Visie nieuwe Kooltuin Delfgauw 2021 15 februari 2021

VISIE NIEUWE KOOLTUIN

DELFGAUW-OOST

15 februari 2021

LINDELOOF TUIN- EN LANDSCHAPSARCHITECTEN BV

INHOUD INHOUD VOORWOORD 1: INLEIDING

1

2: RUIMTELIJKE ASPECTEN 2.1 Cultuurhistorie 2.2 Bestemming 2.3 Huidige situatie

2

3: WONEN 3.1 Waarom woningbouw?

4

4: STEDENBOUWKUNDIGE HOOFDOPZET 4.1Stedenbouwkundige opzet 4.2 Groenstructuur en ecologie 4.2.1 Parkweide 4.2.2 Ecologische verbindingszone 4.2.3 Wijkgroen

6 7 8 9 10

5: VISIE NIEUWE KOOLTUIN 5.1 Woningbouwprogramma

11 12

6: WATER 6.1 Waterhuishouding

13

7: VERKEER EN MOBILITEIT 7.1 Rijwegen en parkeren 7.2 Fietsroutes 7.3 Voetpaden

14

8: KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID 8.1 Water 8.2 Groen 8.3 Verhardingen en overige inrichtingselementen 8.4 Voorzieningen en uitwerking gebouwen 8.5 Energie

15

3

16

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

VOORWOORD In dit document wordt VISIE NIEUWE KOOLTUIN gepresenteerd. Aansluitend en aanvullend op de woonvisie 2020-2030 van de Gemeente Pijnacker Nootdorp en de regionale behoefte aan woningen, wordt de kans verbeeld om een tuinbouwgebied met een beperkt toekomst perspectief om te vormen naar een woongebied met een diversiteit aan woonbehoeften, passend in de landschappelijke structuur van het gebied, voorbereid op een duurzame toekomst. Het document is opgesteld op initiatief van tuinders in het gebied in samenwerking met Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten bv uit Delft. Delfgauw, februari 2021 Thijs v.d. Berg, Rob v.d. Ende, Ton Rood en Marco Zuidgeest

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

1: INLEIDING De combinatie van het initiatief van de tuinders in dit deel van de Noordpolder in Delfgauw, de vraag naar een structurele uitbreiding van het woningareaal in de regio en de kansen voor Delfgauw vormen basis voor de opzet van het gepresenteerde initiatief voor woningbouw op deze locatie. Economische en duurzame glastuinbouw op deze locatie biedt te weinig toekomstperspectief, terwijl het huidige woningaanbod onvoldoende is. Het voorliggend plan biedt de mogelijk om een duurzame, toekomstbestendige wijk te realiseren met een diversiteit aan woonvormen, landschappelijk en stedenbouwkundig passend en aansluitend op de dorpskern van Delfgauw.

NOOTDORP

Wat de duurzaamheids- en ecologische ambities betreft past het plan in de ruimtelijke structuurvisie van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp.

*

PIJNACKER

DELFGAUW

DELFT

1

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

2: RUIMTELIJKE ASPECTEN Een analyse van de bestaande ruimtelijke en planologische situatie van het plangebied en de omgeving. Dit betreft de aspecten op het gebied van cultuurhistorie, bestemmingen en bebouwingen. Toegelicht wordt de bestaande situatie van wonen, glastuinbouw, verkeer, groen en water.

2.1 Cultuurhistorie

Cruquius kaart

2000

1950

De Noordeindseweg vormde de basis voor de ontginning en drooglegging van de polder. De weg is een polderkade in het veenweidegebied, dat voor een belangrijk deel nog herkenbaar aanwezig is. Van oorsprong stond bebouwing aan het lint en was het achterland in gebruik als agrarisch gebied Het achterland had een open, weids karakter. Het nu nog herkenbare slagen landschap met min of meer haaks op de weg staande sloten en lange, smalle kavels vormt de nu nog herkenbare structuur van het landschap. Deze structuur bied kansen voor de nieuwe ontwikkeling in het gebied. Op de beoogde locatie is het oorspronkelijke landschap visueel verdwenen door de glastuinbouw, maar nog terug te vinden in de watergangen tussen de kassen door.

