Raadsvoorstel OBP Verzamelplan Ruimte voor ruimte ontwikkelingen 2023

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1377292

berichtnummer

1222137

voorstel over

Ontwerpbestemmingsplan “Verzamelplan Ruimte voor ruimte ontwikkelingen 2023

portefeuillehouder

Bart van Straten

behandeld in college

20 december 2022

afdeling

Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer

besluit

Ja

bijlagen

1. 2.

pagina

1/7

Ontwerpbestemmingsplan “Verzamelplan Ruimte voor Ruimte-ontwikkeling 2023”; Ontwerp-beeldkwaliteitsparagraaf “Ruimte voor Ruimte 2023”.

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: 1. in te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan ‘Verzamelplan ruimte voor ruimte ontwikkelingen 2023‘ en dit ontwerpbestemmingsplan vrij te geven voor zienswijzen; 2. geen ontwerp-exploitatieplan ter inzage te leggen; 3. het voornemen uit te spreken de Beeldkwaliteitsparagraaf ‘Ruimte voor ruimte ontwikkelingen2023’ vast te willen stellen als onderdeel van de welstandsnota en hiertoe het ontwerp van dit deze beeldkwaliteitsparagraaf vrij te geven voor zienswijzen. Inleiding De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van onze gemeente is een belangrijke doelstelling. Dit blijft dan ook centraal staan bij toepassing van de Regeling ruimte voor ruimte. De Regeling ruimte voor ruimte is een vrijwillige regeling. Inwoners, meestal ondernemers, nemen zelf het initiatief om deel te nemen. Bij het inpassen van compensatiewoningen wordt rekening gehouden met bedrijven die willen blijven ondernemen in het gebied. Zij moeten dat kunnen blijven doen, zonder belemmerd te worden in hun bedrijfsvoering. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen is het proces ten opzichte van vorige rondes op een aantal punten aangepast. De ruimtelijke kwaliteit is juridisch beter opgenomen in zowel de overeenkomsten (door middel van de verkavelingsstudies) als ook in het (ontwerp) bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan.

Resultaat van deze ronde In het afgelopen jaar is met verschillende grondeigenaren gesproken over herontwikkeling van hun perceel met toepassing van de zogenoemde Regeling ruimte voor ruimte. Door de toepassing van deze regeling is het mogelijk om, onder voorwaarden, na sloop van glasopstanden en/of bedrijfsgebouwen één of meerdere woningen te bouwen. Voor een compensatiewoning moet 5.000 m² glas en/of 1.000 m² gebouw worden gesloopt. Een deel van de gronden krijgt dan een woonbestemming. De overige gronden krijgen een agrarische, onbebouwde bestemming. De gemeente heeft in het verleden diverse glasopstanden gekocht en gesloopt. Op basis hiervan beschikken we nog over zogenoemde ruimte voor ruimterechten waarmee de bouw van enkele compensatiewoningen mogelijk is. Voorgesteld wordt een aantal van deze deelrechten te verkopen aan de initiatiefnemers, zodat zij voldoende aan de sloopeis (5.000 m² glas en/of 1.000 m² gebouw). Met de eigenaren van zeven locaties zijn we tot overeenstemming gekomen over de toepassing van de regeling en de invulling van hun locaties. De ruimtelijke transformatie die hiermee bereikt wordt, is zichtbaar in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt 20 nieuwe compensatiewoningen mogelijk. Daarnaast maken we op onze eigen grond aan de Bovenmolenweg/Onderweg nog de realisatie van één woning mogelijk. Er wordt circa 5,7 ha.

