Bijlage 2 - Brieven beheervereningingen Ackerswoude

7.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden

Pijnacker, 7 december 2022 Aan:

College van Burgemeester & Wethouders Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Postbus 1 2640 AA

Pijnacker

Onderwerp: Zienswijze op Mandelige gebieden

Inleiding Als bestuur van de Beheer Vereniging Ackerswoude Landrijk 1 te Pijnacker, willen wij u graag informeren over onze ervaringen met de “mandeligheid”, die o.a. op ons woongebied van toepassing is. Als bestuur van de vereniging “worstelen” met een aantal vraagstukken, die betrekking hebben op het groot onderhoud en de kosten daarvan van de twee mandelige terreinen binnen Ackerswoude Landrijk 1 (Kievitlande). Over het algemeen kunnen wij maar weinig enthousiasme opbrengen voor de constructie “mandeligheid” die de gemeente Pijnacker een aantal jaren geleden heeft ingevoerd. Wij zijn ook op de hoogte van de ervaringen van een aantal andere verenigingen in Ackerswoude en die delen onze hieronder uiteengezette bezorgdheid. Tevens is het is ons bekend, dat de constructie mandeligheid ook elders in Nederland tot irritatie, ongenoegen en bezorgdheid heeft geleid. Onderstaand lichten wij op basis van een aantal componenten onze zienswijze toe. Sociale aspect Het sociale aspect is een van argumenten die de gemeente destijds heeft aangevoerd om mandelig gebieden toe te wijzen. Hierover kunnen wij het volgende aangeven. De

betrokkenheid van de bewoners is beperkt. Voor het bijwonen van de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering constateren wij een afnemende belangstelling. In één van de laatst gehouden vergaderingen was slechts 50% van het aantal leden/huishoudens aanwezig, al dan niet via een afgegeven volmacht. Eén van de oorzaken daarvan overigens is ook, dat een

aantal bewoners (5 woningen aan de buitenzijde van de wijk) nauwelijks betrokkenheid ervaren, omdat zij geen gebruik maken van het mandelig terrein. Maar ook van bewoners,

die wel gebruik maken van het terrein ervaren wij slechts beperkte betrokkenheid. Het gezamenlijk maandelijks onkruidvrij maken van de mandelig terreinen is ook een voorbeeld van de doelstelling om het sociale aspect te bevorderen, maar ook hier komt maar een zeer beperkt aantal (dezelfde)bewoners opdagen.

7.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden

Belangen De belangen van de bewoners zijn zeer uiteenlopend. Een paar voorbeelden: Bewoners met kleine kinderen zijn met name gericht op de veiligheid. Daarvoor zijn diverse maatregelen genomen, echter het ontbreekt de bewoners aan de mogelijkheid van handhaving. De Gemeente geeft aan dat niet te kunnen, omdat het geen openbaar gebied is. Gevolg: aangebrachte voorzieningen hebben nauwelijks effect, derden die via onze mandelig terreinen naar het lint van Ackerswoude fietsen, racen met scooters en de legio bestelbusjes trekken zich niets aan van geplaatste verkeersborden, etc. Een deel van de bewoners draagt via de vereniging bij aan de kosten van onderhoud en reservering ten behoeve van het mandelig terrein, terwijl zij daar geen gebruik van maken. Dat doet zich heel duidelijk voor in het geval van de reservering, die moet worden gedaan voor het onderhoud en de vervanging van het riool op één van de twee terreinen. Op dat betreffende riool zijn slechts zes woningen aangesloten, terwijl er door 30 woningeigenaren wordt (mee) betaald voor onderhoud/vervanging.

Een ander voorbeeld betreft de eerder genoemde vijf woningen uit het project Landrijk 1 die feitelijk geen gebruik maken van de mandelig terreinen, maar waarvoor de betreffende bewoners wel moeten betalen alleen omdat bij de aankoop van de woning dit contractueel een vereiste was en het parkeerbeleid destijds nog niet helder was.

Financieel:

Bewoners betalen maandelijks een bedrag als bijdrage in de jaarlijkse reguliere exploitatiekosten (energie, vergaderkosten, bankkosten, verzekeringen, klein onderhoud, schoonmaak, etc.) en voor de reservering voor groot onderhoud en vervanging, dat na verloop van tijd zal dienen plaats te vinden (her-aanleg terrein, vervanging klinkers, oplossen verzakkingen, vervanging hemelwater afvoer, vervanging riolering). De informatievoorziening vanuit de Gemeente/aannemer over het onderwerp onderhoud/vervanging is tot op heden onvoldoende geweest. Bij de overdracht destijds is summiere informatie geleverd. Pas in een later stadium werd ons duidelijk, dat het onderhoud en de vervanging van de riolering en de hemelwater afvoer voor rekening zou moeten komen van de bewoners (via de vereniging). In de documentatie is hier geen melding van gemaakt. Ook later kwamen wij er pas achter, dat op het ene terrein (het westelijk deel) de riolering voor rekening en risico van de bewoners is, terwijl dat op het oostelijk deel niet het geval is, maar dat de hemelwaterafvoer op beide terreinen wel voor rekening en risico van de bewoners is. De reservering voor onderhoud en vervanging maakt in de huidige begroting ca. 75% van de jaarlijkse bijdragen van de bewoners uit. Wij begrijpen uit een reactie van de Gemeente, dat wordt nagedacht over het onderhoud “onder de grond”.

Het spreekt voor zich, dat wij zeer geïnteresseerd zijn in de uitkomst

daarvan, omdat dit van groot belang is bij de vaststelling van de meer jaren begroting.

7.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden

Begeleiding door en informatievoorziening vanuit de Gemeente. Wij hebben in de afgelopen jaren veelvuldig contact gehad en we constateren, dat er in z’n algemeenheid wel wordt gereageerd op onze vragen en verzoeken. Echter, op essentiële zaken blijft de medewerking en informatievoorziening in onze opinie achter. Daarbij willen wij niet meer terugkomen op het feit, dat er ten tijde van de overdracht van de mandelige terreinen niet of nauwelijks sprake was van informatievoorziening en begeleiding vanuit de gemeente en/of de projectontwikkelaar “ABB”.

Wat ons betreft heeft dit thans met name

betrekking op het aspect dat hierboven is genoemd, namelijk de onduidelijkheid over het onderhoud en de vervanging van hetgeen “onder de grond ligt”. Wij hebben in het kader van een adequaat financieel beheer dringend behoefte aan volledige duidelijkheid over dit aspect. Vanuit het oogpunt van bestuursaansprakelijkheid is het essentieel, dat dit wordt opgelost, omdat we anders in een situatie terecht dreigen te komen, dat er geen animo meer is van bewoners om de verantwoordelijkheid op te pakken en zitting te nemen in het bestuur. Daarbij speelt ook een belangrijke rol, dat bewoners/bestuursleden over het algemeen de kennis en ervaring missen als het gaat om het inschatten van de mate waarin met name onderhoud aan de infrastructuur (de bestrating, de riolering, de hemelwaterafvoer, etc.) dient plaats te vinden en van de kosten die daarmee gemoeid zijn. Daarnaast ontbreekt ook de expertise om ten aanzien daarvan partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten, controle op de uitvoering te verrichten, etc.

