Bijlage 2: Evaluatie Nota Woningvoorraad

Evaluatie Nota Woningvoorraad

Inhoudsopgave INLEIDING ............................................................................................ 3 Waarom een evaluatie? ...................................................................................................................... 3 Leeswijzer............................................................................................................................................ 3 HOOFDSTUK 1: De feiten en cijfers ....................................................... 4 1.1 Aanvragen 2023 en medio 2024 ................................................................................................... 4 1.2 Kenmerken aanvragen sinds 2019 ................................................................................................ 4 HOOFDSTUK 2: Bereiken we de doelstellingen van de nota? ................. 5 2.1 Beschermen we de schaarse woningvoorraad? ........................................................................... 5 2.2 Benutten we de bestaande woningvoorraad optimaal? .............................................................. 5 2.3 Behouden we een goed woon- en leefklimaat? ........................................................................... 6 2.4 Moeten we onze overwegingen op grond van volkshuisvesting aanpassen? ..............................

6 2.5 Moeten we onze overwegingen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening aanpassen? 7 2.6 Zijn er aanpassingen noodzakelijk in de regels omtrent goed verhuurderschap ......................... 7 2.7 Zijn de regels goed en gemakkelijk vindbaar? .............................................................................. 7 2.8 Kunnen we besluitvorming versnellen? ........................................................................................ 7 Hoofdstuk 3: Conclusie en aanbevelingen ............................................. 8 3.1 Aanpassingen in de Nota Woningvoorraad .................................................................................. 8 3.2 Aanpassingen in proces toepassing en uitvoering Nota Woningvoorraad ................................... 8 3.3 Aanpassingen in de Huisvestingsverordening .............................................................................. 8

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

2

INLEIDING Sinds 2020 is voor het verlenen van toestemming voor het wijzigen van de woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van verkamering, zowel een huisvestingsvergunning als een omgevingsvergunning nodig. Bij de eerste vergunning speelt het beschermen van de schaarse woningvoorraad een rol en bij de tweede vergunning gaat het vooral om het borgen van een goede ruimtelijke ordening (leefbaarheid). Om de werking en toepassing van beide instrumenten te verduidelijken heeft de gemeenteraad in 2022 de Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp vastgesteld. In de beleidsnota is duidelijker beschreven welke woningvoorraad op basis van schaarste niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Ook staan de voorwaarden die de goede ruimtelijke ordening moeten borgen uitgelegd. Denk hierbij aan de minimale afstand tussen verkamerde woningen (straal 50 meter) en het maximumaantal personen (4).

Waarom een evaluatie? Pijnacker-Nootdorp heeft niet eerder op deze manier regels gesteld over de woningvoorraad. Daarom is in de beleidsnota opgenomen dat deze geëvalueerd wordt. De evaluatie richt zich op de vraag of de vergunningsplicht helpt om de (kwaliteiten van de) bestaande woningvoorraad te beschermen, de leefbaarheid op peil te houden en waar mogelijk sturen op een goed verhuurderschap ter bescherming van de huurders en de buren. De evaluatie richt zich ook op de vraag of de beleidsnota in de praktijk goed werkt en duidelijk maakt wanneer de gemeente wel en niet medewerking verleent aan het wijzigen van de woningvoorraad en welke voorwaarden daaraan verbonden (kunnen) zijn. Daarvoor hebben we gemonitord hoeveel vergunningen zijn aangevraagd en hoeveel vergunningen zijn verleend en/of geweigerd. Daarnaast beschrijven we of er om andere redenen aanleiding is om de beleidsnota aan te passen. Deze monitoring wordt via de actieve informatieplicht aan de raad aangeboden. Eventuele aanpassingen van de nota en/of de huisvestingsverordening worden ter besluitvorming aangeboden aan de raad.

