Bijlage - Nota Grondprijzen 2024-2025

Nota Grondprijzen 2024-2025 Januari 2024

Inhoudsopgave Inhoudsopgave................................................................................................................................................................................................................................................1 1 Inleiding........................................................................................................................................................................................................................................................3 1.1 Achtergrond Nota Grondprijzen.......................................................................................................................................................... 3 1.2 Relatie met andere beleidsdocumenten.............................................................................................................................................. 3 1.3 Status Nota Grondprijzen 2024...........................................................................................................................................................

3 2 Methode van grondprijsbepaling..................................................................................................................................................................................................................4 2.1 Residuele methode.............................................................................................................................................................................. 4 2.2 Grondquote methode........................................................................................................................................................................... 4 2.3 Comparatieve methode........................................................................................................................................................................ 4 2.4 DCF-methode....................................................................................................................................................................................... 5 2.5 Keuze methode(n) van grondprijsbepaling per functie en parkeren...................................................................................................

5 3 Woningbouw................................................................................................................................................................................................................................................6 3.1 Kleine woning en onzelfstandige wooneenheid................................................................................................................................... 6 3.2 Sociale huurwoningen......................................................................................................................................................................... 6 3.3 Huurwoningen in de marktsector........................................................................................................................................................ 6 3.4 Koopwoningen..................................................................................................................................................................................... 6 3.5 Kavels voor particuliere opdrachtgevers.............................................................................................................................................

6 4 Commerciële functies...................................................................................................................................................................................................................................8 4.1 Bedrijfskavels...................................................................................................................................................................................... 8 4.2 Kantoren.............................................................................................................................................................................................. 8 4.3 Detailhandel......................................................................................................................................................................................... 8 4.4 Horeca, hotels en overige commerciële functies.................................................................................................................................

8 5 Maatschappelijke voorzieningen en overig...................................................................................................................................................................................................9 5.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk...................................................................................................................... 9 5.2 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk........................................................................................................................... 9

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 1

5.3 Verkoop water(gangen)....................................................................................................................................................................... 9 5.4 Verkoop mandelig gebied................................................................................................................................................................. 10 5.5 Zendmasten....................................................................................................................................................................................... 10 6 Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom......................................................................................................................................................................................10 6.1 Pacht.................................................................................................................................................................................................. 10 6.2 Erfpacht.............................................................................................................................................................................................

10 6.3 Recht van opstal................................................................................................................................................................................ 11 6.4 Huur................................................................................................................................................................................................... 11 6.5 Gebruik.............................................................................................................................................................................................. 11

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 2

1

Inleiding

1.1 Achtergrond Nota Grondprijzen De gemeente Pijnacker-Nootdorp stelt om de twee jaar de Nota Grondprijzen vast. De nota beschrijft de uitgangspunten voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van gronden door de gemeente. Het grondprijsbeleid is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: 1. Een marktconforme grondprijsbepaling op basis van de actuele marktsituatie, het bouwprogramma en de kwaliteit van een locatie. 2. Een uniforme rekensystematiek die aansluit op de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling en grondprijsonderhandelingen. 3. Transparantie naar marktpartijen, burgers en het bestuur over achtergronden en systematiek waarop grondprijzen tot stand komen. 4. Hantering van de Mededeling staatssteun van de Europese Commissie.

1.2 Relatie met andere beleidsdocumenten De Nota Grondprijzen is een uitwerking van de Nota Grondbeleid, gemeente PijnackerNootdorp, 2024-2028. De Nota Grondprijzen is de onderbouwing van het grondbeleid op operationeel niveau. De nota Grondbeleid, gemeente Pijnacker-Nootdorp, 2024-2028 gaat uit van situationeel grondbeleid om publiekelijke doelstellingen te bereiken. Het grondprijsbeleid borgt dat dit op marktconforme gronden kan gebeuren.

