Raadsvoorstel Ontwerp BP Ackerswoude

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op

12 mei 2022

oordeelvorming op

19 mei 2022

besluitvorming op

2 juni 2022

invullen organisatie zaaknummer

1318378

berichtnummer

1174486

voorstel over

portefeuillehouder

behandeld in college

Ontwerp BP Ackerswoude Ilona Jense-van Haarst 12 april 2022

afdeling

Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer

besluit

Ja

bijlagen

1. Nota van beantwoording inspraak- en vooroverlegreacties voorontwerpbestemmingsplan ‘Ackerswoude 2021’ 2. Inspraak- en vooroverlegreacties geanonimiseerd 3. Inspraak- en vooroverlegreacties Niet-geanonimiseerd 4. Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan ‘Ackerswoude 2021’; 5. Verbeelding ontwerpbestemmingsplan ‘Ackerswoude 2021’; 6. Raadsbesluit.

pagina

1/6

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing 1. In te stemmen met de ‘Nota van beantwoording inspraak- en vooroverlegreacties voorontwerpbestemmingsplan ‘Ackerswoude 2021’ (incl. staat van wijzigingen)’; 2. In te stemmen met het aangepaste ontwerpbestemmingsplan “Ackerswoude 2021” en dit ontwerpbestemmingsplan vrij te geven voor zienswijzen; 3. Geen ontwerp-exploitatieplan ter inzage te leggen. Inleiding Op 23 september 2021 heeft uw raad besloten om het voorontwerpbestemmingsplan “Ackerswoude 2021” vrij te geven voor inspraak en vooroverleg. Het doel van dit bestemmingsplan is het plangebied te voorzien van een actueel planologisch regime, met een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied. Gevolgde procedure Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 14 oktober 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Ook is het plan toegestuurd aan diverse overleginstanties, in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening. Naar aanleiding van het voorontwerp zijn twaalf inspraakreacties ingediend, alsmede vijf reacties van vooroverlegpartners.

Deze inspraak- en vooroverlegreacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in de bijgevoegde ‘Nota van beantwoording inspraak- en vooroverlegreacties voorontwerpbestemmingsplan “Ackerswoude 2021’’ (hierna kortweg: Nota van beantwoording). Hoewel een enkele reactie niet binnen de gestelde termijn is ingediend, nemen we deze wel mee in de Nota van beantwoording. Dit is dienstverlenend naar de betrokken indieners en kan tevens de kwaliteit van het ontwerpbestemmingsplan ten goede komen. Wijze van bestemmen nieuwbouwwoningen aangepast Enkele van de ingediende inspraakreacties hebben betrekking op de wijze van bestemmen van de zogenoemde ’vrije kavels’ in de wijk Ackerswoude. Dit onderwerp is ook tijdens de bespreking van het voorontwerpbestemmingsplan in de beeldvormende en oordeelsvormende gemeenteraadsvergadering aan de orde gekomen. Mede naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft ons college gekozen voor een andere wijze van bestemmen van de woningen in de nieuwbouwwijk Ackerswoude. Met deze nieuwe wijze van bestemmen komen we tegemoet aan de wens die door meerdere betrokkenen is geuit om ook in de toekomst te kunnen bouwen wat men destijds (bij de aankoop van de kavel c.q. woning) als bebouwingsmogelijkheid kreeg aangeboden. In het plangebied is sprake van zowel vrije kavels als projectmatige nieuwbouw.

