Raadsvoorstel Wijziging programma Centrumlijn en gevolgen grondexploitatie

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1292154

berichtnummer

1156634

voorstel over

portefeuillehouder

behandeld in college

Wijziging programma Centrumlijn en gevolgen grondexploitatie Frank van Kuppeveld 9 november 2021

afdeling

Ontwikkeling

besluit

Ja

bijlagen

1. 2. 3. 4.

pagina

1/5

Nieuwe visie Parkeeroplossing Centrumlijn-Noord Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021 Centrumlijn, financieel vergelijk tussen Visie 2016 en 2021 (GEHEIM)

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: 1. in te stemmen met de wijziging van het programma en de realisatie van 500 woningen in het deelgebied Centrumlijn toe te staan, waarvan 40% sociaal, 34% bereikbaar en 26% duur; 2. de financiële gevolgen van de onder 1 genoemde wijzigingen te verwerken in de grondexploitatie Pijnacker-Zuid bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2022. Inleiding De woningmarkt wordt gekenmerkt door een grote behoefte aan betaalbare woningen. Dat geldt ook voor Pijnacker-Nootdorp. Provincie en Rijk proberen door middel van subsidies de woningbouwproductie, met name in het sociale en betaalbare segment, aan te jagen. Het project Centrumlijn is aangemeld voor rijkssubsidie in het kader van de Woningbouwimpuls. Om daarvoor in aanmerking te komen moeten tenminste 500 woningen worden toegevoegd, waarvan tenminste de helft in het sociale en betaalbare segment. Het oorspronkelijk vastgestelde programma van 393 woningen (herijkte visie Keijzershof 2016) is daarom aangepast naar 500. In lijn met onze Woonvisie vervalt de bouw van eerder geplande sociale koopwoningen ten gunste van sociale en bereikbare huurwoningen. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de grondexploitatie. In deze nota zullen wij het bijgestelde grondexploitatie-resultaat benoemen en toelichten.

Op 25 juni 2020 stemde uw raad al in met gewijzigde uitgangspunten voor het woningbouwprogramma (circa 410 woningen) en een parkeernormering, passend bij deze locatie naast het metrostation, op basis van advies van bureau Mobycon en de CROW-parkeerkencijfers. Op 15 juli 2021 presenteerden wij een nieuwe visie (zie bijlage 1). In bijlage 2 is toegelicht dat op basis van dubbelgebruik in theorie 187 P&R-plaatsen beschikbaar zijn, beduidend meer dan de in de visie van 2016 bepaalde 100 P&R-plaatsen, respectievelijk 125 in de wijziging van 2020. De aanpassingen met betrekking tot programma en ruimtegebruik zijn in bijlage 3 inzichtelijk gemaakt. Ook is de door uw raad vastgestelde parkeernorm daarin verwerkt en zijn de financiële gevolgen benoemd. Begin 2022 wordt aanpassing van de gemeentelijke parkeernota voor besluitvorming aan uw raad aangeboden. De mogelijke gevolgen hiervan voor de parkeeropgave zullen wij in de planuitwerking betrekken. Van de provincie Zuid-Holland ontvingen wij voor Centrumlijn Noord reeds een subsidie van € 0,5 miljoen uit de Knelpuntenpot, met als voorwaarde dat de bouw van sociale woningen uiterlijk op 28 juni 2023 aanvangt. Voor een bijdrage uit de Woningbouwimpuls hebben wij voor Centrumlijn Noord en Zuid een onrendabele top opgegeven van € 3,6 miljoen op basis van het aangepaste programma.

Wanneer de aanvraag wordt gehonoreerd draagt het Rijk hiervan € 1,8 miljoen bij, onder voorwaarde dat uw raad instemt met dekking van het resterende tekort. Ten tijde van het opstellen van deze aanbiedingsnota was nog niet bekend of de subsidie wordt toegekend. Dit wordt rond 20 december bekendgemaakt. Wij nemen dus vooralsnog beide scenario’s mee. De gemeente is volledig eigenaar van de grond. Wat willen wij bereiken? Wij willen tegemoetkomen aan de grote behoefte aan sociale en betaalbare woningen en deze zo snel mogelijk kunnen aanbieden. Betaalbaarheid en de snel stijgende bouwkosten staan echter op gespannen voet met elkaar. Subsidiemogelijkheden willen wij benutten om tekorten te verminderen en versnelde uitvoering mogelijk te maken. De locatie Centrumlijn is op dit moment de enige locatie van enige omvang waar de gemeente volledig grondeigenaar is en dus regie kan voeren op de ontwikkeling. Behalve snelheid in ontwikkeling is kwaliteit van de woon- en leefomgeving van groot belang. De gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie hebben wij vertaald in een groene, autovrije en veilige buitenruimte die toegevoegde waarde biedt aan de bewoners van het