De in deze nota genoemde (grond)prijzen zijn indicatief en er zal altijd naar specifieke locatie en programma kenmerken worden gekeken bij de bepaling van de marktconforme grondprijs. Grondprijzen worden na afgifte geïndexeerd met de CBS-index koopwoningen, nieuwe. Met dien verstande dat een negatieve index er niet toe kan leiden dat de grondprijs lager is dan in de grondprijsaanbieding. Een grondprijsaanbieding vervalt indien deze niet binnen zes maanden (of zoveel korter of langer in de aanbieding is opgenomen) na verzending geaccepteerd is middels een door beide partijen ondertekende overeenkomst Als bij vaststelling van deze nota met een partij over een bepaald perceel grond al bindende prijsafspraken zijn gemaakt, dan gelden die prijsafspraken onverminderd. De Nota Grondprijzen wordt om de twee jaar herzien. Hierdoor kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Indien de marktconforme grondprijs lager is dan het gestelde prijzenkader zal het voorstel aan college en raad worden voorgelegd.

1.3 Status Nota Grondprijzen 2024 De Nota Grondprijzen 2024 biedt het kader voor grondprijsbepalingen waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen. Deze bevoegdheid is overeenkomstig artikel 160, lid 1 sub e van de Gemeentewet. Uitgangspunt bij de in deze nota gehanteerde prijsniveaus is dat de grond: 

 

in bouwrijpe staat wordt geleverd; hieronder wordt verstaan de staat waarbij de onroerende zaak is opgeruimd en de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssystemen, open water, kunstwerken en bouwstraten zijn gerealiseerd; geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 3

2

Methode van grondprijsbepaling

Dit hoofdstuk gaat in op de verschillende manieren waarop grondprijzen kunnen worden bepaald en sluit af met welke methode per functie wordt toegepast.

2.1 Residuele methode Een marktconforme grondprijs is wat een koper in vergelijkbare omstandigheden in concurrentie voor de grond zou betalen, deze prijs is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en de bouwmogelijkheden (programma). De residuele grondwaarde methode is bij uitstek een methode waarin specifieke locatiekenmerken en het te realiseren vastgoedproduct worden meegenomen in de bepaling van de grondprijs. In een residuele berekening wordt de beoogde nieuwbouw vertaald naar kosten en opbrengsten in de opstalexploitatie. De opbrengsten minus de kosten in de opstalexploitatie is de grondwaarde. Anders gezegd, het residu (commerciële waarde minus stichtingskosten) is in deze methode de maximale grondwaarde uitgaande van een sluitende opstalexploitatie. Zie ook onderstaand figuur voor een schematisch voorbeeld van de residuele methode.

De opbrengsten bestaan uit de beleggingswaarde of verkoopwaarde van woningen en/of voorzieningen. De beleggingswaarde wordt berekend op grond van een aanvangshuur en het bruto aanvangsrendement (BAR). De stichtingskosten bestaan uit de aanneemsom (directe + indirecte bouwkosten), bijkomende kosten, algemene kosten ontwikkelaar (AK) en winst en risico (W&R). De beleggingswaarde of verkoopwaarde heeft een directe relatie met de marktsituatie, de locatie en de kwaliteit van het vastgoedproduct. De stichtingskosten vertalen de kwaliteit van het vastgoedproduct in bijpassende investeringen.

2.2 Grondquote methode De grondquotebenadering wordt als methode voornamelijk toegepast bij woningbouw. De quote is feitelijk een afgeleide van een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. De grondwaarde wordt berekend met een percentage (de grondquote) van de v.o.n. prijs gecorrigeerd voor btw. De grondquotemethodiek gaat ervan uit dat de verhouding tussen marktwaarde en bouwkosten stabiel is. In plaats van per gerealiseerd vastgoedobject een residuele grondwaarde te bepalen, wordt vooraf een normgrondquote bepaald per woning per verkoopprijsklasse. Het is een snelle methode om de grondprijs te bepalen; er hoeft niet per project of object onderzoek te worden gedaan naar marktwaarde en bouwkosten. Het is echter wel een versimpeling van de werkelijkheid die werkt met gemiddelden en daarmee onvoldoende recht doet aan verschillen tussen locaties en vastgoedprojecten. Een gewenste investering in kwaliteit laat zich bij deze methodiek moeilijker vertalen in de grondwaarde.

