Raadsvoorstel Gebiedsvisie Hart van Nootdorp

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1223509

berichtnummer

1106117

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Gebiedsvisie Hart van Nootdorp Peter Hennevanger 09 maart 2021

afdeling

Ontwikkeling

besluit

Ja

bijlagen

1. Gebiedsvisie Hart van Nootdorp d.d. 9 maart 2. Terugkoppeling raadpleegronde Hart van Nootdorp januari 2021 3. Planning Hart van Nootdorp 4. Financiële onderbouwing grondexploitatie Hart van Nootdorp 1-1-2021 (GEHEIM)

pagina

1/7

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor 1. de gebiedsvisie Hart van Nootdorp d.d. 9 maart vast te stellen; 2. de grondexploitatie Hart van Nootdorp per 1 januari 2021 te openen; 3. voor het kindcentrum: a. de grondkosten ad € 375.000 als onderdeel van het faciliterend grondbeleid te activeren op de balans; b. een aanvullend budget van € 260.253 beschikbaar te stellen voor onderwijs (12e lokaal); c. een aanvullend budget van € 102.206 beschikbaar te stellen voor kinderopvang; 4. voor nieuwbouw van de Jan Janssenhal de volgende aanvullende budgetten beschikbaar te stellen: a. € 357.860 in verband met indexering; b. € 180.000 voor sloop en bouw- en woonrijp maken; c. € 600.000 voor een tijdelijke sportvoorziening gedurende de bouwperiode; d. € 300.000 voor niet verrekenbare btw op het bewegingsonderwijs; 5. de onder beslispunten 3 en 4 genoemde kosten te dekken uit de Algemene Reserve; 6. de financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken bij de Kadernota 2021; 7. de opgelegde geheimhouding ten aanzien van de bijlage ‘Financiële onderbouwing grondexploitatie’ te bekrachtigen. Inleiding In januari 2019 heeft uw raad het besluit genomen voor nieuwbouw van Kindcentrum Regenboog en sloop van de Jan Janssenhal met vervangende nieuwbouw.

Naast de Jan Janssenhal en het kindcentrum staat ook de locatie van de voormalige brandweerkazerne en de Klauterbeer op de planning voor herontwikkeling. In de startnotitie Hart van Nootdorp zijn de eerste kaders en een procesvoorstel verwoord om te komen tot een integrale visie van dit gebied rondom de Koningin Julianastraat. Deze notitie heeft uw raad in februari 2019 vastgesteld. In de startnotitie is toegelicht dat eerst een Nota van Uitgangspunten wordt opgesteld, waarin de kaders en ambities worden geschetst. In juni 2020 heeft uw raad de Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Deze nota vormde de basis voor de verdere uitwerking naar een gebiedsvisie. Proces De verdere uitwerking naar de gebiedsvisie hebben wij niet alleen gedaan. Hier hebben we de omgeving bij betrokken, conform het communicatie- en participatieplan Hart van Nootdorp (berichtnummer 1066691). In dit communicatie- en participatieplan staat dat we de omgeving in twee rondes betrekken. Van de eerste raadpleegronde in september heeft u al een terugkoppeling ontvangen (berichtnummer 1106119). Bij deze aanbiedingsnota is de terugkoppeling van de tweede raadpleegronde toegevoegd (bijlage 2). In deze tweede ronde hebben we de (concept)gebiedsvisie aan omwonenden en andere belanghebbenden voorgelegd.

In een digitale vragenlijst konden deelnemers op verschillende onderdelen van de gebiedsvisie een reactie of opmerking geven. Daarnaast konden deelnemers nog (aanvullende) opmerkingen en vragen met ons delen. In het terugkoppeldocument kunt u alle reacties van de omgeving lezen en onze beantwoording daarop. Inhoud gebiedsvisie Onderstaand zijn kort de belangrijkste punten van de gebiedsvisie toegelicht. Voor uitgebreidere informatie verwijzen wij graag naar de gebiedsvisie zelf. -

pagina

2/7

Wonen aan de Hagelaan: In het gebied tussen de Koningin Julianastraat, Hagelaan en Meidoornlaan komen twee losse gebouwen met appartementen. Tussen de gebouwen is ruimte voor een groene wandelverbinding. Aan de zijde van de Hagelaan wordt een nieuw parkeerterrein aangelegd.

