Raadsvoorstel Doelgroepenverordening Pijnacker-Nootdorp 2024

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1467800

berichtnummer

1318674

voorstel over

Doelgroepenverordening Pijnacker-Nootdorp 2024

portefeuillehouder

Frank van Kuppeveld

behandeld in college

14 november 2023

afdeling

​Beleid

besluit

Ja

bijlagen

Besluit raad (1749816)

pagina

1/4

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor vast te stellen de “Doelgroepenverordening Pijnacker-Nootdorp 2024”. Inleiding Er is binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp een schaarste aan betaalbare huur- en koopwoningen. Door zowel de gestegen bouwkosten als de gestegen verkoop- en huurprijzen is het lastig om betaalbare woningen te realiseren en te behouden. Vanuit zowel de Woonvisie Pijnacker-Nootdorp 2020-2030, als het Provinciaal en Rijksbeleid (Woondeal) bestaan er ambities om juist deze voorraad toe te voegen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Hierbij gaat het om de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop (lees betaalbare koop). De gemeente heeft een doelgroepenverordening nodig om deze eisen te kunnen stellen. In de doelgroepenverordening definieert de gemeente Pijnacker-Nootdorp de doelgroepen voor sociale huur-, betaalbare koop- en middenhuur woningen door inkomensgrenzen. Daarbij wordt ook beschreven voor welke periode deze woningen behouden moeten worden voor deze segmenten en doelgroepen. Wat willen wij bereiken? Met dit voorstel willen het college bereiken dat de raad de Doelgroepenverordening Pijnacker-Nootdorp 2024 vaststelt.

Zodat we kunnen zorgen dat betaalbare huur- en koopwoningen daadwerkelijke gebouwd worden. En dat deze nieuwe woningen zo lang mogelijk financieel bereikbaar blijven, voor de juiste doelgroepen. Argumenten 1.1 Het instrument doelgroepenverordening draagt bij aan de doelstellingen van Pijnacker-Nootdorp

In de Woonvisie staat als inzet beschreven dat we tot in ieder geval 2030 werken aan het toevoegen van betaalbare koop- en huurwoningen. Een van de acties is dat we de mogelijkheden onderzoeken om te kunnen sturen via het bestemmingsplan en een doelgroepenverordening. De raad heeft daarbovenop het college verzocht (motie M.2022.14) om het percentage te realiseren sociale huurwoningen ook vast te leggen in het bestemmingsplan. De doelgroepenverordening is een voorwaarde om percentages in het bestemmingsplan op te nemen. 1.2 Het instrument doelgroepenverordening draagt bij aan de afspraken uit de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (Regionale Woondeal)

In het nationaal Programma Woningbouw wordt ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Vanaf 2025 zou ten minste twee derde betaalbaar moeten zijn. Hierbij gaat het om 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 middensegmentwoningen (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro). Deze ambitie is in de Regionale Woondeal door de colleges in Haaglanden onderschreven en vastgelegd (Februari 2023, 1404610). Hierbij is de kanttekening gemaakt dat deze ambitie alleen gerealiseerd kan worden als wordt voldaan aan de kritische succesfactoren. Een daarvan is het hebben van voldoende middelen en sturing om meer sociale en betaalbare woningen te realiseren. De doelgroepenverordening in combinatie met het bestemmingsplan is een instrument dat een bijdrage kan leveren. 1.3 De doelgroepenverordening zorgt er via het bestemmingsplan voor dat de nieuwe betaalbare woningen voor een bepaalde tijd behouden blijven voor specifieke doelgroepen. Door de sterk stijgende prijzen is het lastig om woningen betaalbaar te houden. Daarom is in de Woonvisie al opgenomen dat we ons in de huidige markt richten op sociale huur in plaats van sociale koop. Met deze doelgroepenverordening, in samenhang met het bestemmingsplan, kan worden afgedwongen dat de betaalbare woningen voor een bepaalde termijn in stand worden gehouden en specifiek voor de bepaalde doelgroep.

pagina

2/4

Aanbiedingsnota raad

1.4 De doelgroepenverordening valt onder het overgangsrecht van de Omgevingswet De doelgroepenverordening blijft onder het overgangsrecht van de Omgevingswet van kracht. Door de doelgroepenverordening in 2023 vast te stellen, kunnen we gebruik maken van de bij ons bekende regels en wetgeving.