2.3 Comparatieve methode In de comparatieve methode wordt de grondprijs bepaald op basis van vergelijking met andere recentelijk verkochte percelen grond, die qua functie en ligging vergelijkbaar zijn met het betreffende perceel. Op basis van een comparatieve analyse tussen diverse aanbieders (vaak gemeenten) binnen een marktgebied komt de prijsvorming dan tot stand. Bij de prijsvorming van bedrijventerreinen en vrije kavels is dit een veel gehanteerde systematiek. De reden hiervoor is dat veelal een specifiek bouwprogramma wordt gerealiseerd op een kavel afgestemd op de eindgebruiker, dit maakt de

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 4

waardebepaling vooraf vaak lastig. De vergelijking vindt daarom op kavelprijs per m² plaats.

2.4 DCF-methode De discounted cashflow methode is een methode waarbij de waarde wordt bepaald op basis van toekomstige kasstromen van huurinkomsten, beheerskosten, onderhoudskosten en dergelijke. Deze methode is geschikt voor het bepalen van de waarde van verhuurobjecten.

2.5 Keuze methode(n) van grondprijsbepaling per functie en parkeren

Grondgebruik-functie

Grondprijsbepaling

Parkeerplaatsen

Koopwoningen Vrije sector huurwoningen

Residuele methode Residuele methode

Sociale (huur)woningen

Vaste minimum grondprijs en residuele methode

Vrije kavels (PO)

Maatwerk

Bedrijven

Comparatieve methode

Kantoren

Comparatieve en residuele methode

Detailhandel Horeca, hotels en overige commerciële functies Maatschappelijke voorzieningen (niet-commercieel) Overige niet benoemde functies

Residuele methode Maatwerk, DCF-berekening en residuele methode Kostprijsbenadering/ comparatieve methode Maatwerk

Exclusief Exclusief Exclusief. Vergoeding voor als gemeente de parkeeropgave overneemt. Bij een door de gemeente te realiseren standaardoplossing voor ongebouwd parkeren in het openbaar gebied op maaiveld bijdraagt de vergoeding € 2.725,-* excl. BTW per parkeerplaats. Bij andere parkeeroplossingen worden de stichtingskosten van de te realiseren parkeervoorziening gehanteerd. Bewoners parkeren moet door koper gerealiseerd worden binnen de contouren van de te realiseren ontwikkeling. Bezoekers parkeren is inbegrepen bij de v.o.n. prijs van de kavel. De parkeeropgave moet binnen de contouren van de ontwikkeling worden opgelost. De parkeeropgave moet binnen de contouren van de ontwikkeling worden opgelost. Maatwerk

De methode die wordt toegepast per type vastgoed en/of functie verschilt. Bij de keuze van een toepassing van een methode is aansluiting gezocht bij de in de markt gangbare methode. De uitgangspunten met betrekking tot grondprijsbepaling en de uitgangspunten voor parkeerplaatsen zijn opgenomen in de hiernaast opgenomen tabel.

Maatwerk Maatwerk Maatwerk

* Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd conform de “CPI-index ”alle huishoudens (2015=100)

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 5

3

Woningbouw

3.1 Kleine woning en onzelfstandige wooneenheid Onzelfstandige wooneenheden zijn woningen die bepaalde voorzieningen met andere woningen delen, zoals een gezamenlijke voordeur, keuken of sanitaire voorzieningen. Het kan bijvoorbeeld ook om onzelfstandige wooneenheden in de zorgsector gaan. Bij onzelfstandige wooneenheden worden de oppervlaktes van de gezamenlijke ruimtes naar rato toegerekend aan de privé-vertrekken om het gebruiksoppervlak (GO) per woning te bepalen. Een kleine woning wordt gedefinieerd als een woning met 50 m² GO of minder met een eigen keuken en sanitaire voorzieningen. Hanteren van een vaste grondprijs bij kleine woningen en onzelfstandige wooneenheden kan tot ongewenst hoge grondprijzen leiden. Voor de grondprijsbepaling wordt de residuele methode gehanteerd.