Noordeindseweg 42

2

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

P a g i n a | 68

2.2 Bestemming Vigerend bestemmingsplan De huidige bestemming is Duurzame glastuinbouw (vastgesteld bij raadsbesluit van 7 november 2012)

*

Structuurvisie (31 oktober 2013) Conform de contourenschets 2040 blijft de bestemming glastuinbouw en wordt er een ecologische verbinding tot stand gebracht tussen de open landschappen van de Noord- en Zuidpolder. Gelet op de huidige ontwikkelingen in de glastuinbouw en de situatie op de locatie, de slechte ontsluiting en de ligging nabij de bestaande woningbouw, in combinatie met de huidige vraag naar meer woningen, wordt voorgesteld op dit onderdeel deze visie bij te stellen. bestemmingsplan

2.3 Huidige situatie De Noordpolder is in de tachtiger jaren ontwikkeld en efficiënt verkaveld naar een - voor die tijd - modern glastuingebied. Door de ruime afstand van dit gebied tot de Noordeindseweg is dit waardevolle, oorspronkelijke lint behouden gebleven. Problematisch is de ontsluiting op de regionale en landelijke wegenstructuur. Dit geldt vooral voor het noordelijk deel van de polder. Dit leidt tot oneigenlijk verkeersgebruik van de Noordeindseweg. De nieuw aangelegde Komkommerweg heeft vooralsnog niet tot een substantiële verbetering geleid. Door de recente uitbreiding van Delfgauw (Vrijenban) ontstaat hier ook een conflict tussen de bedrijfsvoering van de kassen en de woningbouw.

3

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

3: WONEN 3.1 Waarom woningbouw? De opgave om woningbouw te realiseren in dit deel van de Noordpolder komt vooral voort uit de huidige vraag om de komende tien jaar het woningareaal inde regio substantieel uit te breiden. De huidige en geplande uitbreidingen die momenteel plaatsvinden in de dorpskernen van Delfgauw, Nootdorp en Pijnacker sluiten aan op de bestaande kernen. De recentere nieuwbouwwijken kunnen, gelet op de huidige vraag, niet aan de vraag voldoen. De glastuinbouw in dit deel van de Noordpolder is economisch niet rendabel, gezien de slechte ontsluiting en situering nabij de bestaande woonwijk. Een investering om deze bedrijven om te vormen tot economische rendabele bedrijven is vanuit de huidige ontwikkelingen in de glastuinbouw gezien niet haalbaar. (zie ook bijlage notitie van de huidige tuinders).

plangebied

4

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

Met het realiseren op deze locatie van woningbouw wordt voorzien in: • Een kans om voor een langere periode bij te dragen aan de woningvraag. • Het op een stedenbouwkundige en landschappelijk verant woorde wijze de kern Delfgauw uit te breiden, passend in de geest van het opgestelde structuurplan (uitbreiden aansluitend op bestaande keren). • De grootte en situering van deze wijk kan een gevarieerd programma aan woningen bevatten voor zowel starters, gezinnen en senioren. Ook zorggerelateerde bebouwing kan een plek krijgen. Hierdoor kan een flexibel en compleet antwoord op de huidige woningvraag worden gegeven. • De ligging van de wijk in de nabijheid van het Buyten hout bos en de grotere stedelijke gebieden van Rotterdam, Den Haag en Delft betekent een combinatie van wonen in een groene omgeving in de directe nabijheid van ruime werkgelegenheid.

NOOTDORP

PIJNACKER

DELFGAUW

DELFT

herkenbare kernen en uitbreidingen van Delfgauw, Nootdorp en Pijnacker

5

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

4: STEDENBOUWKUNDIGE HOOFDOPZET De locatie vormt als het ware het ontbrekende deel in het voltooien van Delfgauw. Het oorspronkelijke centrum, de kruising Delftsestraatweg, Noordeindse- en Zuideindseweg wordt weer het hart van het dorp. Dit kan als gevolg hebben dat hier draagvlak en ruimte ontstaat en de hier gevestigde bedrijven zich meer gaan richten op de lokale markt. Dit zal op zijn beurt weer resulteren in een opwaardering van het centrumgebied.

hart van Delfgauw (herstel centrale ligging oorspronkelijke dorpskern).

