Raadsvoorstel Nota Grondprijzen 2022 - 2023
Tekst van het document
Aanbiedingsnota raad
beeldvorming op
13 januari 2022
oordeelvorming op 20 januari 2022 besluitvorming op
27 januari 2022
invullen organisatie zaaknummer
1287839
berichtnummer
1159292
voorstel over portefeuillehouder behandeld in college
Nota Grondprijzen 2022-2023 Frank van Kuppeveld 7 december 2021
afdeling
Ontwikkeling
besluit
Ja
bijlagen
Nota Grondprijzen 2022-2023
pagina
1/5
Aanbiedingsnota raad
Gevraagde beslissing Wij stellen u voor de Nota Grondprijzen 2022-2023 vast te stellen. Inleiding De Nota Grondprijzen is een beleidsnota waarin de uitgangspunten worden geformuleerd voor het bepalen van de grondprijzen. De nota is een uitwerking van de Geconsolideerde versie van de Nota Grondbeleid 2015-2019 (verlengd tot 2023) en vormt de onderbouwing van dit beleid op operationeel niveau. In de Nota Grondbeleid geeft de gemeente zichzelf een overwegend regisserende rol en in de Nota Grondprijzen is dat vertaald naar maatwerkoplossingen op operationeel niveau. Uitgangspunt bij deze maatwerkoplossingen is het hanteren van marktconforme grondprijzen en een hedendaagse rekensystematiek die op uniforme en transparante wijze tot stand komt. Wijzigingen ten opzichte van de Nota Grondprijzen 2020-2021 De Nota Grondprijzen 2022-2023 is de actualisatie van de Nota Grondprijzen 2020-2021. De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op het aanpassen van de grondprijzen voor sociale huurwoningen, zie onderstaande tabel. Grondprijs per 2020-2021
Voorstel 2022-2023
Sociale huur tot 1 aftoppingsgrens
e
€ 17.500
€ 19.250
€ 21.700
Sociale huur tot 2 aftoppingsgrens
e
€ 17.500
€ 19.250
€ 20.600
Sociale huur tot liberalisatiegrens
€ 21.000
€ 22.750
€ 24.400
Gemiddelde Appartementen
€ 18.667
€ 20.417
€ 22.233
Sociale huur tot 1 aftoppingsgrens
e
€ 12.000
€ 13.500
€ 14.700
Sociale huur tot 2 aftoppingsgrens
e
€ 12.000
€ 13.500
€ 14.700
Sociale huur tot liberalisatiegrens
€ 13.750
€ 16.500
€ 19.400
Gemiddelde
€ 12.583
€ 15.000
€ 17.050
Functie
BAR Benchmark* berekening
Grondgebonden woningen
€ 24.013
€ 18.192
* Niet alle gemeentes in de benchmark hebben een differentiatie in de grondprijzen voor sociale huurwoningen. Voor de grondgebonden en appartementen is dus een gemiddelde genomen voor het vergelijk.
De redenen/uitgangspunten die aan de voorgestelde prijzen ten grondslag liggen zijn: De geldende grondprijzen voor sociale huurwoningen in de gemeente Pijnacker-Nootdorp zijn in vergelijking met omliggende gemeenten relatief laag (comparatieve methode). Vanuit een businesscase benadering is er ook ruimte voor aanpassing van de grondprijzen ( BAR berekening). Voor de berekening zijn marktconforme uitgangspunten toegepast zoals de nu geldende huurprijzen per categorie en aanneemsom voor de stichtingskosten. Voorgesteld wordt de aanpassingsruimte niet in zijn geheel toe te passen, maar gedeeltelijk en bij een nieuwe herziening van de Nota Grondprijzen nogmaals te kijken of aanpassing mogelijke is. Daarnaast zijn in de Nota Grondprijzen 2022-2023 op verschillende andere punten wijzigingen doorgevoerd (zie onderstaande tabel). Aanleiding voor wijziging kan zijn marktonderzoek, vergelijkend onderzoek bij omringende gemeenten, indexatie, verduidelijking en aansluiting op andere beleidsdocumenten.