3.2 Sociale huurwoningen De huurprijzen van sociale huurwoningen zijn gereguleerde huurprijzen. In verband met beleidsdoelstellingen van de gemeente, zoals de Woonvisie Pijnacker-Nootdorp 20202030, Woonzorgvisie Pijnacker-Nootdorp 2023-2030, lokale prestatieafspraken met woningcorporaties en duurzaamheidbeleid is een (transparante) sociale grondprijs van belang. Voor de sociale huurwoningen zijn grondprijzen bepaald rekening houdend met een ‘passende’ woningkwaliteit bij de doelgroep. De grondprijzen gelden voor woningen die structureel in voorraad DAEB-voorraad (Diensten van Algemeen Economisch Belang) blijven. Een termijn van ten minste 30 jaar is daarbij kader. Bij nieuw uit te geven gronden wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk bepaald dat de grond wordt geleverd voor de realisering van sociale huurwoningen met een minimale instandhoudingstermijn. Bij verkoop van de huurwoning binnen de afgesproken instandhoudingstermijn is de toestemming van de gemeente vereist en kan een verrekenbeding worden ingeroepen, zodat het verschil tussen de vaste prijs en de marktconforme prijs door de woningcorporatie aan de gemeente moet worden voldaan. De onderstaande tabel geeft inzicht in de minimum grondprijzen die de gemeente per 1-12024 hanteert voor sociale huurwoningen.

Minimum grondprijs per won. Doelgroep excl. btw Grondgebonden woningen (incl. rug-aan-rug en boven-en-benedenwoningen) Sociale huur tot 1e aftoppingsgrens € 19.485 Een- en tweepersoonshuishoudens Sociale huur tot 2e aftoppingsgrens € 19.485 Drie- of meerpersoonshuishoudens Sociale huur tot liberalisatiegrens € 23.027 Drie- of meerpersoonshuishoudens Appartementen Sociale huur tot 1e aftoppingsgrens € 13.963 Een- en tweepersoonshuishoudens Sociale huur tot 2e aftoppingsgrens € 13.963 Drie- of meerpersoonshuishoudens Sociale huur tot liberalisatiegrens € 17.066 Drie- of meerpersoonshuishoudens Functie

Per 1-1-2024 bedragen de maximum huurprijzen: 1e aftoppingsgrens: voor een- en tweepersoonshuishoudens € 650,43 per maand 2e aftoppingsgrens: voor 3 of meer persoonshuishoudens € 697,07 per maand Liberalisatiegrens: € 879,66 per maand

3.3 Huurwoningen in de marktsector Huurwoningen in de marktsector (huur vanaf de liberalisatiegrens) hebben normaliter een lagere marktwaarde dan een koopwoning met vergelijkbaar woonoppervlak en omgevingskenmerken. Voor vrije sector huurwoningen geldt dat aan de hand van huurprijzen en een voor beleggers marktconform rendement de grondprijs residueel kan worden bepaald. Indien nodig kan de opbrengstenkant nader geanalyseerd worden met de DCF-methode.

3.4 Koopwoningen De waarde van de grond voor woningbouwontwikkeling wordt in de praktijk door verschillende factoren beïnvloed. De kwaliteit van de locatie en de kwaliteit van de woning zijn hierin belangrijke factoren die van invloed zijn op de prijs. Een woning heeft minimaal een eigen keuken en sanitaire voorzieningen. Om deze reden kiest de gemeente voor de residuele methode om de grondprijs van woningen te bepalen. De grondprijs voor een koopwoning bedraagt minimaal de in Hoofdstuk 5 opgenomen grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen.