6

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

4.1 Stedenbouwkundige opzet De hoofdopzet is gebaseerd op de oorspronkelijke verkaveling van het slagenlandschap. De hoofdontsluiting vindt plaats met een noord-zuidroute, ontsloten op de Delftsestraatweg. Watergangen worden gehandhaafd en hersteld en gecombineerd met de ontsluiting. Op deze wijze ontstaat er gebied met een zeven invulbare ‘slagen’, waarvan er zes voor woningbouw gereserveerd worden en één slag, aansluitend op het huidige weilandje, een open, groene invulling krijgt, verwijzend naar het oorspronkelijke landschap. De verschillende ‘woningslagen’ kunnen ingevuld worden met een diversiteit aan woningtypologieën. Bij de entree van de wijk is er ruimte voor een wat groter bouwvolume bijvoorbeeld appartementen al dan niet in combinatie met zorg.

oorspronkelijke verkaveling haaks op de ontginningsbasis (hoofdontsluiting)

7

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

4.2 Groenstructuur en ecologie De basis van de groenstructuur komt voort uit het lineaire karakter van het slagenlandschap.

4.2.1 Parkweide De oorspronkelijke openheid van het gebied is terug te vinden in de parkweide aansluitend op de open groene ruimte van de recente nieuwbouw Vrijenban. Deze open ruimte (weide) is feitelijk een restant van het oorspronkelijke open weidelandschap. Deze groene slag kan functioneren als speel- en verblijfsgebied voor zowel de nieuwe Kooltuin als Vrijenban en de bestaande dorpskern. Daarnaast vervult het de ruimte voor de activiteiten en evenementen voor het gehele dorp, zoals dorpsfeesten, kermis, circus etc.

zeven invulbare slagen

8

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

4.2.2 Ecologische verbindingszone

noordpolder

De huidige watergang achter de erven van de Noordeindseweg vormt een belangrijke schakel in de gewenste ecologische verbindingszone tussen de Noorden Zuidpolder zoals aangegeven in de structuurvisie. De watergang in combinatie met natuurvriendelijke oevers en ruime groenstroken met inheemse beplanting zorgen voor een verblijfs- en verbindingszone voor flora en fauna tussen deze twee polders en de aansluitende natuurgebieden (Ackerdijkse plassen en Buytenhout).

zuidpolder

ecologische hoofdstructuur tussen noord- en zuidpolder

9

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

4.2.3 Wijkgroen Langs de woonstraten zorgen bomen, heesters en vaste planten voor de groene uitstraling van de wijk. Door de assortimentskeuze per straat te laten verschillen wordt de herkenbaarheid van de wijk verhoogd. Door het aanplanten van een uitgekiend gevarieerd assortiment beplantingen wordt de biodiversiteit verhoogd en duurzaam (klimaatbestendig). Tevens zorgt groen in warme periodes voor een reductie van de temperatuur (voorkomen hittestress).

boomstructuur oost - west: lanen (lineair) / noord - zuid: losse groenstructuren

losse boomstructuur

laanbomen

10

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

5: VISIE NIEUWE KOOLTUIN

openbaar gebied uitgeefbaar gebied watergangen natuurvriendelijke oever (waterberging) groene verblijfsruimte bv speelplek / moestuin / dierenweide wegen ontsluiting parkeren

wandelpad

project : Kooltuin Delfgauw

structuurplan

Marlotlaan 1G 2614 GV DELFT

bestaande bebouwing nieuwe woningen / specials boom ecologische verbindingszone

11

op

uitg

wa

na (wa

gro bv

we

on

pa lan

wa

be

nie

bo

eco

info@josvandelindel

LINDELOOF TUIN- EN LANDSCHAPSARCHITE

datum : 26-01-2021 formaat : A1 schaal : 1: 2000 tek. nr. : 182701 dwg-file : 182704VO getekend : wvr

015 2133 444

opdrachtgever : Weboma

parkeervakken haaks langsparkeervakken

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

5.1 Woningbouwprogramma Het is aantrekkelijk wonen in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Gelegen in het hart van de metropoolregio en strategisch tussen Rotterdam en Den Haag. Om aan de groeiende vraag naar woonruimte tegemoet te komen moet de woningvoorraad tot 2030 verder groeien. Het unieke karakter van de verschillende kernen in Pijnacker-Nootdorp moeten we beschermen en koesteren. Met onze visie willen wij vorm geven aan de volkshuisvestelijke uitdagingen met het behoud van het eigen karakter van de kern/wijk?? Delfgauw.

