Raadsvoorstel Evaluatie Starterslening

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1502289

berichtnummer

1354339

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Evaluatie starterslening 2024 Frank van Kuppeveld 16 april 2024

afdeling

​Beleid

besluit

Ja

bijlagen

Evaluatie starterslening 2024 (1832409)

pagina

1/4

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor 1. de maximale koopgrens voor de starterslening te verhogen en te koppelen aan de grens voor een betaalbare koopwoning zoals beschreven in het ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting (prijspeil 2024: € 390.000) 2. de “Verordening starterslening Pijnacker-Nootdorp 2021, eerste wijziging” vast te stellen. Inleiding Wat is de starterslening? De starterslening is een aanvullende hypotheek met een looptijd van 30 jaar, die het verschil overbrugt tussen de prijs van het huis en de maximale (reguliere) hypotheek, die (op basis van inkomen) bij de bank verkregen kan worden. De eerste drie jaar hoeft de starter nog niets af te lossen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voert de starterslening uit voor 275 (2024) gemeenten die bereid zijn hiervoor krediet beschikbaar te stellen. De starterslening wordt verstrekt met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is maximaal € 40.000 en kan op dit moment worden aangevraagd voor woningen met een maximale koopgrens van € 369.750 (85% van de NHG grens). Wat is de stand van zaken? De gemeente stelt sinds 2013 krediet beschikbaar ten behoeve van de starterslening. - In totaal is er € 3 miljoen beschikbaar gesteld in 5 tranches.

- Daarnaast is in 2023 een aanvullend krediet van € 1,14 miljoen beschikbaar gesteld, door het bedrag van alle afgeloste leningen en ontvangen rente sinds 2013 hiervoor te gebruiken. - Op dit moment is er nog ruim € 1,2 miljoen krediet beschikbaar (april 2024). Dat is goed voor +/- 30 leningen. Wat komt er uit de evaluatie? Het aflossen van de leningen verloopt goed. Er zijn weinig betalingsproblemen en een groot deel van de starters lost zijn lening ook vroegtijdig af. Vanuit zowel de WOZ-waarde van de woningvoorraad, de verkoopprijzen van de woningen in 2023 en het actuele aanbod is dit steuntje in de rug voor onze starters wenselijk. Wenselijk is het om de maximale koopprijs voor de starterslening te koppelen aan de grens voor een betaalbare koopwoning. Deze grens komt straks terug in de wet regie op de volkshuisvesting en vormt de komende jaren een belangrijk onderdeel onze nieuwbouwprogrammering. Het gaat hierbij om een kleine verhoging van € 369.750 naar € 390.000 (prijspeil 2024). Wat willen wij bereiken? Het streven van de gemeente Pijnacker-Nootdorp is om lokale wooncarrières te ondersteunen voor inwoners die dat willen. De lening bevordert de mogelijkheden voor lokale starters om een eigen woning in gebruik te nemen in de gemeente. BZK heeft in 2023 de grens voor een betaalbare koopwoning geïntroduceerd.

Door de maximale koopgrens voor de lening te koppelen aan de grens voor een betaalbare koopwoning voorkomen we met name dat nieuwbouwwoningen net niet haalbaar zijn met de lening. Argumenten 1.1 Een koppeling met de betaalbaarheidsgrens zorgt dat de programmering aansluit op de starterslening Het kabinet wil tot en met 2030 981.000 woningen realiseren waarvan twee derde betaalbaar. Het gaat hierbij om koopwoningen van maximaal 390.000 euro en sociale/midden huurwoningen. Dat betekent dat een flink deel van onze nieuwbouw zal bestaan uit betaalbare koopwoningen. En het zou een gemiste kans zijn als de starterslening daar niet bij aansluit.

