Raadsvoorstel ontwerp beleidsnota Woningvoorraad en huisvestingsverordening
Tekst van het document
Aanbiedingsnota raad
beeldvorming op
13 januari 2022
oordeelvorming op
20 januari 2022
besluitvorming op
27 januari 2022
invullen organisatie zaaknummer
1297983
berichtnummer
1160765
voorstel over portefeuillehouder behandeld in college
ontwerp beleidsnota woningvoorraad en huisvestingsverordening Frank van Kuppeveld 7 december 2021
afdeling
Beleid
besluit
Ja
bijlagen
1. 2.
pagina
1/5
Ontwerp beleidsnota Woningvoorraad; Ontwerp 1e herziening Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019
Aanbiedingsnota raad
Gevraagde beslissing Wij stellen u voor vast te stellen: 1. het ontwerp van de beleidsnota Woningvoorraad en deze vrij te geven voor zienswijzen; 2. het ontwerp van de eerste herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 en deze vrij te geven voor zienswijzen. Inleiding In juni 2019 heeft u de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 vastgesteld. Naast nog vele andere onderwerpen zijn in deze verordening voor het eerst artikelen opgenomen over het aanbrengen van wijzigen in de woningvoorraad. Daarmee zijn activiteiten als het samenvoegen van twee woningen tot één woning of het opdelen van een woning in meerdere onzelfstandige kamers (voor bijvoorbeeld studenten) vergunningplichtig geworden. Behoefte aan een aparte beleidsnota over de woningvoorraad In 2019 is er geen aparte beleidsnota geschreven, maar is volstaan met de Huisvestingsverordening en een uitgebreide toelichting daarop. In de praktijk blijkt dat een aparte beleidsnota de toepassing van de Huisvestingsverordening kan verduidelijken en vergemakkelijken. In het bijzonder voor aanvragers, maar ook voor de gemeente zelf is het prettiger om helder beschreven en uitgewerkt te hebben wat, wanneer en hoe we omgaan met aanvragen tot wijziging van de woningvoorraad. We zijn niet de enige gemeente die een beleidsnota maakt over de woningvoorraad.
Meerdere gemeenten, ook uit onze regio, zijn ons voorgegaan dan wel werken daaraan. De behoefte aan een beleidsnota zoals nu wordt aangeboden, komt ook voort uit het feit dat er steeds meer wet- en regelgeving wordt gemaakt die gemeentelijke sturing op de woningvoorraad mogelijk maakt. Dit komt deels door de huidige druk op de woningmarkt. Het ontwerp van de beleidsnota dat hierbij aan uw raad wordt aangeboden, staat dan ook niet op zichzelf maar moet in relatie worden gezien met de ambities uit de Woonvisie, de bepalingen uit de Huisvestingsverordening en de regels omtrent een goede ruimtelijke ordening die in een bestemmingsplan worden vastgelegd. Eerste herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 De ervaringen die de afgelopen twee jaar zijn opgedaan met dit aspect uit de Huisvestingsverordening vertalen zich ook naar een voorstel voor een eerste herziening van de Huisvestingsverordening. Een belangrijke wijziging uit deze eerste herziening is de toepassing van het begrip schaarste. Gemeenten mogen niet zomaar ingrijpen op de woningmarkt, dat mag alleen wanneer er sprake is van schaarste.
Hoewel we kunnen constateren dat er in vrijwel alle segmenten sprake is van een vorm van schaarste, is in zowel het ontwerp van de beleidsnota als de eerste herziening van de Huisvestingsverordening nader beschreven dat de onderstaande typen woningen zo schaars zijn dat het passend is om daarvoor beschikbare instrumenten in te zetten om deze voorraad te beschermen en dus te voorkomen dat deze woningen uit de voorraad verdwijnen: 1. alle sociale huurwoningen binnen de gemeente; 2. alle appartementen binnen de gemeente; 3. alle koopwoningen tot de kostengrens van de jaarlijks geïndexeerde Nationale Hypotheek Garantie (die voor 2022 is vastgesteld op € 355.000). Met deze onderbouwing wordt het toepassingsbereik van (een deel van) de Huisvestingsverordening aangescherpt. Verder zijn in de Huisvestingsverordening een aantal verduidelijkende wijzigingen doorgevoerd in aansluiting op de beleidsnota. Wat willen wij bereiken? Met de aanscherping van schaarse woningen in de Huisvestingsverordening willen we ten eerste duidelijkheid bieden over welk type woningen in Pijnacker-Nootdorp zo schaars zijn dat we ze willen behouden in de voorraad en dus geen medewerking verlenen aan activiteiten waardoor ze uit de voorraad verdwijnen.