Leeswijzer Deze evaluatie is op te delen in twee delen. Het eerste deel (H1) bestaat uit een cijfermatige evaluatie. Daarin gaan we dieper in op de aanvragen en bieden we inzicht in gegevens zoals het aantal aanvragen, het soort aanvragen en de verleende vergunningen. In het tweede deel (H2) wordt gekeken naar de doelen die we wilden bereiken met de beleidsnota. Zijn die doelen bereikt, waren de regels duidelijk en goed toepasbaar en zijn er aanleidingen om het anders te doen? Hiervoor zijn o.a. gesprekken gevoerd met de collega’s die verantwoordelijk zijn voor het aanvraagproces en collega’s die vanuit de handhaving betrokken zijn. Het derde en laatste hoofdstuk bestaat uit de conclusie en laat zien of en op welke punten de nota aangepast zou moeten worden en welke aanpassingen er eventueel in andere beleidstukken gerealiseerd moeten worden.

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

3

HOOFDSTUK 1: De feiten en cijfers In dit hoofdstuk zetten we alle gegevens op een rijtje. In deze kwantitatieve evaluatie kijken we naar het aantal aanvragen, verleende vergunningen en geweigerde vergunningen. Om het effect van de beleidsnota te meten is gekeken naar zowel de periode voor de invoering van de beleidsnota als naar de periode daarna. 1.1 Aanvragen 2023 en medio 2024 Opvallend is dat sinds de invoering van de beleidsnota er in totaal 1 aanvraag is binnengekomen. Het ging hierbij om kamerverhuur. De woning waar de aanvraag voor binnen is gekomen is een eengezinswoning in de kern Nootdorp. De aanvraag voor de huisvestingsvergunning is in begin 2024 geweigerd. De aanvraag omgevingsvergunning voor het opheffen van de strijdigheid met het bestemmingsplan is buiten behandeling gesteld. De aanvraag was incompleet en er is gevraagd om aanvullende gegevens. Deze aanvullende gegevens waren noodzakelijk om de aanvraag te kunnen beoordelen. Deze aanvullende gegevens zijn niet geleverd en hierdoor is besloten de aanvraag omgevingsvergunning buiten behandeling te stellen. Hierdoor is de strijdigheid met het bestemmingsplan niet weggenomen en daardoor is de aanvraag voor de huisvestingsvergunning ook geweigerd. In 2024 is deze aanvraag opnieuw ingediend, waarbij de aanvullende gegevens zijn aangeleverd. Deze aanvraag is medio 2024 toegewezen.

1.2 Kenmerken aanvragen sinds 2019 De vergunningsplicht voor het aanbrengen van wijzigingen in de woningvoorraad is in juli 2019 ingegaan, met de vaststelling van de nieuwe huisvestingsverordening. In de periode 2019-2023 zijn er in totaal 19 aanvragen gedaan. Daarbij valt het volgende op: De meeste aanvragen waren voor kamerverhuur, dit waren er 10. Van deze 10 aanvragen zijn er 2 verleend. Daarnaast zijn er drie andere aanvragen verleend, namelijk voor splitsen, samenvoegen en woningvorming. De meeste aanvragen zijn voor een aanpassing aan een eengezinswoning. De meeste aanvragen worden gedaan in Delfgauw, namelijk 53% van de aanvragen in de periode 2019-2023. Pijnacker (26%) en Nootdorp (21%) hebben beide een stuk minder aanvragen. Opvallend is dat voor de kern Delfgauw acht aanvragen zijn binnengekomen voor kamerverhuur. Dit heeft waarschijnlijk te maken hebben met de ligging van Delfgauw nabij de TU-Delft campus. Zoals uit de bovenstaande cijfers blijkt, is het aantal aanvragen per jaar beperkt. Op dit moment is de afspraak om jaarlijks een evaluatie te doen. Om een betere feitelijke en cijfermatige evaluatie te kunnen doen wordt geadviseerd om de evaluatie niet jaarlijks te doen, maar over een periode van vier jaar. Aanbeveling 1: Evalueer eens per vier jaar zodat er meer cijfermatige gegevens zijn om de evaluatie op te baseren.

