Bijlage 2. NOTA van beantwoording zienswijzen - incl staat van wijzigingen - geanonimiseerd.pdf
Tekst van het document
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen
Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
itU
A) 5 I
—
gemeente
2 Pijnacker-Nootdorp
Team Omgevingsrecht 17 februari 2025
mmauAA MAIN
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
pagina 3
2.
Overzicht zienswijzen en ontvankelijkheid
pagina 4
3.
Samenvatting en beantwoording zienswijzen
pagina 5
4.
Staat van wijzigingen
pagina 23
Bijlagen
pagina 25
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
2
1.
Inleiding
De woningmarkt is overspannen. Het aanbod van woningen is laag en de vraag juist groot. Dat drijft de prijs op. Voor starters is het moeilijk een eerste woning te kopen, zeker op de lokale woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp. Ook mensen die al enkele stappen hebben gezet op de 'ladder' van hun wooncarrière ondervinden problemen bij het zetten van de volgende stap naar een grotere woning, terwijl zij wél te maken hebben met een grotere ruimtebehoefte. Om te voorzien in die behoefte wordt vaak gekeken naar de mogelijkheden een dakopbouw te realiseren om op die manier meer woonoppervlakte te creëren. Op die manier kunnen mensen blijven wonen waar ze wonen met alle bijkomende voordelen, zoals het behoud van hun sociale netwerk en dat kinderen niet van school hoeven te wisselen.
Het gemeentebestuur heeft in 2011 beleidsregels voor het toestaan van dakopbouwen vastgesteld en aan de hand daarvan hebben de afgelopen jaren vele tientallen inwoners van Pijnacker-Nootdorp de mogelijkheid gekregen hun woning in voldoende mate te vergroten. 2022 bleken steeds meer woningeigenaren een uitbreidingswens te hebben die de regeling van de Nota dakopbouwen overstijgt en waarvoor het beleid derhalve geen soelaas biedt. Steeds vaker meldden zich inwoners bij de gemeenteraad - veelal in het kader van het jaarlijkse 'verzamelbestemmingsplan' - met het verzoek voor hun woning (of soms zelfs voor het hele woonblok) een uitzondering te maken en een bouwhoogte vast te stellen die het hen mogelijk maakt een dakopbouw te realiseren in de vorm die zij wensen. De gemeenteraad heeft - na verschillende verzoeken te hebben gehonoreerd - geconcludeerd dat continuering van deze gang van zaken niet wenselijk is en heeft verzocht om herijking en tussentijdse evaluatie van het dakopbouwenbeleid. De gemeenteraad heeft een motie (M.2023.12) aangenomen waarmee het college is verzocht om een nieuw beleidskader voor dakopbouwen op te stellen. Het resultaat daarvan is de ter inzage gelegde (ontwerp)beleidsnota.
In het nieuwe dakopbouwenbeleid staat verwoord met welke ruimtelijke verschijningsvormen het college over het algemeen akkoord is. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan het college afwijken van het beleid en toch tot een weigering van de gevraagde vergunning besluiten. Daarnaast zullen aanvragen die niet passen binnen het nieuwe beleid individueel beoordeeld worden om te bezien of afwijken van het beleid gerechtvaardigd is. In beide gevallen zal de beslissing van het college gedragen moeten worden door een deugdelijke motivering. Het nieuwe dakopbouwenbeleid is - evenals het geldende beleid - aan te merken als beleidsregels zoals bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beleidsnota/ beleidsregels heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Van 24 oktober tot 5 december 2024 konden reacties (zienswijzen) ingediend worden op het nieuwe beleid.
Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat een overzicht van de ingediende zienswijzen en wordt beoordeeld of die voldoen aan de wettelijke vereisten, bijvoorbeeld of die binnen de wettelijke termijn zijn ingediend. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens een samenvatting van de zienswijzen met de reactie/beantwoording van het college daarop alsmede een conclusie. Die kan zijn dat de zienswijze geen aanleiding geeft het voorgestelde beleid, zoals dat ter inzage is gelegd, aan te passen, maar soms ook wél. In hoofdstuk 4 staan de wijzigingen die naar aanleiding van de zienswijzen ten opzicht van het ontwerpbeleid worden doorgevoerd. Daarnaast staan er ook wijzigingen vermeld die vanuit de gemeente zelf worden aangebracht. Die aanpassingen worden 'ambtshalve wijzigingen' genoemd.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
3
2.
Overzicht ontvangen zienswijzen en ontvankelijkheid
2.1 Overzicht ontvangen zienswijzen nr
Indiener
1 2 3 4
5 6 7 8 9
en
Ontvangstdatum
Zaaknr.
26 oktober 2024 4 november 2024 4 december 2024 10 november 2024 17 november 2024 25 november 2024 3 december 2024 3 december 2024 4 december 2024
1543537 1545199 1551275 1546231 1547696 1549256 1551026 1551171 1551351
2.2 Ontvankelijkheid
De termijn voor het indienen van zienswijzen liep vanaf donderdag 24 oktober tot en met woensdag 4 december 2024. Alle zienswijzen zijn binnen deze termijn ontvangen en aldus ontvankelijk.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
4
3.
Samenvatting zienswijzen en beantwoording college
Onderstaand treft u in de linker kolom een samenvatting van de ingediende zienswijzen aan. In de rechter kolom staat het antwoord van het college van burgemeester en wethouders.
1.
Zaaknummer
1543537
Ontvangen op:
26 oktober 2024
Ontvangen van:
Essentie:
Steun voor nieuwe dakopbouwenbeleid
Ingediende zienswijze Zienswijze
Antwoord college
Indiener is voor het nieuwe beleid, zeker als het vergunningsvrij aan de achterkant kan op een kapdak van een rijtjeswoning, net zoals een dakkapel aan de achterkant.
Het gemeentebestuur kiest er in eerste instantie voor dakopbouwen mogelijk te maken met een omgevingsvergunning, dus niet vergunningsvrij. Het is uiteraard aan indiener of hij gebruik wil maken van de mogelijkheden die het nieuwe beleid voor dakopbouwen hem biedt.
Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding voor het aanbrengen van wijzigingen in de beleidsregels zoals die ter inzage hebben gelegen.
2.