Mochten er onverhoopt rechtszaken worden aangespannen tegen verlening dan wel weigering van een huisvestingsvergunning dan sluit de gewijzigde onderbouwing van schaarse woningen beter aan bij de ontwikkelde jurisprudentie.
pagina
2/5
Aanbiedingsnota raad
In aanvulling daarop willen we, met het ontwerp van de beleidsnota, ten eerste de (kwaliteiten van de) bestaande woningvoorraad beschermen, de leefbaarheid op peil houden en waar mogelijk sturen op een goed verhuurderschap ter bescherming van de huurders en de buren. Ten tweede willen we met deze beleidsnota duidelijk maken wanneer de gemeente wel en niet medewerking verleent aan het wijzigen van de woningvoorraad en welke voorwaarden daar aan verbonden (kunnen) zijn. Dat is voor aanvragers van een vergunning belangrijk, maar ook voor de omwonenden. Zo weten aanvragers wanneer ze wel en niet kunnen rekenen op medewerking van de gemeente (en onder welke voorwaarden) en weten de buren wat er in hun directe omgeving kan gebeuren Argumenten 1.1 lokaal toepassen van (nieuwe) wet- en regelgeving Gemeenten krijgen steeds meer instrumenten om de woningvoorraad te reguleren, zoals bijvoorbeeld de Wet toeristische verhuur (die in 2021 onderdeel is geworden van de Huisvestingswet). In 2019 heeft Pijnacker-Nootdorp voor het eerst regels opgenomen over wijziging van de woningvoorraad in de Huisvestingsverordening. De ervaringen die in de afgelopen twee jaar zijn opgedaan leren ons niet alleen dat er steeds meer vragen zijn voor wijziging van de woningvoorraad in het algemeen en voor het verkameren van woningen in het bijzonder.
De praktijk wijst ook uit dat alleen het opnemen in de Huisvestingsverordening onvoldoende is om de beoogde doelstellingen te bereiken. Daarom zetten we in op een samenwerkende en op elkaar afgestemde set van publiekrechtelijke instrumenten waardoor enerzijds beter zicht ontstaat op het gebruik van woningen en anderzijds een helder en eenduidig toetsingskader beschikbaar is voor aanvragers en omwonenden. Daarom is de voor u liggende beleidsnota in samenhang opgesteld met (een herziening van) de Huisvestingsverordening en (een herziening van) de bestemmingsplannen. Het voorstel tot herziening van de bestemmingsplannen wordt u tegelijkertijd separaat aangeboden. 1.2 beschermen van de schaarse woningvoorraad De landelijke druk op de woningmarkt is overal voelbaar en dus ook in Pijnacker-Nootdorp. Ingrijpen dan wel sturen op de woningmarkt, mag echter alleen wanneer er sprake is van schaarste. Hoewel we kunnen constateren dat er in vrijwel alle segmenten sprake is van een vorm van schaarste, is nader beschreven en onderbouwd dat drie typen woningen zo schaars zijn dat het passend is om daarvoor beschikbare instrumenten in te zetten om deze voorraad te beschermen en dus te voorkomen dat deze woningen uit de voorraad verdwijnen: 1. alle sociale huurwoningen binnen de gemeente; 2. alle appartementen binnen de gemeente; 3.
alle koopwoningen tot de kostengrens van de jaarlijks geïndexeerde Nationale Hypotheek Garantie (in 2022 is vastgesteld op €355.000). De beleidsnota richt zich op de bestaande woningvoorraad. Jaarlijks worden er in Pijnacker-Nootdorp tientallen tot honderden woningen bijgebouwd. Ook hier nemen we, waar mogelijk, maatregelen om te bevorderen dat woningen terecht komen bij de doelgroepen. Dat doen we bijvoorbeeld door een zelfbewoningsplicht op te nemen. Daardoor zijn woningen niet meer aantrekkelijk voor beleggers, zij gaan er immers niet zelf wonen maar verhuren. Een ander instrument dat we in bepaalde situaties inzetten is een anti-speculatiebeding in combinatie met een zelfbewoningsplicht. Daarmee wordt voorkomen dat gehandeld wordt in woningen en (met name) de betaalbare woningen snel tegen een veel hogere prijs worden verkocht. Dit anti-speculatiebeding geldt voor een bepaalde periode van enkele jaren. 1.3 behoud van een goed woon- en leefklimaat in en om de woning Het is prettig en veilig wonen in Pijnacker-Nootdorp en dat willen we graag zo houden. Deze beleidsnota bevat dan ook een fysieke en algemene leefbaarheidstoets en een beschrijving van goed verhuurderschap. Beiden hebben tot doel om de woonervaring van zowel alle betrokkenen (de huurders én de buren) prettig te maken en te houden.
