Fictief voorbeeld berekening anterieure overeenkomst
Tekst van het document
Memo beantwoording beeldvormende vragen
zaaknummer
1498333
berichtnummer
1349782
aan
Raad
van
College
afschrift datum onderwerp status
21 maart 2024 Beantwoording beeldvormende vragen over fictief voorbeeld berekening anterieure overeenkomst Informatief
Fictief voorbeeld kostenverhaal bij een anterieure overeenkomst (particulier initiatief) De voorbeeldberekening betreft een fictieve ontwikkeling. Voor deze casus is het kostenverhaal voor het wijzigen van het omgevingsplan gebaseerd op de plankostenscan kostenverhaalregels zonder tijdvak zoals door het Ministerie van BZK beschikbaar gesteld. De plankostenscan van het Ministerie van BZK bestaat uit een vragenlijst, een productenlijst en een resultaat (alle drie de bladen zijn opgenomen als bijlage). Fictief plan: bouw van 4 vrijstaande woningen. Hiervoor dient de bestemming aangepast te worden naar wonen. De ontwikkeling vindt volledig op eigen grond plaats. Uitgangspunt in dit fictieve plan geen gebiedsoverstijgend kostenverhaal (voorheen bovenwijkse voorzieningen). Voor dit initiatief wordt er vanuit de gemeente geen projectteam aangesteld. Het bouwplan is volledig te ontwikkelen zonder (extra) producten en diensten vanuit de gemeente dan waarvoor de kostenverhaalsbijdrage bepaald is*. Totaal oppervlakte kavels: 2.500 m². Onderzoeken en aanvullende kosten: In opdracht en voor rekening initiatiefnemer. Wij leggen het risico op nadeelcompensatie (voorheen planschade) door aan de initiatiefnemer. Dit is nu ook al gebruikelijk.
Het totaal verrekenen bedrag met de initiatiefnemer in de anterieure overeenkomst bedraagt op basis van de plankostenscan: Kostenverhaalbijdrage anterieure overeenkomst ten behoeve van opstellen en vaststellen omgevingsplan
€
*Het bovenstaande bedrag is casus gerelateerd, voor ieder plan zal afzonderlijk de kosten bepaald worden afhankelijk van de te leveren producten en diensten vanuit de gemeente. Let op! Een plan dat vraagt om meer producten en diensten vanuit de gemeente leidt vanzelfsprekend tot een hoger bedrag aan kostenverhaalbijdrage in de anterieure overeenkomst. Om die reden is maatwerk opgenomen in de Nota Kostenverhaal. Per casus zal het bedrag aan kostenverhaalsbijdrage bepaald en gespecificeerd worden. Afdwingbare financiële bijdrage bij verevening sociale woningbouw In de Nota kostenverhaal is ook een haakje opgenomen voor verevening sociale woningbouw. Dit is nu nog geen beleid en dient nog verder uitgewerkt te worden. In de beeldvormende vergadering is gevraagd om aan te geven waaraan gedacht moet worden. Hieronder staat onder voorbehoud van nadere uitwerking van het beleid een indicatie, op basis van toepassing door andere gemeenten. Als een initiatiefnemer 15 vrije sector rijwoningen realiseert, wordt voor de niet gerealiseerde sociale woningen (30%) de verevening sociale woningbouw toegepast. Onderstaand voorbeeld is gebaseerd op het verschil tussen de residuele grondwaarde van een vrije sector woning en de minimum sociale grondprijs van een soort gelijk type.
pagina
1/6
19.200
Memo beantwoording beeldvormende vragen
Berekening verevening sociale woningbouw Grondprijs vrije sector rijwoning Grondprijs grondgebonden sociale huurwoning tot liberalisatiegrens* Verschil
Totaal € 80.000 € 22.750 € 57.250
Aantal niet gerealiseerde sociale woningen (15 x 30%) Afdwingbare financiële bijdrage verevening sociale woningbouw
5 € 286.250
* Nota Grondprijzen 2024 - 2025
Naast de afdwingbare financiële bijdrage dient ook het wettelijke kostenverhaal op basis van de producten en diensten in rekening gebracht te worden bij de initiatiefnemers.
pagina
2/6
Memo beantwoording beeldvormende vragen
Bijlage fictief voorbeeld
pagina
3/6
Memo beantwoording beeldvormende vragen
pagina
4/6
Memo beantwoording beeldvormende vragen
Plankostenregels bij kostenverhaal ZONDER tijdvak Produkten/werkzaamheden Invloedsfactoren : omschrijving:
Datum Gemeente Projectnaam Kostenverhaalsgebied Scenario
20-03-2024 Pijnacker-Nootdorp Fictief voorbeeld …. ….