3.5 Kavels voor particuliere opdrachtgevers Voor woningbouwkavels voor particuliere opdrachtgevers wordt uitgegaan van een prijs per m² grond gebaseerd op de comparatieve benadering. De prijs voor de kavel wordt

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 6

bepaald op grond van kwaliteit, locatie en omgeving, oppervlakte en bebouwingsmogelijkheden in vergelijking met vrije kavel verkopen in de regio. De gemeente maakt daarnaast onderscheid tussen woonkavels op een bedrijventerrein, veelal onderdeel van een woonwerkkavel en woonkavels voor particulieren.

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 7

4

Wanneer er meer bebouwd oppervlak wordt gerealiseerd dan de kavelgrootte, wordt de grondprijs gerekend over het bebouwd oppervlak (BVO), ofwel wanneer Floor Space Index (FSI) groter is dan 1. Bij een FSI kleiner dan 1, hanteert de gemeente een prijs per m² uitgeefbaar terrein.

Commerciële functies

4.1 Bedrijfskavels De grondprijs van bedrijfskavels wordt met de comparatieve methode bepaald op basis van vergelijkbare locaties in de regio. Om onze bedrijventerreinen binnen de bandbreedte te positioneren, worden de grondprijzen zoveel mogelijk gedifferentieerd naar maatstaven zoals bereikbaarheid, imago, representativiteit, gebruiksmogelijkheden, milieucategorie en gewenste of toegestane bebouwingsdichtheid. Wanneer er meer bebouwd oppervlak wordt gerealiseerd dan de kavelgrootte, wordt de grondprijs berekend over het bebouwd vloeroppervlak (BVO), of wel wanneer Floor Space Index (FSI) groter is dan 1. Bij een FSI kleiner dan 1 wordt voor de prijsstelling een prijs per m² uitgeefbaar terrein gehanteerd. Ter bepaling van de grondwaarde is maatwerk vereist als de betreffende kavel op een ongewone manier afwijkt van de referenties (bijvoorbeeld indien sprake is van groot snijverlies). Daarnaast is maatwerk nodig als de bedrijfsruimte respectievelijk kantoorruimte niet gelegen is op een bedrijfs- of kantoorterrein en een BVO van maximaal 250 m² per afzonderlijke unit kent. Grondprijzen In onderstaande tabel staan de richtprijzen voor de bedrijventerreinen. De richtprijzen zijn gebaseerd op verrichtte taxaties, marktonderzoek en gesloten overeenkomsten. Functie Bedrijfsterrein (FSI <1) Bedrijfsterrein (FSI >1)

Prijs per m² € 200 - € 350 € 200 - € 350

Btw exclusief btw exclusief btw

4.3 Detailhandel In het algemeen geldt voor detailhandel dat bij de prijsbepaling een maatoplossing het meest gangbaar is. Daarbij wordt de grondprijs bepaald met de residuele waardebepaling, maar met de aantekening dat, indien een dergelijke uitgifte speelt, intensief wordt geanalyseerd wat het haalbare prijsniveau is gezien de prijzen op vergelijkbare locaties. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het verlangde rendement belangrijke parameters.

4.4 Horeca, hotels en overige commerciële functies Aangetekend wordt dat horeca veelal deel uitmaakt van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde zal daarom meestal geen aanleiding zijn voor onderscheid tussen detailhandel en horeca. De bepaling van grondprijzen voor horeca, hotel en overige commerciële functies is maatwerk, waarbij een combinatie van een DCFberekening en een residuele berekening voor de hand ligt.