Wat Paragraaf 2.1
pagina
2/5
Nota 2022-2023 Marktconforme prijzen
Nota 2020-2021
Aanbiedingsnota raad
Wat Paragraaf 2.5
Paragraaf 3.1 Kleine en onzelfstandige wooneenheid Paragraaf 3.2 Sociale huurwoningen
Paragraaf 3.2 Sociale huurwoningen
Paragraaf 3.5 Kavels voor particuliere opdrachtgevers Paragraaf 4.1 Bedrijfskavels Paragraaf 4.2 Kantoren Paragraaf 5.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Paragraaf 5.3 Snippergroen en andere kleine percelen grond Paragraaf 5.6 Zendmasten Paragraaf 6.2 Erfpacht
pagina
3/5
Nota 2022-2023 opgenomen in grafiek In overzichtstabel aangegeven hoe parkeren in de prijs is opgenomen. laten vervallen. De marktontwikkeling worden halfjaarlijks in de financiële project rapportages beschreven. Residuele grondprijs methode
Nota 2020-2021
1e aftoppingsgrens egw. € 19.250 2e aftoppingsgrens egw. € 19.250 Liberalisatiegrens egw € 22.750 1e aftoppingsgrens mgw. € 13.500 2e aftoppingsgrens mgw. € 13.500 Liberalisatiegrens mgw € 16.500 (egw = eengezinswoning; mgw = meergezinswoning) Bij nieuw uit te geven gronden wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk bepaald dat: bij verkoop van de huurwoning binnen de afgesproken instandhoudingstermijn is de toestemming van de gemeente vereist en kan een verrekenbeding worden ingeroepen, zodat het verschil tussen de vaste prijs en de marktconforme prijs door de woningcorporatie aan de gemeente moet worden voldaan. Comparatieve methode
1e aftoppingsgrens egw. € 17.500 2e aftoppingsgrens egw. € 17.500 Liberalisatiegrens egw € 21.000 1e aftoppingsgrens mgw. € 12.000 2e aftoppingsgrens mgw. € 12.000 Liberalisatiegrens mgw € 13.75
Bandbreedte € 200- € 350 per m2 Bandbreedte € 230- € 370 per m2 Bij aanpassing van de maatschappelijke functie is de toestemming van de gemeente vereist en kan het terug lever beding of verrekenbeding worden ingeroepen. Het verrekenbeding houd in dat het verschil tussen de maatschappelijke prijs van de locatie en de marktconforme prijs door de eigenaar aan de gemeente moet worden voldaan. € 190,- per m2 excl. BTW. Eenmalig € 200,- administratiekosten. Comparatief Rekenrente: 1,15% Opslagpercentage: 1,5% Canonpercentage: 2,65%
Paragraaf 6.3 Hoofdstuk 3 Economische ontwikkeling. Richtprijs of residuele methode
Gestaffelde vanaf prijzen gebaseerd op de comparatieve methode Bandbreedte € 170- € 330 per m2 Bandbreedte € 220- € 360 per m2
€ 165,- per m2 excl. BTW Basistarief € 7.500 per jaar Additionele gebruiker € 3.000 per jaar Rekenrente: 1,5% Opslagpercentage: 1,5% Canonpercentage: 3,0%
Aanbiedingsnota raad
Wat willen wij bereiken? Het actualiseren van de Nota Grondprijzen Argumenten 1. De Nota moet 2-jaarlijks worden herzien In het grondbeleid van de gemeente is vastgelegd dat de Nota Grondprijzen tweejaarlijks moet worden herzien. Door de vaststelling van de Nota Grondprijzen 2022-2023 voldoet de gemeente aan deze verplichting. 2.
Marktconform en transparant Door de 2-jaarlijkse herziening van de Nota blijven de grondprijzen marktconform door het gebruik van de actuele marktsituaties. De nota geeft transparantie naar marktpartijen, burgers en het bestuur over de achtergronden en de systematiek waarop grondprijzen tot stand komen.
3.
Haalbare gebiedsontwikkeling Te lage grondprijzen kunnen zorgen voor een negatieve financiële gebiedsontwikkeling waardoor deze in zijn geheel niet gerealiseerd kan worden.
Kanttekeningen 1. Bij stijging bouwkosten druk op realisatie sociale huurwoningen Indien de bouwkosten blijven stijgen zet dit de haalbaarheid van de realisatie van sociale huurwoningen onder druk. De gemeente ziet de realisatie van sociale huurwoningen als belangrijk onderdeel van de totale woonopgave. In die specifieke gevallen dat voor de realisatie van deze huurwoningen afgeweken moet worden van de Nota Grondprijzen, zal het college, vanuit de bestuurlijke wens om sociale woningen te realiseren, de raad separaat voorstellen af te wijken van de Nota Grondprijzen 2022-2023 (gelijk aan de voorgaande nota). 2.
Niet volledig benutten ruimte binnen de grondprijs voor sociale huurwoningen De comparatieve methode en BAR-berekening laten zien dat er meer ruimte is voor aanpassing van de grondprijs voor sociale woningen. De gemeentelijke ambitie om sociale woningen te realiseren en de slagingskans daarvan te verhogen zijn meegewogen in het niet volledig benutten van de ruimte in de grondprijs tot aan de marktprijs.
3.
Effect op lopende en toekomstige onderhandelingen Er zijn twee projecten waarbij gesproken wordt met corporaties over de realisatie van sociale woningen. Bij het ene project zijn de huidige grondprijzen reeds aangeboden en heeft de nieuwe nota dus geen effect. Bij het andere project is opgenomen dat de dan geldende Nota Grondprijzen leidend is. Aanpassing van de Nota grondprijzen kan effect hebben op het resultaat. De gemeente heeft nog twee grote ontwikkelgebieden in eigendom. Uitgifte van sociale woningbouwgrond zal daarbij of direct aan een toegelaten instelling plaats vinden of via een aanbesteding.
Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen Programma 2. Economie en Glastuinbouw b. Welke beleidskaders zijn van belang? Geconsolideerde Nota Grondbeleid 2015-2019 (verlengd tot 2023) c. Duurzaamheid Niet van toepassing
pagina
4/5
Aanbiedingsnota raad
Wat gaan wij daarvoor doen? Niet van toepassing Wat gaat het kosten? Geen "In verbinding" Niet van toepassing Vervolg Niet van toepassing a. Planning Voor de uitvoering van dit voorstel is geen planning noodzakelijk. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie Niet van toepassing Het college van Pijnacker-Nootdorp,
J.P.R. Woudstra secretaris
pagina
5/5
mw. F. Ravestein burgemeester