Kanttekeningen 1.1 Het opnemen van percentages betaalbare woningbouw garandeert niet dat deze woningen er komen Het opnemen van betaalbare woningbouw categorieën in een bestemmingsplan garandeert niet dat deze woningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit hangt namelijk ook af van de actuele mogelijkheden om de betaalbare woningbouwcategorieën haalbaar te ontwikkelen, ook in relatie tot andere beleidsopgaven. Bij het opstellen van bijgaande verordening is wel geprobeerd om een overmaat aan regels in de verordening te voorkomen. 1.2 De voorliggende verordening stuurt niet op minimale oppervlakte. Er ontstaan mogelijk kleine(re) woningen. De kwaliteit van woningen is belangrijk. Hierbij gaat het om de kwaliteit van de omgeving of de uitstraling van het complex. Maar het kan ook tot uiting komen in de oppervlakte van een woning. Bij de uitwerking van de doelgroepenverordening is er niet voor gekozen om te sturen op minimale oppervlaktes. Dat heeft een aantal redenen: Een uniforme regel over de oppervlakten gaat voorbij aan de diversiteit in locaties. Het maakt de regeling onnodig ingewikkeld. Het zet de businesscase en daarmee ook de gemeentelijke grondexploitaties onder druk. Dit kan tot overvragen leiden, waardoor projecten nauwelijks van hun plek komen en de woningen mogelijk zelfs niet worden gerealiseerd.

Het opnemen van minimum metrages kan ook resulteren in een product dat niet meer marktconform is In de anterieure overeenkomsten kunnen afspraken over de oppervlakten worden gemaakt. Verhuurders zijn voor de verhuurbaarheid van hun bezit ook afhankelijk van de vraag naar het product. Zij hebben daarom belang bij een product dat aansluit op de behoefte van toekomstige verhuurders. Daarnaast zijn de woningen in de sociale- en middenhuur gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel. Hiermee is vanuit de rijksoverheid al sturing op een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woonruimte. 1.3 Impact omgevingswet op doelgroepenverordening De doelgroepenverordening blijft onder de Omgevingswet van kracht. Wel vervalt de doelgroepenverordening bij een eerste actualisatie en wordt dan meegenomen in het omgevingsprogramma. Vervolgens wordt deze doorvertaald in het omgevingsplan. 1.4 De instandhoudingstermijn vraagt om extra toezicht en handhaving De regels rondom met name de instandhoudingstermijn vragen om controle en handhaving vanuit de gemeente. Op voorhand is niet bekend wat de daarvoor benodigde uitvoeringscapaciteit is. Vooralsnog is dit niet van toepassing omdat de doelgroepenverordening alleen van kracht bij bestemmingsplannen waarin,

de in de doelgroepenverordening opgenomen woningbouwcategorieën, worden vastgelegd. Daarnaast geldt dit straks alleen voor de nieuwbouwwoningen. De uitvoeringscapaciteit zal per project inzichtelijk worden gemaakt (projectplan). Om de administratieve lasten te beperken en toch inzicht te krijgen in de wijze van verkoop en verhuur van deze woningen gedurende de voorgeschreven instandhoudingstermijn, wordt een meldingsplicht opgenomen. De instandhoudingstermijnen van de betaalbare koopwoningen worden contractueel via een koppelbedding vastgelegd. De controle wordt daarmee door de notaris uitgevoerd. Wel wordt steekproefsgewijs getoetst of aan het bepaalde in deze verordening is voldaan. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen

pagina

3/4

Aanbiedingsnota raad

b. Welke beleidskaders zijn van belang? Woonvisie 2020-2030 c. Duurzaamheid n.v.t. Wat gaan wij daarvoor doen? Na vaststelling van de Doelgroepenverordening Pijnacker-Nootdorp 2024 wordt deze op de gebruikelijke wijze gepubliceerd en zal de verordening in werking treden. Wat gaat het kosten? Er zijn geen directe kosten verbonden aan het opstellen van de Doelgroepenverordening PijnackerNootdorp 2024. "In verbinding" ​De doelgroepenverordening wordt tijdens de Lokale Bouwtafel besproken met de ontwikkelaars en woningcorporaties uit onze gemeente. Vervolg a. Planning ​Na vaststelling van de doelgroepenverordening kan worden gestart met het vastleggen van percentages in de omgevingsplannen. Dit proces start in 2024 en hierover wordt de raad geïnformeerd. b. Evaluatie ​Afgesproken wordt om na een jaar een evaluatie uit te voeren naar de werking van de dolgroepenverordening. Hierbij wordt ook gekeken naar de toezichtrol en de impact op de haalbaarheid van nieuwbouwplannen. c. Communicatie ​De vaststelling van de Doelgroepenverordening wordt bekend gemaakt op de gebruikelijke wijze door middel van een publicatie in het Gemeenteblad. Daarnaast wordt de verordening besproken aan de Lokale bouwtafel, met de woningcorporaties en ontwikkelaars die betrokken zijn bij de nieuwbouw in onze gemeente. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

4/4

Björn Lugthart burgemeester