De volgende evaluatie vindt dan plaats in 2028.

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

4

HOOFDSTUK 2: Bereiken we de doelstellingen van de nota? In de beleidsnota zijn diverse overwegingen en regels opgenomen. Deze zijn allemaal bedoeld om de doelstellingen in de nota, maar ook in ander (gemeentelijk) beleid en het hoofdlijnenakkoord 2022-2026 te realiseren. Voorbeelden daarvan zijn het kunnen doorlopen van een lokale wooncarrière, een meer evenwichtige woningvoorraad, blijvende aandacht voor betaalbare en sociale woningen en het bevorderen van doorstroming. Hieronder beschrijven we, in aanvulling op de kwantitatieve analyse in hoofdstuk 1, de ervaringen die we hebben we opgedaan in de afgelopen jaren. 2.1 Beschermen we de schaarse woningvoorraad? Ja, met behulp van de beleidsnota hebben we de schaarse woningvoorraad kunnen beschermen. Er zijn geen vergunningen verleend voor woningen in de drie segmenten die in de beleidsnota als schaars zijn benoemd: • Alle sociale huurwoningen binnen de gemeente; • Alle appartementen binnen de gemeente; • Alle koopwoningen tot de kostengrens van de jaarlijks geïndexeerde Nationale Hypotheek Garantie. In 2023 heeft het Rijk een nieuwe grens toegevoegd: de betaalbaarheidsgrens. Dit is gedaan omdat de NHGgrens sterk is gestegen en het Rijk meer betaalbare woningen wil toevoegen. De betaalbaarheidsgrens wordt landelijk en jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex.

In 2023 was de betaalbaarheidsgrens €355.000 en voor 2024 is de betaalbaarheidsgrens vastgesteld op €390.000. Gezien de doelstelling van het verdelen van schaarse woningen, wordt voorgesteld om de NHG-grens te vervangen voor de betaalbaarheidsgrens. Daarmee beschermen we de meest schaarse woningen en geven we ruimte aan eigenaren van woningen boven die grens. Verder is dit ook in lijn met ander beleid zoals de starterslening en onze woningbouwprogrammering. Aanbeveling 2: Benoem alle koopwoningen tot de jaarlijks geïndexeerde betaalbaarheidsgrens als schaarse woningen. De betaalbaarheidsgrens is in 2024 €390.000.

2.2 Benutten we de bestaande woningvoorraad optimaal? In de beleidsnota hebben we geconstateerd dat het (onder voorwaarden) mogelijk maken van het wijzigen van een woning ertoe kan leiden dat er andere vormen van wonen mogelijk gemaakt worden. Woonvormen die beter aansluiten op een woonbehoefte en waarmee bestaande woningen beter worden gebruikt. We zien dat die mogelijkheden sinds 2019 benut worden, met name voor verkamering ontvangen we aanvragen. Opvallend is wel dat het aantal aanvragen fluctueert per jaar, waarbij in 2023 wat minder aanvragen zijn binnengekomen dan de voorgaande jaren. Onze inzet om de schaarse sociale huurwoningen te behouden heeft wel tot gevolg dat we nooit medewerking verlenen aan wijzigingen van het gebruik van sociale huurwoningen. De in onze gemeente actieve woningcorporaties geven aan dat zij soms mogelijkheden zien om sociale huurwoningen beter te benutten. Bijvoorbeeld door vrienden of familieleden samen in een huis te laten wonen, ook als ze geen duurzaam huishouden vormen. Dat worden friendscontracten genoemd. Of door statushouders die wachten op nareizigers een huis te laten delen. We blijven het belang van het beschermen van de sociale huurwoningen zien, maar willen de woningcorporaties ook de mogelijkheid bieden om enkele woningen per jaar anders te gebruiken dan voor een duurzaam huishouden.

