Raadsvoorstel Langelandseweg 18 Nootdorp

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op

12 mei 2022

oordeelvorming op

19 mei 2022

besluitvorming op

2 juni 2022

invullen organisatie zaaknummer

1328930

berichtnummer

1184034

voorstel over

portefeuillehouder behandeld in college

ontwerpbesluit weigering verklaring van geen bedenkingen voor het wijzigen van de bestemming bedrijfswoning naar burgerwoning op het perceel Langelandseweg 18 in Nootdorp Ilona Jense-van Haarst 12 april 2022

afdeling

Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer

besluit

Ja

bijlagen

1. aanvraagformulier; 2. tekeningen; 3. rapportage Peutz; 4. nota van zienswijze; 5. advies commissie bezwaarschriften

pagina

1/7

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: 1. het ontwerpbesluit weigering verklaring van geen bedenkingen vast te stellen voor het wijzigen van de bestemming bedrijfswoning naar burgerwoning op het perceel Langelandseweg 18 in Nootdorp; 2. het ontwerpbesluit weigering verklaring van geen bedenkingen gedurende zes weken ter inzage te leggen waarbij belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijze kenbaar te maken. Inleiding Er is een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het legaliseren van een “feitelijke” situatie van bewoning door een niet agrariër van de agrarische bedrijfswoning Langelandseweg 18 in Nootdorp. De woning Langelandseweg 18 is gebouwd als bedrijfswoning bij het achterliggende bedrijf. De woningen op nummer 14 en nummer 16 zijn eveneens in eigendom bij dit bedrijf (zie onderstaande luchtfoto). De woning Langelandseweg 18 is in 2019 door vererving in eigendom gekomen van andere familieleden. Dit geldt eveneens voor het achterliggende perceel (1292) waarop een deel van het bedrijfsgebouw staat.

Aanvrager heeft in 2020 verzocht om een wijzigingsplan op te stellen voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning aan de Langelandseweg 18 te Nootdorp. Dit verzoek is afgewezen, omdat niet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid werd voldaan. Het opstellen van een wijzigingsplan is een bevoegdheid van het college. Bij primair besluit van 1 juni 2021 is de aanvraag om omgevingsvergunning geweigerd. Tegen de weigering is bezwaar aangetekend. Naar aanleiding van dit bezwaarschrift heeft de commissie bezwaarschriften (hierna: de commissie) op 4 oktober 2021 een advies uitgebracht. De commissie bezwaarschriften heeft ons college geadviseerd om het bestreden besluit beter te motiveren. Achteraf is gebleken dat de grondslag waarop de weigering is gebaseerd onjuist is. De grondslag voor de weigering had moeten zijn artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In artikel 2.27 van de Wabo is wettelijk bepaald dat bij een uitgebreide procedure de raad om een weigering van een verklaring van geen bedenkingen moet worden gevraagd.

pagina

2/7

Aanbiedingsnota raad

De verklaring kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Wat willen wij bereiken? Een nieuw gemotiveerd besluit nemen op grond van de juiste procedure. De uitgebreide procedure is van toepassing. Achteraf is gebleken dat de grondslag waarop de weigering is gebaseerd onjuist is. Indien een bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid bevat die betrekking heeft op de aangevraagde activiteit, dan ontneemt geen wettelijke regeling het college de bevoegdheid om met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo een omgevingsvergunning te verlenen. Artikel 2.10, tweede lid, van de Wabo schrijft voor dat een aanvraag voor een omgevingsvergunning die in strijd is met het bestemmingsplan moet worden aangemerkt als een verzoek om met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo van het bestemmingsplan af te wijken, zie hiervoor de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 september 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1083). Argumenten Het verzoek is in strijd met het bestemmingsplan Het perceel Langelandseweg 18 in Nootdorp is gelegen in het bestemmingsplan “Duurzame Glastuinbouwgebieden” en heeft daarin de enkelbestemming ‘Agrarisch – Glastuinbouw’. De woning Langelandseweg 18 heeft de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’.

