Presentatie raad 8 februari 2024 - Ruimte voor Ruimte
Tekst van het document
Ruimte voor Ruimte in Pijnacker-Nootdorp Gemeenteraad, 8 februari 2024
Agenda voor vandaag 1. 2. 3.
Aanleiding Wat willen we bereiken? Hoe doen we dat? a. b. c.
4. 5. 6.
Beleid Proces Producten
Wat levert het op? Wat kunt u nog verwachten? Toekomstig beleid a. b.
Borging ruimtelijke kwaliteit Differentiatie grote woningen Compensatiewoningen Wilgenweg
Aanleiding • Wens van bewoners om ook andere type woningen mogelijk te maken; • Vraag vanuit de raad om een gesprek te voeren over mogelijkheden differentiatie woningen.
Borging van de ruimtelijke kwaliteit maakt deel uit van het omgevingsprogramma ruimtelijke kwaliteit.
Wat willen we bereiken? • Doelstelling: kwaliteitsverbetering in het buitengebied door haalbare sanering van verspreid liggende glastuinbouw en agrarische bebouwing en een rustige leefomgeving voor flora, fauna en bewoners. • Middel: regeling ruimte voor ruimte • 5000 m² kassen en/of 1000 m² gebouwen • 1 compensatiewoning
Beleid
Hoe doen we dat: de regeling zelf Bestaande situatie: • inclusief bedrijfswoning
1000 m² wonen
voormalige bedrijfswoning
1000 m² wonen
compensatiewoning
1000 m² wonen
compensatiewoning
10.000 m² glastuinbouw
• • •
Bestemming glastuinbouw met bedrijfswoning Grondwaarde glastuinbouw Waarde bedrijfswoning Waarde bedrijfsopstallen
Nieuwe situatie 7000 m² weiland
• • • •
Bestemming weide en wonen Grondwaarde wonen en weiland Waarde burgerwoning Waarde kavels
Beleid
Hoe doen we dat: gebiedsvisie Oude Leede • • • • • • •
Verschillende deelgebieden Waardevolle doorzichten Kwaliteiten van de polders Kwaliteiten van de bebouwing Beperkingen in beeld Kansen benoemd Ontwikkelingsprincipes vastgesteld
Beleid
Hoe doen we dat: gebiedsvisie Katwijkerbuurt • • • • • • • •
Verschillende deelgebieden Waardevolle doorzichten Kwaliteiten van de polders Kwaliteiten van de bebouwing Beperkingen in beeld Kansen benoemd 20 woningen vanuit Groenzoom Ontwikkelingsprincipes vastgesteld
Proces
Hoe doen we dat: persoonlijke benadering • • • • •
Aan de keukentafel; Persoonlijk en zakelijk; Samen vaststellen van feiten; Aanpassen en vasthouden; Blik op de toekomstige kwaliteit.
Proces
Hoe doen we dat: continuïteit • • • • • •
In een buurtschap kent iedereen elkaar en weet men alles; Er is een gezamenlijk beeld van het eindresultaat; Geïnvesteerd in het realiseren van open ruimtes in het lint; Gemeente faciliteert, maar het zijn de eigenaren die het doen; Vertrouwen komt te voet en gaat te paard; Realiseren van een visie vraagt geduld en consequent handelen.
Voor en na
Wat levert het op?
Oude Leedeweg
Voor en na
Wat levert het op?
Oude Leedeweg/Wilgenweg
Voor en na
Wat levert het op?
Oude Leedeweg
Voor en na
Wat levert het op?
Berkelseweg
Voor en na
Wat levert het op?
Berkelseweg
woningen
Wat levert het op?
Zuideindseweg
Oude Leedeweg
Keulseweg
Nieuwkoopseweg
doorzichten
Wat levert het op?