Daarbij gaat het om substantiële bedragen; de kans op een foutieve inschatting is reëel aanwezig en kan grote gevolgen hebben als achteraf blijkt, dat reservering te laag is geweest en bewoners gedwongen zijn om aanvullende middelen te leveren, waarbij zich dan ook nog de situatie niet denkbeeldig is, dat die “last” dan terecht komt bij bewoners, die pas in een (veel) later stadium een woning hebben aangekocht. Het is dan ook niet onlogisch, dat, zoals boven is aangegeven, het op termijn alsmaar lastiger zal worden om bestuursfuncties bezet te krijgen. Als laatste: door de versnippering, die is ontstaan gaan oi. schaalvoordelen verloren als elke vereniging voor zichzelf het onderhoud moet regelen bij externe partijen. De Gemeente heeft bij aanbesteding voor werkzaamheden voor het geheel een veel betere positie, waardoor betere prijzen en voorwaarden kunnen worden bedongen. Gemeentelijke belastingen. In een eerder stadium hebben wij al eens de vraag gesteld of er sprake zou kunnen zijn van compensatie voor de bewoners in het geval van de rioolbelasting nu het onderhoud voor een belangrijk deel voor rekening is van de bewoners. De Gemeente heeft aangegeven, dat daarvan geen sprake kan zijn, daarmee oi. voorbijgaand aan de ongelijkheid, die daardoor binnen de Gemeente ontstaat.

Immers, een groot deel van de bewoners in de Gemeente Pijnacker- Nootdorp betalen slechts via de Gemeentelijke belastingen mee aan onderhoud en vervanging van de infrastructuur, terwijl bewoners in mandelige gebieden evenveel betalen, maar daarnaast voor het onderhoud en de vervanging nog eens extra betalen via de reservering, die daarvoor binnen de vereniging wordt getroffen.

7.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden

Conclusie:

Het lijkt ons, dat een bespreking met vertegenwoordigers van de bewoners en/of de bewonersverenigingen een goed uitgangspunt zou moeten vormen om gezamenlijk vast te stellen of de bestaande situatie gecontinueerd zou moeten worden en of het onderhoud met name onder grond de verantwoordelijkheid zou moeten zijn van de gemeente in plaats van individuele (of een groep van) bewoners Wij zijn graag bereid ons standpunt nader toe te lichten, met vriendelijke groeten,

Namens Vereniging Ackerswoude Landrijk1

Voorzitter

secretaris/penningmeester

Beheervereniging Houtduiflande

GARE FRE Aan:

|

College van Burgemeester & Wethouders

Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp Postbus 1 2640 AA

PIJNACKER

Betreft: Zienswijze op Mandelige gebieden

Pijnacker, 16 december 2022 Geacht college, leden van de gemeenteraad,

In deze brief vragen wij uw aandacht voor onze zorgen over en bezwaren tegen de mandeligheid die van toepassing is op onze straat Houtduiflande (Landrijk 2) te Pijnacker.

Na ruim drie jaar is onze ervaring dat de straat gebruikt wordt als doorgangsweg en zeker niet het karakter heeft van een toegangsweg voor de bewoners. Daarnaast leidt de mandeligheid tot onnodige inefficiëntie en bureaucratie, bedreigt mandeligheid eerder de sociale cohesie dan dat zij die versterkt, en zadelt de mandeligheid de vereniging en haar leden met onredelijke financiële risico’s op. Wij zijn ook op de hoogte van de ervaringen van een aantal andere verenigingen in Ackerswoude, maar ook elders in Nederland in vergelijkbare gevallen, en die delen onze zorgen en ongenoegen. Onderstaand lichten wij op basis van een aantal componenten onze zienswijze toe.

Doorgangsweg In de bijlage bij de koopovereenkomst van de woningen staat in de bepaling inzake de mandeligheid

dat “de mandelige zaak uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als toegangsweg, ten behoeve van het bereiken en verlaten van de openbare weg, voor gemeenschappelijk gebruik van de eigenaren, gebruikers dan wel beperkt zakelijk gerechtigden van de hiervoor genoemde percelen” De praktijk wijst echter uit dat onze straat voortdurend en veelvuldig door (brom)fietsers wordt gezien en gebruikt als een doorgangsweg van de Brinklande en de Kerkuillande naar het Lint van Ackerswoude en vise versa.

Nog niet zo lang geleden heeft de gemeente om dezelfde redenen al (een deel van) de Graspieperlande terug in eigendom genomen van de bewoners. Ook daar werd een als toegangsweg

bedoeld mandelig gebied gebruikt al doorgangsweg voor (brom)fietsers.

Daarnaast rijden er ook regelmatig “vreemde” auto’s in de straat die de weg niet gebruiken als toegangsweg: mensen op die elders moeten zijn op zoek naar een parkeerplaats, mensen die bij het inrijden van de straat niet doorhebben dat het een doodlopende straat is, bezorgdiensten enz. enz.

Pagina 1 van 7

Het hoeft geen verder betoog dat het niet redelijk is dat wij als bewoners opdraaien voor reparatie en onderhoud aan een weg die ook structureel en veelvuldig voor doorgaand verkeer wordt gebruikt. Helemaal niet nu de gemeente recent ten aanzien van de Graspieperlande heeft bepaald dat mandeligheid en een doorgangsweg niet samen gaan.

Bovendien dienen wij zorg te dragen voor de verkeersveiligheid zonder daarvoor handhavingsmiddelen te hebben, daar waar de gemeente bovendien zelf aangeeft ook niet te

kunnen handhaven omdat het geen openbaar gebied is. Zo hebben wij zelf voor eigen rekening al moeten investeren in maatregelen om de verkeersveiligheid te borgen of in elk geval te verbeteren.

Aangezien een onveilige verkeerssituatie strijdig is met de zorgplicht van de gemeente, hadden de kosten voor deze veiligheidsmaatregelen niet voor rekening van de bewoners moeten komen.

Sociale aspect Het sociale aspect is één van argumenten die de gemeente destijds heeft aangevoerd om mandelige gebieden toe te wijzen. Onze constatering is dat er binnen onze straat ook zonder de Beheervereniging voldoende sociale cohesie is. Al reeds tijdens de bouw, dus ruim voor de oprichting

van de Beheervereniging, was er goed onderling contact. Geheel losstaand van de Beheervereniging worden regelmatig activiteiten als een buurtborrel of buurtbarbeque georganiseerd. Hiervoor is altijd ruime belangstelling, maar het staat een ieder altijd vrij om aan de activiteiten deel te nemen.

Daarnaast is er een whatsappgroep waar alle huishoudens bij aangesloten zijn, en waarmee straatgenoten op een prettige manier communiceren: soms maakt men een lolletje, soms wordt een hulpvraag uitgezet. Juist omdat door de mandeligheid de leden Beheervereniging leden over veel zaken zelf kunnen beslissen, van plaatsing van verkeersveiligheidsmaatregelen tot de lichtsterkte van de lantaarnpalen, is het niet vreemd dat individuele leden de geboden mogelijkheid om voor zichzelf de optimale omstandigheden te creëren dan ook willen benutten. Er wordt immers een contributie geheven èn een mogelijkheid tot inspraak geboden, dan is het natuurlijk ook logisch dat van die inspraak gebruik

gemaakt wordt.

Daar waar in niet-mandelige gebieden dergelijke keuzes door de gemeente worden gemaakt en eenvoudig door bewoners worden geaccepteerd, ontstaat bij mandelige gebieden juist een

potentiële maar vooral ook onnodige bron van mogelijke wrevel. Individuele bewoners hebben soms andere voorkeuren, of het genot van de één gaat ten koste van een ander of het algemeen nut. Tot nu gaat dit binnen onze verenging allemaal nog een goede harmonie, we zijn immers allemaal volwassen mensen, maar er wordt veel tijd besteed aan in onze ogen onnodige discussies. Kortom: voor de sociale cohesie hebben we geen mandeligheid nodig; mandeligheid brengt, geheel onnodig, zelfs het risico op mogelijke conflicten mee.

Onderhoud Bewoners betalen maandelijks een bedrag als bijdrage in de jaarlijkse reguliere exploitatiekosten (energie, vergaderkosten, bankkosten, verzekeringen, klein onderhoud, schoonmaak, etc.) en voor de reservering voor groot onderhoud en vervanging, dat na verloop van tijd zal dienen plaats te

vinden (bestrating, herstel verzakkingen, lantaarnpalen, vervanging hemelwater afvoer, vervanging riolering).