Zaaknummer
1545199
Ontvangen op:
4 november 2024
Ontvangen van:
Essentie:
Wens aanpassing nieuw beleid voor gevallen waarin bestaande situatie reeds afwijkt
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
5
Ingediende zienswijze Zienswijze
Indiener geeft aan in het nieuwe beleid aanpassing te wensen van de regel dat dakopbouwen op aan-/uitbouwen niet meer dan 1,5 meter uit het oorspronkelijke bouwvlak gerealiseerd mogen worden, om "te voorkomen dat bewoners van een aangrenzend perceel het gevoel krijgen in een nis te wonen wanneer beide buren een dakopbouw van deze categorie bouwen." Indiener wijst erop dat ter plaatse van zijn woning (aan de Sophiastraat) deze nis al bestaat, omdat beide buren in de jaren '90 van de vorige eeuw al een opbouw op de uitbouw hebben geplaatst, die 2,5 meter uit het bouwvlak steekt. Ondanks een beroep op de hardheidsclausule is het bouwplan van indiener om de "nis te vullen" door de gemeente afgewezen, omdat het geldende beleid daaraan in de weg stond. Hij verzoekt de nu voorgestelde regeling aan te passen zodat hij alsnog de mogelijkheid krijgt zijn bouwplan te realiseren. Ter ondersteuning en verduidelijking van zijn verzoek heeft indiener
onderstaande foto van de situatie meegestuurd.
Antwoord college
De woning van indiener betreft
(Pijnacker). Hoewel begrip
bestond en bestaat voor de wens van indiener zijn woning te vergroten op de wijze die hij beschrijft, is het, correct dat zijn bouwplan op grond van de thans geldende regels (bestemmingsplan en beleid met betrekking tot woninguitbreidingen, waaronder dakopbouwen), met inbegrip van de hardheidsclausule, niet gehonoreerd kon worden. In het verleden, inmiddels circa 30 jaar terug, hebben zijn buren aan de Sophiastraat wél de mogelijkheid gekregen hun woningen uit te breiden met een opbouw op bestaande aan-/uitbouwen. Dat beleid verandert over de jaren is niet vreemd. Soms wordt het beleid strenger en soms minder streng. Het thans voorliggende nieu we beleid biedt juist weer meer mogelijkheden, waaronder het realiseren van opbouwen op bestaande aan-/uitbouwen. Met de argumentatie die daarbij hoort (voorkomen dat
mensen het gevoel krijgen "in een nis" te wonen wanneer de buren aan weerszijden op hun bestaande aan-/uitbouw een opbouw plaatsen) is gekozen voor een maximale maat van 1,5 meter uit het bouwvlak aan de achterzijde. Die hoofdregel wordt in het nieuwe beleid gehandhaafd. Dat neemt echter niet weg dat indiener een punt heeft wanneer het gaat om situaties waarbij beide buren reeds een opbouw van bedoelde categorie hebben gerealiseerd die groter is dan 1,5 meter. In dergelijke gevallen is het redelijk op te nemen in de regels dat voor de tussenliggende woning een afwijkende maat geldt tot ten hoogste de maat van de aan weerszijden gerealiseerde opbouwen. Aan de regels wordt een bepaling toegevoegd die hierin voorziet. Aldus krijgt indiener de mogelijkheid zijn bouwplan alsnog te realiseren zonder dat daarvoor een bijzondere bepaling, zoals de hardheidsclausule, toegepast zou moeten worden.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
6
h
V/
—A
1
n\ —
2%
2
f
V
■ -
g =:2==
z
u
Conclusie De zienswijze geeft aanleiding de beleidsregels, zoals die ter inzage hebben gelegen, aan te passen:
Aan de regel dat "Buiten het 'bouwvlak oorspronkelijke hoofdbouwmassa' op een bestaande of al dan niet vergunningvrij nog te realiseren aan- of uitbouw met dien verstande dat de opbouw ten minste 1,5 meter achter de voorgevel(rooilijn) ligt en de achtergevel van het 'bouwvlak
oorspronkelijke hoofdbouwmassa' met niet meer dan 1,5 meter overschrijdt;" wordt een uitzondering toegevoegd voor die situaties waarin een afwijkende maat geldt tot ten hoogste de maat van de aan weerszijden gerealiseerde opbouwen, indien die uitbouwen reeds een grotere maat hebben dan 1,5 meter.
3.
Zaaknummer
1551275
Ontvangen op:
4 december 2024
Ontvangen van:
I
en
I
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
7
i Essentie:
realiseren dakopbouw met nokverhoging
Ingediende zienswijze Zienswijze
Antwoord college
Indieners hebben de wens hun woning te vergroten middels een dakopbouw, waarvoor vergunning is aangevraagd. Het bouwplan voorziet in een nokverhoging en past in het geldende beleid voor dakopbouwen. De nokverhoging is noodzakelijk om voldoende stahoogte te hebben waardoor de zolderkamer als volwaardige kamer kan worden benut. Het nieuwe regels voor dakopbouwenbeleid hebben als doel het beleid te versoepelen en te vereenvoudigen. In dit beleid is een dakopbouw gedefinieerd als "elke uitbreiding van een gebouw boven de eerste bouwlaag, anders dan een dakkapel". Het bouwplan van indieners valt onder deze definitie. In de bouwregels van het beleid is aangegeven dat de hoogte van de oorspronkelijke bouwmassa of de in het bestemmingsplan opgenomen maximum bouwhoogte niet mag worden overschreden. Verder is aangegeven dat deze maximale bouwhoogte met ten hoogste 1 meter mag worden overschreden om te voldoen aan een wettelijk voorschrift ten aanzien van het gebruik als gebruiksfunctie. Dit is van toepassing op het bouwplan van indieners. De zolder is net te laag is om deze als kamer te kunnen gebruiken en de nok wordt met minder dan 1 meter verhoogd om dit probleem op te lossen. De commissie ruimtelijke kwaliteit heeft om voor indieners onduidelijke redenen hun bouwplan echter niet goedgekeurd.