Aanbiedingsnota raad

-

-

-

-

Kindcentrum en wonen aan de Koningin Julianastraat: Tussen de sportvelden en de Koningin Julianastraat komen woningen en het kindcentrum. Deze gebouwen komen aan elkaar om een grote open ruimte te creëren en voldoende afstand tot de Meidoornlaan. Voor het parkeren willen we gebruik maken van Mercato en wordt een kleinschalig parkeerterrein aangelegd achter het nieuwe woongebouw. Dit parkeerterrein is bereikbaar via de Omloop langs Mercato. Jan Janssenhal: De nieuwe sporthal komt terug op de huidige locatie van de Jan Janssenhal. De voetbalkooi moet hiervoor wijken. De nieuwe sporthal bestaat uit een hoger en een lager deel. Het hogere deel komt aan de kant van de sportvelden om zo meer afstand te creëren ten opzichte van de Laan van Nootdorp. Verkeer en parkeren: De Koningin Julianastraat wordt opnieuw ingericht en krijgt een kleine knik. Langs deze straat komt een Zoen- en Zoefzone, waar kinderen direct in of uit kunnen stappen. Het kruispunt Koningin Julianastraat verbeteren we ten opzichte van de huidige situatie en er komt een nieuwe oversteekplaats centraal in de Koningin Julianastraat. Voetgangers en fietsers stellen we in het gebied centraal. Voor parkeren geldt dat we dit waar mogelijk onder het gebouw oplossen, zodat er in de openbare ruimte meer ruimte is voor groen.

Groen en water: Het open water aan de Koningin Julianastraat (tussen Sytwinde en Meidoornlaan) wordt verder doorgezet aan de Koningin Julianastraat richting het centrum. Daarnaast is het de bedoeling zoveel mogelijk groen om de bebouwing in te passen. Het uitgangspunt is dat we het bestaande groen waar mogelijk behouden. Daarnaast willen we inzetten op beplanting met meer kwaliteit en een hogere biodiversiteit.

Wat willen wij bereiken? De gebiedsvisie zorgt voor een integrale ontwikkeling waarmee het gebied midden in Nootdorp verandert naar een plek waar wordt gewoond, gesport, gespeeld en geleerd. Een gemengd gebied dat aansluit op de meer kleinstedelijke sfeer van het centrum en de overgang vormt naar de woongebieden. Argumenten 1.1. Nota van Uitgangspunten De gebiedsvisie is in overeenstemming met de Nota van Uitgangspunten opgesteld. Er wordt niet afgeweken van de nota. We sluiten met de gebiedsvisie aan op alle ambities en uitgangspunten (programma, bebouwing, mobiliteit, groen etc.) uit de Nota van Uitgangspunten. 1.2. Participatie In de gebiedsvisie hebben wij zoveel mogelijk rekening gehouden met de belangen en wensen van de omgeving. In de tweede raadpleegronde hebben we de (concept)gebiedsvisie aan omwonenden en andere belanghebbenden voorgelegd. Men kon op verschillende onderdelen van de gebiedsvisie een reactie of opmerking geven. Naar de verschillende suggesties die zijn gegeven, hebben we ook veel positieve reacties ontvangen. 1.3. Intensief woonprogramma Een uitgangspunt van uw raad bij de ontwikkeling van Hart van Nootdorp is de realisatie van een intensief woningbouwprogramma. De gebiedsvisie maakt dit mogelijk. In de nieuwe woongebouwen aan de Hagelaan en de Koningin Julianastraat kunnen circa 110 appartementen komen. 1.4.

Balans tussen verschillende aspecten In het Hart van Nootdorp krijgen meerdere functies een plek. Woningbouw, een kindcentrum en een sporthal komen terug op een relatief kleine locatie vlakbij het centrum van Nootdorp. Met de gebiedsvisie hebben wij een invulling gegeven aan de balans tussen bebouwing, groen, parkeren, water en verkeer. 2. Grondexploitatie