In het voorliggende bestemmingsplan worden deze op de volgende wijze bestemd: - Projectmatige nieuwbouw Dit betreft de meeste woningen in Ackerswoude. In het voorontwerp-bestemmingsplan waren de bouwgrenzen voor deze woningen bepaald op basis van de vergunde situatie. In het voorliggende ontwerpbestemmingsplan zijn hierbij tevens de uitbreidingsmogelijkheden opgenomen die bij de bouw van de woning als optie zijn aangeboden. Ongeacht of deze is vergund c.q. gerealiseerd. Het betreft voornamelijk om opbouwen op zij-aanbouwen en de mogelijkheid tot uitbouw van de woning aan de achterzijde in twee bouwlagen. Hiervoor zijn op de verbeelding de bouwgrenzen en maximale goot- en nokhoogtes aangepast. Mocht een inwoner op een later moment een dergelijke optie willen realiseren dan is hiervoor geen ontheffing van het bestemmingsplan meer noodzakelijk. - Vrije kavels. Voor de kavels die in het verleden zijn verkocht als zogenoemde ‘vrije kavel’ is in het voorliggende bestemmingsplan een aparte woonbestemming opgenomen. De bijbehorende bebouwingsregeling is

pagina

2/6

Aanbiedingsnota raad

gebaseerd op de zogenoemde ‘kavelpaspoorten’ die bij de verkoop van de kavels zijn verstrekt. Dit ongeacht of tot nu toe gebruik is gemaakt van de bebouwingsmogelijkheden. Wat willen wij bereiken? Wij willen bereiken dat Ackerswoude een actueel en toekomstgericht bestemmingsplan krijgt. Argumenten 1.1 Beantwoorden ontvangen reacties In de Nota van beantwoording wordt ingegaan op de ontvangen inspraak- en vooroverlegreacties. Deze reacties zijn samengevat en voorzien van een beantwoording waarin wordt gemotiveerd of er aanleiding bestaat voor het aanbrengen van wijzigingen in het bestemmingsplan. Deze beantwoording wordt ook gebruikt om de betrokkenen te informeren over het antwoord op hun reactie. 1.2 Overzicht van wijzigingen opgenomen Naast de wijzigingen die zijn aangebracht naar aanleiding van de ingediende reacties zijn er ook wijzigingen die ambtshave zijn aangebracht in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan. In de Nota van beantwoording is een overzicht opgenomen van alle wijzigingen. 2.1 Vervolg bestemmingsplanprocedure gewenst Met de eerdergenoemde aanpassing in de wijze van bestemmen van de nieuwbouwwoningen wordt tegemoetgekomen aan de wens die door verschillende insprekers is geuit. Ook op andere onderdelen is het plan aangepast conform de wens van insprekers. Naar onze mening is er voldoende basis om met het gewijzigde plan de procedure te vervolgen.

2.2 Voldoen aan wettelijke verplichting Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt voldaan aan de in artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening opgenomen wettelijke verplichting. 3.1 Financiële haalbaarheid is anderszins verzekerd Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de gemeente conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) haar publiekrechtelijke kosten te verhalen, indien dit plan voorziet in nieuwbouw. De gemeente dient haar kosten te verhalen door het vaststellen van een exploitatieplan, tenzij het verhaal van de kosten voor de grondexploitatie ‘anderszins worden verzekerd’. Het voorliggende bestemmingsplan kent geen nieuwe ontwikkelingen. Dit betekent dat het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan dient uw raad overeenkomstig artikel 6.12 Wro te besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Kanttekeningen 2.1 Wijze van bestemmen wijkt af van eerdere wijzigingsplannen In 2016 en 2019 zijn voor delen van de nieuwbouwwijk Ackerswoude wijzigingsplannen vastgesteld. In deze plannen is de globale woonbestemming uit het bestemmingsplan “Ackerswoude 2014” uitgewerkt in gedetailleerde bestemmingen. In de wijzigingsplannen zijn de grenzen van de woningen gebaseerd op de vergunde situatie. Dit geldt voor zowel de vrije kavels als de projectmatige nieuwbouw.