Indieners verzoeken deze vorm van dakopbouwen (het doortrekken van de kap indien de stahoogte op de zolderverdieping minder is dan 2,4 meter) weer expliciet op te nemen in het beleid, net zoals dat in het huidig beleid het geval is, zodat er geen discussie kan
Met de bepaling dat de maximale bouwhoogten met ten hoogste 1 meter mogen worden overschreden, uitsluitend om te voldoen aan een wettelijk voorschrift ten aanzien van het gebruik als gebruiksfunctie is beoogd een zolderverdieping met een beperkte stahoogte zodanig uit te kunnen breiden dat voldoende stahoogte ontstaat en de zolderverdieping na realisering van de dakopbouw aldus als gebruiksfunctie kan worden benut. De redactie van deze regel, zoals die in de ontwerpbeleidsregels zijn opgenomen, kunnen - bij nadere beschouwing - leiden tot een interpretatieverschil. Dat is ongewenst. Daarom zal de regel "De in lid 1 en 2 bedoelde maximale bouwhoogten mogen met ten hoogste 1 meter worden overschreden uitsluitend om te voldoen aan een wettelijk voorschrift ten aanzien van het gebruik als gebruiksfunctie" worden gewijzigd in: "Indien de stahoogte in de bestaande situatie 2,4 meter of minder bedraagt, mogen de in lid 1 en 2 bedoelde maximale bouwhoogten met ten hoogste 1 meter worden overschreden." Ten aanzien van het advies van de commissie ruimtelijke kwaliteit merken wij het volgende op. Wij vinden het in deze procedure niet opportuun een uitspraak te doen over het advies van de commissie. Wél is het zo dat door de commissie de bouwmogelijkheden waaraan het college medewerking wenst te verlenen, gerespecteerd dienen te worden.
Zie in dit verband ook de beantwoording van zienswijze nr. 9.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
8
ontstaan over de vraag of dit soort dakopbouwen zijn toegestaan of niet.
Indieners wijzen er voorts op dat op meerdere plekken in Nootdorp, in Nootdorp-West, maar ook in Vrouwtjeslant vergelijkbare dakopbouwen zijn vergund en gerealiseerd.
Conclusie De zienswijze geeft aanleiding de beleidsregels, zoals die ter inzage hebben gelegen, aan te passen: De regel "De in lid 1 en 2 bedoelde maximale bouwhoogten mogen metten hoogste 1 meter worden overschreden uitsluitend om te voldoen aan een wettelijk voorschrift ten aanzien van het gebruik als gebruiksfunctie" wordt gewijzigd in: "Indien de stahoogte in de bestaande situatie 2,4 meter of minder bedraagt, mogen de in lid 1 en 2 bedoelde maximale bouwhoogten met ten hoogste 1 meter worden overschreden."
4
Zaaknummer
Ontvangen op: Ontvangen van:
Essentie:
1546231 10 november 2024
Bezwaar tegen variant C en zorgen over rechtszekerheid
Ingediende zienswijze
a.
Zienswijze
Antwoord college
Indiener geeft aan begrip te hebben voor de wens die sommige
Juist omdat aangenomen wordt dat het toevoegen van een extra bouwlaag op een woning met een plat dak (variant C) doorgaans ingrijpender gevolgen kan hebben voor omwonenden is ervoor gekozen deze categorie dakopbouwen slechts toe te staan nadat een stedenbouwkundige ernaar heeft gekeken en zijn/haar/diens oordeel over het bouwplan positief is. Wij zijn het met indiener in beginsel eens dat de in het bestemmingsplan (thans: omgevingsplan) opgenomen bouwhoogten dienen ter bescherming van de rechtszekerheid. Echter, reeds onder de Wet
mensen hebben om hun woning te vergroten door middel van een dakopbouw. Hij heeft echter bezwaren tegen het toevoegen van een extra bouwlaag (variant C).
In het bestemmingsplan (tegenwoordig: omgevingsplan) zijn de maximale bouwhoogten vastgelegd en biedt daarmee rechtszekerheid. Door met het voorgestelde beleid af te wijken van het zorgvuldig tot stand gekomen bestemmingsplan/omgevingsplan
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
9
worden omwonende eigenaren geschaad in hun woongenot. Indiener verzet zich daar tegen.
algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bestond reeds de mogelijkheid een grotere bouwhoogte toe te staan dan op grond van het bestemmingsplan toegestaan was met gebruikmaking van een zogenoemde 'kruimelontheffing'. Die mogelijkheid is in de vorm van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) in de Omgevingswet opgenomen. Door deze de facto ongeclausuleerde bevoegdheid met het voorgestelde beleid in te perken, wordt de rechtszekerheid, waaraan indiener zich gehecht voelt, juist voor een belangrijk deel hersteld. De stelling van indiener dat omwonenden in hun woongenot worden geschaad, wordt niet onderschreven. De schade die omwonenden zullen ondervinden is marginaal. Van een onaanvaardbare benadeling is naar ons oordeel derhalve geen sprake.
b.
Volgens indiener heeft de belangenafweging eenzijdig en onzorgvuldig plaatsgevonden.
Alle relevante belangen zijn door het gemeentebestuur bij de afweging van die belangen betrokken. Daaruit is het voorliggende beleid voortgekomen. Dat indiener het met de uitkomst van die belangenafweging niet eens is, is uiteraard mogelijk, maar dat wil niet zeggen dat de gemaakte afweging daardoor eenzijdig is en/of onzorgvuldig zou hebben plaatsgevonden. De mening van indiener wordt dan ook niet gedeeld.
c.
Indiener vraagt zich af hoe de waardestijging als gevolg van het realiseren van een dakopbouw zich verhoudt tot de visie op het voldoende beschikbaar zijn van betaalbare woningen? Door woningen uit te breiden neemt het aandeel betaalbare koopwoningen af en komt ook de gewenste doorstroming niet op gang. Indiener mist de conclusie uit deze bevindingen in de beleidsregels. Hoe gaat de gemeente dan om met het realiseren van meer betaalbare koopwoningen?
Een dakopbouw vergroot de desbetreffende woning en daarmee ook het woonoppervlak. De waardestijging is afhankelijk van diverse variabelen, zoals de grootte van de woning in relatie tot de oppervlaktetoename als gevolg van de dakopbouw, de bouwwijze en de buurt/locatie waar de woning staat. Wél mag worden aangenomen dat een gemiddelde dakopbouw al gauw een waardestijging van enkele tienduizenden euro's tot gevolg zal hebben. Het is inderdaad zo dat een deel van de woningen waarop een dakopbouw wordt gerealiseerd daardoor niet meer zal vallen in de categorie betaalbare woningen, maar zal doorschuiven naar het bovenliggende prijsklasse. Door het opnemen van de bepaling dat de nieuwe regeling voor dakopbouwen niet van toepassing is gedurende een periode van 20 jaar na oplevering van de woning op woningen waarbij partijen bij aankoop verkoopregulerende bedingen, zoals een anti-
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
10
speculatiebeding of zelfbewoningsplicht, overeen zijn gekomen, blijven de woningen die in de meest recente uitbreidingswijken van onze gemeente gebouwd zijn in het goedkopere segment van de woningmarkt in ieder geval voor de genoemde periode beschikbaar voor mensen die een betaalbare koopwoning zoeken. Daarnaast streeft het gemeentebestuur naar het realiseren van voldoende betaalbare (koop)woningen in de nog te ontwikkelen uitbreidingsgebieden.
d.