pagina

2/5

Aanbiedingsnota raad

relatief grote aantal kleinere woningen en voor de reizigers die gebruik maken van het hoogwaardige OV. De buitenruimte wordt gericht op ontmoeting tussen bewoners en biedt voor voetgangers en fietsers een overzichtelijke toegang tot het station. In de presentatie op 15 juli 2021 hebben wij de mobilityhub geïntroduceerd. Hier parkeren bewoners hun auto’s, worden deelmobiliteit en gemaksdiensten aangeboden zoals pakketservice, fietsreparatie of coffee to go. Reizigers maken van dezelfde faciliteiten gebruik en kunnen hier gratis hun auto, fiets of scooter parkeren. Ook op maaiveld zal ruimte worden gereserveerd voor fietsen en scooters. Bewoners parkeren hun fiets of scooter in de woongebouwen, nabij de entrees. Om aan de provinciale voorwaarde van start bouw voor 28 juni 2023 te voldoen moeten wij tempo maken. Het Rijk stelt als voorwaarde dat uiterlijk 3 jaar na het verlenen van de beschikking, dus uiterlijk december 2024, moet zijn gestart met de bouw. Het is van belang dat de financiële kaders waarbinnen wij kunnen opereren nu worden vastgelegd. Niet alleen om aanspraak te kunnen maken op bijdragen van hogere overheden, maar (vooral) ook om een inhaalslag te kunnen maken in woningaanbod in de segmenten waar grote behoefte bestaat. Daarnaast bepalen deze kaders de financiële grenzen voor de aanbesteding van deze woningbouwontwikkeling.

De eerste fase van de aanbesteding van Centrumlijn Noord is reeds in gang gezet en onze ambities op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie, woon- en parkeeropgave en ruimtelijke kwaliteit zijn daarin meegegeven. Op basis van referenties en deskundigheid, zijn inmiddels vijf partijen geselecteerd. De tweede fase van de aanbesteding kan pas in gang worden gezet na uw besluit over het aangepaste programma. Argumenten 1.1 Binnen onze gemeente is grote behoefte aan (betaalbare) appartementen voor starters en senioren. Het programma komt daaraan tegemoet. 1.2 Subsidiegelden kunnen het financieel tekort beperken en stimuleren om de realisatie versneld uit te voeren. 1.3 De gemeente is volledig eigenaar van de grond en kan daarmee optimaal regie voeren bij de ontwikkeling van dit programma. 1.4 Een gebouwde parkeeroplossing vermindert het ruimtebeslag ten gunste van groen en biedt flexibiliteit om mee te bewegen met toekomstige ontwikkelingen in mobiliteit. Kanttekeningen 1.1 Het aandeel sociaal en betaalbaar is relatief hoog en vertaalt zich in een financieel negatief resultaat. 1.2 Wanneer de uitgangspunten voor de aanbesteding worden gewijzigd, moet deze worden afgebroken en opnieuw worden gepubliceerd. Dit levert een vertraging op van tenminste zes maanden en de subsidie uit de Knelpuntenpot vervalt dan.

1.3 De kosten/baten uit de exploitatie van de parkeergarage (Mobilityhub) vormen een ‘communicerend vat’ met de hoogte van de grondprijs. Uitgangspunt is gratis P&R-gebruik en geen gemeentelijke bijdrage in de exploitatie. Dit zet de grondprijs onder druk. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? In afwijking van de Nota Parkeren 2012 is voor deze specifieke OV-locatie uitgegaan van uw besluit van 25 juni 2020, gebaseerd op het advies van Mobycon en de CROW parkeerkencijfers. Nota grondprijzen 2020-2021.

pagina

3/5

Aanbiedingsnota raad

c. Duurzaamheid Duurzaamheid is, in de breedte van de definitie, verweven met de ontwikkeling. Een integraal mobiliteitsplan, klimaatbestendige openbare ruimte en een inclusieve samenleving zijn uitgangspunten. De uniek gelegen locatie bij metrohalte Pijnacker-Zuid en nabij het wijkwinkelcentrum Keijzershof biedt kansen om in te zetten op concepten, waarbij gebruik wordt gemaakt van deelvoorzieningen voor wonen, werken en mobiliteit. Natuurinclusief bouwen is het uitgangspunt, de woningen worden aardgasvrij en zullen voldoen aan de BENG-normering. Wat gaan wij daarvoor doen? Onder tijdsdruk van de subsidies is inmiddels een Europese aanbesteding gestart voor de ontwikkeling van Centrumlijn Noord en zijn, op basis van referenties en bekwaamheid, vijf gegadigden geselecteerd. Zij dienen een toegelaten instelling en een belegger in te schakelen voor de verhuur van sociale en bereikbare woningen. De gunningsfase wordt opgestart nadat uw raad een besluit heeft genomen over de grondexploitatie. Aan de vijf gegadigden wordt dan gevraagd een voorlopig ontwerp op te stellen op basis van de gemeentelijke ambities, gecombineerd met een aanbieding voor de grond. Het is de bedoeling dat de marktpartij de locatie bouwrijp maakt, gebouwen en openbare ruimte integraal ontwikkelt, bouwt en woonrijp maakt.