Pagina 2 van 7

De informatievoorziening vanuit de gemeente/aannemer over het onderwerp onderhoud/vervanging is tot op heden onvoldoende geweest. Bij de overdracht destijds is summiere informatie geleverd.

Pas in een later stadium werd ons duidelijk, dat het onderhoud en de vervanging van de riolering en

de hemelwater afvoer voor rekening zou moeten komen van de bewoners (via de vereniging). In de documentatie is hier geen melding van gemaakt.

We zijn inmiddels dan ook benieuwd naar de concrete afspraken hieromtrent die de gemeente destijds heeft gemaakt met de ontwikkelaar van het plan. Bij deze verzoeken wij uw college dan ook vriendelijk om de terzake relevante (ontwikkel)overeenkomst tussen uw gemeente en de

ontwikkelaar binnen twee weken na dagtekening van onderhavige brief aan ons te verstrekken.

Koopcontract en zorgplicht gemeente

In de koopcontracten van elk van de bewoners is in de bijlage een passage opgenomen over de mandeligheid. Men kan zich dus op het standpunt stellen dat elke koper voor tot koop over te gaan wist of kon weten dat er sprake is van mandeligheid, en dat daarom een claim om de mandeligheid terug te draaien ongegrond is. De betreffende passage is als bijlage aan deze brief gehecht. In deze passage wordt in algemene termen gesproken over onderhoud, en enigszins meer specifiek

over lantaarnpalen. Nergens wordt melding gemaakt dat ook riolering onder de verantwoordelijkheid van de Beheervereniging valt. Dit is zeer opmerkelijk aangezien volgens de Wet milieubeheer artikel 10.33 de zorgplicht bij de gemeenteraad of burgemeesters en wethouders ligt. Als deze door mandeligheid over zou gaan zou het bij de zorgplicht van de gemeente horen hiervan

apart melding te maken. Wij stellen vast dat dit niet is gebeurd.

Ook het feit, zoals hierboven al omschreven, dat er sowieso nauwelijks informatie is verstrekt over de inhoud en reikwijdte van de gevolgen van de mandeligheid of voorlichting is gegeven over hoe

Beheerverenigingen dit moeten aanpakken, is in onze ogen een schending van de zorgplicht.

Daarnaast is er ten aanzien van specifiek de riolering nog het feit dat de riolering onder onze straat geen geïsoleerde, op zichzelf staande infrastructuur is. Zij sluit vanzelfsprekend aan op een groter

systeem wat buiten onze invloedssfeer licht, maar waarvan wij eventueel wel overlast kunnen hebben als het beheer niet goed wordt uitgevoerd.

Kopers konden dus weliswaar weten dat sprake was van mandeligheid, maar konden onmogelijk de

reikwijdte en daarmee de consequenties overzien. Daarbij zij opgemerkt dat de aspirant-kopers geen keuze hadden de mandeligheid al dan niet te aanvaarden. Zonder mandeligheid waren de huizen immers niet te koop. Concluderend hadden kopers die een huis in Ackerswoude een huis wilden kopen geen andere keuze dan de mandeligheid op de koop toe te nemen, waarbij de gemeente nagelaten heeft haar zorgplicht na te komen door de kopers over de consequenties adequaat te informeren en hen te begeleiden bij het inrichten van een beheermodel.

Financieel risico

Op grond van het bovenstaande wordt de Beheervereniging en haar leden geconfronteerd met kosten die in alle redelijkheid niet door de vereniging gedragen zouden moeten worden, zoals onderhoud en veiligheidsmaatregelen aan een doorgaande weg, en riolering waarvoor de zorgplicht wettelijk bij de gemeente licht. Daarnaast is er een groot financieel risico, omdat door de Beheervereniging niet ingeschat kan worden welke toekomstige kosten zich zullen voordoen.

Pagina 3 van 7

Wij hebben in het kader van een adequaat financieel beheer dringend behoefte aan volledige duidelijkheid over toekomstige financiële risico’s . Hierbij speelt een belangrijke rol dat bewoners/bestuursleden over het algemeen de kennis en ervaring missen als het gaat om het inschatten van de mate waarin met name onderhoud aan de infrastructuur (de bestrating, de

riolering, de hemelwaterafvoer, etc.) dient plaats te vinden en van de kosten die daarmee gemoeid zijn. Daarnaast ontbreekt ook de expertise om ten aanzien daarvan partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten, controle op de uitvoering te verrichten, etc. Daarbij gaat het om

substantiële bedragen; de kans op een foutieve inschatting is reëel aanwezig en kan grote gevolgen hebben als achteraf blijkt, dat reservering te laag is geweest en bewoners gedwongen zijn om aanvullende middelen te leveren, waarbij zich dan ook nog de situatie niet denkbeeldig is, dat die “last” dan terecht komt bij bewoners, die pas in een (veel) later stadium een woning hebben aangekocht. Als laatste: door de versnippering, die is ontstaan gaan oi. schaalvoordelen verloren als

elke vereniging voor zichzelf het onderhoud moet regelen bij externe partijen. De gemeente heeft bij aanbesteding voor werkzaamheden voor het geheel een veel betere positie, waardoor betere prijzen en voorwaarden kunnen worden bedongen. Vanuit het oogpunt van bestuursaansprakelijkheid is het essentieel dat dit wordt opgelost, omdat we anders in een situatie terecht dreigen te komen, dat er geen animo meer is van bewoners om de verantwoordelijkheid op te pakken en zitting te nemen in het bestuur.

Gemeentelijke belastingen. In een eerder stadium is al eens de vraag gesteld of er sprake zou kunnen zijn van compensatie voor de bewoners in het geval van de rioolbelasting nu het onderhoud voor een belangrijk deel voor rekening is van de bewoners. De gemeente heeft aangegeven dat daarvan geen sprake kan zijn, daarmee oi. voorbijgaand aan de ongelijkheid die daardoor binnen de gemeente ontstaat. Immers,

een groot deel van de bewoners in de gemeente Pijnacker- Nootdorp betaalt slechts via de

gemeentelijke belastingen mee aan onderhoud en vervanging van de infrastructuur, terwijl bewoners in mandelige gebieden evenveel betalen, maar daarnaast voor het onderhoud en de vervanging nog eens extra betalen via de reservering, die daarvoor binnen de vereniging wordt getroffen.

Conclusie Concluderend stellen wij dat onze straat een doorgangsweg is, die zeker niet het karakter van slechts een toegangsweg heeft, zoals beschreven in de bijlage van het koopcontract. Gelijk aan de situatie

voor de Graspieperlande, waarvoor de gemeente recent het besluit heeft genomen een deel van de straat in eigendom te nemen. De bewoners draaien daardoor ten onrechte op voor onderhouds- en reparatiekosten en voor kosten die de verkeersveiligheid moeten borgen. we de mandeligheid noch de Beheervereniging nodig hebben om de sociale cohesie te bevorderen.

De sociale cohesie in onze straat is al tijdens de bouw ontstaan, en de besluitvorming binnen de Beheervereniging die voortkomt uit de mandeligheid is eerder een bedreiging dan een versterker van de sociale cohesie. Daarnaast veroorzaakt de mandeligheid onnodig meer bureaucratie en

inefficiëntie.

Wij stellen vast dat de gemeente onzorgvuldig is geweest bij de overdracht van de mandeligheid door de inhoud en reikwijdte van de mandeligheid niet maar in elk geval onvoldoende aan de

bewoners kenbaar te maken, en ook de Beheervereniging ook onvoldoende heeft begeleid om goed

Pagina 4 van 7

(financieel) beleid te formuleren. Op basis van deze onzorgvuldigheid, maar ook doordat sowieso niet verwacht kan worden dat de Beheervereniging voldoende expertise op het gebied van o.a. onderhoud van riolering heeft, ziet de Beheervereniging zich geconfronteerd met een groot financieel risico, wat in redelijkheid niet bij de bewoners hoort te liggen. Het is zeer schrijnend dat ondanks dat deze extra last op de bewoners wordt afgewenteld de gemeente niet bereid is enige compensatie van gemeentelijke belastingen te

geven. Hierdoor worden de bewoners van de Houtduiflande ten onrechte ongelijk behandeld ten opzichte van andere burgers.