Indiener wil graag over de relatie tussen het omgevingsplan (en de daarin opgenomen goot- en nokhoogtes) en deze beleidsregels, zeker als het aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt aangeboden. Afname van het aantal verzoeken tot afwijking kan volgens hem geen argument zijn voor het verruimen van beleid. Hier dient volgens hem altijd een inhoudelijke en belangenafweging aan ten grondslag te liggen, rekening houdend met specifieke locatiekenmerken.
Wij verwijzen naar de beantwoording onder 4a. Voorts willen wij opmerken dat het verminderen van het aantal verzoeken dat aan de gemeenteraad wordt gericht geen doel op zich is. Wél is het gebruikelijk dat voor vragen waarbij de toepassing van een bevoegdheid aan de orde is en het bestuursorgaan beleidsvrijheid heeft, beleidsregels worden opgesteld, juist om niet te vervallen in willekeur (hetgeen in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) expliciet is verboden als codificatie van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur). De afweging van belangen heeft naar onze mening correct plaatsgehad (zie ook de beantwoording onder 4b). Door het opstellen en vaststellen van beleidsregels hoeft in de regel geen rekening meer te worden gehouden met specifieke locatiekenmerken. Dat neemt overigens niet weg dat in heel bijzondere gevallen - bij wijze van uitzondering - van het beleid afgeweken kan worden, zowel in positieve als in negatieve zin, gedragen door een zware en deugdelijke motivering.
e.
Bij situatie C wordt het bouwplan voor de dakopbouw door een stedenbouwkundige van de gemeente beoordeeld en moet het advies positief zijn. Daarbij staat niets over het afwijken van het omgevingsplan en dat het college kan besluiten of het bouwplan stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Daarmee lijkt het erop dat het college op basis van de nieuwe beleidsregels per geval kan besluiten. Daarmee is de werking van omgevingsplan en de rol van de raad in deze gewijzigd; de raad geeft vooraf generiek toestemming in plaats van locatie- en casusspecifiek. Indiener wenst aan de hand van een uitgewerkt voorbeeld, inzicht op welk moment de omgeving wordt betrokken bij een concreet bouwplan wat niet
Zoals hierboven reeds uitvoerig is toegelicht, is het doel van de beleidsregels duidelijkheid te geven aan welke vormen van dakopbouwen en in welke situaties in principe altijd medewerking verleend wordt. In sommige gevallen vinden wij het oordeel van een deskundige, in de persoon van een stedenbouwkundige, gewenst. Uiteraard zal het oordeel van de stedenbouwkundige van de gemeente positief moeten zijn. Ook aan de gemeenteraad worden de beleidsregels voorgelegd. Aan de raad zal gevraagd worden deze regels vast te stellen als uitgangspunt voor wijzigingen van het omgevingsplan in de toekomst. Totdat het tijdelijke omgevingsplan (alle geldende bestemmingsplannen samen) is gewijzigd en er voor het hele gemeentelijke grondgebied een omgevingsplan onder
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
11
past binnen het huidige omgevingsplan maar wel binnen de kaders van het nieuwe dakopbouwenbeleid. Nu wekt het voorgenomen beleid de indruk dat het college deze bevoegdheid krijgt en participatie na generieke instemming van de raad met de voorgenomen beleidsregels voor dakopbouwen volledig wordt uitgeschakeld. Dit betekent dat omwonenden in de toekomst ongewenst geconfronteerd kunnen worden met plannen voor dakopbouwen en zij op dat moment geen mogelijkheid meer hebben om bezwaar te maken. Indiener vraagt zich af of van alle inwoners verwacht kan worden dat zij de impact overzien van het nieuwe beleid zonder dat al sprake is van concrete bouwplannen. Voorts heeft hij vragen over de te volgen procedure: • • •
f.
de Omgevingswet is vastgesteld, zal gebruik worden gemaakt van BOPA's (zie beantwoording onder 4a). Indiener vraagt om een uitwerking van voorbeeld om te beoordelen hoe de participatie werkt. Aan dit verzoek van indiener komen wij niet tegemoet, omdat participatie op verschillende manieren kan gebeuren. Wél dient niet onvermeld te blijven dat de initiatiefnemer (meestal ook de aanvrager van de (BOPA-)vergunning) zelf verantwoordelijk is voor het participatietraject en niet de gemeente. Er wordt door het gemeentebestuur ook niet getoetst of er voldoende aan participatie is gedaan of iets dergelijks; de wet voorziet daar niet in. Uiteraard wordt wel geadviseerd de participatie serieus te nemen. Verder is een BOPA een normale omgevingsvergunning waarin een soort ontheffing is opgenomen. BOPA-vergunningen doorlopen de reguliere procedure en dienen dus in beginsel binnen 8 weken afgehandeld te worden. Eventueel Kan met dit beleid een BOPA verleend worden die afwijkt kan de beslistermijn met nog eens 6 weken worden verlengd. Tegen de van het omgevingsplan? verleende vergunning staan de reguliere rechtsmiddelen van de Awb Welke procedure hoort hier dan bij en hoe en wanneer open.
wordt de omgeving daarbij betrokken? Welke inspraakmomenten en bezwaar is er mogelijk voor de De vraag die indiener opwerpt of van inwoners verwacht kan worden dat zij de impact van het nieuwe beleid overzien, is een interessante, buren? waarover wij ook vooraf hebben nagedacht. Dat heeft ertoe geleid dat wij expliciet hebben gewezen op de keerzijde van het beleid ("Wat u mag, mag de buurman ook") in de themapagina over het nieuwe dakopbouwenbeleid in weekblad Telstar. Het verheugt ons dat het voor indiener niet onopgemerkt is gebleven.