pagina

3/7

Aanbiedingsnota raad

Voor de realisatie van de woongebouwen en de inrichting van de openbare ruimte wordt voorgesteld een grondexploitatie te openen. De financiële onderbouwing van de grondexploitatie en het projectblad zijn toegevoegd in bijlage 4. 3. Budgetten kindcentrum Grondkosten kindcentrum Voor de bouw van het kindcentrum wordt bouwrijpe grond geleverd, de grondkosten bedragen € 375.000 conform de prijs voor maatschappelijk vastgoed in de Nota Grondprijzen 2020-2021. Meer ruimte voor onderwijs (12e lokaal) Het programma van eisen voor kindcentrum Regenboog, voor zowel het onderwijs, als voor de kinderopvang is vastgesteld. Op basis van de prognoses is bij de vaststelling van het IKC uitvoeringsprogramma in 2019 uitgegaan van een school van elf lokalen. Schoolbestuur en directie gaven aan een hogere leerlingengroei dan geprognosticeerd te verwachten. In het IKC uitvoeringsprogramma en de inpassingsstudie is destijds opgenomen dat de gemeente de leerlingenaantallen monitort en in overleg met schoolbestuur bepaalt of aanpassing van het aantal m² noodzakelijk is. Uit de meeste recente prognoses (juni 2020) blijkt dat de school inderdaad groeit naar een school met twaalf lokalen (op termijn dertien). In het programma van eisen wordt dan ook uitgegaan van een school met een omvang van twaalf lokalen permanent. Twaalf lokalen komt overeen met 1.590 m2, 115 m2 meer dan destijds voorzien.

Meer ruimte voor kinderopvang Skippy/PePijN verzorgt de kinderopvang voor IKC Regenboog, waarbij is uitgegaan van drie lokalen kinderopvang. Voor kinderopvang geldt dat we uitgaan van 130 m2 bvo per lokaal. Deze omvang is 15 m2 groter dan een onderwijslokaal en noodzakelijk om aan specifieke eisen voor kinderopvang (zoals slaapgelegenheid), te voldoen. Uw raad heeft eerder over deze omvang besloten bij de projecten IKC Mariaschool en IKC Ackerswoude. De extra vierkante meters voor de kinderopvang worden door middel van een hogere huuropbrengst (conform nota Tarievenbeleid) aan de kinderopvangaanbieders in rekening gebracht. Dit verloopt voor de gemeente kostenneutraal. Als we uitgaan van 130 m2 per lokaal ten opzichte van 115 m2, is voor de kinderopvangvoorziening 45 m2 extra nodig. 4. Budgetten Jan Janssenhal Indexering investeringsbudget In januari 2019 heeft de raad besloten tot nieuwbouw van de Jan Janssenhal. Hiervoor is een investeringsbudget beschikbaar gesteld van € 4.297.000 (ex Btw). Naar verwachting vindt de aanbesteding plaats in 2022 en houden wij rekening met een indexering van € 357.860 (ex Btw). Kosten voor bewegingsonderwijs niet compensabel via spuk-subsidie De sportaccommodaties in de gemeente worden gebruikt voor bewegingsonderwijs en door amateur sportverenigingen.

Voor kosten die gerelateerd zijn aan bewegingsonderwijs mag de btw niet verrekend worden, voor kosten voor amateursportverenigingen wel. In 2014 is met belastingdienst de afspraak gemaakt dat 30% niet verrekend mag worden en 70% wel. Voor de nieuw te bouwen Jan Janssenhal betekent dit dat 30% van de totale btw als kostencomponent moet worden meegenomen. Dit komt neer op € 300.000. Kosten voor sloop en bouw- en woonrijp maken Voor het slopen van bestaande opstallen en het bouw- en woonrijp maken van de locatie is een budget nodig van € 180.000 (ex Btw). Kosten tijdelijke sporthal In juni vorig jaar heeft de raad gekozen voor scenario 2 uit de scenariostudie (Nota van uitgangspunten). Hiermee is besloten om de nieuwe Jan Janssenhal te bouwen op de locatie van de huidige Jan Janssenhal. Dat betekent dat gedurende de periode dat de nieuwe hal gebouwd wordt er een tijdelijke voorziening moet komen voor de gebruikers. Gelet op het intensieve gebruik van de hal door het

pagina

4/7

Aanbiedingsnota raad

bewegingsonderwijs en de sportverenigingen dient een volwaardig alternatief beschikbaar te zijn. Hiervoor is een budget nodig van € 520.000 (ex Btw) voor een periode van 1,5 jaar en € 600.000 (ex Btw) voor een periode van twee jaar. Kanttekeningen 1.1. Participatie Inwoners, ondernemers, sportvertegenwoordigers en andere betrokkenen hebben binnen het project Hart van Nootdorp de mogelijkheid gekregen om hun mening en zienswijze met ons te delen. Alle opgehaalde informatie is meegewogen in de uiteindelijke uitwerking. We kunnen alleen niet altijd alle wensen één op één overnemen omdat we met veel verschillende belangen en afwegingen te maken hebben. 1.2. Parkeergarage Mercato Voor het oplossen van het parkeren binnen Hart van Nootdorp gaan we er in de gebiedsvisie van uit dat er gebruik wordt gemaakt van parkeerplaatsen in de bestaande parkeergarage van Mercato. Op deze manier hoeven we minder parkeerplaatsen aan te leggen in het openbaar gebied, wat ten gunste komt van de ruimtelijke kwaliteit. Het gaat om circa 80 parkeerplaatsen. Deze aankoop is echter nog niet gesloten. 4.1. Tijdelijke sporthal Tijdens de behandeling van de Nota van uitgangspunten en het besluit van de raad om de nieuwe Jan Janssenhal op locatie van de huidige Jan Janssenhal te bouwen heeft de raad gevraagd of het mogelijk is om een ballonhal als tijdelijke voorziening te realiseren.