Op grond van het bovenstaande, en dan vooral het feit dat de straat als doorgangsweg fungeert èn

het financiële risico, stellen wij ons op het standpunt dat de mandeligheid zo snel mogelijk dient te worden beëindigd. Graag zien wij uw voorstel hoe en wanneer dit vorm gegeven zal worden binnen redelijke termijn tegemoet.

Vanzelfsprekend zijn wij zijn graag bereid ons standpunt nader toe te lichten,

Met vriendelijke groet,

Namens Beheervereniging Houtduiflande

Voorzitter

Secretaris

Pagina 5 van 7

Penningmeester

MANDELIGHEID (TOEGANGSWEG) Geldt alleen voor de kopers bouwnummer 11 tot en met 29

Aan de kopers wordt overgedragen het een/achttiende (1/18de) onverdeeld

aandeel in een binnenterrein van het project, welke zal worden ingericht als toegangsweg met aangelegen parkeerplaatsen (hierna “de toegangsweg) voor het bereiken van de openbare weg. De koper en de verkoper zal dit binnenterreinen, uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer *** are si’ centiare (nader te bepalen m?) of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken van het perceel kadastraal bekend gemeente

Pijnacker, sectie B, nummers ***, tot gemeenschappelijk nut bestemmen zoals

bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek van de bouwkavels met bouwnummers 11 tot en met 29, welke perceel grond aan de eigenaren van de bouwkavels 11 tot en met 29, hierna ook te noemen: deelgenoten, voor het een/achttiende (1/18de) onverdeeld aandeel in eigendom geleverd zullen worden. Met betrekking tot deze mandeligheid zijn de volgende bepalingen overeengekomen:

De mandelige zaak is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als toe-

gangsweg, ten behoeve van het bereiken en verlaten van de openbare weg, voor gemeenschappelijk gebruik van de eigenaren, gebruikers dan wel beperkt

zakelijk gerechtigden van de hiervoor genoemde percelen.

Onder verwijzing naar het hiervoor onder 8. bepaalde geldt ten aanzien van het gebruik van de toegangsweg en de mandeligheid het navolgende: a. het binnenterrein dient als zodanig te worden gebruikt. Het is de desbetreffende bewoner niet toegestaan de toegangsweg op een andere wijze te gebruiken dan voor het gaan van en naar de openbare weg en voor het stallen van een auto op de daartoe bestemde plaatsen. Uitdrukkelijk is het

verboden de toegangsweg en de parkeerplaatsen

b.

c.

d.

te gebruiken als op-

slagplaats voor goederen van welke aard ook dan wel als stallingsplaats voor een camper en/of caravan. Het binnenterrein dient bij de toegangsweg te worden aangeduid met een bord “eigen weg” waardoor de aansprakelijkheid volledig onder verantwoordelijkheid valt van de eigenaar(s) van de hiervoor genoemde percelen, waarmee de aandelen in de mandelige zaak ingevolge de wet verbonden zijn. Op de mandelige zaak zullen een nader te bepalen aantal lantaarnpalen worden aangebracht op een aantal nader te bepalen plaatsen ter verlichting van de weg. Deze lantaarnpalen dienen in stand te worden gehouden en te worden onderhouden. Naast het recht van gebruik van de mandelige zaak zijn de gezamenlijke eigenaren verplicht, ieder voor het een/achttiende (1/18de) deel bij te dragen in het onderhoud van de mandelige zaak waaronder ook begrepen de zich op dan wel aan de mandelige zaak bevindende lichtpunten. verlichting

inclusief energie.

Pagina 6 van 7

e.

f.

Overigens zijn de wettelijke bepalingen van titel 5 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing, met dien verstande dat de verplichting als bedoeld in artikel 5:66 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek wordt uitgesloten. De koper zal deze verplichtingen nakomen, waaronder die tot wederoplegging bij een volgende levering van het gekochte. De gezamenlijke eigenaren van de mandelige zaak zullen in verband met het beheer van de mandelige zaak een beheervereniging (niet zijnde een vereniging in de zin van een splitsing in appartementsrechten) oprichten, welke vereniging het beheer zal voeren namens de gezamenlijke eigenaren over de mandelige zaak, onderhoud zal doen verrichten en alles meer zal doen dat voor een goed beheer nodig is. ledere eigenaar die dat wil,

kan lid worden van die vereniging en heeft één stem. Besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin ten minste de helft van het aantal leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Het is voor de bijdrage in de kosten van onderhoud en dergelijke van deze mandelige zaak niet van belang of een eigenaar al dan niet lid is van de

vereniging.

Pagina 7 van 7

8.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden Pijnacker, 8 december 2022 Aan: College van Burgemeester & Wethouders

Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Postbus 1 2640 AA

Pijnacker

Onderwerp: Zienswijze op Mandelige gebieden

Inleiding Als bestuur van de Beheer Vereniging Ackerswoude Landrijk 9 te Pijnacker, willen wij u graag informeren over onze ervaringen met de “mandeligheid”, die o.a. op ons woongebied van toepassing is. Als bestuur van de vereniging “worstelen” we met een aantal vraagstukken, die betrekking hebben op het groot onderhoud en de kosten daarvan van het mandelige terrein binnen Ackerswoude Landrijk 9 (Brinkrijk, Lange Campen en Ringmuslande). Over het algemeen kunnen wij maar weinig enthousiasme opbrengen voor de constructie “mandeligheid” die de gemeente Pijnacker een aantal jaren geleden heeft ingevoerd. Wij zijn ook op de hoogte van de ervaringen van een aantal andere verenigingen in Ackerswoude en die delen onze hieronder uiteengezette bezorgdheid. Tevens is het is ons bekend, dat de constructie mandeligheid ook elders in Nederland tot irritatie, ongenoegen en bezorgdheid heeft geleid. Onderstaand lichten wij op basis van een aantal componenten onze zienswijze toe. Sociale aspect Het sociale aspect is een van argumenten die de gemeente destijds heeft aangevoerd om mandelig gebieden toe te wijzen. Hierover kunnen wij het volgende aangeven. De betrokkenheid van de bewoners is beperkt. Voor het bijwonen van de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering constateren wij een afnemende belangstelling.

Een sociaal evenement als het onkruidvrij maken wordt gezien als morele plicht, maar is niet iets wat de sociale cohesie sterk bevordert. Dan blijft er iets over als koningsdag maar dat wordt in principe overal in Nederland vrijwillig opgepakt zonder dat daarbij een juridische overeenkomst en contributie nodig is.

Belangen

8.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden

De belangen van de bewoners zijn zeer uiteenlopend. Een paar voorbeelden: Bewoners met kleine kinderen zijn met name gericht op de veiligheid. Daarvoor zijn diverse maatregelen genomen, echter het ontbreekt de bewoners aan de mogelijkheid van handhaving. De gemeente geeft aan dat niet te kunnen, omdat het geen openbaar gebied is. Gevolg: aangebrachte voorzieningen hebben nauwelijks effect, waardoor derden via ons mandelig terrein naar het Rietzangerpad fietsen, de legio bestelbusjes trekken zich niets aan van geplaatste verkeersborden (snelheid) en ons parkeerterrein wordt gebruikt door omwonenden die geen zin hebben 100 meter te lopen. Het grootste deel (26/30) van de bewoners draagt via de vereniging bij aan de kosten van onderhoud en reservering ten behoeve van het mandelig terrein. Dit omdat ze direct verbonden zijn met het terrein middels een parkeerplaats. Met betrekking tot het riool zijn de bewoners van Brinkrijk en Lange Campen echter direct verbonden met het riool van de gemeente terwijl de bewoners van Ringmuslande verbonden zijn met het riool van het mandelig terrein, wat op Z'n beurt weer aangesloten is op het riool van de gemeente. Tegelijkertijd betalen alle bewoners rioolbelasting aan de gemeente.