Daarmee kunnen meer mensen aan een woning worden geholpen. Daarom wordt voorgesteld om de volkshuisvestelijke overweging (paragraaf 2.1 in de beleidsnota) aan te passen zodat maximaal 10 sociale huurwoningen per jaar kunnen worden vergund. De woningcorporaties moeten daarbij een onderbouwing aanleveren waaruit blijkt op welke wijze de aanvraag bijdraagt aan het beter benutten van

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

5

de sociale huurwoningen. De woningcorporaties en de gemeente maken hier prestatieafspraken over. Uiteraard moet dan nog steeds worden voldaan de overwegingen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening (paragraaf 2.2). Aanbeveling 3: Voeg aan paragraaf 2.1 van de Nota Woningvoorraad een uitzondering toe zodat maximaal 10 woonruimten met een huurprijs tot en met de huurprijsgrens door een woningcorporatie kunnen worden vergund als uit een onderbouwing blijkt dat dit bijdraagt aan het beter verdelen van schaarse woonruimte.

Meer over friendscontracten Het verschil tussen friendscontracten en verkameren is de relatie die de huurders onderling met elkaar hebben. Bij friendscontracten hebben de huurders een vriendschappelijke relatie met elkaar. Ze kennen elkaar. Dat is anders dan bij verkameren. Dan hebben de huurders geen vriendschappelijke of andere relatie met elkaar. Een ander verschil is dat bij friendscontracten er één huurcontract is. Bij verkameren is er sprake van meerdere huurcontracten. In de Wet betaalbare huur is een herziening van het woonwaarderingsstelstel opgenomen. Eén regel die daarin is opgenomen is dat wanneer huurders een woning mogen delen met 3 of meer personen die geen gezamenlijke huishouding voeren, de huur moet worden berekend voor onzelfstandige woonruimten (WWS Onzelfstandig). We monitoren deze ontwikkeling en kijken of aanpassing van de definitie van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden in de Huisvestingsverordening aangepast moet worden. Deze definitie is nu: ”een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient ook sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen”.

Wanneer daar aanleiding voor is, zullen we dit ook in regionaal verband agenderen.

2.3 Behouden we een goed woon- en leefklimaat? In de beleidsnota staan afwegingen over de fysieke en algemene leefbaarheid en voorwaarden aan goed verhuurderschap. Dit met het doel om het voor alle betrokkenen (huurders en de buren) prettig te maken en te houden. Het aantal vergunningen is beperkt en de invloed op het woon- en leefklimaat is dan ook niet meetbaar. Wel blijkt uit de praktijk dat er kansen zijn om de voorwaarden aan te scherpen. Dat is duidelijker naar de aanvragers, de buren en de vergunninghouders. Ook biedt het een betere basis om te handhaven indien dat nodig zou zijn. Aanbeveling 4: Scherp de voorwaarden in de algemene leefbaarheidstoets aan door de volgende toevoegingen: 9a: Hieronder wordt tevens verstaan het op tijd weghalen van de afvalcontainer van de aanbiedplaats zodra deze geleegd is; 9b: Het plaatsen van fietsen, motorvoertuigen en andere vervoersmiddelen op de openbare weg en/of stoep is niet toegestaan; 9d: zoals geluidsoverlast door bijvoorbeeld muziek en geuroverlast door bijvoorbeeld het gebruik van een vuurkorf.

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Zoals in die wet is bepaald heeft de gemeente inmiddels ook een meldpunt https://www.pijnacker-nootdorp.nl/direct-regelen/bouwen-enwonen/ongewenst-gedrag-verhuurders-melden. Daar kunnen huurders meldingen doen over ongewenst gedraag van de verhuurder. Tot medio 2024 zijn er vanuit de Wet goed verhuurderschap geen meldingen ontvangen. Een enkele keer is er telefonisch contact geweest met een burger die vragen heeft. 2.4 Moeten we onze overwegingen op grond van volkshuisvesting aanpassen? Ja, door de NHG-grens te vervangen door de betaalbaarheidsgrens en door woningcorporaties de mogelijkheid te bieden om onderbouwd maximaal 10 woonruimten met een huurprijs tot en met de huurprijsgrens anders te gebruiken, stimuleren we het optimaal benutten van de woningvoorraad, beschermen we de schaarse woningvoorraad en bieden we waar het kan ruimte voor nieuwe en andere woonvormen. Dit is meer uitgebreid beschreven in paragraaf 2.1 en 2.2.

