Bijlage 3 - Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

BIJLAGE 3: CENTRUMLIJN, VERGELIJK TUSSEN VISIE 2016 EN 2021 Op 24 november 2016 is de herijkte visie Keijzershof d.d. september 2016 door de raad vastgesteld. Centrumlijn maakte onderdeel uit van deze visie. Het aantal woningen bedroeg toen 393 stuks. Op 25 juni 2020 heeft de raad ingestemd met gewijzigde uitgangspunten voor het programma en de parkeernormering voor de ontwikkeling van Centrumlijn. De financiële gevolgen van de wijzigingen zouden nader worden uitgewerkt en aan de raad worden voorgelegd. Het beoogde programma bedroeg circa 410 woningen. In de nu voorliggende visie 2021 is het totaal aantal woningen aangepast naar 500 stuks om in aanmerking te komen voor de rijksubsidie 3e tranche Woningbouwimpuls (WBI). In deze bijlage worden de aanpassingen van de visie en het programma vanaf de vaststelling in 2016 in beeld gebracht.

1. VISIE

2016

2021

Centrumlijn-Noord BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

1

2016

2021

Centrumlijn-Zuid

BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

2

2. Ruimtegebruik Centrumlijn-Noord Ruimtegebruik

Visie 2016

CLN Visie 2021

Visie 2021

uitgeefbaar

uitgeefbaar

11.475

37%

15.213

50%

Verharding

12.527

41%

6.855

22%

Groen

6.688

22%

8.622

28%

Water

0

0%

0

0%

Totaal

30.690

100%

30.690

100%

Verharding

28% 50% 22%

Groen Water

Door gebruik te maken van volledig gebouwd parkeren zijn er in de visie 2021 minder m2’s aan verharding nodig en is er meer ruimte ontstaan voor uitgeefbaar en groen. Daarbij moet gezegd worden dat de mobiliteitshub (met een voetprint van 3.672 m2) in de visie 2021 als uitgeefbaar is opgenomen. Deze zou ook als verharding of als groen opgenomen kunnen worden waardoor het percentage uitgeefbaar ongeveer hetzelfde zou zijn als in de visie 2016, wel blijft dan het aandeel groen hoger en verharding lager in 2021 dan in 2016.

Centrumlijn-Zuid Ruimtegebruik

Visie 2016

uitgeefbaar

17.678

41%

12.850

Visie 2021 30%

Verharding

7.033

17%

4.617

11%

Groen

13.676

32%

19.115

45%

Water

4.215

10%

6.020

14%

Totaal

42.602

100%

42.602

100%

Het aandeel water en groen is in Centrumlijn-Zuid in 2021 hoger dan in 2016. Ook het aantal m2 uitgeefbaar is lager. Beide zijn o.a. het gevolg van de hantering van een ander woningtype. In plaats van veel eengezinswoningen met uitgeefbare privé tuinen in 2016 zijn er in 2021 veel meergezinswoningen welke omgeven worden door meer openbaar groen. Daarnaast is het parkeren volledig verdiept en half verdiept opgelost waardoor er minder verharding nodig is en er meer ruimte voor groen is gecreëerd.

BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

3

3. Programma Centrumlijn-Noord Programma

2016

Sociale huur

28

11%

2021

Sociale koop

76

30%

Verschil

120

40%

92

29%

0%

-76

-30%

Bereikbaar*

65

26%

110

37%

45

11%

Duur

82

33%

70

23%

-12

-9%

Totaal

251

100%

300

100%

49

meergezins

227

90%

258

86%

31

-4%

eengezins

24

10%

42

14%

18

4%

Totaal

251

100%

300

100%

49

* huur ma x € 1.000/mnd; koop max 325.000 von

De totale hoeveelheid woningen is toegenomen van 251 naar 300 woningen. Het totale aandeel sociale woningen is met ca. 40% nagenoeg gelijk gebleven. De bereikbare woningen zijn met 11% toegenomen ten koste van het aantal dure woningen. Ook in de visie 2021 bestaat ca. 86% uit meergezinswoningen. De door de raad in 2020 gestelde uitgangspunten voor CL-Noord bedroegen circa 250 woningen waarvan 40% sociaal. De visie 2021 is in woningaantal met 50 stuks gestegen maar heeft het aandeel van 40% sociaal behouden.