Uitsnede plankaart

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. glastuinbouwbedrijven; In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Ons college is bevoegd om de bestemming bedrijfswoning te wijzigen naar ‘wonen’, indien is komen vast te staan dat: een bedrijfswoning niet meer als bedrijfswoning dienst doet; de glastuinbouwactiviteiten ter plaatse niet meer worden uitgeoefend, en de gronden, behoudens de bij de bedrijfswoning behorende gronden, zijn verkocht ten behoeve van schaalvergroting en/of herstructurering van de glastuinbouw. In het bestemmingsplan is, als aan het bovenstaande is voldaan, vervolgens het volgende opgenomen:

pagina

3/7

Aanbiedingsnota raad

De bestemming ‘Agrarisch-Glastuinbouw’ van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ en de als tuin of erf bij die woning behorende gronden, waaronder begrepen de gronden tussen die aanduiding en de weg, kan gewijzigd worden in de bestemming ‘Wonen’, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. wijziging is uitsluitend toegestaan indien bij elk glastuinbouwbedrijf dat bij de wijziging is betrokken, ten minste één bedrijfswoning aanwezig blijft; b. ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ wordt een bouwvlak aangeduid; c. het aantal woningen mag per geval niet worden vergroot; d. vooraf dient vast te staan dat alle kassen en voormalige bedrijfsgebouwen zonder cultuurhistorische waarde binnen het nieuwe vlak met de bestemming ‘Wonen’, worden gesloopt, met uitzondering van voormalige bedrijfsgebouwen die als bijgebouwen bij de woningen worden aangemerkt en voldoen aan de oppervlaktebepalingen genoemd in artikel 16 (Wonen) van de planregels; e. de wijziging naar de bestemming ‘Wonen’ mag niet tot gevolg hebben dat omliggende bedrijven, waaronder begrepen de bij schaalvergroting en/of herstructurering betrokken bedrijven, onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast. Er wordt niet voldaan aan de wijzigingsbevoegdheid. Zo is er geen sprake van dat de achterliggende gronden zijn ingezet voor schaalvergroting en/of herstructurering van de glastuinbouw.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan heeft een perceelsgewijze inventarisatie plaatsgevonden. Daarbij is gebleken dat er nog steeds sprake was van een relatie tussen de eigenaren van de woning en de achterliggende tuinbouwgronden. Dit wordt vaak aangeduid als de rustende agrariër, die zich langzaam terugtrekt uit de daadwerkelijke bedrijfsvoering en deze overdraagt aan de nieuwe generatie in de familie waarbij het mogelijk en gewenst is om de bedrijfswoning weer als zodanig te gebruiken. Overigens heeft de toenmalige eigenaar dit destijds bij de totstandkoming van het bestemmingsplan ook niet als wens naar voren gebracht in de vorm van een inspraakreactie of zienswijze. Uit de luchtfoto’s of overige beschikbare bronnen kan niet worden opgemaakt dat sinds het vaststellen van het bestemmingsplan (de periode waarop de planregels betrekking hebben) sprake is geweest van herstructurering. De laatste wijziging lijkt van rond 2007. Bovendien is er wel degelijk de mogelijkheid om de woning weer te gebruiken als bedrijfswoning nu de eigenaar van het achterliggende glastuinbouwbedrijf heeft aangegeven de woning te willen verwerven en conform de bestemming in gebruik te nemen. Er wordt niet voldaan aan het gemeentelijk beleid Het perceel Langelandseweg 18 ligt in het duurzaam glastuinbouwconcentratiegebied Noukoop. In dit gebied staat de ruimte voor de glastuinbouw centraal.

Gebiedsvreemde functies, die de ontwikkelingsruimte voor de sector kunnen belemmeren, worden geweerd. Een burgerwoning is aan te merken als een gebiedsvreemde functie. Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen, moet er voldoende afstand zijn tussen de bestemming glastuinbouw en de bestemming wonen. Binnen de bestemmingsgrenzen moet aan de ene kant het bedrijf zich kunnen ontwikkelen door middel van nieuwbouw, nieuwe teelten en nieuwe bedrijfsactiviteiten. Aan de andere kant moet er ter plaatse van de woning een goed woon- en leefklimaat zijn en moet ook de woning voldoende ruimte hebben voor het realiseren van (vergunningsvrije) aan-, uit- en bijgebouwen alsmede een tuin. Aangezien beide functies een zekere afstand tot elkaar moeten bewaren, gaat dit ten koste van de beschikbare ruimte voor glastuinbouw. Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is om die reden in het algemeen een ongewenste ontwikkeling. De opbouw van het erf en de onderlinge afstanden De woningen op nummer 16 en 18 zijn gerealiseerd bij hetzelfde bedrijf en delen een oprit. Dit wordt bevestigd door de door de aanvrager ingediende gegevens over recht van overpad. De entree naar het

pagina

4/7

Aanbiedingsnota raad

tweede bedrijfsgebouw ligt tussen de woningen in, zoals te zien is op de onderstaande foto. Deze oprit maakt onderdeel uit van de inrichting van het achtergelegen bedrijf.