Rekeneenheid per m² terrein per m² BVO

4.2 Kantoren De residuele grondwaarde methode wordt toegepast bij solitaire kantoorontwikkelingen. Wanneer de kantoorfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie, zoals op bedrijventerreinen veelal het geval is, wordt de comparatieve methode toegepast. In de onderstaande tabel zijn de richtprijzen voor kantoren opgenomen. Functie Kantoren (FSI <1) Kantoren (FSI >1)

Prijs per m² € 230 - € 370 € 230 - € 370

Btw exclusief btw exclusief btw

Rekeneenheid per m² terrein per m² BVO

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 8

5

Maatschappelijke voorzieningen en overig

5.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk (niet-commercieel) worden onder meer verstaan: 

 

sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals: o overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau; o onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school; o grootschalige medische voorzieningen: ziekenhuis, sanatorium; o (para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum; o verzorgings- en verpleegtehuizen; o sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde niet-commerciële peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, nietcommerciële culturele voorzieningen; nutsvoorzieningen (Indien sprake is van een bedrijfsvoering met winstoogmerk valt de categorie onder 5.2.), bijvoorbeeld: rioolwaterzuiveringsinstallaties; recreatieve voorzieningen, bijvoorbeeld: kinderboerderij, speeltuin, sport- en recreatieve voorzieningen.

De prijs voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen en intern door te leveren gronden bedraagt per 1 januari 2024: Functie Maatschappelijke voorz. (FSI <1) Maatschappelijke voorz. (FSI >1) Verenigingsterrein

Prijs per m² € 190 € 190 € 55

Btw exclusief btw exclusief btw exclusief btw

Rekeneenheid Per m² terrein Per m² BVO Per m² terrein

Voor de prijs ten behoeve van een verenigingsterrein is het uitgangspunt dat er geen noemenswaardige activiteiten in het kader van bouwrijp uitgevoerd hoeven te worden en dat de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd voor rekening van de koper. Bij aanpassing van de maatschappelijke functie is de toestemming van de gemeente vereist en kan het terugleverbeding of verrekenbeding worden ingeroepen. Het

verrekenbeding houd in dat het verschil tussen de maatschappelijke prijs van de locatie en de marktconforme prijs door de eigenaar aan de gemeente moet worden voldaan. Voor niet-commerciële voorzieningen kan ook sprake zijn van een andere manieren dan gronduitgifte in eigendom bijvoorbeeld het vestigen van een recht van opstal of erfpachtconstructie.

5.2 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend: 

   

(para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten; sportscholen, commerciële sportcomplexen; voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven; medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.

Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca of woning, al naar gelang wat het meest van toepassing is, met dien verstande dat de prijs niet lager zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Indien een complex wordt ontwikkeld met verschillende functies, waarbij één van deze functies een commercieel oogmerk kent, zal voor het betreffende deel van het complex een commerciële grondprijs worden gehanteerd.

5.3 Verkoop water(gangen) Bij een bouwkavel die direct aan een water(gang) grenst wordt in sommige gevallen de oeverstrook inclusief een deel van de watergang mee verkocht met de kavel. Dit betekent dat de eigenaar ook verantwoordelijk is voor het onderhoud daarvan. Uitgangspunt is dat de waarde van de ligging aan het water, de eventuele aanlegkosten voor rekening van de koper en het onderhoud worden meegenomen in de waardebepaling van de kavelprijs

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 9

dan wel de verkoopwaarde van de woning. De waarde van dergelijke waterstroken zal per saldo beperkt dan wel € 0,- zijn.

6

Verkoop water ten behoeve van functie Indien met de verkoop van wateroppervlak specifiek ruimte wordt geboden voor de realisatie van een functie, bijvoorbeeld een waterwoning of drijvende woning of wanneer het een substantieel oppervlak betreft zal de verkoopwaarde op grond van maatwerk worden bepaald.

Naast De prijzen voor pacht, erfpacht, opstalrecht, huur en gebruik hebben veelal een relatie met grondprijzen, in die zin dat ze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement van de grond.

Grondgebruik-functie Verkoop oever- en beperkte waterstrook bij woningen Verkoop oever- en beperkte waterstrook bij woon- en bedrijvenkavels Verkoop oeverstrook en wateroppervlak ten behoeve van functie

Grondprijsbepaling Inbegrepen bij de v.o.n. prijs Inbegrepen bij kavelprijs Maatwerk

5.4 Verkoop mandelig gebied Op een aantal nieuwbouwlocaties wordt ervoor gekozen delen van het gebied als mandelig gebied mee te verkopen bij de woningen. Betreft het privéparkeerplaatsen is hier in de meeste gevallen sprake van een meerwaarde die meegenomen wordt in bepaling van de grondprijs. De andere elementen zoals mandelige wegen en groen zijn niet per definitie waarde verhogend. Het betekent dat toekomstige eigenaren zelf het onderhoud van deze gebieden moeten organiseren en betalen. De waarde van dergelijke mandelige gebieden zal per saldo beperkt dan wel € 0 zijn.

Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom

Voor meer informatie alsook de voorwaarden waaronder deze vormen van gronduitgifte plaatsvinden, wordt kortheidshalve verwezen naar de nota Grondbeleid 2015-2019.

6.1 Pacht Pacht vindt alleen plaats in de agrarische sfeer. De prijs en de pachtovereenkomst komen tot stand op grond van het bepaalde in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 5) en het Pachtnormbesluit. De wettelijke spelregels voor reguliere pacht hebben een dwingend karakter, evenals de maximaal te hanteren pachtprijzen. De gemeente heeft hierin geen beleidsvrijheid. Wanneer echter wordt gekozen voor kortdurende verpachting op basis van teelt- of geliberaliseerde pacht met een looptijd van respectievelijk maximaal twee en zes jaar, zijn de dwingende bepalingen van het pachtrecht in verminderde mate van toepassing. Bij deze pachtvormen hoeft ook geen rekening te worden gehouden met de maximale pachtprijs volgens het Pachtprijzenbesluit. De gemeente Pijnacker-Nootdorp kijkt bij nieuwe verpachting van gronden zorgvuldig naar de mogelijkheden voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. In nieuwe gevallen dient te worden uitgegaan van het sluiten van geliberaliseerde pachtovereenkomsten met een looptijd van maximaal zes jaar.

5.5 Zendmasten Ten behoeve van de plaatsing van zendmasten wordt een recht van opstal verleend. De looptijd van het opstalrecht is vijftien jaar. Deze termijn is afgestemd op de economische levensduur van de zendmast. Indien (her)ontwikkeling van het betreffende gebied te verwachten is wordt een huurovereenkomst afgesloten. De looptijd van deze huurovereenkomst wordt afgestemd op de planning van de (her)ontwikkeling. De prijs voor zendmasten wordt via maatwerk bepaald.

6.2 Erfpacht Indien grond in erfpacht wordt uitgegeven zal de erfpachtcanon worden afgestemd op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De grondwaarde wordt bepaald op basis van de grondprijs(methode) in deze nota of door middel van een taxatie van de grond. De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage wordt bepaald door de rekenrente van de grondexploitaties plus een opslagpercentage van voor beheers- en administratiekosten en

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 10

risicodekking. De op basis van deze rekenrente vastgestelde erfpachtcanon wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de CPI-index (alle huishoudens). Canonpercentage erfpacht per 1 januari 2024 Rekenrente Opslagpercentage Canonpercentage (per 1 januari 2024)

% 1,15% 1,50% 2,65%

6.3 Recht van opstal Het recht van opstal is een geschikt instrument als wordt voorzien dat een partij over een lange periode wil gebruikmaken van gemeentelijke grond/gebouwen terwijl het voor de gemeente wenselijk is de grond/het gebouw in eigendom te houden maar geen belang heeft bij het beheer en onderhoud van het te stichten gebouw respectievelijk het aan te leggen werk. Voor het hebben van dit recht wordt een jaarlijkse vergoeding (retributie genaamd) worden gevraagd.

6.4 Huur Verhuur van gemeentegrond is naar zijn aard kortdurend, maximaal vijf jaar. De huurprijs wordt gerelateerd aan de grondwaarde, het gewenste rendement en de aard van het grondgebruik.

6.5 Gebruik Ingebruikgeving van gronden wordt over het algemeen ‘om niet’ gedaan en het gebruik kan elk moment worden opgezegd. Verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud, is voor gebruiker.

Nota Grondprijzen 2024-2025 l 11