Het gemeentelijk projectteam wordt ondersteund en geadviseerd door Bureau De Zwarte Hond, dat gedurende het ontwikkel- en bouwproces de supervisie verzorgt. De bouw moet uiterlijk 28 juni 2023 starten. Afhankelijk van de definitieve inrichting van Centrumlijn Noord zal de fietsenstalling aan de oostzijde van het metrostation worden verwijderd en vervangen door stallingplaatsen in de mobilityhub en deels op maaiveld nabij het perron. Met beheerder Biesieklette gaan we hierover in gesprek. De ontwikkeling van Centrumlijn Zuid wordt vooralsnog niet aanbesteed. Op basis van een bestaande overeenkomst wordt voor de ontwikkeling van deze locatie allereerst een grondaanbieding gedaan aan Heijmans Vastgoed BV. We zijn gestart met het saneren van de bodem ter plaatse van een oude, gesloopte boerderij. Na sanering en archeologisch onderzoek wordt het terrein in 2022 en 2023 integraal voorbelast. De bouw kan hier in 2024 starten. Het bestemmingsplan voor Centrumlijn Noord moet partieel worden herzien, onder andere om het gebouwd parkeren en toevoeging van gemaksdiensten mogelijk te maken. Wij zullen u hierover in januari 2022 een besluit vragen. Wat gaat het kosten? Door de aanpassing van het programma van Centrumlijn verslechtert de deel grondexploitatie Centrumlijn ten opzichte van het resultaat dat per 1-7-2021 door de raad is vastgesteld.

Indien de Woningbouwimpuls subsidie voor het nieuwe programma wordt ontvangen verslechtert het resultaat met € 1,4 miljoen. Indien deze subsidie niet wordt toegekend verslechtert het resultaat met € 3,1 miljoen. Bovendien loopt de gemeente het risico dat de subsidie uit de Knelpuntenpot van € 500.000 moet worden terugbetaald, indien niet op tijd met de bouw wordt gestart. Centrumlijn maakt onderdeel uit van de grondexploitatie Pijnacker-Zuid. Het verwachte resultaat van Pijnacker-Zuid is positief en de aanpassing van het programma van Centrumlijn heeft niet tot gevolg dat het verwachte resultaat van Pijnacker-Zuid negatief wordt. In bijlage 3 vindt u een nadere toelichting op de verschillen tussen de visie 2016 en 2021 en het effect op het ruimtegebruik en de financiën. Voor nadere informatie verwijzen we u naar de geheime financiële bijlage 4. Het financiële resultaat kan nog positief of negatief beïnvloed worden. Door bijvoorbeeld de uitgangspunten aan te passen, kosten te verlagen, opbrengsten te optimaliseren en beheersmaatregelen voor risico’s op te nemen.

pagina

4/5

Aanbiedingsnota raad

De financiële gevolgen van de wijziging van het programma worden verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie Pijnacker-Zuid per 1 januari 2022. "In verbinding" De op 15 juli aan de raad gepresenteerde visie is toegelicht aan de klankbordgroep Centrumlijn, bestaande uit omwonenden in de wijk Tolhek. Zij vragen met name aandacht voor een veilige verkeersontsluiting van Centrumlijn Zuid, zowel in de bouwfase als na voltooiing. Inmiddels is de klankbordgroep ontbonden en is er een begin gemaakt met een bredere communicatie opzet, waarbij een nieuwsbrief aan alle omwonenden is verstuurd. Daarnaast is de website geactualiseerd en is er een apart e-mail adres gecreëerd, dat bereikbaar is voor vragen van omwonenden. Na vaststelling door uw raad van het gewijzigde programma, zal communicatie en participatie breder worden opgezet. Ook MRDH is geïnformeerd. Zij vragen aandacht voor goede bereikbaarheid van het station voor fietsers en voetgangers. Vervolg Na uw besluit zal de volgende fase van de aanbesteding voor ontwikkeling en bouw van Centrumlijn Noord worden gestart, met als doel in de zomer van 2022 de opdracht te kunnen gunnen. Tevens zal participatie met de omgeving en andere stakeholders worden georganiseerd. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

J.P.R. Woudstra secretaris

pagina

5/5

mw. F. Ravestein burgemeester