Door aanvragers\bezwaarmakers is aangegeven dat deze oprit niet wordt gebruikt voor de bedrijfsvoering van het achterliggende bedrijf. Volgens vast jurisprudentie van de Afdeling moet bij het onderzoek dat ertoe dient te beoordelen of ter plaatse van een in een bestemmingsplan voorziene woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd in verband met mogelijke milieuhinder van een nabijgelegen bedrijf worden uitgegaan van een representatieve invulling van maximale planologische mogelijkheden op het perceel van het bedrijf (ECLI:NL:RVS:2021:2177). Volgens het bestemmingsplan en het Activiteitenbesluit kan deze oprit gebruikt worden ten behoeve van het achterliggende glastuinbouwbedrijf. Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan heeft nummer 16 de bestemming burgerwoning gekregen. Deze woning is overigens nog in eigendom bij het achterliggende bedrijf. In de toelichting op het bestemmingsplan is bepaald dat de afstand tussen een glastuinbouwbedrijf en een burgerwoning minimaal 10 meter moet bedragen. Uit metingen is gebleken dat niet wordt voldaan aan deze afstand (zie onderstaande tekening).

pagina

5/7

Aanbiedingsnota raad

Geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat Omdat niet wordt voldaan aan de minimale afstand tussen de woning en de perceelsgrens van het achterliggende bedrijf is er geen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om uit de impasse te komen hebben wij een onafhankelijk bureau verzocht een advies uit te brengen. Hieruit blijkt dat niet kan worden voldaan aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de woning Langelandseweg 18. Dit advies is als bijlage bijgevoegd. Beide partijen zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op dit advies en beide partijen hebben hier gebruik van gemaakt. In bijgaande nota beantwoording van zienswijzen zijn de reacties kort samengevat weergegeven met daaronder de beantwoording hiervan. Kanttekeningen Precedentwerking Het blijft onduidelijk waarom de aanvragers geen gebruik maken van het aanbod van de tuinder om de woning te kopen en toe te voegen aan het bedrijf, conform de bestemming. Wellicht is sprake van een financiële afweging aangezien een burgerwoning meer waard is dan een bedrijfswoning. Wanneer er echter concreet zicht is op het gebruiken conform de bestemming en wij toch medewerking zouden verlenen aan een gebruikswijziging dan is daarmee een precedent geschapen voor vele andere gevallen, zeker nu ook aan diverse andere voorwaarden voor wijziging niet of slechts gedeeltelijk lijkt te zijn voldaan. Beleidskaders a.

Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? Nota Uitnodigende Ruimtelijke Ordening c. Duurzaamheid Niet van toepassing.

pagina

6/7

Aanbiedingsnota raad

Wat gaan wij daarvoor doen? Niet van toepassing. Wat gaat het kosten? Niet van toepassing. "In verbinding" Wij zullen de belanghebbenden op de hoogte houden van de procedure. Vervolg Uw raad stelt het ontwerp van de weigering verklaring van geen bedenkingen vast. Wij leggen het ontwerpbesluit tot weigering van de omgevingsvergunning en het ontwerpbesluit tot weigering van de verklaring van een bedenkingen gedurende zes weken ter inzage. Op beide documenten kunnen zienswijzen worden ingediend. Uw raad neemt hierna een definitief besluit over de verklaring van geen bedenkingen. Wij verwerken deze in het uiteindelijke besluit op het bezwaar. Wij sturen u een exemplaar van dit besluit. a. Planning Voor de uitvoering van dit voorstel is geen planning noodzakelijk. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie Belanghebbenden kunnen gebruik maken van het spreekrecht en kunnen daarnaast een zienswijze indienen bij uw raad op de conceptweigering verklaring van geen bedenkingen. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

J.P.R. Woudstra secretaris

pagina

7/7

B.D. Lugthart burgemeester