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

6

2.5 Moeten we onze overwegingen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening aanpassen? Ja, die kunnen verbeterd worden. De regels voor de fysieke leefbaarheid zijn concreet en goed uitvoerbaar. Wel zien we aanleiding om een aanvulling voor te stellen. In de regels staat namelijk niets over het aantal mensen per kamer. Er zijn wel regels over het minimale oppervlak per bewoner en het aantal bewoners per woning. Dit blijkt echter onvoldoende te zijn om ervoor te zorgen dat huurders een eigen kamer hebben. In zowel de nota Huisvesting Arbeidsmigranten, als de landelijke voorwaarden voor hospitaverhuur is deze eis wel opgenomen. Daarom wordt voorgesteld om aan paragraaf 2.2.1 een regel toe te voegen die bepaalt dat ter waarborging van de privacy per kamer in principe één persoon wordt gehuisvest. In geval van partners geldt een maximum van twee personen. Zo heeft iemand de gelegenheid om zich terug te trekken. Aanbeveling 5: Voeg aan paragraaf 2.2.1 een regel toe waardoor ter waarborging van de privacy per kamer in principe één persoon gehuisvest kan worden of maximaal twee bij partners.

2.6 Zijn er aanpassingen noodzakelijk in de regels omtrent goed verhuurderschap Nee, dat is niet nodig. Bij de aanvraag toetsen we of er wordt voldaan aan de voorwaarden voor het goed verhuurderschap. Dit ter bescherming van de (toekomstige) bewoners van de woning en van de omwonenden. De voorwaarden worden ook altijd verbonden aan de aan de vergunning. Mocht het dan noodzakelijk zijn, dan kunnen we op basis daarvan handhaven. 2.7 Zijn de regels goed en gemakkelijk vindbaar? Nee, de regels zijn onvoldoende goed en gemakkelijk vindbaar. De stukken staan weliswaar op overheid.nl, maar op onze website staan maar twee onderdelen, te weten het splitsen in appartementsrechten en kamerverhuur. De andere onderwerpen zoals het onttrekken en samenvoegen, woningvorming en toeristische verhuur staan niet op de website. Daarnaast is naar voren gekomen dat de Nota Woningvoorraad niet altijd even duidelijk is met betrekking tot onttrekking. Om die rede wordt er aanbevolen om bij 4.1 onttrekken van woningen aan te geven dat dit niet geldt voor verkameren. Voorgesteld wordt om de website ook aan te passen. Daarnaast moeten we op grond van gewijzigde wetgeving aan de minister mededelen dat we in de huisvestingsverordening een regeling over een registratienummer, een nachtencriterium of een vergunningplicht hebben opgenomen.

Op deze wijze wordt een overzicht met lokale regelgeving bijgehouden zodat platforms aanbieders van toeristische verhuur goed kunnen informeren van hun plichten. Aanbeveling 6: Voeg bij 4.1 onttrekken van woningen aan dat dit niet geldt voor verkameren.

Aanbeveling 7: Pas de gemeentelijke website aan zodat alle informatie daarop te vinden is en maak daarbij ook een koppeling naar het gemeentelijk meldpunt woonoverlast. Informeer de minister over onze regeling over toeristische verhuur.