Deze situatie, waarbij feitelijk dubbel betaald wordt (middels contributie aan vereniging voor onderhoud mandelig riool) en waarbij een deel van de bewoners feitelijk niet eens aangesloten is voor het woningdeel, is voor de vereniging moeilijk uit te leggen aan haar leden. Financieel

Bewoners betalen maandelijks een bedrag als bijdrage in de jaarlijkse reguliere exploitatiekosten (energie, vergaderkosten, bankkosten, verzekeringen, klein onderhoud) en voor de reservering voor groot onderhoud en vervanging, dat na verloop van tijd zal dienen plaats te vinden (her-aanleg terrein, vervanging klinkers, oplossen verzakkingen, vervanging hemelwater afvoer, vervanging riolering). Reservering voor onderhoud en vervanging maakt in de huidige begroting ca. 75% van de jaarlijkse bijdragen van de bewoners uit. De informatievoorziening vanuit de Gemeente/aannemer over het onderwerp onderhoud/vervanging is tot op heden onvoldoende geweest. Bij de overdracht destijds is summiere informatie geleverd, waarbij de nadruk lag op de bovengrondse objecten. Pas in een later stadium werd ons duidelijk, dat het onderhoud en de vervanging van de riolering en de hemelwater afvoer voor rekening zou moeten komen van de bewoners (via de vereniging). In de documentatie is hier geen melding van gemaakt. Wij begrijpen uit een reactie van de Gemeente, dat wordt nagedacht over het onderhoud “onder de grond”.

Het spreekt voor zich, dat wij zeer geïnteresseerd zijn in de uitkomst

daarvan, omdat dit van groot belang is bij de vaststelling van de meerjaren begroting.

Begeleiding door en informatievoorziening vanuit de Gemeente.

8.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden Wij hebben in de afgelopen jaren, ook via andere verenigingen, veelvuldig contact gehad met de gemeente en we constateren, dat er in z’n algemeenheid wel wordt gereageerd op onze vragen en verzoeken. Echter, op essentiële zaken blijft de medewerking en informatievoorziening in onze opinie achter. Daarbij willen wij niet meer terugkomen op het feit, dat er ten tijde van de overdracht van de mandelige terreinen niet of nauwelijks sprake was van informatievoorziening en begeleiding vanuit de gemeente.

Wat ons betreft heeft dit thans

met name betrekking op het aspect dat hierboven is genoemd, namelijk de onduidelijkheid over het onderhoud en de vervanging van hetgeen “onder de grond ligt”. Wij hebben in het

kader van een adequaat financieel beheer dringend behoefte aan volledige duidelijkheid over dit aspect. Vanuit het oogpunt van bestuursaansprakelijkheid is het essentieel, dat dit wordt opgelost, omdat we anders in een situatie terecht dreigen te komen dat er geen animo meer is van bewoners om de verantwoordelijkheid op te pakken en zitting te nemen in het bestuur. Daarbij speelt ook een belangrijke rol, dat bewoners/bestuursleden normaliter de kennis en ervaring missen als het gaat om het inschatten van de mate waarin met name onderhoud aan de infrastructuur (de bestrating, de riolering, de hemelwaterafvoer, etc.) dient plaats te vinden en van de kosten die daarmee gemoeid zijn. Daarnaast ontbreekt ook de expertise om ten aanzien daarvan partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten, controle op de uitvoering te verrichten, etc. Daarbij gaat het om substantiële bedragen; de kans op een foutieve inschatting is reëel aanwezig en kan grote gevolgen hebben als achteraf blijkt, dat reservering te laag is geweest en bewoners gedwongen zijn om aanvullende middelen te

leveren, waarbij zich dan ook nog de situatie niet denkbeeldig is, dat die “last” dan terecht komt bij bewoners, die pas in een (veel) later stadium een woning hebben aangekocht. Het is dan ook niet onlogisch, dat, zoals boven is aangegeven, het op termijn alsmaar lastiger zal worden om bestuursfuncties bezet te krijgen. Als laatste: door de versnippering die is ontstaan schaalvoordelen verloren als elke vereniging voor zichzelf het onderhoud moet regelen bij externe partijen. De Gemeente heeft bij aanbesteding voor werkzaamheden voor het geheel een veel betere positie, waardoor betere prijzen en voorwaarden kunnen worden bedongen. Gemeentelijke belastingen. In een eerder stadium hebben wij al eens de vraag gesteld of er sprake zou kunnen zijn van compensatie voor de bewoners in het geval van de rioolbelasting nu het onderhoud voor een belangrijk deel voor rekening is van de bewoners. De Gemeente heeft aangegeven, dat daarvan geen sprake kan zijn, daarmee oi. voorbijgaand aan de ongelijkheid, die daardoor binnen de Gemeente ontstaat.

Immers, een groot deel van de bewoners in de Gemeente Pijnacker- Nootdorp betalen slechts via de Gemeentelijke belastingen mee aan onderhoud en vervanging van de infrastructuur, terwijl bewoners in mandelige gebieden evenveel betalen, maar daarnaast voor het onderhoud en de vervanging nog eens extra betalen via de reservering, die daarvoor binnen de vereniging wordt getroffen.

8.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden

Conclusie:

Het lijkt ons, dat een bespreking met vertegenwoordigers van de bewoners en/of de bewonersverenigingen een goed uitgangspunt zou moeten vormen om gezamenlijk vast te stellen of de bestaande situatie gecontinueerd zou moeten worden en of het onderhoud met name onder grond de verantwoordelijkheid zou moeten zijn van de gemeente in plaats van individuele (of een groep van) bewoners Wij zijn graag bereid ons standpunt nader toe te lichten, met vriendelijke groeten,

Namens Vereniging Ackerswoude Landrijk 9

Voorzitter

Penningmeester

Secretaris

Aan:

College van Burgemeester & Wethouders Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp Postbus 1 2640 AA Pijnacker Onderwerp: Ondersteuning bezwaar op op mandelige gebieden Aanleiding Als bestuur van de Beheer Vereniging Ackerswoude Landrijk 5 deelgebied 2 zijn wij onlangs op de hoogte gesteld van de bezwaarprocedure die reeds loopt mbt opzet en werking van de mandelige gebieden. Ook onder de bewoners van Landrijk 5 bestaat er een sluimerend gevoel van onrust en verontwaardiging omtrent de werking ervan. Na kennis te hebben genomen van de brief verzonden vanuit Landrijk 1 kunnen we dan ook niet anders dan ons volledig aansluiten bij de genoemde argumenten: Sociaal aspect als belangrijkste motivatie mist ieder doel, als er al een sociale cohesie vanuit gaat is dit vaak vanuit een negatieve gebeurtenis, onlangs is er op ons mandelig gebied schade aan lantaarnpaal gereden wat ertoe heeft geleid dat we nu in een juridische procedure zijn verwikkeld om de kosten vanuit de vervoerder verhaald te krijgen. Dit lijkt me niet de beoogde sociale cohesie vanuit de gemeente. Verder ervaren meerdere bewoners het als onprettig dat men onzeker is over hoe dit in de toekomst zich gaat manifesteren, naar gelang de tijd vordert en de eerste bewoners plaats hebben gemaakt voorziet men dat het mandelig gebied buurtproblematiek kan verergeren.