perspectief

In het woonprogramma voor de Nieuwe Kooltuin is specifiek ruimte opgenomen voor de stijgende groep 1- en 2-persoonshuishoudens in de vorm van 2-en 3 kamerwoningen, senioren, ouderen en jongeren/starters. Voor een toekomstbestendige woningvoorraad is er behoefte aan meer goedkope woningen bestaande uit 30% sociale huur en betaalbare koop (tot circa € 225.000,- prijspeil heden). Ook is een aanvulling op de middeldure vrije sector huur (tot € 950,-/maand) gewenst. Vanwege vergrijzing en ontwikkelingen in de zorgsector is er een sterke vraag naar levensloopbestendige woningen (met Woonkeur). In onze visie zal minimaal 50% van de woningen hiertoe geschikt dienen te zijn. De ambitie is vooral te bouwen voor de lokale bevolkingsaanwas en om de mogelijkheid te bieden voor een wooncarrière van zowel starters als doorstromers als senioren in Pijnacker-Nootdorp. Hiervoor dient te worden onderzocht hoe de toewijzing voor een nieuwbouwwoning strategisch kan worden ingezet.

starters

starters

jonge gezinnen

senioren Doorstroming woningvoorraad

Toevoeging Woningvoorraad

doorstroming

12

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

6: WATER De waterstructuur in de wijk vertelt enerzijds de historie van het gebied en levert anderzijds een belangrijke bijdrage aan duurzaamheid en ecologie.

6.1 Waterhuishouding Door het herstellen en uitbreiden van het oppervlaktewater wordt het waterbergend vermogen van het gebied verhoogd. Daarnaast wordt door het omvormen van de glastuinbouw naar een groene woonwijk de oppervlakte ‘verharding’ enorm verlaagd. Dit samen zorgt voor een positieve bijdrage waterbalans in een veranderend klimaat. Om zorgvuldig om te gaan met de opvang en afvoer van regenwater zal de verhouding tussen ‘grijs’ en ‘groen’ zo optimaal mogelijk worden vormgegeven. Tevens worden voorstellen uitgewerkt voor water passerende verhardingen. Het voorgaande betekent dat het regenwater binnen het projectgebied op een zo duurzaam mogelijke wijze wordt opgevangen en geborgen. Mogelijk kan dit gebied ook voorzien in de waterberging uit de directe omgeving, waar nu mogelijk onvoldoende bergingscapaciteit is. In overleg met het Hoogheemraadschap van Delfland zal dit nader onderzocht worden. De toekomstige woonwijk zal zichtbaar minstens voorzien in zijn eigen waterberging.

huidige situatie: kassen, bijna 100% 'verhard'

tuinen en openbaar groen vetraagde afvoer / infiltratie

extra berging door flauwe oevers

verdamping 50-100 l / boom / dag

Doelstellingen: • Aanleggen van een robuust watersystem dat in staat is ruim voldoende water vast te houden. • Water opvangen en bufferen op daken, in tuinen, wadi’s en waterpasserende verhardingen. • Water inzetten als speelaanleiding. • Het verbeteren van de waterkwaliteit door de toepassing van natuurvriendelijke oevers.

toekomstige situatie

ncb klinkers

13

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

7: VERKEER EN MOBILITEIT Door de realisatie van de N470 is de door Delfgauw lopende Delftsestraatweg (N473) rustiger geworden en kan voor Delfgauw gezien worden als een wijkontsluitingsweg waar de nieuwe Kooltuin op aansluit. Bij het ontwikkelen van het plan zal enerzijds rekening gehouden worden met de huidige regels en normen (zoals parkeren), anderzijds wordt er in de uitwerking ook toekomstgericht gewerkt. Voorzieningen voor elektrische auto’s zijn al gemeengoed, maar ook kansen voor deel-auto’s e.d. zullen nader onderzocht en uitgewerkt worden. Ten opzichte van het openbaar vervoer is er een goede busverbinding met Delft en Pijnacker en de bijbehorende treinstations. Fiets- en voetpaden krijgen ruim aandacht.

7.1 Rijwegen en parkeren De nieuwe Kooltuin wordt vanaf de Delftsestraatweg ontsloten en georiënteerd op de oorspronkelijke verkaveling, sluiten hier de woonstraten op aan. Het fietspad langs deze weg sluit aan op de nieuwe Oost-West fietsverbinding Delft-Pijnacker. Door een verbinding te maken met Vrijenban worden beide wijken met elkaar en de Delftstraatweg verbonden. Hierdoor ontstaat automatisch een logische calamiteitenroute.

7.2 Fietsroutes

verkeersstructuur

rijweg hoofdontsluiting auto’s fietsstraat

fietsstraat

wandelpad

Het Oost-West gedeelte van de huidige Kooltuin wordt van bedrijfsontsluitingsweg omgevormd naar een fietsstraat centraal gelegen in de nieuwe Kooltuin. Deze verbindt de nieuwe wijk met de recreatieve fietsroutes van het Buytenhout. Bovenstaande heeft tot gevolg dat de huidige verkeersdruk op de Noordeindseweg substantieel afneemt. Het parkeren in de wijk vindt vooral plaats in parkeerkoffers en op eigen terrein voor de bewoners en langs de woonstraten voor bezoekers.