Verkamering en/of verhuur aan toeristen, studenten of arbeidsmigranten kan flinke gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat in de buurt. Denk daarbij aan geluidsoverlast, parkeerdruk, rondslingerende fietsen en een ander levensritme. Ook het ontbreken
pagina
3/5
Aanbiedingsnota raad
van binding met de buurt heeft effect op de ervaring van de sociale cohesie en daarmee het woon- en leefklimaat. Met deze beleidsnota hebben we gezocht naar een balans tussen de belangen van alle betrokken partijen zoals eigenaren, huurders, bezoekers en omwonenden. 2.1 juridisch sterkere onderbouwing van de schaarse woningvoorraad In de huidige Huisvestingsverordening zijn alle woningen in Pijnacker-Nootdorp als schaars benoemd. Hoewel dit waarschijnlijk aansluit bij de beleving van veel inwoners, blijkt uit recente jurisprudentie dat de onderbouwing hiervan kwetsbaar is. Met de aanscherping van schaarse woningen in de Huisvestingsverordening hebben we (cijfermatig) beargumenteerd welk type woningen in PijnackerNootdorp zo schaars is dat we ze willen behouden in de voorraad en dus geen medewerking verlenen aan activiteiten waardoor ze uit de voorraad verdwijnen. Mochten er onverhoopt rechtszaken worden aangespannen tegen verlening dan wel weigering van een huisvestingsvergunning dan sluit de gewijzigde onderbouwing van de schaarse woningen beter aan bij de ontwikkelde jurisprudentie. Kanttekeningen 1.1 regionale evaluatie van de Huisvestingsverordening in voorbereiding De negen Haaglandengemeenten werken aan een evaluatie van de Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening is in 2019, overeenkomstig het bepaalde in de Huisvestingswet, ook samen opgesteld en afgestemd.
Om aan te sluiten bij een open woningmarkt is gestreefd naar zoveel mogelijk eenvormige regels, met waar nodig lokale accenten. Deze evaluatie van de Huisvestingsverordening(en) is nog niet gereed. De resultaten zouden ertoe kunnen leiden dat we u op (korte) termijn een voorstel doen voor een tweede herziening van de Huisvestingsverordening. Gezien de urgentie om veranderingen in de woningvoorraad zo goed mogelijk te regelen, hebben we ervoor gekozen u nu in ieder geval deze eerste herziening, het ontwerp van de beleidsnota en het (voorontwerpbestemmingsplan) ter besluitvorming voor te leggen. 1.2 nieuwe wetgeving in voorbereiding Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bereidt een wetsvoorstel opkoopbescherming voor. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen niet zomaar kunnen worden gekocht om vervolgens te worden verhuurd. Achterliggende gedachte is dat er dan meer koopwoningen beschikbaar blijven voor mensen die er ook daadwerkelijk zelf gaan wonen. Het streven is om deze wet per 1 januari 2022 in werking te laten treden. De voor u liggende eerste herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 en het ontwerp van de beleidsnota Woningvoorraad lopen niet vooruit op deze toekomstige wetgeving.
Dit omdat een dergelijke maatregel vooraf moet worden gegaan door een goede onderbouwing, inclusief daarbij behorend onderzoek naar buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of waar de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De tijd die voor deze onderzoeken en onderbouwingen nodig is, sluit niet aan bij de planning van de nu voorliggende stukken. Wellicht dat dit in de toekomst wel aan de orde kan zijn. In dat geval zullen we dit in een apart voorstel aan u voorleggen. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? 1. Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050: verbonden met elkaar 2. Woonvisie Pijnacker-Nootdorp 2020-2030 c. Duurzaamheid Niet van toepassing
pagina
4/5
Aanbiedingsnota raad
Wat gaan wij daarvoor doen? Het ontwerp van de eerste herziening van de Huisvestingsverordening en de beleidsnota Woningvoorraad worden gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder een zienswijze indienen. Eventuele zienswijzen zullen worden beantwoord en samen met de definitieve eerste herziening van de Huisvestingsverordening en de beleidsnota Woningvoorraad ter vaststelling worden aangeboden aan uw college en de raad. Wat gaat het kosten? Aan het opstellen en uitvoeren van dit voorstel zijn geen kosten verbonden. "In verbinding" Het ontwerp van beide documenten wordt bekend gemaakt op de gebruikelijke wijze door middel van een publicatie in het Gemeenteblad. De in onze gemeente werkzame woningbouwcorporaties en hun huurdersverenigingen zullen apart op de hoogte worden gesteld. Vervolg a. Planning Na besluitvorming door uw raad worden de ontwerpen gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd in februari en maart 2022. De verwachting is dat het voorstel tot vaststelling nog voor de zomer van 2022 aan u kan worden aangeboden. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie Het ontwerp van beide documenten wordt bekend gemaakt op de gebruikelijke wijze door middel van een publicatie in het Gemeenteblad.
De in onze gemeente werkzame woningbouwcorporaties en hun huurdersverenigingen zullen apart op de hoogte worden gesteld. Het college van Pijnacker-Nootdorp,
J.P.R. Woudstra secretaris
pagina
5/5
mw. F. Ravestein burgemeester