Het financiële aspect van het mandelig gebied waarbij bewoners de lasten dragen voor onderhoud, maar tegelijkertijd niet via gemeentelijke belastingen hiervoor gecompenseerd worden, ervaart men als zeer onrechtvaardig. Wij als bewoners sluiten verzekeringen af en leggen buffers aan voor zaken die door andere inwoners van Pijnacker als vanzelfsprekend worden beschouwd. Vanuit ons burgers voelt dit als een verkapte bezuiniging. Om nog maar niet te beginnen over zaken welke niet binnen ons expertise gebied liggen oa straatverlichting, riolering (verzakkingen zijn in Pijnacker geen onbekend fenomeen) en bestrating. Vaak hebben aanbieders ook niet de infrastructuur om dit direct met burgers af te stemmen de genoemde ervaring met de lantaarnpaal heeft dit al bevestigd. Onderhandelingsruimte en inzicht in offertes en de daarbij behorende risico’s is niet aanwezig binnen ons mandelig gebied. Kortom wij als bestuur, sprekend namens de bewoners van Landrijk 5 deelgebied 2, dringen er stevig op aan om hier in overleg met de bewoners tot een meer realistische opzet te komen waarbij riscio’s en woongenot beter op elkaar afgestemd zijn.

Pijnacker,

10 december

2022

Aan: College van Burgemeester & Wethouders Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp Postbus 1 2640 AA Pijnacker Onderwerp:

Mandelige terreinen

LS, Middels dit schrijven willen ik namens de beheervereniging van Landrijk 10 aangeven kennis te hebben genomen van de door de beheervereniging van Landrijk 1, en andere beheerverenigingen, bij u ingediende brieven ten aanzien van de mandelige terreinen. Wij herkennen de daarin geuite zorgen en sluiten ons aan bij hun verzoeken. Als aanvulling hierop geven wij hieronder ook ons beeld. Als bestuur van Beheervereniging Landrijk 10 “worstelen” ook wij met een aantal vraagstukken, die betrekking hebben op met name het groot onderhoud en de kosten daarvan van ons mandelige terrein. Wij zijn op de hoogte van de ervaringen van een aantal andere beheerverenigingen in Ackerswoude

en die hebben

vergelijkbare zorgen. Tevens

is het is ons bekend,

dat het toepassen

van mandeligheid ook elders in Nederland tot irritatie, ongenoegen en bezorgdheid heeft geleid. In Almere is de mandeligheid inmiddels beëindigd. Een van argumenten die de gemeente Pijnacker-Nootdorp destijds heeft aangevoerd om mandelige

terreinen toe te wijzen

in Ackerswoude,

is het sociale aspect.

Het zou de betrokkenheid

van de

bewoners met de buurt vergroten. In de praktijk blijkt deze betrokkenheid van de bewoners vaak beperkt. Een voorbeeld hiervan is het gezamenlijk onderhouden van het groen van het mandelig terrein. Dit blijkt toch lastig te zijn om dit voor elkaar te krijgen. Bewoners rondom een mandelig terrein hebben uiteenlopende belangen. Voor bewoners met kleine kinderen is vooral het veilig kunnen spelen van hun kinderen belangrijk. Hier kan je enkele maatregelen voor nemen, maar het ontbreekt de bewoners aan de mogelijkheid om te handhaving. De gemeente/politie geeft aan dat niet te kunnen, omdat het geen openbaar gebied is. Hierdoor hebben getroffen maatregelen nauwelijks effect. Bewoners betalen nu een (maandelijkse) bijdrage voor de reguliere exploitatiekosten (energiekosten, vergaderkosten, bankkosten, verzekeringen, klein onderhoud, enz.) van de beheervereniging van het mandelig terrein. Daarnaast betalen zij voor de reservering voor groot onderhoud en vervanging, dat na verloop van tijd zal dienen plaats te vinden (her-aanleg terrein, vervanging klinkers, oplossen verzakkingen, vervanging hemelwaterafvoer, vervanging riolering, enz.). De informatie vanuit de gemeente/aannemer over het onderwerp onderhoud/vervanging is helaas beperkt geweest. Bij de overdracht van het mandelige terrein is destijds slechts summiere informatie geleverd.

Pas later werd goed duidelijk, dat het onderhoud en de vervanging van o.a. de riolering en de hemelwaterafvoer voor rekening komt van de bewoners. De reservering hiervoor maakt in de huidige begroting van de beheervereniging het overgrote deel uit, en dus ook in de bijdrage van de bewoners. Via een andere beheervereniging hebben wij begrepen dat door de gemeente wordt nagedacht over het onderhoud “onder de grond”. Wij zijn zeer geïnteresseerd in de uitkomst daarvan, omdat dit van groot belang is bij de vaststelling van onze meer-jaren begroting. In het kader van een adequaat financieel beheer van de beheervereniging hebben wij dringend behoefte aan volledige duidelijkheid over dit aspect. Naast de financiële aspecten speelt ook dat bewoners/bestuursleden over het algemeen de kennis en ervaring missen om de mate waarin met name onderhoud aan de infrastructuur (de bestrating, de riolering, de hemelwaterafvoer, enz.) dient plaats te vinden, goed in te kunnen schatten. Ook het goed inschatten van de kosten die daarmee gemoeid zijn is hierdoor erg lastig. De kans dat daardoor foutieve inschattingen worden gemaakt is reëel aanwezig en dit kan grote gevolgen hebben, zeker als achteraf blijkt dat de reservering te laag is geweest en bewoners genoodzaakt zijn om aanvullende middelen te leveren.

Bovendien ontbreekt de expertise om ten aanzien van het onderhoud partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten, controle op de uitvoering te verrichten, enz.

Doordat elke beheervereniging verantwoordelijk is haar eigen deel, ontstaat een versnippering van het onderhoud als geheel. Door deze versnippering gaan schaalvoordelen verloren die er bij een aanpak door de gemeente wel zouden zijn. De gemeente heeft bij aanbesteding van werkzaamheden voor het geheel een veel betere positie, waardoor betere prijzen en voorwaarden kunnen worden bedongen. Tevens kan er voor worden gezorgd dat de werkzaamheden op elkaar aansluiten. Eerder is door andere beheerverenigingen al eens de vraag gesteld of er ten aanzien van de rioolbelasting sprake zou kunnen zijn van een lagere belasting voor de bewoners bij een mandelig terrein aangezien het onderhoud al voor een belangrijk deel door die bewoners wordt bekostigd. De gemeente heeft aangegeven, dat daarvan geen sprake kan zijn, daarmee voorbijgaand aan de ongelijkheid, die daardoor binnen de gemeente aanwezig is. Immers, een groot deel van de bewoners in de gemeente Pijnacker-Nootdorp betalen enkel via de Gemeentelijke Belastingen mee aan onderhoud en vervanging van de infrastructuur, terwijl bewoners bij een mandelig terrein evenveel rioolbelasting betalen, maar daarnaast ging nog eens extra betalen via de reservering door de beheerverenigingen voor het onderhoud en de vervanging. Zij betalen dus dubbel.

Het lijkt ons, dat een bespreking met vertegenwoordigers van de beheerverenigingen een goed uitgangspunt zou vormen om gezamenlijk vast te stellen of de bestaande situatie gecontinueerd

zou moeten

worden,

of dat het onderhoud,

met name

onder de grond, de verantwoordelijkheid

moeten zijn van de gemeente in plaats van, van de verschillende beheerverenigingen.