Temeer, omdat korfbalvereniging Avanti plannen heeft om in de toekomst een eigen ballonhal aan te schaffen om deze tijdens het winterseizoen over de korfbalvelden te plaatsen. Mogelijk is er sprake van een win-win situatie. Op verzoek van de raad is er overleg geweest met Avanti en zijn de mogelijkheden besproken en verkend. Er is ook (nogmaals) contact geweest met de huidige gebruikers van de Jan Janssenhal. Zij pleiten voor een goed alternatief als tijdelijke voorziening, temeer omdat de bouwperiode van de nieuwe Jan Janssenhal geschat wordt tussen één en (maximaal) twee jaar. En hoewel de kwaliteit van de ballonhallen beter is dan enkele jaren geleden is een ballonhal, met inachtneming van de te overbruggen periode en het intensieve gebruik door de scholen en de verenigingen, geen volwaardig alternatief. Bovendien is een ballonhal qua klimaat en akoestiek niet vergelijkbaar met een tijdelijke sporthal en is een ballonhal niet in twee aparte ruimten te delen. Vooral voor het basisonderwijs is het dan ondoenlijk om gelijktijdig in twee zaaldelen gymles te geven. Daarnaast hebben de huidige gebruikers aangegeven behoefte te hebben aan materialen die aan wanden en plafonds kunnen worden bevestigd. Dat is bij een ballonhal niet mogelijk. Tot slot is de locatie voor de tijdelijke sporthal qua ruimte te klein voor een ballonhal. 4.2.

Aftrek Btw over aanleg sportvoorzieningen onder druk De sporthal wordt voor 30% gebruikt voor bewegingsonderwijs en voor 70% door amateursportverenigingen. Op basis hiervan is in het verleden met de belastingdienst de afspraak gemaakt dat 70% van de Btw verrekend mag worden. Als gevolg van Europese regelgeving mag de gemeente sinds 2019 dit deel van de Btw over de aanleg van sportaccommodaties niet meer verrekenen. Dit betekent feitelijk dat de aanleg 14,7% (70% van 21%) duurder is geworden. Vanuit het rijk is ter compensatie van deze extra lasten tijdelijk de ‘Regeling specifieke uitkering stimulering sport’ (SPUK) in het leven geroepen. Via deze regeling kan een uitkering aangevraagd worden om dit nadeel te compenseren. Aanvragen via de SPUK-regeling mogen gedaan worden tot en met begrotingsjaar 2022. Gezien de complexiteit van de SPUK-regeling is het zeer de vraag of deze verlengd wordt. Indien dit niet het geval is, is de kans groot (mede gelet op het tempo van investeren) dat we uit de looptijd van de regeling lopen en de aanleg van de nieuwe Jan Janssenhal ruim € 700.000 duurder wordt. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen

pagina

5/7

Aanbiedingsnota raad

Programma 5. Onderwijs Programma 6. Collectieve voorzieningen b. Welke beleidskaders zijn van belang? Toekomstvisie Pijnacker-Nootdorp 2040 Ruimtelijke Structuurvisie Pijnacker-Nootdorp: ruimte maken, ruimte laten Uitvoeringsstrategie wonen 2015-2018 (verlengd tot 2020) IKC-Uitvoeringsprogramma onderwijshuisvesting 2018-2024 Accommodatieplan binnensport 2018 Nota Sport en Bewegen 2017-2020 c. Duurzaamheid Duurzaamheid komt in de gebiedsvisie terug op verschillende punten zoals klimaatbestendigheid, biodiversiteit en stimuleren van de fiets. De duurzaamheid van de gebouwen komt later bij het ontwerp van de gebouwen. In het beschikbare budget wordt uitgegaan van BENG als norm. Wat gaan wij daarvoor doen? De gebiedsvisie vormt de basis voor het bestemmingsplan en de verdere ontwikkeling van het Hart van Nootdorp. Wat gaat het kosten? Grondexploitatie De grondexploitatie Hart van Nootdorp is zichtbaar in bijlage 4. Kindcentrum Dit voorstel heeft voor de bouw van het kindcentrum Regenboog de volgende financiële gevolgen: Beschikbaar in Na indexering1 Aanvullend nodig Totaal begroting Investeringsbudget € 3.386.658 € 3.701.084 € 260.253 € 3.961.337 onderwijs* Investeringsbudget € 868.285 € 911.794 € 102.206 € 1.014.000 kinderopvang* Grondkosten €€ 375.000 € 375.000 Totaal € 4.254.943 € 4.612.878 € 737.459 € 5.350.337 *Betreft bruto bedragen inclusief (kostenverhogende) btw