Indiener geeft aan dat Bouwregel 3 verwijst naar bouwhoogtes in lid Wij zijn niet voor het opnemen van een specifieke bouwhoogte in de 1 en 2. In regel 1, lid c. is geen bouwhoogte opgenomen. Hier mist definitie van een bouwlaag, omdat die hoogte varieert bij verschillende de hoogtedefinitie van 1 bouwlaag in de begrippenlijst. woningen en woningtypen. Dat is dan ook de reden dat op de plek in de regels die indiener aanhaalt geen hoogte staat opgenomen.
Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding voor het aanbrengen van wijzigingen in de beleidsregels zoals die ter inzage hebben gelegen.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
12
5.
Zaaknummer
1547696
Ontvangen op:
17 november 2024
Ontvangen van:
realiseren dakopbouw gelijk aan elders in dezelfde straat
Essentie:
Ingediende zienswijze Zienswijze
Antwoord college
Indiener wenst graag de mogelijkheid een dakopbouw op zijn woning te kunnen bouwen, zoals reeds eerder verderop in dezelfde straat zijn gerealiseerd (zie foto). Indiener ziet deze optie niet terug in het nieuwe dakopbouwenbeleid.
Met het nieuwe beleid is beoogd dat woningen die al een gedeeltelijke laag met een plat dak hebben uitgebreid mogen worden binnen de gevels van het hoofdgebouw, zowel aan de voor- en achterzijde als aan de zijkant. De door indiener gewenste uitbreiding van zijn woning zou dus al mogelijk moeten zijn op grond van het nieuwe beleid. Desondanks bestaat
kennelijk onduidelijkheid. Die moet worden weggenomen. De eerste afbeelding van variant A zal daarom worden aangevuld met meerdere mogelijkheden die deze regel biedt.
Tilm-
1
55
e
Voorts zal in de tekst worden toegevoegd dat het zowel om de voor-, achter- en zijkant gaat.
lil'., ■"!* ~1
353
Bekijk foto 1 vai
aar#
pE
‘ 7k
4 1
Conclusie De zienswijze geeft aanleiding de beleidsregels, zoals die ter inzage hebben gelegen, aan te passen:
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
13
De eerste figuur van variant A wordt aangevuld met een tweetal figuren zodat meerdere bouwmogelijkheden qua bouwmassa worden weergegeven. Aan de zin "Bij een gedeeltelijk bebouwde laag mag het volume tot de hoogte van de oorspronkelijke hoofdbouwmassa of de in het omgevingsplan als maximum opgenomen bouwhoogte, geheel worden benut." wordt toegevoegd: ", zowel aan de voor-, achter- en zijkant."
6.
Zaaknummer
1549256
Ontvangen op:
25 november 2024
Ontvangen van:
Essentie:
realiseren dakopbouw aan voorzijde woning
Ingediende zienswijze Zienswijze
Antwoord college
Indiener constateert dat een dakopbouw bij een woning met een kap alleen mogelijk is aan de achterzijde van de woning. Indiener is
Het doortrekken van de gevel aan de voorzijde van een woning en de opbouw vervolgens horizontaal afdekken (plat dak), zoals aan de
benieuwd naar de argumentatie waarom een dakopbouw niet aan de voorzijde zou mogen. Het kan bijvoorbeeld gezien de locatie van het trappenhuis in de desbetreffende woning juist heel handig zijn de dakopbouw aan de voorkant te realiseren. Bezonning kan een
achterzijde wél toelaatbaar wordt geacht, kan naar ons oordeel een te grote verstoring van het straatbeeld tot gevolg hebben.
andere reden zijn. Indiener stelt dat een dakopbouw aan de voorzijde zou moeten mogen onder gelijkluidende voorwaarden zoals opgenomen bij situatie C.
Bezonning is in het verleden altijd een criterium geweest, ingegeven door de mogelijke planschade die daaruit zou kunnen voortvloeien. Dit argument is komen te vervallen op basis van het advies van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) waaruit blijkt dat dakopbouwen slechts in zeer uitzonderlijke gevallen een voor vergoeding in aanmerking komende schade tot gevolg zal hebben. Hoewel niet valt uit te sluiten dat met gebruikmaking van de hardheidsclausule in zeer uitzonderlijke gevallen een andersoortige dakopbouw, bijvoorbeeld in het voordakvlak, toegestaan wordt, denken wij met het nieuwe beleid voldoende mogelijkheden te bieden om woningen te vergroten met een dakopbouw.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
14
Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding voor het aanbrengen van wijzigingen in de beleidsregels zoals die ter inzage hebben gelegen.
7.
Zaaknummer
1551026
Ontvangen op:
■ 3 december 2024
| Ontvangen van:
Essentie:
bebouwen balkon/dakterras
Ingediende zienswijze Zienswijze
Antwoord college
Indiener geeft aan content te zijn met het nieuwe dakopbouwenbeleid. Voor hem is evenwel niet duidelijk of hij (en andere bewoners aan de Lobelia, Bromelia en Spirea) de
Uit de zienswijze van indiener begrijpen wij dat er onduidelijkheid bestaat over de plaats waar een dakopbouw mogelijk is ten opzichte van de openbare weg en welke zijde van de woning als voor- en welke als achterzijde moet worden beschouwd. Dat echter alleen van toepassing bij het doortrekken van de gevel indien een schuin dak vervolgens horizontaal wordt afgedekt (plat dak). De woning van indiener valt hier niet onder. Wij verwijzen naar hetgeen hierover is opgemerkt bij de beantwoording van zienswijze 5. De beleidsregels worden aangepast zoals daar is verwoord. Op basis van de informatie die indiener heeft verstrekt, lijkt zijn bouwwens gehonoreerd te kunnen worden. Dat zal evenwel definitief blijken wanneer hij een omgevingsvergunning aanvraagt en die aanvraag getoetst is.
mogelijkheid krijgt het balkon/dakterras te bebouwen met een dakopbouw en op die manier de woning uit te breiden. Deze onduidelijkheid komt voort uit het feit dat zijn woning omsloten wordt door twee wegen, namelijk de straat waaraan zijn woning staat en (op enige afstand) Blonkweg (zie afbeelding).
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
15
Molenaar Blonkweg
n, Bromelia
Redenen voor uitbreiding zijn: •
Gezinsuitbreiding (kinderkamer);
•
Thuiskantoor (meer bruikbare ruimte in huis); en
Meer mogelijkheden en ruimte voor zonnepanelen en groene energie. Indiener vraagt duidelijk te maken of het realiseren van een dakopbouw op zijn balkon/dakterras tot de mogelijkheden behoort. •
Conclusie De zienswijze geeft aanleiding de beleidsregels, zoals die ter inzage hebben gelegen, aan te passen: De eerste figuur van variant A wordt aangevuld met een tweetal figuren zodat meerdere bouwmogelijkheden qua bouwmassa worden weergegeven.