2.8 Kunnen we besluitvorming versnellen? Ja, dat kan. In verhouding met andere vergunningen worden vergunningen op grond van deze beleidsnota niet zo vaak aangevraagd. Niet iedereen beschikt daardoor over voldoende kennis over de nota en de vergunningen. Daarbij is het van belang dat steeds een verbinding wordt gemaakt met eventueel andere benodigde vergunningen zoals een omgevingsvergunning voor slopen of bouwen en een huisvestingsvergunning. Geadviseerd wordt om het interne proces aan te scherpen en de kennis te vergroten. Daarmee verloopt het proces soepeler en sneller. Aanbeveling 8: Scherp het interne proces aan en vergroot de kennis over deze beleidsnota.

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

7

Hoofdstuk 3: Conclusie en aanbevelingen De conclusie uit de evaluatie is dat de Nota Woningvoorraad goed lijkt te werken voor de verschillende doelen die we met de nota willen bereiken. Op basis van de evaluatie stellen we de onderstaande aanpassingen voor in de nota en het proces. 3.1 Aanpassingen in de Nota Woningvoorraad De evaluatie leidt tot een zestal aanpassingen in de Nota Woningvoorraad. Daarvoor zal een eerste herziening van de Nota Woningvoorraad aan de gemeenteraad worden voorgelegd. 1. 2. 3.

4.

5. 6.

Evalueer eens per vier jaar zodat er meer cijfermatige gegevens zijn om de evaluatie op te baseren. De volgende evaluatie vindt dan plaats in 2028. Benoem alle koopwoningen tot de jaarlijks geïndexeerde betaalbaarheidsgrens als schaarse woningen. De betaalbaarheidsgrens is in 2024 €390.000. Voeg aan paragraaf 2.1 van de Nota Woningvoorraad een uitzondering toe zodat maximaal 10 woonruimten met een huurprijs tot en met de huurprijsgrens door een woningcorporatie kunnen worden vergund als uit een onderbouwing blijkt dat dit bijdraagt aan het beter verdelen van schaarse woonruimte. Scherp de voorwaarden in de algemene leefbaarheidstoets aan door de volgende toevoegingen: 9a: Hieronder wordt tevens verstaan het op tijd weghalen van de afvalcontainer van de aanbiedplaats zodra deze geleegd is; 9b: Het plaatsen van fietsen, motorvoertuigen en andere vervoersmiddelen op de openbare weg en/of stoep is niet toegestaan; 9d: zoals geluidsoverlast door bijvoorbeeld muziek en geuroverlast door bijvoorbeeld het gebruik van een vuurkorf. Voeg aan paragraaf 2.2.1 een regel toe waardoor ter waarborging van de privacy per kamer in principe één persoon gehuisvest kan worden of maximaal twee bij partners. Voeg bij 4.1 onttrekken van woningen aan dat dit niet geldt voor verkameren.

3.2 Aanpassingen in proces toepassing en uitvoering Nota Woningvoorraad De evaluatie heeft ook aangetoond dat de informatieverstrekking en communicatie over deze nota en de toepassing van de Nota Woningvoorraad op de volgende twee punten verbeterd kan worden: 7. Pas de gemeentelijke website aan zodat alle informatie daarop te vinden is en maak daarbij ook een koppeling naar het gemeentelijk meldpunt woonoverlast. 8. Scherp het interne proces aan en vergroot de kennis over deze beleidsnota. 3.3 Aanpassingen in de Huisvestingsverordening Om de aansluiting tussen de verschillende instrumenten te behouden betekenen sommige bovenstaande aanpassingen ook dat de huisvestingsverordening moet worden aangepast. We passen alleen hoofdstuk 5 van de huisvestingsverordening aan. Hiervoor moeten de regio en de provincie Zuid-Holland geconsulteerd worden. Dat doen we als het ontwerp ter inzage gaat. De aanpassingen hebben betrekking op: -

Aanbeveling 2: het harmoniseren van de betaalbaarheidsgrens Aanbeveling 3: voeg de uitzondering toe zodat maximaal 10 woonruimten met een huurprijs tot en met de huurprijsgrens door een woningcorporatie kunnen worden vergund

Evaluatie Beleidsnota Woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

8