten

Opbrengsten

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 is voor 2024 rekening gehouden met een totale opbrengst van € 15,8 miljoen. Halverwege het jaar is er € 7,5 miljoen ontvangen. In Boezem Oost zijn de verwachte opbrengsten voor dit jaar naar beneden bijgesteld, waardoor de bijgestelde geraamde opbrengsten voor 2024 € 15,2 miljoen bedragen.

Saldo huidig prijspeil: (nominaal saldo)

Saldo van kosten en opbrengsten op startdatum (zonder indexatie en rente).

Saldo eindwaarde:

Het saldo van kosten en opbrengsten op einddatum van de exploitatie, rekening houdend met alle opbrengsten- en kostenstijgingen en de optredende rente-effecten gedurende de looptijd van de (her)ontwikkeling.

De resultaten van alle actieve grondexploitaties per 1-7-2024 zijn weergegeven in een totaaloverzicht (zie tabel 1). Om alle grondexploitaties met elkaar te kunnen vergelijken, zijn alle bedragen contant gemaakt per 1 januari 2024.

Saldo netto contante waarde:

Saldo eindwaarde uitgedrukt in de geldwaarde van vandaag door middel van een verdiscontering. Het geeft inzicht in het resultaat op huidige waarde rekening houdend met fasering, indexatie en rente.

Door de resultaten van alle grondexploitaties, zowel de positieve als de negatieve, op te tellen, ontstaat het totaalresultaat. Dit resultaat geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf.

2.1.

Investeringen

Medio 2024 is van de investeringen van € 11,6 miljoen, die aan het begin van het jaar verwacht werden, inmiddels € 3,7 miljoen uitgegeven, zie grafiek 3. Per 1-7 is de verwachting dat er dit jaar € 13,3 miljoen wordt uitgegeven. De grootste wijziging in de begrote kosten voor 2024 vindt plaats in het project Heron. Een toelichting van de begrote kosten per project is opgenomen in bijlagen 1 en 2.

2.3.

Resultaat

Totaaloverzicht saldi

MPG 01-01-2024

grondexploitaties # Grexen met negatief saldo 3 Grexen met positief saldo 4 TOTAAL 7 Tabel 1: Resultaat grondexploitaties

NCW -8.187.000 9.530.000 1.343.000

MPG 01-07-2024

Verschil

# 3 4 7

NCW 159.000 61.000 220.000

NCW -8.028.000 9.591.000 1.563.000

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

4

Het totale positieve resultaat van het grondbedrijf van alle complexen was op 1 januari 2024 € 1,3 miljoen (prijspeil 1-1-2024). Het totale resultaat op 1 juli 2024 bedraagt € 1,6 miljoen. Het resultaat is afgelopen halfjaar verbeterd met € 220.000,-. Deze verbetering is ontstaan door renteopbrengsten op grondverkoop en plankostenverlaging in Ackerswoude, grondverkoop in Oude Leede en verwachte grondverkoop op Heron. Een nadere toelichting is te lezen bij de projecten in Bijlage 1 en 2. Alle negatieve complexen bij elkaar hebben een resultaat van -/- € 8 miljoen. Hiervoor is een voorziening gevormd (zie toelichting paragraaf 2.5). Het verwachte resultaat van de positieve grondexploitaties bedraagt € 9,6 miljoen. Dit bedrag zal de komende jaren als winst worden uitgenomen. De geprognotiseerde winstuitname staat in paragraaf 2.6. Grafiek 5: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 1-7-2024 t.o.v. 1-1-2024

Risico’s

Toelichting risico’s De risico’s worden per project bepaald (zie Bijlage 2). Dit is de uitkomst van de risicoinventarisatie en kwantificering die voor elk project heeft plaatsgevonden (stap 1 en 2). Voor een deel van de projecten geldt dat risico’s kunnen worden afgedekt binnen het resultaat van de grondexploitatie en het beschikbare investeringsbudget. Voor deze projecten is daarom (deels) geen dekking vanuit het weerstandsvermogen nodig. De risico’s die niet binnen de grondexploitatie afgedekt kunnen worden, komen ten laste van het weerstandsvermogen (zie tabel 2). Het risico wordt binnen de grondexploitatie afgedekt indien de tegenvaller kan worden opgevangen binnen het beschikbare budget of als het verwachte resultaat van de grondexploitatie dermate positief is dat alle risico’s met het verwachte resultaat kunnen worden afgedekt. Indien dat niet het geval is zal een beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Jaar

Effect

Kans

Risico kwantificering

Afgedekt in grondexploitaties

Afgedekt in weestandsvermogen

01-07-2024

10,36

32%

3,32

2,34

0,98

01-01-2024

10,44

34%

verschil

-0,08

3,53

2,55

0,98

-0,21

-0,21

0,00

Totaaloverzicht en mutatie ten opzichte van 1-1-2024 Het risicoprofiel is afgenomen met circa € 200.000,-. Het totaal aan risico’s dat afgedekt wordt in het weerstandsvermogen bedraagt € 0,98 miljoen per 1-7-2024. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald met behulp van het programma “NARIS”. Hierin worden de risico’s die niet binnen het resultaat van de grondexploitatie kunnen worden afgedekt opgenomen. Ten opzichte van 1 januari 2024 blijft het benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitaties gelijk.

2.5.

Weerstandsvermogen

Voor de verliesgevende grondexploitaties is een “voorziening nadelige complexen” gevormd om de verwachte verliezen op te kunnen vangen. Momenteel is deze voorziening € 8,2 miljoen. In totaal zal de benodigde voorziening verlaagd worden met € 0,2 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een verbeterd resultaat van Ackerswoude.