Met de aangepaste wijze van bestemmen, zoals opgenomen in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, wordt op zowel bij vrije kavels, als bij veel van de projectmatige woningen meer bebouwing toelaatbaar dan in de vigerende wijzigingsplannen is voorzien. Bij de projectmatige woningbouw is het grote verschil dat in de wijzigingsplannen alleen de reeds vergunde uitbreidingen (opties) zijn opgenomen. In het voorliggende ontwerpplan zijn bij alle woningen de opties ingetekend die bij de verkoop zijn aangeboden. Bij de vrije kavels is in de wijzigingsplannen de maximaal toelaatbare bebouwing gebaseerd op de omvang van de vergunde woningen. In het

pagina

3/6

Aanbiedingsnota raad

voorliggende plan zijn bij de bebouwingsmogelijkheden van het kavelpaspoort leidend. Deze zijn bij al de betreffende woningen ruimer dan de gerealiseerde bebouwing. De praktijk van de afgelopen jaren is dat wanneer een inwoner een uitbreiding wenst welke reeds bij de aankoop is aangeboden c.q. op basis van het kavelpaspoort mogelijk is, aan een dergelijke uitbreiding in beginsel medewerking werd verleend. Om deze medewerking te kunnen verlenen is nu nog een ontheffing van het bestemmingsplan noodzakelijk, met de bijbehorende onderzoeken en dito kosten voor de aanvrager. Deze ontheffingen zijn straks, na vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan, niet meer nodig. 2.2 Ongewenste uitbreiding mogelijk Het opnemen van de bouwkavels uit het kavelpaspoort biedt meer bebouwingsmogelijkheden dan de meeste kopers nu hebben benut. Het is mogelijk dat de uitbreidingen die niet goed past bij het oorspronkelijk ontwerp. Dit kan bepalend zijn voor de uitstraling van de wijk. Hierbij moet worden opgemerkt dat Ackerswoude een welstandsvrije wijk is. Het ontwerp van de woning wordt door ons niet op “schoonheid” beoordeeld. 2.3 Risico van planschade Zoals genoemd voorziet het voorliggende bestemmingsplan in ruimere bebouwingsmogelijkheden dan de twee vastgestelde wijzigingsplannen.

Er is een mogelijkheid dat een inwoner van de wijk in deze verruimde bebouwingsmogelijkheden een aanleiding ziet om een verzoek om planschade in te dienen. Of een dergelijk verzoek kans van slagen heeft valt sterk te betwijfelen. - Planschade door bestemmen “opties”. Zoals hiervoor genoemd worden in het voorliggende plan kleine uitbreidingen van woningen (zogenoemde opties) opgenomen. De kans op een waardevermindering door een uitbreidingsmogelijkheid bij een nabijgelegen woning is aanwezig maar wordt beperkt geschat. Daarbij speelt mee dat wanneer een nabijgelegen woning een uitbreidingsmogelijkheid heeft, de woning waarbij planschade wordt geclaimd deze uitbreidingsmogelijkheid veelal ook zal hebben. Deze planologische uitbreidingsmogelijkheid leidt tot waardevermeerdering en daarmee tot een saldering van eventuele planschade. Tot slot wordt tegenwoordig een waardevermindering van 4% gezien als aanvaardbaar maatschappelijk risico. Een schadebedrag kleiner dan 4% van de waarde van de woning hoeft daarom niet te worden toegekend/uitbetaald. - Planschade door anders bestemmen vrije kavels In het voorliggende bestemmingsplan wordt voor de vrije kavels een wijze van bestemmen gekozen die afwijkend is van de bebouwingsmogelijkheden in de wijzigingsplannen uit 2016 en 2019.