Aan de zin "Bij een gedeeltelijk bebouwde laag mag het volume tot de hoogte van de oorspronkelijke hoofdbouwmassa of de in het omgevingsplan als maximum opgenomen bouwhoogte, geheel worden benut." wordt toegevoegd: ", zowel aan de voor-, achter- en zijkant."
8.
Zaaknummer
Ontvangen op:
1551171 3 december 2024
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
16
Ontvangen van: 2
Essentie:
realiseren opbouw op aan-/uitbouw (woonkamer)
Ingediende zienswijze Zienswijze
Antwoord college
Indiener geeft aan in het verleden al verscheidene malen met de gemeente overlegd te hebben over de mogelijkheden om een opbouw te realiseren op de woonkamer, die bouwtechnisch als aan/uitbouw moet worden gezien en een plat dak heeft. Een opbouw
Het is juist dat in sommige gevallen een deel van een woning dat maar één laag heeft volgens de definities van het geldende bestemmingsplan (thans: omgevingsplan) juridisch als aan-/uitbouw moet worden gezien. Het huidige (oude) dakopbouwenbeleid staat dan inderdaad niet toe. Het nieuwe beleid biedt daartoe wél mogelijkheden.
zou het gebrek aan ruimte waar indiener mee kampt oplossen. Door de oververhitte woningmarkt is verhuizen naar een andere Op basis van de informatie die indiener heeft verstrekt,, lijkt zijn geschikte, grotere woning niet mogelijk gebleken. bouwwens gehonoreerd te kunnen worden. Dat zal evenwel definitief blijken wanneer hij een omgevingsvergunning aanvraagt en die aanvraag Het huidige (oude) dakopbouwenbeleid staat het opbouwen op de woonkamer niet toe, omdat deze dus als aan-/uitbouw wordt getoetst is. beschouwd. Van dit woningtype zijn in de wijk Ackerswoude slechts 4 paren (8 woningen) gebouwd (Brink van Abeltje 24 en 26, Brink 2 en 4, Brink van Kruimeltje 1 en 3 en Brink van Bell 43 en 45). Indiener vraagt zich af of het nieuwe dakopbouwenbeleid het wél mogelijk maakt op de woonkamer een etage te bouwen.
Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding voor het aanbrengen van wijzigingen in de beleidsregels zoals die ter inzage hebben gelegen.
9.
Zaaknummer
1551351
Ontvangen op:
4 december 2024
Ontvangen van:
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
17
Essentie:
Nieuwe dakopbouwenbeleid aantasting van omgevingskwaliteit
Ingediende zienswijze
a.
Zienswijze
Antwoord college
In de voorgestelde beleidsregels is geen vergunningsproces benoemd (vergunningsplichtig, melding, vergunningsvrij). Dit zou
Voor inhoudelijk in te gaan op de reactie van de adviescommissie Omgevingskwaliteit willen wij benadrukken dat wanneer een bouwwerk niet past binnen de regels van het bestemmingsplan (thans: omgevingsplan) en ons college wenst van die regels af te wijken door de commissie de bouwmogelijkheden waaraan het college medewerking
wel moeten. Voorts is er geen kwaliteitsinstrumentarium beschikbaar gesteld op basis waarvan de dakopbouwen kunnen worden beoordeeld, anders dan de hoofdvorm. Hiermee is alsnog onduidelijkheid over de relatie met de welstandsnota en de daarin genoemde criteria (uiterlijk bouwwerken). Het ontbreken van een kwaliteitsinstrumentarium in combinatie met slechts de aanduiding van positie en formaat van de dakopbouwen is een te grote en ongenuanceerde aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwde omgeving.
b.
Het toepassingsbereik en de uitzonderingen daarop dient te worden aangescherpt op de volgende punten:
wenst te verlenen, gerespecteerd dienen te worden (ECLI:NL:RVS:2011:BU7930 en ECLI:NL:RVS:2017:3449). Een vrijblijvend advies van de commissie blijft vanzelfsprekend tot de mogelijkheden behoren. De (dwingende) advisering van de commissie kan uiteraard wel betrekking hebben op andere relevante aspecten, zoals detaillering, kleur en materiaalgebruik. De positie en het formaat van de dakopbouwen dient de commissie als gegeven te beschouwen. Een kwaliteitsinstrumentarium kan daarmee achterwege blijven. Dat neemt overigens niet weg dat belangen wel degelijk zorgvuldig zijn afgewogen. Alle relevante belangen zijn door het gemeentebestuur bij de afweging van die belangen betrokken. Daaruit is het voorliggende beleid voortgekomen. Dat de commissie het met de uitkomst van die belangenafweging niet eens is en liever een andere uitkomst had gezien, is uiteraard mogelijk, maar dat wil niet zeggen dat de gemaakte afweging daardoor onjuist en/of onzorgvuldig zou hebben plaatsgevonden. De stelling van de commissie dat het voorgenomen beleid een te grote en ongenuanceerde aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwde omgeving betekent, wordt dan ook niet gedeeld. De suggestie om ook objecten die voorbescherming als monument
genieten uit te zonderen van het toepassingsbereik van het nieuwe beleid, nemen wij over. In de regeling wordt de term "beschermde
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
18
•
Omgeving van het monument: Gemeenten zijn verplicht om aantasting van de omgeving van (voorbeschermde) monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, te voorkomen, als die monumenten door die aantasting worden ontsierd of beschadigd. Dit betekent dat ook een artikel dient te worden opgenomen over de omgeving van monumenten;
•
Het beleid dient ook bij voorbeschermde monumenten niet van toepassing te zijn;
•
Het beleid dient voor de in de nota aangewezen gebieden met een bijzonder welstandsregime niet van toepassing te zijn. Hier komen met name zadelkappen voor. De voorgestelde dakopbouwen zijn een te grove aantasting van de karakteristiek;
•
Het beleid dient niet van toepassing te zijn voor al die situaties waarbij de achterkanten grenzen aan openbaar gebied;
Het beleid dient niet van toepassing te zijn voor al die situaties waar al een nokverhoging in de rij is gerealiseerd (zie verderop in de zienswijze). Voorts wordt geadviseerd bij alle typen dakopbouwen uit te gaan van een trendsetterbeleid, zodat er in gevelindeling en materialisatie een eenduidig (nieuw) beeld kan ontstaan. •
c.