aan glasopstanden en 7.000 m² (bedrijfs)gebouwen gesloopt. Hiermee verdwijnen zeven glastuinbouwbedrijven uit het buitengebied. De compensatiewoningen worden bijna allemaal op de eigen grond teruggeplaatst. Uitzondering is een woning die op een gemeentelijke kavel in de Oude Leede wordt teruggebouwd. Het is een intensief proces met inwoners en eigenaren aan de keukentafel geweest, waar steeds gekeken is naar de wensen en mogelijkheden van de eigenaren en de ruimtelijke kwaliteitsdoelstelling en overige ruimtelijke en financiële voorwaarden om te komen tot overeenstemming. Hierbij zijn de volgende locaties betrokken: a. Bovenmolenweg 6; b. Molendijk 3; c. Keulseweg 47; d. Onderweg 3; e. Onderweg 5; f. Oude Leedeweg 19;

pagina

2/7

Aanbiedingsnota raad

g. Zuideindseweg 66; h. Bovenmolenweg achter 3, gemeentelijke kavel; i. Bovenmolenweg/Onderweg, gemeentelijk kavel. Bijdorp De Hoek In 2011-2012 is de visie op Bijdorp de Hoek uitgewerkt en vastgesteld. Deze visie behelst een ruimtelijk ontwikkelingskader dat uitgaat van een gefaseerde ontwikkeling in het kader van de Regeling van ruimte voor ruimte. Dit in het gebied dat gelegen is tussen Ackerdijk, Oude Leedeweg en Molenlaan/Bovenmolenweg. Door het toevoegen van een nieuw (onder)lint, waar aan weerszijde woningen kunnen komen, afhankelijk van de te saneren oppervlaktes, ontstaat er op termijn de mogelijkheid om een nieuwe recreatieve verbinding te leggen tussen de Onderweg en de Ackerdijkseweg. Door nu afspraken te maken met twee tuinders (Bovenmolenweg 6, Molendijk 3) komt de realisatie van deze gewenste nieuwe recreatieve verbinding dichterbij. In de overeenkomsten is afgesproken dat we een optie tot koop hebben ten behoeve van de realisatie van een recreatieve verbinding. Wel moet gezegd worden dat deze doorgaande recreatieve verbinding nu nog niet mogelijk is omdat de eigenaar van de laatste kas in dit deelgebied nog niet heeft aangegeven te willen meedoen met de Regeling ruimte voor ruimte. Daarnaast is de weg die de ontsluiting verzorgt van de reeds gerealiseerde woningen op en rondom de locatie Slingerland niet in eigendom van de gemeente.

Zonnepanelen De eigenaar van Onderweg 5 heeft een groot aantal zonnepanelen op de daken van zijn loods liggen. Met de eigenaar is overeengekomen dat wij positief staan om een ontheffingsprocedure te starten zodat deze zonnepanelen tot het einde van de looptijd van zijn SDE-subsidie (2033) mogen blijven liggen op een deel van de gronden waar de compensatiewoningen gebouwd worden. De eigenaar van de gronden kan gedurende die tijd één of twee compensatiewoningen niet realiseren. De zonnepanelen worden namelijk geplaatst op gronden met de bestemming Wonen, niet op gronden die een agrarische, onbebouwde bestemming krijgen. Het plaatsen van zonnepanelen op het veld in het buitengebied is in strijd met de nota zonne-energie Pijnacker-Nootdorp en met de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050: verbonden met elkaar. Wij hebben een positieve basishouding ten aanzien van het voornemen van de eigenaar. Dit onder voorwaarde van een goede ruimtelijke inpassing. Bovendien is deze tijdelijke ontheffing in lijn met de aangenomen motie van 26 oktober 2017 die is ingediend bij het vaststellen van de nota Zonne-energie in Pijnacker-Nootdorp. De motie is destijds aangenomen om ondernemers in deze gebieden te stimuleren te investeren in duurzame energieopwekking voor eigen gebruik.

Netcongestie Stedin Stedin heeft aangeven dat zij vanaf 2027/2028 netcongestie voorzien voor delen van Zoetermeer en het buitengebied van Pijnacker-oost. Het netwerkstation van Stedin, dat nu aan de rand van Zoetermeer staat, moet daarom worden vergroot. We zijn met Zoetermeer en Stedin in overleg over alternatieve locaties, ook in Pijnacker-Nootdorp. Met de eigenaar van de glastuinbouwopstanden aan Keulseweg 47 zijn afspraken gemaakt over de sloop van zijn kas en de terugbouw van twee woningen. Eén van de mogelijke locaties voor de herbouw van het trafostation is in de nabijheid van een andere woning. Deze woning is gelegen in Zoetermeer, maar (mede) eigendom van de eigenaar van Keulseweg 47. Met de betrokkenen is afgesproken dat, als de eerder genoemde woning in Zoetermeer moet worden verplaatst ten behoeve van het nieuwe trafostation, er een derde woning mag worden gebouwd op het perceel van Keulseweg 47. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de planologische regeling om ook deze woning mogelijk te maken. Presentatie Overeenkomstig uw verzoek en onze eerdere toezegging stellen wij u voor om de agendacommissie aan te bieden een presentatie te geven over het voorliggende voorstel inclusief een doorkijk naar de mogelijke toekomstige deelnemers aan de regeling ruimte voor ruimte.