Berkelseweg
Groene Kade
Zuideindseweg
Balijpad
Wat levert het op: resultaat Oude Leede
(per 1-1-2024)
Overeenkomst gesloten Nog te transformeren
2004 2022
Wat levert het op: resultaat Katwijkerbuurt
(per 1-1-2024)
Overeenkomst gesloten Nog te transformeren
2008
Wat levert het op: Nieuwkoopseweg Overeenkomst gesloten
2011
Toekomstige ontwikkelingen • Een beperkt aantal verspreid liggende glastuinbouwbedrijven kan nog een beroep doen op regeling ruimte voor ruimte; • Verder kan ruimte voor ruimte ook bij (voormalig agrarische) opstallen in buitengebied.
Schuur Zuideindseweg
Wat zijn de regels voor een compensatiewoning? • • • • •
1 woning met een inhoud van maximaal 750 m³; Goothoogte, bouwhoogte en kaphelling opgenomen; Plek van de woning is vastgelegd; Vergunningsvrij mogelijkheid tot 150 m² aan bijgebouwen; Deze regels gelden voor (bijna) alle woningen in het buitengebied.
Wat betekent dit in de praktijk? •
• •
Vrijwel iedereen bouwt een woning van maximale grootte = namelijk maximale opbrengst; Vrijwel iedereen zet maximale oppervlakte aan bijgebouwen neer; Gevolg is een eenzijdig woningaanbod in buitengebied.
Woning Bovenmolenweg
Hoe kunnen we meer differentiatie mogelijk maken? 1. 2. 3.
Differentiatie in grootte perceel; Differentiatie in maximale toegestane grootte woning; Differentiatie in aantal woningen in een bouwmassa.
Dilemma’s: • wens versus opbrengsten • openheid versus bebouwing • Korte termijn versus lange termijn
Differentiatie grootte perceel ± 290 m²
± 233 m² ± 400 m²
• Vanaf 450 m² :Vrijstaande woningen; • Vanaf 350 m² :Twee onder een kapwoningen; • 250-300 m²: Klein rijtje woningen.
± 176 m² ± 1200 m²
± 1300 m²
± 1600 m²
± 1600 m²
Dilemma’s: • Lagere opbrengsten • Hogere bebouwingsdichtheid • Beperkte mogelijkheden tot uitbreiding
Differentiatie maximale grootte woningen • Maximale inhoud 500 m³; • Maximale inhoud 300 m³.
Dilemma’s: • Lagere opbrengsten • Beperkte mogelijkheden tot uitbreiding
Differentiatie aantal woningen in een bouwmassa Dilemma’s: • Lagere opbrengsten • Beperkte mogelijkheden tot uitbreiding
Differentiatie aantal woningen in een bouwmassa • •
Goed vorm te geven Bijdrage aan de gewenste differentiatie
Planologie bij differentiatie omvang woningen • Maximale grootte vastleggen in omgevingsplan; • Onderbouwen waarom uitzondering minder m³; • Niet alleen nu, maar ook in de toekomst. Dilemma’s: • Bebouwingsdichtheid beperken • Beperkte mogelijkheden tot uitbreiding
Differentiatie omvang woningen: kosten
Differentiatie omvang woningen Optie 1: vrije verkoop • twee woningen binnen één bouwvolume met duidelijke bouweisen (375 m³ = 130 m²) ook ten aanzien van vergunningsvrij. – Grondwaarde daalt naar ongeveer 2*250.000= € 500.000 • Kan een keuze zijn van initiatiefnemer of als gemeente gronden koopt. – Stringent planologisch regime.
Differentiatie omvang woningen: kosten Optie 2: sociale woningen • 4 woningen binnen een bouwvolume met stringente bouweisen (187 m3= 62 m2) ook ten aanzien van bouwvergunningsvrij: – Corporaties; – Geliberaliseerde huur; – Grondwaarde daalt naar ongeveer 4*25.000/30.000 = € 100.000/120.000. • De markt zal dit dan ook niet zelf oppakken.
Tot slot • • • • •
Ruimte voor ruimte draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit; We krijgen al weer nieuwe aanvragen binnen; En gaan door met ruimte voor ruimte; Differentiatie in woningen is ingewikkeld en kostbaar; Wens betrekken we bij uitvoering ruimte voor ruimte.
Zijn er nog vragen?