7.3 Voetpaden De combinatie van trottoirs en wandelpaden door het groen bieden de mogelijkheid voor een ommetje in de eigen wijk.

wandelpaden uitgang calamiteiten

14

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

8: KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID De nieuwe ontwikkelingen bied de kans om op vele aspecten in te zetten op een duurzaam en toekomstig bestendige woonwijk. Voor deze ontwikkeling wordt voorgesteld om de principes van Natuur- en Groeninclusief Bouwen toe te passen. Dit houdt in dat voor alle onderdelen van het project, (gebouwen en omgeving) maatregelen worden getroffen waar de natuur baat bij heeft. Dit kunnen kleinschalige ingrepen zijn bijvoorbeeld nestkasten en watertonnen bij woningen en grootschalige, zoals natuurvriendelijke oevers, inheemse beplantingen etc.

8.1 Water Bij de in paragraaf 6.1 beschreven voorstellen voor de waterhuishouding, zoals het realiseren van natuurvriendelijke oevers, wordt naast de waterkwaliteitsverbetering ruimte gecreëerd voor een natuurlijke vegetatie en de bijhorende fauna. De te realiseren ecologische verbindingszone waarbij de waterstructuur een belangrijke rol speelt, draagt ongetwijfeld bij aan nieuwe kansen voor fauna. Door de combinatie met beplanting langs de oevers ontstaat een foerageerzone voor o.a. diverse soorten vleermuizen.

8.2 Groen

salamander

bloemenweide

De aanplant van bomen zowel in lanen als groepen en solitairs zorgen voor een voelbare klimaatsverbetering op kleine schaal (voorkomen hittestress en opvang fijnstof). Bij de keuze van een duurzaam en gezond het assortiment zal gezocht worden naar een goede balans tussen inheems assortiment en assortiment dat bestand is tegen het veranderde klimaat. Door te kiezen voor een rijk gevarieerd assortiment wordt tevens voorkomen dat de totale groenstructuur aangetast wordt bij het wegvallen van een individuele soort (zoals bv essentaksterfte of kastanjeziekte). Bomen bieden ook kansen voor fauna; bes- en nootdragende bomen leveren voedsel op, daarnaast ontstaan nest- en rustgelegenheden. De combinatie van heestergroepen, natuurvriendelijke oevers en bloemenweide (een deel van de parkweide) verhogend de biodiversiteit. Toekomstige bewoners worden gestimuleerd om de eigen tuin zo groen en divers mogelijk in te richten.

15

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

8.3 Verhardingen en overige inrichtingselementen Gezocht wordt naar een duurzame inrichting, waarbij de toe te passen materialen zo circulair mogelijk zijn. Voorbeelden hiervan zijn het toepassen van gebakken klinkers, C02 opnemende halfverhardingen voor wandelpaden en objecten en voetgangersbruggen van hergebruikt hout.

8.4 Voorzieningen en uitwerking gebouwen Architecten worden uitgedaagd om, aansluitend op de inrichting en structuur van het openbaar gebied, de principes van het Natuur- en Groeninclusief Bouwen te volgen. Hierbij wordt gedacht aan de inzet van duurzame en circulaire materialen en aan het integreren van vogel- en vleermuizenkasten, groengevels en groene daken.

8.5 Energie In de wijk zullen gezien de toekomstige ontwikkelingen in elektrische auto’s voldoende laadpalen worden opgenomen. Daarnaast wordt ook een systeem ontworpen dat uitbreiding hiervan eenvoudig maakt (bijvoorbeeld mantelbuizen). Mogelijk kan de voor de verwarming van de woningen aardwarmte ingezet worden in samenwerking met de blijvende tuinders.

wandelpad van olivijn

hergebruik hout

groen dak

zonnecellen

16

Nieuwe Kooltuin - Delfgauw oost

1827 VISIE NIEUWE KOOLTUIN DELFGAUW-OOST Lindeloof Tuin- en Landschapsarchitecten BV Marlotlaan 1G 2614 GV DELFT T. 015 213 34 44 E. info@josvandelindeloof.nl (diverse beelden van internet)

LINDELOOF TUIN- EN LANDSCHAPSARCHITECTEN BV