Met vriendelijke groeten, Namens de Beheervereniging Landrijk 10 Voorzitter

zou

Aan:

Pijnacker, 10 december 2022

Burgemeester en Wethouders Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp Postbus 1 2640 AA Pijnacker

Onderwerp: Zienswijze op mandelig gebied Veldleeuweriklande

Inleiding Als bestuur van de beheer vereniging Mandelig gebied Veldleeuweriklande te Pijnacker Ackerswoude, willen wij u als bestuur van de gemeente Pijnacker-Nootdorp graag informeren over onze ervaringen met ons mandelige gebied. Wij hebben de afgelopen jaren briefwisselingen en gesprekken gehad/gevoerd met wethouder en ambtenaren teneinde onze zorgen te uitten over de uitwerking van een opzet die in eerste aanleg begrijpelijk was vanuit de visie van de gemeente, maar wat in de praktijk problemen voor ons oplevert. Ook van een aantal andere verenigingen is bekend dat zij worstelen met soortgelijke vraagstukken. Ook wij als bestuur van de vereniging “worstelen” daarmee en over het algemeen kunnen wij geen enthousiasme meer opbrengen voor de constructie “mandeligheid”. Een constructie overigens waarvan het bekend is, dat dit, onder andere in Almere, ook tot irritatie en ongenoegen heeft geleid en daar inmiddels is teruggedraaid. Voorgeschiedenis In een periode waarin het verkrijgen van een bouwkavel in deze mooie gemeente moeilijk was en wachtlijsten van meer dan 100 gegadigden meer regel dan uitzondering was, leek het geluk ons toe te lachen wanneer wij bij loting de mogelijkheid kregen een mooie woning naar eigen wens te kunnen laten bouwen. Om dit te kunnen doen lag er in een moeilijke markt een ” take it or leave it”

contract en liet je als gelukkige veel details voor wat het was. Immers een vurige wens ging in

vervulling. De uiteindelijke gevolgen van een contractuele verplichting over mandeligheid bleken pas op het moment dat hierin de praktijk uitvoering aan moest worden gegeven. Toen bleek dat er veel meer bij kwam kijken, dan samen voor de straat zorgen zoals de gemeente dat aangaf. Uitvoering Na afronding van de bouwperiode en de oprichting van een beheervereniging, waren er nog open einden wat betreft de inrichting van de straat door de gemeente waaronder de posities van de

parkeerplaatsen. In het overleg hierover is door het bestuur ook aan de gemeente kenbaar gemaakt

tegen welke praktische problemen en vraagstukken wij aanliepen. Door een gebrek aan deskundige leiding vanuit de gemeente, fouten in het ontwerp van onze straat én randvoorwaarden die door de gemeente zijn gesteld aan de inrichting van de percelen, liepen de gemoederen binnen onze

vereniging zo hoog op, dat bewoners, ondersteund door advocaten, elkaar zelfs juridisch gingen bevechten. Het door wethouder en ambtenaren zo beleden “plezier om te wonen in onze

gemeente”, is door deze constructie verdwenen als sneeuw voor de zon. De doelstelling om cohesie

binnen de bewoners te creëren is inmiddels 180 graden gedraaid. Sommigen kijken elkaar niet meer aan. Inmiddels ook voor een tweetal bewoners één van de redenen geweest om de woning te koop te zetten. In deze brief zullen wij u niet vermoeien met alle correspondentie en onderwerpen die wij

aanhangig hebben gemaakt bij gemeente en wethouder, maar die kunnen wij u desgewenst wel

doen toekomen. Er is een gemeentelijk apparaat waarin professionals zich bezighouden met het beheer van de openbare ruimte. Door de mandelige gebieden zijn er beheerverenigingen nodig en ontstaat de behoefte aan een overlegstructuur tussen de beheerverenigingen. Het is zelfs niet uitgesloten dat er door de beheerverenigingen taken zullen worden overgedragen aan een commerciële beheerder. De mandelige gebieden leiden dus tot een onnodig en wat ons betreft ongewenst complexe beheerstructuur.

Vraagstukken

Bij ons leven diverse vragen waar wij als bestuur de deskundigheid niet voor in huis hebben om die

beantwoord te krijgen. Zoals de kostprijs van het her-bestraten van onze gehele straat en wanneer moet je dat geld beschikbaar hebben, over 15, 25 of 35 jaar? Welke bijdrage aan het

onderhoudsfonds is dan nodig, ook gezien de huidige inflatie? Kan de gemeente niet een

raamovereenkomst afsluiten - met mogelijk dan ook volumekorting - voor alle beheerverenigingen

in plaats dat wij zelf offertes moeten opvragen? Wat is de verwachte levensduur van riolering, lantaarnpalen, etc. Wie zorgt er voor het herstel van de bestrating nadat iemand een nieuwe glasvezelaansluiting heeft laten maken? Wat moeten wij nu doen m.b.t. de bezoekersparkeerplaats

waar maar geen plek voor gevonden kan worden? Wat als niemand meer in het bestuur wil, omdat je aangeschoten wild gaat worden op het moment dat je een niet unaniem gedragen besluit neemt óf deurwaarders moet inzetten richting je naaste buren? Hoe kunnen wij (verkeers-)regels handhaven

in onze straat zonder ‘mandaat’ te hebben tot het opleggen van sancties los van het feit dat je richting directe buren niet wilt handhaven? En zo zijn er nog vele andere vragen.

Verzoek

Naar wij horen, loopt er op dit moment in de gemeenteraad een onderzoek naar het fenomeen

mandeligheid. Het allerliefste zouden wij zien dat de gemeente het gehele mandelig gebied van ons overneemt. Of als dat niet gebeurt in ieder geval aantal beheertaken van ons overneemt — gericht op de ‘hardware’ c.q. onder de grond - en wij meer begeleiding krijgen vanuit de gemeente. Hoogachtend, namens Bestuur Veldleeuweriklande

EN

(OO: zitter)

(algemeen bestuurslid)

Aan:

Pijnacker, 12 december 2022

Burgemeester en Wethouders

Leden van de gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp Postbus 1 2600 AA Pijnacker-Nootdorp

Betreft: Zienswijze op mandelige gebieden (Landrijk 3)

Geacht college en leden van de gemeenteraad, Graag vragen wij uw dringende aandacht voor het volgende. Bijna vijf jaar wonen de bewoners van deelplan Landrijk 3 inmiddels in de nieuwbouwwijk Ackerswoude te Pijnacker, jammer genoeg kijken de bewoners niet terug op een zorgeloze tijd. In het bijzonder betreft het de beheervereniging van de Gele Kwikstaartlande. Bewoners in deze straat maken deel uit van een Beheervereniging waarbinnen de kosten volgens een ongelijke verdeelsleutel zijn verdeeld. Dit zorgt voor een oneerlijk gelijkheidsbeginsel met alle gevolgen van dien. Vanuit een destijds niet bestaande situatie is de koopaannemingsovereenkomst ondertekend en wist feitelijk niemand wat hen te wachten stond. Cohesie als

hoofddoel van mandeligheid is naait bereikt, in tegenstelling, bewoners zijn recht tegenover elkaar komen te staan. De gedetailleerde opsomming van alle problemen geeft een enorme lijst van feiten, waarvan de informatie bekend is bij de gemeente Pijnacker-Nootdorp, lees verder als gemeente. Vanuit de gemeente is eerder begrip getoond en is voorgesteld met de bewoners onderling tot overeenstemming te komen middels mediation. Helaas is de mediation in 2021, na een lange tijd van voorbereiding (Corona), op het laatste moment niet doorgegaan. De reden hiervoor was dat uiteindelijk niet alle bewoners bereid waren hieraan deel te nemen. Opnieuw is hierna een uitzichtloze situatie ontstaan. Sinds 2019 zit de vereniging zonder bestuur, ontbreekt het aan inkomsten en is de verdeeldheid verder toegenomen. Wel is er een interim bestuur aangetreden om de bankzaken / KvK inschrijving te waarborgen. De hoofdpunten waarop ieder overleg vastloopt, zijn de kosten voor onderhoud en reparatie/vervangingskosten van het riool, bestrating (o.a. parkeervakken bezoekers) en verlichting. Allemaal elementen die door iedere bewoner evenredig worden gebruikt. Echter dient een deel van de bewoners hierin voor 85% van de kosten bij te dragen terwijl een ander deel 15% bijdraagt. ledereen begrijpt (ook de notaris) dat dit een onbeheersbare situatie geeft.