pagina

2/4

Aanbiedingsnota raad

1.2 de gemeente krijgt instrumenten om te sturen op het segment betaalbare koopwoningen Om te zorgen dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar wordt en bij de juiste doelgroep terecht komt, krijgen gemeenten verschillende instrumenten. Denk hierbij aan verschillende subsidies, een huisvestingsvergunning voor betaalbare koop en het verlenen van voorrang voor eigen inwoners. De grens voor een betaalbare koopwoning wordt daarmee de grens waarop we de komende jaren als gemeente beleidsmatig gaan sturen. Het is daarmee ook pragmatisch om 1 grens voor betaalbaarheid aan te houden. 1.3 Het gaat om een kleine verhoging. De verhoging van de huidige grens naar de grens voor een betaalbare koopwoning is beperkt. Met name kleine appartementen blijven haalbaar met de nieuwe grens. Waardoor het uitgangspunt om starters een steuntje in de rug te geven niet gewijzigd wordt. 2. Een wijziging van de maximale koopgrens moet in de verordening worden aangepast Om de gewenste koppeling met de woningmarkt te maken moet de verordening worden aangepast. Kanttekeningen Gemeente is geen bank Het verstrekken van geldleningen behoort niet tot de kerntaken van een gemeente. Binnen de streng gereguleerde sector voor hypotheken, is de starterslening via SVn echter de enige wijze waarop aan starters op verantwoorde wijze meer financieringsruimte kan worden geboden.

Geld lenen levert risico’s voor betalingsachterstanden op voor starters Met de starterslening kan een starter meer lenen dan op basis van het inkomen en vermogen wenselijk is. De achterliggende gedachte is dat deze groep nog een inkomensgroei gaat doorlopen en in de toekomst dus wel voldoende inkomen heeft om de woning te betalen. Deze verwachtte groei is ook terug te zien in het aflossingsgedrag. Een groot deel van de starters heeft zijn lening vroegtijdig afgelost. Daarnaast wordt de hypotheek alleen verstrekt met een Nationale Hypotheek Garantie en is het mogelijk om het aflossen van de lening uit te stellen. Hierdoor is de kans op betalingsachterstanden beperkt. De starterslening zorgt er niet voor dat er meer betaalbare woningen komen Door de kenmerken van de woningvoorraad binnen de gemeente is een groot deel onder de huidige woningmarktomstandigheden niet betaalbaar. De invloed van dit instrument op het vergroten van de kansen van starters is daarmee beperkt. Het toevoegen van betaalbare woningen is de beste manier om ervoor te zorgen dat starters meer kansen krijgen op de woningmarkt. De gemeente zet zich de komende jaren daarom ook sterk in om betaalbare woningen toe te voegen. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? Woonvisie 2020 c.

Duurzaamheid In de hypotheek die met behulp van de starterslening wordt afgesloten, kan de financiering van energiebesparende maatregelen worden meegenomen Wat gaan wij daarvoor doen? Na vaststelling van de “Verordening starterslening Pijnacker-Nootdorp 2021, eerste wijziging” wordt deze op de gebruikelijke wijze gepubliceerd en treedt de verordening in werking.

pagina

3/4

Aanbiedingsnota raad

Wat gaat het kosten? Voor 2024 is er geen nieuw budget nodig. In 2023 is de raad geïnformeerd dat de uitvoering van de starterslening de komende jaren vrijwel budgetneutraal is. "In verbinding" Het nut en de noodzaak van de lening en de wijziging van de koopprijs grens zijn voorgelegd aan een aantal partijen die betrokken zijn in de woningmarkt, zoals makelaars en financieel adviseurs. Hun advies is meegenomen in de evaluatie. Vervolg a. Planning Voor de uitvoering van dit voorstel is geen planning noodzakelijk. b. Evaluatie Jaarlijks wordt de raad geïnformeerd over het beloop en het budget van de rekening middels een informatienota. Deze informatie kan aanleiding geven om een nieuwe evaluatie te doen naar de meerwaarde van de starterslening. c. Communicatie en participatie n.v.t. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

4/4

Björn Lugthart burgemeester