Op de verschillende varianten die in de beleidsnota beschreven staan, worden de volgende opmerkingen gemaakt:
Platte daken Deze dakopbouwen wijken af van het dakopbouwenbeleid dat is opgenomen in het Omgevingsplan voor Tolhek. Consistentie in beleid is voor de uitvoering en zekerheid van belang. Geadviseerd wordt de beleidsregels als volgt bij te stellen: •
Ten opzichte van de bestaande achtergevel moet een bebouwingsvrije zone van 2,5 meter worden gehanteerd.
monumenten" vervangen door de term "(voor)beschermde monumenten". Ook zijn wij met de commissie van mening dat de directe omgeving van (voor)beschermde monumenten bijzondere aandacht verdient. Daarom zal in de regeling een nieuwe uitzondering op het toepassingsbereik worden opgenomen waarin bepaald wordt dat binnen een straal van 20 meter rond een (voor)beschermd monument de voorgestelde regeling niet geldt. De overige aanpassingen die de commissie voorstelt, worden niet overgenomen. Deze voortellen gaan naar onze mening te zeer in tegen de intentie van het voorgnomen beleid om meer vrijheid te bieden aan eigenaren van woningen om hun woning te vergroten met een dakopbouw. Een trendsetterbeleid, waardoor een eenduidig (nieuw) beeld kan ontstaan achten wij eveneens ongewenst. Woonwensen lopen uiteen en daarmee ook de wijze waarop en in welke omvang dakopbouwen door eigenaren gewenst worden. Dat met het nieuwe beleid er meer variatie in het gevelbeeld kan ontstaan, zien wij niet al bezwaarlijk.
Het is correct dat het voorgestelde beleid afwijkt van hetgeen thans in het omgevingsplan voor Tolhek is opgenomen. In Tolhek is een regeling opgenomen die gebaseerd is op het huidige (oude) dakopbouwenbeleid. Wij zijn het met de commissie eens dat een eenduidige en consistente regeling de voorkeur verdient. Daarom zal de nieuwe regeling - na vaststelling - in het omgevingsplan voor Tolhek worden opgenomen ter vervanging van de regeling die er nu nog in zit. Het is de bedoeling dat uiteindelijk voor het gehele grondgebied van Pijnacker-Nootdorp de nieuwe regeling in het Omgevingsplan wordt opgenomen.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
19
•
Bij hoekwoningen moet een bebouwingsvrije zone van 1
Het bovenstaande betekent dat de aanpassingen die de commissie
meter ten opzichte van de zijgevel worden aangehouden. Voor zover de bestaande bebouwing op de betreffende etage niet is teruggelegd ten opzichte van de zijgevel mag
voorstelt niet overgenomen worden.
met de dakopbouw worden aangesloten op de bestaande bebouwing. De dakopbouw moet binnen de oorspronkelijke voor- en achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd.
d.
•
Een dakopbouw mag de bouwhoogte van de aanwezige bebouwing op de betreffende verdieping van de woning niet verhogen.
•
Het materiaalgebruik, de detaillering, de profilering en de vormgeving van de dakopbouw zijn geiijkwaardig aan het hoofdgebouw.
Schuine daken
Zoals reeds naar aanleiding van zienswijze 3 is geantwoord (zie aldaar) zou
In Pijnacker-Nootdorp wordt bij schuine daken zeer veel gebruik gemaakt van de zogenaamde nokverhoging naar achteren (zie onderstaande afbeelding), al dan niet in combinatie met een dakkapel aan de voorzijde.
een nokverhoging in bepaalde situaties mogelijk moeten zijn. Voor het overige willen wij de keuze (bijvoorbeeld over hoe complex een eventuele bouwkundige aansluiting van een dakopbouw op de bestaande woning is) over aan de eigenaar van de desbetreffende woning. De regeling wordt anders dan bij zienswijze 3 staat vermeld - niet aangepast.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
20
Een combinatie met een dakopbouw als hier voorgesteld geeft een zeer onrustig beeld en complexe bouwkundige aansluitingen. Geadviseerd wordt deze beleidsregel niet toe te staan in rijen waar dit al gerealiseerd is. Deze dakopbouwen zijn vooral bij de kopwoningen van grote invloed op het straatbeeld, waarbij het van belang is dat de dakopbouwen circa 2 dakpannen (50 cm) terug liggen ten opzichte van de kopse gevel, om een nette aansluiting op het metselwerk en dak mogelijk te maken. Geadviseerd wordt deze regeling aan te passen.
e.
Dakopbouwen op aanbouwen Deze opbouwen, daar waar grenzend aan de openbare weg (vooren zijkant) zijn zeer ingrijpend voor het straatbeeld. Geadviseerd wordt het voorgestelde beleid aan te scherpen door deze dakopbouwen niet toe te staan aan de voorzijde en indien de vooren/of zijkant niet is gelegen aan de openbare weg.
f.
Toevoegen dakopbouw op woning met plat dak Hoewel enige wijzigingen in het straatbeeld niet als bezwaarlijk worden Deze opbouwen zijn zeer ingrijpend voor het straatbeeld, maar beschouwd, zijn wij het met de commissie eens dat het bij het toevoegen worden vooraf gegaan door een stedenbouwkundig advies. Hier is van een dakopbouw op woningen met een plat dak verstandig is een het volste vertrouwen. Echter, voor kopwoningen wordt nader afwegingsmoment te creëren door de gemeentelijk geadviseerd beleid aan te scherpen door voor deze dakopbouwen stedenbouwkundige een oordeel te vragen over dergelijke bouwplannen. aan de kopse gevel 1 meter uit de gevel te blijven, aansluitend bij de Ten aanzien van hetgeen de commissie adviseert over het in regeling die voor het Omgevingsplan voor Tolhek is opgesteld. overeenstemming brengen van de regeling met de regeling die in het omgevingsplan voor Tolhek is opgenomen, merken wij op dat de nieuwe regeling - na vaststelling - in het omgevingsplan voor Tolhek worden opgenomen ter vervanging van de regeling die er nu nog in zit. Het is de bedoeling dat uiteindelijk voor het gehele grondgebied van PijnackerNootdorp de nieuwe regeling in het Omgevingsplan wordt opgenomen.