Deze presentatie voegt het meeste toe als deze bij de besluitvorming in januari 2023 kan worden betrokken.

pagina

3/7

Aanbiedingsnota raad

Wat willen wij bereiken? Met het toepassen van de Regeling ruimte voor ruimte bereiken we dat de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied verbetert. Daarnaast biedt deze regeling voor de betrokken ondernemers een financiële mogelijkheid om hun bedrijf te stoppen. Tot slot willen we een bijdrage leveren aan het voorkomen van netcongestie, zonder afbreuk te doen aan de ruimtelijke kwaliteit. Argumenten 1.1 Bestemmingsplan maakt kwaliteitsverbetering mogelijk Met voorliggend plan wordt op meerdere locaties een ontwikkeling mogelijk gemaakt die leidt tot kwaliteitsverbetering. Bestaande (verouderde) opstallen worden gesloopt en er komen op elke locatie één of enkele woningen terug. Wanneer alle locaties ontwikkeld zijn is er straks in het buitengebied minder bebouwing en bedrijvigheid. De nieuwe doorzichten, het terugbrengen van het oorspronkelijke landschap, een afname van vrachtwagens en de mogelijkheid om een recreatief fietspad te realiseren als alternatief voor de smalle en drukke Oude Leedeweg zijn voorbeelden waarmee de kwaliteit van het gebied wordt versterkt. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woningen op de volgende locaties. a. Bovenmolenweg 6; b. Molendijk 3; c. Keulseweg 47; d. Onderweg 3; e. Onderweg 5; f. Oude Leedeweg 19; g. Zuideindseweg 66; h. Bovenmolenweg/Onderweg.

(De locatie Bovenmolenweg achter 3, gemeentelijke kavel, maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan omdat deze reeds een woonbestemming heeft) 1.2 Een definitieve plek voor (duurzame) energie Met de voorliggende ruimtelijke ontwikkelingen maken we ook ruimte voor (duurzame) energie. Stedin is al een tijd op zoek naar een locatie voor een groter transformatiestation. Eén van de locaties die daarvoor in beeld is geweest is de groene ruimtes rondom de Berkelseweg, Keulseweg en Katwijkerlaan. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het ongewenst om een dergelijk groot gebouw in de open ruimte te zetten. Het grotere transformatiestation is echter wel nodig om delen van Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp van stroom te blijven voorzien. Ook de locatie van Keulseweg 47 is in beeld voor de bouw van een trafo. Dit heeft vooralsnog niet onze voorkeur. Het alternatief dat met dit plan mogelijk wordt gemaakt zorgt voor een betere inpassing in het gebied. Door de mogelijke verplaatsing van één woning uit Zoetermeer, ontstaat daar ruimte voor een nieuw en groter transformatiestation. De nieuwe plek van de woning, nabij Keulseweg 47, komt achter het bestaande bebouwingslint van de Katwijkerlaan en voegt zich in het onderlint van de Keulseweg. Zowel de mogelijk verplaatste woning als ook de beoogde nieuwe plek is van de eigenaar Keulseweg 47.