€ x miljoen

2.4.

8,2

8,0 Resultaat

1,3

1,6

Voorziening

Tabel 2: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 2024 t.o.v. 2023 Grafiek 6: Weerstandsvermogen voorziening nadelige complexen Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

5

2.6.

Geprognotiseerde Winstuitname 2024

Bij vier projecten is er sprake van een geprognotiseerde winstuitname uit de grondexploitaties van in totaal € 1,9 miljoen, zie tabel 3. In de begroting 2024 werd nog rekening gehouden met een winst van € 2,1 miljoen. Deze winstuitname worden meegenomen in de Najaarsnota 2024. Complex Prognose 01-01 Pijnacker-Zuid 745.000 Tuindershof 900.000 Boezem-Oost 388.000 Heron 36.000 TOTAAL 2.069.000 Tabel 3: Winstuitname 2024

2.7.

Prognose 01-07 836.000 875.000 240.000 -21.000 1.930.000

Openen en te sluiten grondexploitaties

Bij de voortgangsrapportage per 1-1-2024 werd voorgesteld om de grondexploitatie Oude Leede per 1 juli 2024 af te sluiten. Er moet eerst zekerheid zijn over de opbrengsten van de nog te verkopen bouwkavels binnen het project voordat de grondexploitatie kan worden afgesloten. De bouwkavels zullen in de 2e helft van dit jaar op de markt worden gezet. Afhankelijk van de belangstelling voor de bouwkavels kan de grondexploitatie dan mogelijk per 1 januari worden afgesloten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

6

3. ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN Anterieure overeenkomsten worden gesloten wanneer een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf) of een particulier initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling op grond die bij hen in eigendom is. Zij vragen de gemeente om het verlenen van medewerking aan een specifiek bouwplan, functie- of bestemmingswijziging, vaststelling van een omgevingsplan (ruimtelijk kader met één of meerdere grondeigenaren) of omgevingsvergunning (BOPA). De gemeente is op grond van de Omgevingswet verplicht haar kosten hiervoor te verhalen op de grondeigenaren (initiatiefnemers). Uitgangspunt is dat de gemeente bij facilitaire initiatieven het kostenverhaal privaatrechtelijk verzekerd via het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Als het via het privaatrechtelijke spoor niet lukt, dient het kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd te worden. In een anterieure overeenkomst worden naast kostenverhaal ook afspraken gemaakt over o.a. programma, fasering en kwaliteit openbaar gebied. De wijze van kostenverhaal en het sluiten van een anterieure overeenkomst is vastgelegd in de gemeentelijke ‘Nota Kostenverhaal, maart 2024’. In deze rapportage zijn niet opgenomen de kleine anterieure overeenkomsten, waarbij er o.a. 10 of minder woningen worden gerealiseerd.

Lopende anterieure overeenkomsten Project Initiatiefnemer Sociaal 31 Cas a Vita Blauwhoed 100 De Scheg Jans en De Jong 131 TOTAAL Tabel 4: Totaaloverzicht anterieure overeenkomsten

Woningen Midden Duur 33 35 26 197 59 232

Totaal 99 323 422

In 2024 zijn er geen nieuwe grote anterieure of intentie overeenkomsten gesloten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

7

4. OVERIGE PROJECTEN Naast de grondexploitaties en de projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten zijn er ook voorbereidings- en investeringsprojecten binnen de gemeente. Dit betreffen projecten op het gebied van o.a. wonen, infra, cultuur, sport, scholen en buitenschoolse opvang, zijnde: • • • • • • • • • •

Oranjepark Transformatiegebieden Katwijkerlaan en omgeving Sociaal Cultureel Centrum Sporthal Jan Janssen Kindcentrum Regenboog Scholen Pijnacker Noord Uitbreiding Beatrixschool Integraal Kindcentrum Mariaschool Dierenpension

Ten opzichte van de rapportage per 1 januari 2024 zijn de onderstaande projecten toegevoegd: • • • •

Groenzoom/waterverband Molenlaan Verlengde Komkommerweg Klapwijk ‘Klimaatbestendig’ Metropolitane fietsroute - Delft-Rotterdam

In bijlage 1 wordt per project inzicht gegeven in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dit jaar en stelt bij indien nodig.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

8

5. STRATEGISCH VASTGOED De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft gronden in eigendom die niet behoren tot het openbare areaal, die geen deel uitmaken van een grondexploitatie en waarvan het gebruik niet (meer) van maatschappelijk belang is. Deze gronden behoren tot het strategisch gemeentelijk vastgoed en dienen in beginsel te worden verkocht. Bij het in leven roepen van de portefeuille in mei 2016, telde de portefeuille een zestigtal posities. Daarvan waren er vijftig gelabeld als te verkopen en was daarnaast de toekomstige bestemming/mogelijke functie bekend. De gemeente Pijnacker-Nootdorp onderscheidt sinds de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2016 drie categorieën vastgoed: • Vastgoed dat wordt ingezet voor een beleidsdoel. • Af te stoten vastgoed. • Strategische vastgoedvoorraad. Een overzicht van de laatste twee categorieën treft u aan in bijlage 2. Aankopen in 2024 In 2024 is een bedrijfspand aan de Nijverheidsweg 4-6 gekocht ten behoeve van de herontwikkeling van Oranjepark. Daarnaast zijn de opstallen en de onderliggende grond bij Oudeweg 18 gekocht voor de toekomstige ontwikkeling van het Dwarskade gebied. Verkocht in 2024 Er hebben in de eerste helft van 2024 geen verkopen van het strategisch vastgoed plaats gevonden.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2024

9