De afgelopen jaren is gebleken welke beperkingen het (oude) dakopbouwenbeleid kende. Een van die beperkingen betrof het bouwen op aan- en uitbouwen. Met het nieuwe dakopbouwenbeleid wil ons college die mogelijkheid juist wél bieden. Dat het straatbeeld daardoor enigszins kan wijzigen, wordt door ons niet als bezwaarlijk gezien. Het verzoek van de commissie de voorgestelde regeling aan te passen, wordt niet gehonoreerd.
Conclusie De zienswijze geeft aanleiding de beleidsregels, zoals die ter inzage hebben gelegen, aan te passen:
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
21
•
In de uitzonderingen op het toepassingsbereik wordt de term "beschermde monumenten" vervangen door de term "(voor)beschermde monumenten".
•
Aan de uitzonderingen op het toepassingsbereik wordt opgenomen dat binnen een straal van 20 meter rond een (voor)beschermd monument de voorgestelde regeling niet geldt.
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
22
4.
Staat van wijzigingen
De bovenstaande aanpassingen staan opgenomen in onderstaande staat van wijzigingen. Voorts is een aantal aanpassingen ten opzichte van het beleid zoals dat ter inzage heeft gelegen wenselijk gebleken. Dat zijn de ambtshalve wijzigingen die eveneens in onderstaande staat van wijzigingen vermeld staan. De staat van wijzigingen laat op die manier zien wat er wordt veranderd ten opzichte van het ontwerpbeleid.
betreft
| wijziging
Wijziging is gebaseerd op
Uitbouwen meer dan 1,5 meter uit achtergevel indien bestaande situatie op buurpercelen reeds meer is
Aan de regel dat "Buiten het 'bouwvlak oorspronkelijke hoofdbouwmassa' op een bestaande of al dan niet vergunningvrij nog te realiseren aan- of uitbouw met dien verstande dat de opbouw ten minste 1,5 meter achter de voorgevel(rooilijn) ligt en de achtergevel van het 'bouwvlak oorspronkelijke hoofdbouwmassa' met niet meer dan 1,5 meter overschrijdt;" wordt een uitzondering toegevoegd voor die situaties waarin een afwijkende maat geldt tot ten hoogste de maat van de aan weerszijden gerealiseerde opbouwen, indien die uitbouwen reeds een grotere maat hebben dan 1,5 meter.
Zienswijze 2
Redactie overschrijden
De regel "De in lid 1 en 2 bedoelde maximale bouwhoogten mogen met ten hoogste 1 meter worden overschreden uitsluitend om te voldoen aan een
Zienswijze 3
bouwhoogte bij noodzakelijke
nokverhoging
wettelijk voorschrift ten aanzien van het gebruik als gebruiksfunctie" wordt gewijzigd in: "Indien de stahoogte in de bestaande situatie 2,4 meter of minder bedraagt, mogen de in lid 1 en 2 bedoelde maximale bouwhoogten met ten hoogste 1 meter worden overschreden."
Verduidelijken bouwmogelijkheden variant A
De eerste figuur van variant A (gedeeltelijk bebouwde laag) wordt aangevuld met een tweetal figuren zodat meerdere bouwmogelijkheden qua bouwmassa worden weergegeven. Deze twee figuren zijn weergegeven op bijlage A bij deze nota. Aan de zin "Bij een gedeeltelijk bebouwde laag mag het volume tot de hoogte van de oorspronkelijke hoofdbouwmassa of de in het omgevingsplan als maximum opgenomen bouwhoogte, geheel worden benut." wordt toegevoegd: ", zowel aan de voor-, achter- en zijkant."
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
Zienswijze 5 + 7
23
Aanpassing toepassingsbereik; uitzondering voor voorbeschermde monumenten
In de uitzonderingen op het toepassingsbereik wordt de term "beschermde monumenten" vervangen door de term "(voor)beschermde monumenten".
Zienswijze 9
Aanpassing toepassingsbereik; uitzondering voor omgeving van (voor)beschermde monumenten
Aan de uitzonderingen op het toepassingsbereik wordt opgenomen dat binnen een straal van 20 meter rond een (voor)beschermd monument de voorgestelde regeling niet geldt.
Zienswijze 9
Aanpassing visualisatie en tekst bouwmogelijkheden indien nokrichting niet (in overwegende mate) evenwijdig met voorzijde naar openbare weg
De tweede figuur van variant A (dakconstructie) wekt de indruk dat een dakopbouw uitsluitend mogelijk is wanneer de kaprichting (grotendeels) evenwijdig met de voorzijde aan de openbare weg ligt. Dat werpt de vraag op op welke wijze een kapconstructie mag worden uitgebreid wanneer de nokrichting niet (in overwegende mate, maar meer haaks) evenwijdig met de voorzijde aan de openbare weg ligt. In dat laatste geval mag de achterste helft van de diepte van de woning worden bebouwd; de voorste helft niet. Een visualisatie staat op de figuur die is weergegeven op bijlage B bij deze nota. De tekst van het beleid wordt op overeenkomstige wijze aangepast.
Ambtshalve aanpassing
Aanvullen terminologie dakconstructie
Ter voorkoming van misverstanden en discussie bij de toetsing van bouwplannen wordt de term "dakconstructie (kap)" vervangen door "dakconstructie met een hellend dak (kap)"
Ambtshalve aanpassing
Terminologie bouwregels aanpassen aan Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
In het dagelijks taalgebruik wordt vaak gesproken over een aan- of uitbouw, zo ook ik deze nota, de toelichting op de nieuwe beleidsregels voor dakopbouwen en in tal van andere (gemeentelijke) stukken. Aangezien het de bedoeling is uiteindelijk het beleid op te nemen in het Omgevingsplan van de gemeente is het beter in de bouwregels de terminologie te gebruiken ontleend aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Derhalve zal "aan-/uitbouw" daarin worden vervangen door "tegen het hoofdgebouw aangebouwde bijbehorende bouwwerken".
Ambtshalve aanpassing
Algemeen
Correctie van verschrijvingen en overige ondergeschikte aanpassingen en verbeteringen.
Ambtshalve aanpassing
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
24
Bijlage A - Aanvulling figuren variant A (gedeeltelijk bebouwde laag)
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
25
Bijlage B - Aanvulling figuren variant A (nokrichting niet (in overwegende mate) evenwijdig met de voorzijde aan de openbare weg)
Nota van beantwoording zienswijzen en staat van wijzigingen Beleidsregels dakopbouwen gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024
26