Voor de bouw van het kindcentrum wordt bouwrijpe grond geleverd, de grondkosten bedragen € 375.000 conform de prijs voor maatschappelijk vastgoed in de Nota Grondprijzen 2020-2021. De grond wordt geactiveerd op de balans als onderdeel van het faciliterend grondbeleid. Conform de notitie ‘Materiele vaste activa (jan 2020)’ van de commissie BBV wordt op grond niet afgeschreven, omdat de grond geen slijtend actief is en daarom een eeuwigdurende gebruiksduur heeft. De bijbehorende jaarlijkse rentelast van € 7.500 komt ten laste van de exploitatiebegroting. Sporthal Jan Janssenhal Dit voorstel heeft voor de herbouw van de Jan Jansenhal de volgende financiële gevolgen: Beschikbaar in Aanvullend nodig Totaal begroting Investeringsbudget* € 4.297.000 € 357.860 € 4.654.860 btw-lasten €€ 300.000 € 300.000 bewegingsonderwijs 1 Het college heeft op 9 februari jl. besloten de in de begroting opgenomen investeringsbedragen voor

de uitvoering van het IKC uitvoeringsprogramma 2018-2024 (onderwijshuisvesting, inclusief kinderopvang) te indexeren. De indexering wordt verwerkt in de Kadernota 2021.

pagina

6/7

Aanbiedingsnota raad

(30%) Sloopkosten/BRM/WRM Huur tijdelijke sporthal

€€€ 4.297.000

€ 180.000 € 600.000 € 1.437.860

€ 180.000 € 600.000 € 5.734.860

* Betreft het netto budget uitgaande van een SPUK-bijdrage

In maart wordt het investerings- en financieringsplan 2020-2025 in de raad behandeld. In dit plan is opgenomen om de afschrijvingslasten van gemeentelijke sportaccommodaties uit reserves te dekken. In lijn met dit plan wordt voorgesteld het extra benodigd budget van € 1.437.860 beschikbaar te stellen vanuit de algemene reserve. De extra rentelasten als gevolg van het verhogen van het investeringsbudget met € 657.860 bedragen jaarlijks € 28.757 en komen ten laste van het begrotingssaldo met ingang van 2024. Risico hogere lasten door wegvallen SPUK-subsidie De Btw over aanleg- en bouw van sportaccommodaties is vanaf 2019 niet meer verrekenbaar. In plaats daarvan is door het rijk voor de periode 2019 tot en met 2022 de ‘Regeling specifieke uitkering stimulering sport’ (SPUK) ingesteld. Of er na 2022 nog mogelijkheden blijven om de Btw-lasten te compenseren is op dit moment nog niet bekend. Een nadere toelichting vindt u bij kanttekening 4.2. "In verbinding" De gebiedsvisie is in verbinding tot stand gekomen. In het communicatie- en participatieplan uitgebreid omschreven hoe de omgeving bij de gebiedsvisie is betrokken (1066691). Er zijn twee momenten geweest dat we de omgeving hebben geraadpleegd. In september 2020 konden betrokkenen meedenken over de keuzes die moeten worden gemaakt over het gebiedsconcept.

In januari 2021 hebben we de concept gebiedsvisie ter toetsing aan de omgeving voorgelegd. Vervolg Parallel aan het opstellen van de gebiedsvisie zijn wij gestart met het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan. Hier besluit uw raad naar verwachting in juni over. a. Planning Voor de planning en een toelichting verwijzen we naar bijlage 3. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie Voor het project is de website www.hartvannootdorp.nl ingericht. Via deze website kan iedereen laagdrempelig informatie vinden over dit project. Daarnaast wordt er gebruikt gemaakt van de gemeentekanalen, lokale media en een nieuwsbrief naar geïnteresseerden om te informeren over het project. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

H. Hulswit secretaris (plv.)

pagina

7/7

mw. F. Ravestein burgemeester