Het gaat dus om het verplaatsen van een woning van dezelfde eigenaar. Deze eigenaar doet nu ook mee met de regeling ruimte voor ruimte. Hierdoor is nu de kans om dit goed in een keer planologisch te regelen. Als we dit pas op een later moment zouden gaan regelen dan zou dit moeilijker planologisch te regelen zijn omdat we dan een agrarische weide bestemming moeten omzetten naar een woonbestemming. Door nu het verplaatsen van de woning planologisch te borgen, wordt aan zowel de doelstellingen op het gebied van energie als de doelstellingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit gewerkt. Met de initiatiefnemer is onder voorwaarden, onder andere de planvorming met betrekking tot het vergroten van het transformatiestation in Zoetermeer, afgesproken dat er dus een derde woning mag worden gebouwd. Het plan in Zoetermeer is nog niet definitief.

pagina

4/7

Aanbiedingsnota raad

1.3 Extra aandacht voor communicatie nu gestart wordt met een ontwerpbestemmingsplan Voorgesteld wordt het ontwerpbestemmingsplan vrij te geven voor zienswijzen. Hoewel we geen voorontwerpbestemmingsplan in procedure brengen, blijft er gelegenheid voor belanghebbenden en belangstellenden om te reageren op het bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan eenieder een zienswijze indienen op het plan. Daarbij organiseren we begin februari 2023 een informatiebijeenkomst waarbij we een toelichting geven op het ontwerpbestemmingsplan en de voorgenomen ontwikkelingen. Hiermee verwachten we belanghebbenden en belangstellenden voldoende mogelijkheid te bieden om kennis te nemen van het plan en indien gewenst, te reageren. Bovendien hebben we met de initiatiefnemers afgesproken dat zij de omwonenden informeren over de voorgenomen ontwikkeling. Dit draagt er aan bij dat de veranderingen bekend zijn in de omgeving. Ook in het voortraject is hier al aandacht aan besteed. Een aantal deelnemers heeft de buurt al geïnformeerd over hun voorgenomen plan. Bij een van de bijeenkomsten was ook de gemeente aanwezig. Ook is bij een vergadering van de Bewonersvereniging Oude Leede door de gemeente al in algemene zin verteld over het project.

2.1 Financiële haalbaarheid wordt anderszins verzekerd Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de gemeente conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) haar publiekrechtelijke kosten te verhalen, indien dit plan voorziet in nieuwbouw. De gemeente dient haar kosten te verhalen door het vaststellen van een exploitatieplan, tenzij het verhaal van de kosten voor de grondexploitatie ‘anderszins worden verzekerd’. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen. Door het sluiten van de overeenkomsten zijn de kosten echter al op andere wijze verzekerd. Daarom stellen we voor om nu geen ontwerpexploitatieplan vast te stellen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan dient uw raad vervolgens overeenkomstig artikel 6.12 Wro te besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Indien een initiatiefnemer niet instemt met de overeenkomsten en ondertekening van de overeenkomsten achterwege blijft wordt het plan van initiatiefnemer niet opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan. 3.1 Verkavelingsstudies als basis voor ruimtelijke kwaliteit Voor de zeven locaties zijn verkavelingsstudies met beeldkwaliteitseisen opgesteld om richting te kunnen geven aan de verdere uitwerking van de plannen. De verkavelingsstudies sluiten aan op de gebiedsvisies voor Oude Leede en Katwijkerbuurt, die eerder door de gemeenteraad zijn vastgesteld.

De verkavelingsstudies, zijn in deze ronde ruimte voor ruimte zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk geborgd, zodat een toekomstige koper van een kavel goed op de hoogte is van wat de randvoorwaarden zijn. 3.2 Raadsbesluit noodzakelijk Om een beeldkwaliteitsparagraaf als formeel toetsingskader te kunnen gebruiken bij de aanvragen omgevingsvergunning dient deze door uw raad te worden vastgesteld. De beeldkwaliteitsparagraaf wordt dan een formeel onderdeel van de welstandsnota. Voordat tot vaststelling kan worden overgegaan dient allereerst een ontwerp van het plan ter inzage te worden gelegd, met de mogelijkheid hierop zienswijzen in te dienen. Het voorgestelde besluit is om deze stap nu te zetten. Bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Verzamelplan ruimte voor ruimte ontwikkelingen 2023’ zal ook de vaststelling van de beeldkwaliteitsparagraaf worden meegenomen. Zo blijft de samenhang tussen deze documenten in beeld. Kanttekeningen 1.1 Besluit gewenst voor inwerkingtreding Omgevingswet daardoor is een voorontwerp niet haalbaar Het is gebruikelijk om voor nieuwe ontwikkelingen een voorontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen. Bij het voorliggende plan is ervoor gekozen om dit niet te doen. Daarbij hebben we het volgende overwogen. Naar verwachting treedt op 1 juli 2023 de Omgevingswet in werking.