Omdat de wijzigingsplannen zijn gebaseerd op de gerealiseerde bebouwing, zijn de verschillen tussen de huidige en de voorgestelde bebouwingsmogelijkheden voor elk kavel verschillend. De meeste vrije kavels hebben een hoofdgebouw in twee lagen, al dan niet met een kap. De gerealiseerde bouwhoogtes verschillen daardoor meestal niet veel ten opzichte van de maximale bouwhoogte van 13 meter die is opgenomen in het voorliggend bestemmingsplan. Ook de breedte van de gerealiseerde woningen verschilt per kavel. Op de meeste kavels is een riante woning gerealiseerd. Gelet hierop wordt het risico op planschade beperkt geacht. Ook hier geldt dat een waardevermindering van 4% gezien als aanvaardbaar maatschappelijk risico. Een schadebedrag kleiner dan 4% van de waarde van de woning hoeft daarom niet te worden toegekend/uitbetaald. Mocht de verandering in de planologische situatie van een vrije kavel voor een inwoner aanleiding zijn om een verzoek om planschade in te dienen, dan geldt dat dit verzoek alleen kans van slagen heeft wanneer de woning is gekocht in de periode na de vaststelling van het wijzigingsplan waarin de betreffende vrije kavel is opgenomen. Het aantal aan-/verkopen dat voldoen aan deze voorwaarde is beperkt.

pagina

4/6

Aanbiedingsnota raad

Hoewel wij de kans klein achten, kan niet worden uitgesloten dat de gewijzigde wijze van bestemmen leidt tot gerechtvaardigde planschadeverzoeken. Gelet op de argumenten die wij hebben om te komen tot een andere wijze van bestemmen van de bouwmogelijkheden, achten wij de voorgestelde aanpassing van de wijze van bestemmen wenselijk en gepast. 2.4 Onduidelijkheid rondom aangeboden opties Enkele deelgebieden in Ackerswoude zijn gerealiseerd door bouwbedrijf Schouten. Zoals bekend is dit bedrijf gedurende de bouw van Ackerswoude failliet gegaan. Door het faillissement, en de onrustige periode in de aanloop hier naartoe, hebben wij voor enkele deelgebeden geen volledig beeld van de destijds aangeboden opties. Op basis van veldonderzoek en ophalen informatie bij makelaars en ook bewoners verwachten we alle aangeboden opties in het bestemmingsplan te hebben opgenomen. Mocht evenwel op een later moment blijken dat een destijds aangeboden optie abusievelijk niet in het voorliggende bestemmingsplan is meegenomen, dan zullen wij alsnog medewerking verlenen aan het betreffende bouwplan. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? - Bestemmingsplan ‘Ackerswoude 2014’ - Nota ruimtelijk ordeningsbeleid en de evaluatie hiervan; - Omgevingsvisie “Verbonden met elkaar’. c.

Duurzaamheid Ook de wijze van bouwen en inrichting heeft invloed op de duurzaamheid van de ontwikkeling. Dit is een kwestie van uitvoering en voorschriften hieromtrent. Die behoren in beginsel niet in een bestemmingsplan te worden opgenomen, omdat ze voortvloeien uit onder meer het Bouwbesluit. Wat gaan wij daarvoor doen? Het ontwerpbestemmingsplan (inclusief de nota van participatie) wordt na bekendmaking ter inzage gelegd, met de uitnodiging aan iedereen om zijn/haar zienswijze aan uw raad kenbaar te maken. Wat gaat het kosten? De kosten die gemoeid zijn met het opstellen van het bestemmingsplan en de planprocedure komen ten laste van het budget, dat bestemd is voor de actualisering van bestemmingsplannen. "In verbinding" Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er inspraakreacties ingediend. Vervolg Na besluitvorming over het voorliggende ontwerpbestemmingsplan worden de indieners geïnformeerd over de wijze waarop we met hun reactie wordt omgegaan. Ook wordt het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen waarna er de mogelijkheid bestaat om een zienswijze op het plan in te dienen. a. Planning Voor de uitvoering van dit voorstel is geen planning noodzakelijk.

pagina

5/6

Aanbiedingsnota raad

b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie Naast een vermelding op www.overheid.nl plaatsen we een artikel in de gemeenteberichten en op de gemeentelijke website. Voorts zullen de indieners van inspraak- en vooroverlegreacties worden geïnformeerd over de beantwoording daarvan. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

J.P.R. Woudstra secretaris

pagina

6/6

B.D. Lugthart burgemeester