ABB Ontwikkeling (ontwikkelaar Ackerswoude) heeft aangegeven dat de verdeling bij nader inzien niet redelijk is, Deze komt nu met een voorstel die gelijk is aan de andere deelplannen. Echter om dit te formaliseren is een lastige zaak, daar binnen de vereniging geen unanimiteit is tussen de leden onderling om dit aan te passen. Burgemeester Lugthart heeft in zijn brief ook aangegeven dat de verdeling van de kosten achteraf gezien anders bepaald hadden kunnen worden. Niemand wil antwoord geven op de vraag waarom de verdeelsleutel binnen Landrijk 3 afwijkt t.o.v. die van andere deelplannen Landrijk of kan er iets aan veranderen. Vandaar ook het eerdere contact met oud wethouder Jense inzake onze probleemstelling.

De bewoners zijn zich bewust dat zij hebben getekend voor mandeligheid binnen een beheervereniging. Over de vereniging bestaat onderling geen discussie, wel over de oneerlijke verdeling van de kosten. Hierdoor is de vereniging al jaren onbestuurbaar. Om tot een oplossing van de huidige situatie te komen vragen wij u dringend hulp van de gemeente. Het voorstel wat wij de gemeente doen is; een kosten compensatie van de kosten voor riool, verlichting en bestrating. Daarnaast dient de gemeente regie te nemen in de uitbesteding van de werkzaamheden aan deze elementen.

Wij vertrouwen erop dat u dit voorstel serieus ter overweging meeneemt in uw besluitvorming en kijken uit naar een reactie

Met vriendelijke

Interim bestuur beheervereniging Gele Kwikstaatlande

13.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden Landrijk

Pijnacker, 13 december 2022 Aan: College van Burgemeester & Wethouders

Leden van de Gemeenteraad Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Postbus 1 2640 AA Pijnacker

Onderwerp: Zienswijze op Mandelige gebieden

Als bestuur van de beheervereniging Landrijk 14 & 15, Ackerswoude te Pijnacker, geven wij aan volledig achter de brief van het bestuur van de beheervereniging Ackerswoude Landrijk 1 te Pijnacker van 7 december 2022 ‘Zienswijze op mandelige gebieden’ te staan. Naast de inhoud van de brief van Landrijk 1, treft u hieronder een aantal voor Landrijk 14 & 15 specifieke zaken/ervaringen. Deze zaken vormen een aanvulling op de brief van Landrijk 1.

Inleiding Onze beheervereniging Landrijk 14 &15 is op 21 oktober 2021 bij de notaris opgericht door het huidige bestuur. De in totaal 50 woningen in Landrijk 14&15 zijn tussen december 2021 en april 2022 opgeleverd. Het mandelig terrein is door de bouwer ABB in 5 fasen aan het bestuur opgeleverd. Op 9 juni 2022 heeft de 1° Algemene Ledenvergadering plaatsgevonden. Riolering Voor de oplevering van het mandelig terrein, heeft het bestuur een inspectierapport ontvangen van de firma van der Velden rioleringsbeheer, inclusief videobeelden van de inspectie. Als bewoners die

onderdeel uitmaken van het bestuur hebben wij geen deskundigheid en ervaring met rioleringen. Over een aantal opmerkingen in het rapport hebben wij bij de oplevering kritische vragen gesteld. Hier kwam een — in onze ogen- voldoende antwoord op waarop wij het mandelig terrein (inclusief riolering) hebben geaccepteerd. Een paar maanden na de oplevering was er een verstopping bij één woning. Het bedrijf wat daar de

rioolontstopping heeft gedaan gaf aan dat de riolering in de straat en de rioolputten niet goed schoongespoten zijn. Hierop hebben wij als bestuur geklaagd bij de bouwer ABB. Uiteindelijk hebben zij na enige discussie uit ‘coulance’ de riolering en putten in Landrijk 14 en 15 recent schoongespoten. Het geeft aan dat wij als bewoners totaal niet deskundig zijn om enige juiste inschattingen te kunnen maken over rioleringszaken. Niet over de staat van de riolering en niet over

de vervanging.

13.12.2022 Zienswijze Mandelige gebieden Landrijk

Bovendien zijn 8 woningen aan de Witte Kwikstaartlande (nummers 28 t/m 42) en 6 woningen aan de Monnikenweg (nummers 58 t/m 68) direct aangesloten op het riool van de Gemeente PijnackerNootdorp. 14 van de 50 woningen hebben dus niks met het riool van het mandelig terrein te maken. Zij dragen via de maandelijkse verplichte bijdrage aan de beheervereniging bij aan de kosten van

onderhoud en reservering ten behoeve van het mandelig terrein die moet worden gedaan voor het onderhoud en de vervanging van het riool, terwijl zij daar geen gebruik van maken. Ons riool is aan het einde van de Wulpenlande aangesloten op het gemeenteriool aan de

Monnikenweg. Mocht er in de toekomst een probleem zijn aan het gemeenteriool aan de Monnikenweg, hebben wij als bewoners in Landrijk 14 & 15 daar direct last van. Oftewel; het riool stopt niet bij de grenzen van een mandelig terrein. Een zeer onwenselijke situatie dat wij als beheervereniging voor een deel van/het verlengde van het gemeenteriool verantwoordelijk zijn (financieel). Wel betalen wij volledige rioolbelasting aan de Gemeente terwijl wij zelf 100% het onderhoud en vervanging van het riool betalen. Andere bewoners in de Gemeente PijnackerNootdorp betalen alleen rioolbelasting. Dit kan toch niet waar zijn. Veiligheid Onze beheervereniging heeft een werkgroep ‘veiligheid’ aangesteld die zich vooral buigen over de verkeersveiligheid op ons mandelig terrein. Dit daar de Gemeente aangeeft niet te kunnen handhaven op het mandelig terrein. Wij spreken geregeld bezoekers aan op hun rijgedrag en zullen zelf een doodlopend verkeersbord gaan plaatsen om onnodig ongewenst verkeer te weren. De gevaarlijkste situatie is echter die waar bewoners/bezoekers vanuit het mandelig terrein komen

en de gemeenteweg opgaan. Verkeer (auto’s en fietsers) vanuit de Wulpenlande die de Monnikenweg op gaan, krijgen zelden voorrang van van links komend verkeer. Bovendien rijdt het verkeer op de Monnikenweg vaak (veel)

harder dan de maximaal toegestane snelheid van 30 km/u. Wij hebben als beheervereniging gevraagd om voorrangsborden op de Monnikenweg ter hoogte van de Wulpenlande (geldt ook voor alle andere uitgangen van de mandelige terreinen Landrijk 13, 16, 17 en 18). De Gemeente heeft aangegeven dit niet te gaan doen omdat het in een 30 km/u gebied vanzelfsprekend is dat rechts

voorrang heeft. Er doen zich dagelijks gevaarlijke situaties voor waarbij wij als bewoners zeer voorzichtig de Wulpenlande uitkomen. Als wij uiteindelijk geen voorrang geven -terwijl wij dit wel hebben- zou er dagelijks een aanrijding plaatsvinden. Afgelopen zaterdagmorgen is er een fietser

aangereden door een auto. Hij vloog over de motorkap van de auto. Het is wachten op een ongeluk met slechtere afloop. Oftewel: wij kunnen als beheervereniging nog zoveel veiligheidsmaatregelen op ons mandelig terrein aanbrengen, de gevaarlijke situatie ligt juist op de gemeenteweg ‘Monnikenweg’. Conclusie Wij sluiten ons aan bij de conclusie van Landrijk 1 en zouden graag in gesprek gaan met betrokkenen/verantwoordelijken. met vriendelijke groeten,

Namens het bestuur van beheervereniging Landrijk 14&15

ON

(voorzitter)