ANTWOORDEN UIT VRAGENLIJST OPHALEN
I Ligging kostenverhaalsgebied II Type opgave III Verwervingssituatie IV Type programma
25% 0% 0% 0%
V Onderzoeken
0%
VI Woon-werkmilieu
0%
inbreidingslocatie 0 onteigeningsbeschikkingen woonfunctie
suburbaan
(I tm V) complexiteitsfactor algemeen (I,II,V, VI) complexiteitsfactor stedenbouw welke discilines werken aan het produkt?
Produkten/werkzaamheden
105% 106% Uren of bedrag
Aantal
Tarieven tot 1 oktober 2024 excl btw Beleidsafdelingen Communicatie Civiel technisch projectleiden Grondzaken Landmeten/vastgoedinformatie
€€/uur € 149 € 130 € 149 € 149 € 118
Omgevingsrecht
€ 149
Planeconomie Projectmanagement Projectmanagementassistentie Stedenbouw
€ 149 € 169 € 118 € 149
complexiteitsfactor van toepassing?
Tarief
Totaal in euro's €
19.186
€
19.186
€
-
1 Omgevingsplan 1.1
1. 2
1.1 Opstellen van een scenario tbv vaststellen kostenplafond Opstellen scenario
€
149
ja
105% €
-
-
Projectmanagement Landmeten/vastgoedinformatie
10% 1%
56 56
€ €
169 118
ja ja
105% € 105% €
-
-
Omgevingsrecht jurist incl digitalisering/kaartmateriaal
100%
60
€
149
ja
105% €
9.387
63
Projectmanagement
7,5%
60
€
169
ja
105% €
799
5
Stedenbouw
939
6
€
10%
60
€
149
ja
105% €
Planeconomie
1%
60
€
149
ja
105% €
94
Beleldsafdelingen
10%
60
€
149
ja
105% €
939
Communicatie
5%
60
€
130
ja
105% €
410
opstellen regels kostenverhaal
Grondzaken en planeconomie Projectmanagement
uur per gebouw met een woonfunctie (aantal woningen) uur per 100 m2 grond of 100 m2 bvo met andere kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten dan woningbouw opslag uren bij maatschappelijke functies
Stedenbouw
uur per gebouw met een woonfunctie uur per 100 m2 grond of 100 m2 bvo met andere kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten dan woningbouw opslag uren bij maatschappelijke functies
Stedenbouw
6 3
ja ja
105% € 105% €
5.945 674
4
1,50
€
149
CF stedenbouw
106% €
-
-
0 0 15% 10% 7,5% 10% 1%
0,25 40 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0
€ € € € € € €
149 149 169 149 130 149 118
CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw
106% 106% 106% 106% 106% 106% 106%
€ € € € € € €
-
-
2. 3
2. 4
2. 6
2.7
pagina
5/6
-
-
-
-
4
0,50
€
149
nee
100% €
-
-
0 0 10% 2,5% 1%
0,25 40 2,0 2,0 2,0
€ € € € €
149 149 169 149 118
nee nee nee nee nee
100% 100% 100% 100% 100%
€ € € € €
-
-
Taxateur Taxateur Planeconomie Projectmanagement Landmeten/vastgoedinformatie
0 0 0 5% 1%
1 2 16 0 0
€ € € € €
149 149 149 169 118
nee nee nee nee nee
100% 100% 100% 100% 100%
€ € € € €
-
Planeconomie/grondzaken Planeconomie/grondzaken Projectmanagement Landmeten/vastgoedinformatie
0 1 5% 1%
0,25 0,25 0,25 0,25
€ € € €
149 149 169 118
nee nee nee nee
100% 100% 100% 100%
€ € € €
-
nee
100% €
-
€
-
€
-
0
€
-
uur per onbebouwde perceel uur per gebouw met een woonfunctie
Grondzaken Grondzaken
0 0
uur per gebouw met een industriefunctie, winkelfunctie of kantoorfunctie uur per gebouw met een industriefunctie, winkelfunctie of kantoorfunctie in herstructurering uur per byzonder object uur per byzonder object in herstructurering uur per huur of pachtontbinding
Grondzaken
-
€
2.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak
-
-
€
-
€
-
-
24 48
€ €
149 149
nee nee
100% € 100% €
-
-
0
80
€
149
nee
100% €
-
-
Grondzaken Grondzaken Grondzaken Grondzaken Projectmanagement Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie
0 0 0 0 10% 5% 1%
100 80 100 48 0 0 0
€ € € € € € €
149 149 149 149 169 149 118
nee nee nee nee nee nee nee
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
€ € € € € € €
-
-
uur per procedure van de voorbereiding van een onteigeningsbeschikking Grondzaken uur per bekrachtigingsprocedure onteigeningsbeschikking Grondzaken vast bedrag advocaatkosten per onteigeningsbeschikking Advocatuur Projectmanagement Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie
0 0 0 10% 5% 1%
134 50 38.056 0 0 0
€ €
149 149
€ € €
169 149 118
nee nee nee nee nee nee
100% 100% 100% 100% 100% 100%
€ € € € € €
-
uur voor vestiging voorkeursrecht
Grondzaken Projectmanagement Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie
0 10% 5% 1%
60 0 0 0
€ € € €
149 169 149 118
nee nee nee nee
100% € 100% € 100% € 100% €
-
Stedenbouw,civiel Stedenbouw,civiel Projectmanagement Planeconomie Communicatie Landmeten/vastgoedinformatie
0 0 5% 2,5% 5% 1%
1,5 1 0,0 0,0 0,0 0,0
€ € € € € €
149 149 169 149 130 118
nee nee nee nee nee nee
100% 100% 100% 100% 100% 100%
€ € € € € €
-
1 1 1
ja nee ja
105% € 100% € 105% €
-
169 118 149
ja ja ja
105% € 105% € 105% €
-
€
2.3 Onteigenen van onroerende zaken
€
1 0 1
2.7 Algemene en financiele verantwoording en aansturing van het project inclusief bestuurlijke besluitvorming a. projectmanagement uur per jaar b. projectassistentie uur per jaar mits complexiteitsfactor > 130% c. financieel management uur per jaar
Projectmanagement Projectassistentie Planeconomie
3 0 3
€ € €
-
€ € €
-
-
-
-
-
€ 30 100 64
-
€ Ingenieursbureau Ingenieursbureau Ingenieursbureau
-
-
€
2.6 Voorbereiding, toezicht en directievoering (openbare voorzieningen die de gemeente aanlegt) a slopen b ophogen/voorbelasten c bouw en woonrijpmaken
-
€
2.4 Vestigen voorkeursrecht
2.5 Inrichtingsplan Openbare ruimte (openbare voorzieningen die de gemeente aanlegt) uur per 100 m2 verharding uur per 100 m2 groen/water
2.5
40 4
Stedenbouw Stedenbouw Projectmanagement Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie
Hertaxatie inbrengwaarde (vijfjaarlijks)
2. 2
44
149 169
2 Werkzaamheden ten behoeve van het uitvoeren van het omgevingsplan
Via Wet WOZ uur per onbebouwd perceel uur per bebouwd perceel
6.619
€ €
€
Via onafhankelijke taxatie uur per onbebouwd perceel uur per bebouwd perceel ambtelijke begeleiding onderzoek
84
38 38
1.4 Beeldkwaliteitsplan
2.1 Taxatie inbrengwaarde percelen
12.566
1
€
Stedenbouw Stedenbouw Projectmanagement Planeconomie Communicatie Civiele techniek Landmeten/vastgoedinformatie
-
100% 10%
1.3 Stedenbouwkundig plan
128
128
56
1.3
2.1
Totaal in uren
100%
€
1.4
€€/uur € 118 € 149 € 106 € 130 € 106
Stedenbouw,beleid, civiel, planeconomie
1.2 Opstellen en vaststellen omgevingsplan opstellen en vaststellen omgevingsplan
Tarieven tot 1 oktober 2024 excl btw Bestekschrijven/calculeren Civiel technisch ontwerpen Civiel technisch tekenen Directievoeren Toezichthouden
-
-
Memo beantwoording beeldvormende vragen
pagina
6/6