Centrumlijn-Zuid Programma

2016

Sociale huur

36

25%

Sociale koop

12

8%

Bereikbaar*

36

25%

Duur

58

Totaal

142

2021 80

Verschil

40%

44

15%

0%

-12

-8%

59

30%

23

4%

41%

61

31%

3

-10%

100%

200

100%

58

meergezins

36

25%

154

77%

118

52%

eengezins

106

75%

46

23%

-60

-52%

Totaal

142

100%

200

100%

58

* huur ma x € 1.000/mnd; koop ma x 325.000 von

De totale hoeveelheid woningen is in de visie 2021 met 58 toegenomen naar 200. De totale sociale woningen zijn van 33% naar 40% toegenomen. De bereikbare woningen zijn met 5% toegenomen naar 30%. Het percentage duur is daardoor gezakt van 41% naar 31%. In Centrumlijn-Zuid is er voor gekozen om over te gaan op meer meergezinswoningen i.p.v. eengezinswoningen. Zo konden er meer kleinere woningen gemaakt worden zodat voldaan werd aan het minimaal gestelde aantal woningen van de Woningbouwimpuls. Daarnaast sluit het beter aan bij de behoefte zoals benoemd in de gemeentelijke Woonvisie 2020-2030. De door de raad in 2020 vastgestelde uitgangspunten voor CL-Zuid gingen uit van circa 160 woningen waarvan 40% sociaal. De visie 2021 is in woningaantal met 40 stuks gestegen maar heeft het aandeel van 40% sociaal behouden.

BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

4

4. Parkeren Centrumlijn-Noord 2016

2020

2021

norm

norm

norm

Sociale huur

1,2

1,2

1,2

Sociale koop

1,55

1,2

1,2

Bereikbaar huur*

1,55

1,2

1,2

Bereikbaar koop*

1,55

1,6

1,6

Duur meergezins

2,0

1,8

1,8

Programma

Duur eengezins

2,0

1,9

1,9

woningen

251

250

300

Parkeerplaatsen**

478

305

375

* huur ma x € 1.000/mnd; koop max 325.000 von ** i ncl . dubbel gebrui k

In de visie 2016 zouden er 478 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd inclusief 100 P&R plekken. Circa 68% van de benodigde parkeerplaatsen zou (half) verdiept worden opgelost, 27% op maaiveld en nog 5% op eigen terrein van de woningkoper. In 2020 heeft de raad voor de Centrumlijn nieuwe uitgangspunten voor de parkeer normering vastgesteld en wordt dubbelgebruik gehanteerd. Voor de 251 woningen en P&R zouden er door dubbelgebruik 305 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor de nieuwe visie 2021 zijn de door de raad in 2020 vastgestelde parkeernormen gebruikt. Voor de 300 woningen en P&R dienen 375 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Deze worden in een parkeergebouw (mobilityhub) gerealiseerd met meerdere parkeerlagen boven elkaar. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor groen of uitgeefbaar binnen het gebied. Daarnaast is een mobilityhub aanpasbaar aan de toekomstige parkeerbehoefte.

Centrumlijn-Zuid 2016

2020

2021

norm

norm

norm

Sociale huur

1,2

1,2

1,2

Sociale koop

1,55

1,2

1,2

Bereikbaar huur*

1,55

1,2

1,2

Bereikbaar koop*

1,55

1,6

1,6

Duur meergezins

2,0

1,8

1,8

Programma

Duur eengezins

2,0

1,9

1,9

woningen

142

160

200

Parkeerplaatsen**

234

210

258

* huur max € 1.000/mnd; koop max 325.000 von ** i ncl . dubbel gebrui k

Ondanks de stijging met 58 woningen in de visie 2021, dienen er maar 24 parkeerplaatsen extra te worden gerealiseerd. Dit komt net zoals in Centrumlijn-Noord door een wijziging van de parkeernorm en dubbel gebruik van de parkeerplaatsen. In 2020 heeft de raad voor de Centrumlijn nieuwe uitgangspunten voor de parkeer normering vastgesteld en wordt dubbelgebruik gehanteerd. Voor de 160 woningen zouden er door dubbelgebruik 210 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor de visie 2021 is in afwijking van de visie 2016 gekozen om alle parkeerplaatsen (half) verdiept te realiseren i.p,v, op maaiveld. Hierdoor ontstaat er meer mogelijkheid om groen te realiseren in het gebied. Wel zijn dezelfde parkeernormen gehanteerd als door de raad vastgesteld in 2020.

BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

5

5. Subsidies & aanbesteding Knelpuntenpot Voor Centrumlijn-Noord is een subsidie uit de “Knelpuntenpot” aangevraagd bij de Provincie Zuid-Holland. Voor de bouw van sociale woningen of huurwoningen voor middenhuur bedraagt de subsidie € 5.000,- per woning met een maximale bijdrage van € 500.000,-. De gemeente heeft de maximale aangevraagde subsidie van € 500.000,- toegewezen gekregen met als voorwaarde dat met de bouw van de sociale woningen gestart moet worden op 28-06-2023. Om deze datum te halen is reeds gestart met de 1e fase (selectiefase) van de aanbesteding van CentrumlijnNoord. De 2e fase (gunningsfase) wordt pas gestart nadat u een besluit heeft genomen over het te hanteren programma. Indien voor Centrumlijn-Noord gekozen wordt voor een ander programma zal de 1e fase van de aanbesteding opnieuw moeten worden doorlopen. De subsidie kan nog steeds ontvangen worden als binnen het gewijzigde programma 100 woningen in de sociale of middenhuur worden gerealiseerd. De subsidievoorwaarde van start bouw op uiterlijk 28-06-2023 zal bij een nieuwe aanbesteding niet gehaald kunnen worden. Woningbouwimpuls Voor de gehele Centrumlijn is een subsidie voor de “3e tranche Woningbouwimpuls” bij het Rijk ingediend van € 1,8 miljoen. Voorwaarden zijn dat: • er minimaal 500 woningen worden gerealiseerd • dat medeoverheden ten minste 50% van het financieel tekort dekken.

Oude verwervings- en plankosten behoren niet tot het financiële tekort. • 50% van de te realiseren woningen bestaan uit betaalbare woningen, zijnde: o sociale huurwoningen o huurwoningen voor middeninkomens met een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand o betaalbare koopwoningen met een verkoopprijs onder kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG); zijnde € 325.000 von. Voor 20 december volgt de beslissing van de minister over de ingediende verzoeken.

6. Financiën Door de aanpassing van het programma van Centrumlijn verslechtert de deel grondexploitatie Centrumlijn ten opzichte van het resultaat dat per 1-7-2021 door de Raad is vastgesteld. Indien de Woningbouwimpuls subsidie voor het nieuwe programma wordt ontvangen verslechtert het resultaat met € 1,4 miljoen. Indien deze subsidie niet wordt toegekend verslechtert het resultaat met € 3,1 miljoen. Bovendien loopt de gemeente het risico dat de subsidie uit de Knelpuntenpot van € 500.000 moet worden terugbetaald, indien niet op tijd met de bouw wordt gestart. Centrumlijn maakt onderdeel uit van de grondexploitatie Pijnacker-Zuid. Het verwachte resultaat van Pijnacker-Zuid is positief en de aanpassing van het programma van Centrumlijn heeft niet tot gevolg dat het verwachte resultaat van Pijnacker-Zuid negatief wordt .In bijlage 3 vindt u een nadere toelichting op de verschillen tussen de visie 2016 en 2021 en het effect op het ruimtegebruik en de financiën. Voor nadere informatie verwijzen we u naar de geheime financiële bijlage 4. Het financiële resultaat kan nog positief of negatief beïnvloed worden. Door bijvoorbeeld de uitgangspunten aan te passen, kosten te verlagen, opbrengsten te optimaliseren en beheersmaatregelen voor risico’s op te nemen.

De financiële gevolgen van de wijziging van het programma worden verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie Pijnacker-Zuid per 1 januari 2022.

BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

6

7. Kansen en risico’s Het financiële resultaat kan nog positief of negatief beïnvloed worden. Door bijvoorbeeld de uitgangspunten aan te passen, kosten te verlagen, opbrengsten te optimaliseren en beheersmaatregelen voor risico’s op te nemen. Bij de actualisatie van de grondexploitaties zullen wij deze nader in beeld brengen.

BIJLAGE 3: Centrumlijn, vergelijk tussen visie 2016 en 2021

7