Deze wet zorgt voor veranderingen in de wet- en regelgeving in het fysieke domein. Met ingang van 1 juli 2023 is het niet langer mogelijk om een bestemmingsplan in procedure te brengen. Vanaf die datum dient een

pagina

5/7

Aanbiedingsnota raad

ruimtelijk plan te worden vormgegeven als een (wijziging van het) omgevingsplan. Dit is een nog relatief nieuw instrument. Om de lopende initiatieven nog onder het regime van de huidige wet (Wro) mogelijk te maken dient er voor 1 juli 2023 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. Dat betekent dat er geen tijd is om een voorontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen. De planning zou dan namelijk als volgt zijn: Bij besluitvorming op 26 januari 2023 kan publicatie plaatsvinden op 8 februari 2023. Daarna moeten de stukken zes weken (dus tot 22 maart) ter inzage liggen. Om tijdig (besluitvormende vergadering 1 juni) een besluit over het ontwerp te nemen moeten de stukken op 3 april 2023 worden aangeleverd. Een periode van anderhalve week is onvoldoende om inspraak- en overlegreacties te beantwoorden en een hoorzitting te organiseren. Daarom stellen we voor om direct met een ontwerpbestemmingsplan te starten en extra aandacht te besteden aan de communicatie zoals beschreven bij argument 1.3. 1.3 Enkele onderzoeksresultaten ontbreken nog Het bestemmingsplan geeft de ruimtelijke onderbouwing voor de voorgenomen ontwikkelingen. Hierbij wordt ingegaan op diverse ruimtelijke en milieutechnische aspecten. Voor enkele aspecten zijn onderzoeken uitgezet maar ontbreken op dit moment nog de onderzoeksresultaten. Dit betreft bodem, geluid (wegverkeerslawaai) en stikstof.

De onderzoeksresultaten worden toegevoegd voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan. Overigens is de verwachting dat de resultaten van de onderzoeken zullen bevestigen dat deze aspecten geen belemmering zullen vormen voor de beoogde ontwikkelingen. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? - Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050: Verbonden met elkaar - Beleidsnota Uitnodigende Ruimtelijke Ordening - Beleidsplan Duurzaam Pijnacker- Nootdorp - Gebiedsvisie Lint Oude Leede - Schetsplan Bijdorp de Hoek - Gebiedsvisie Katwijkerlaan c. Duurzaamheid Door de sloop van kassen en andere opstallen is er sprake van een vermindering van het verhard oppervlak in het buitengebied. Er is daarmee meer ruimte voor infiltratie van regenwater. Wat gaan wij daarvoor doen? Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan worden na bekendmaking ter inzage gelegd, met de uitnodiging aan iedereen om zijn/haar zienswijze aan uw raad kenbaar te maken. Wat gaat het kosten? De kosten die gemoeid zijn met het opstellen van het bestemmingsplan en de planprocedure komen ten laste van de betreffende ontwikkelingen. "In verbinding" Voor elk van de locaties is veelvuldig gesproken met de initiatiefnemer over de mogelijkheden en de randvoorwaarden voor de boogde ontwikkeling.

De initiatiefnemers hebben het participatietraject zelf vormgegeven. Hierdoor zijn de direct omwonenden van elke ontwikkeling geïnformeerd. Zoals genoemd wordt het ontwerpbestemmingsplan straks ter inzage gelegd en organiseren we een inloopavond voor belanghebbenden en geïnteresseerden.

pagina

6/7

Aanbiedingsnota raad

Vervolg a. Planning In verband met de aanstaande inwerkingtreding van de Omgevingswet is besluitvorming gewenst in januari 2023. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie Naast een vermelding in het Gemeenteblad, plaatsen we een artikel in de gemeenteberichten en op de gemeentelijke website over de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan. Daarnaast zullen wij een inloopavond organiseren aan het begin van de periode dat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage ligt. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

7/7

Björn Lugthart burgemeester