Bijlage 2 - Berenschot aanvulling afwegingskader(1326824)
Tekst van het document
Aanvulling afwegingskader Cultuurhuis Gemeente Pijnacker-Nootdorp Definitieve rapportage 24 april 2021
Projectnr. 62486
62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp
1
Inleiding Het Berenschotonderzoek1 uit 2020 naar de ontwikkeling van een cultuurhuis in Pijnacker of Nootdorp levert input voor de mogelijk gemeentelijke besluitvorming over een dergelijke faciliteit. Recent heeft de gemeente aan Berenschot gevraagd om een extra locatie aan dit onderzoek toe te voegen: de Nijverheidsweg (het grasveld achter het gemeentehuis).
Scenario Nijverheidsweg Deze locatie is tijdens het onderzoek in 2020 ook kort in beeld geweest. Om drie redenen is deze locatie in 2020 niet in ons hoofdrapport opgenomen: 1. In 2020 leek deze locatie bestemd te worden voor woningbouw; 2. De gemeente was in 2020 nog geen eigenaar van de locatie; 3. De locatie ligt ver van het centrum waardoor een cultuurhuis geen ondersteuning aan de centrumfuncties kan gaan geven. Het is anno april 2021 nog niet bekend of er naast een culturele functie op de locatie ook andere functies voorzien zijn, zoals bijvoorbeeld woningbouw. De beschikbare informatie over de locatie Nijverheidsweg is hieronder weergegeven in de dezelfde vormgeving en dezelfde tabelstructuur als in de rapportage uit 2020, zodat een vergelijk tussen de verschillende scenario’s mogelijk is.
Kenmerken Nijverheidsweg Kenmerk:
Nieuwbouw op braakliggend terrein achter gemeentehuis
Uitwerking:
Het terrein is recent door de gemeente aangekocht.
Randvoorwaarde:
Geen
Nadelen:
Geen impuls voor het centrum, overdag geen parkeergelegenheid in de nabijheid, volledige nieuwbouw is de duurste optie van de onderzochte scenario’s
Voordelen:
‘s Avonds voldoende parkeergelegenheid, weinig tot geen overlast omwonenden
Oppervlakte:
Voldoende m2 beschikbaar voor de gewenste functies
Indicatie bouwkosten:
€ 3.000 per m2. Benodigde oppervlakte minimaal 2500 m2
Voor- en nadelen Nijverheidsweg
1
Voordelen
Nadelen
Ligging t.a.v. centrum
In woonwijk, afstand tot centrum is groot
Geen ondersteuning van winkels en horeca in het centrum
Ligging t.o.v. station
Nvt
Niet op loopafstand
Uitbreidingsmogelijkheden
Veel mogelijkheden
Nvt
Parkeermogelijkheden
Parkeerplaatsen in nabijheid
Overdag parkeerterrein volledig bezet; ’s avonds voldoende parkeerruimte
Minimaal 2500 m2 nodig (bij voorkeur 3000 m2)
Voldoende m2 beschikbaar voor alle gevraagde functies
Nog niet bekend welke andere functies met welke m2-eisen op de locatie zullen komen
Eigendom
Gemeente eigenaar van de grond
Nvt
Verhuurtermijn
Eigendom, verhuur niet nodig
Nvt
Potentiële huurders
Nvt
Nvt
Accommodatieonderzoek cultuurhuis Pijnacker-Nootdorp, Berenschot 13 juli 2020
62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp
2
Voordelen
Nadelen
Overige huurvoorwaarden
Nvt
Nvt
Toekomstig beheer
Nog niet bekend
Nvt
Omwonenden
’s Avonds weinig overlast voor omwonenden
Overdag extra parkeerdruk in de woonwijk te verwachten
Afwegingskader In de Berenschot-rapportage uit 2020 worden de verschillende scenario’s in een afwegingskader tegen elkaar afgewogen. Het scenario Nijverheidsweg is hieronder toegevoegd aan het afwegingskader uit 2020. 4 Nijverheidsweg
3
Upgraden locaties
2b
Parochiehuis
2c
Buurt & Zo
2a*
Casaschool
1
Witte Huis + uitbreiding
Afwegingskader
De door de cultuursector gewenste functies komen in deze accommodatie (na verbouw en uitbreiding) goed tot hun recht
+/-
++
++
+
-
++
De door de gemeente gewenste clustering van functies (podium/film/exposities/horeca/leslokalen/oefenruimtes/ bibliotheek) wordt mogelijk
+/-
++
++
++
-
++
Pijnacker heeft de voorkeur boven Nootdorp, aangezien Nootdorp al over het gebouw CulturA beschikt
++
++
++
++
-
++
De culturele publieksfuncties kunnen in of nabij het centrum (van Pijnacker) gevestigd worden (wens vanuit de Economische Visie)
++
+
+
-/-
-
-/-
Nabijheid van parkeergelegenheid/parkeergarage
++
+
+/-
++
+/-
+/-
De accommodatie ligt op loopafstand van het metrostation
+
+
-
++
-
-/-
De locatie veroorzaakt weinig overlast voor omwonenden (geluidsoverlast, verkeersstromen, parkeeroverlast, etc.)
+
++
-
++
+
+/-
De accommodatie heeft veel mogelijkheden voor uitbreiding
-/-
++
++
+/-
-
++
De accommodatie heeft (na uitbreiding) de gevraagde oppervlakte van circa 2500-3000 m2 (voorlopige conservatieve raming: 2500 m2)
+/-
++
++
+
-
++
De accommodatie heeft na realisatie niet hetzelfde profiel en dezelfde capaciteit als een voorziening elders in de gemeente.
+/-
++
++
+/-
-
+/-
-
++
++
-/-
nvt
-/-
Wensen gebruikers en gemeente
Locatie
Gebouw
Kosten Er is slechts beperkte uitbreiding van m2 nodig om de gewenste culturele functies in de accommodatie onder te brengen De kosten voor verbouw/nieuwbouw kunnen relatief laag zijn
-/-
+
+
-/-
+
-/-
De nieuwe accommodatie zorgt voor vrijkomende gebouwen elders; opbrengsten hiervan kunnen ten goede komen aan de nieuwe accommodatie
+/-
++
++
+
nvt
+
Beheer
62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp
4 Nijverheidsweg
3
Upgraden locaties
2b
Parochiehuis
2c
Buurt & Zo
2a*
Casaschool
1
Witte Huis + uitbreiding
Afwegingskader
3
+/-
+/-
++
+/-
++
+/-
-
+/-
++
-/-
+
++
Verbouw/uitbreiding/nieuwbouw is een gemakkelijk traject
-/-
++
++
-/-
++
++
Score +
12
22
21
16
8
15
score -
12
2
3
13
7
12
Beheer van de nieuwe accommodatie kan makkelijk bij een bestaande culturele organisatie worden ondergebracht Haalbaarheid De gemeente kan de nieuwe accommodatie ontwikkelen zonder afhankelijkheid van partners, eigendom, beschikbaarheid gebouwen, etc. Complexiteit
*Recent is bekend geworden dat de locatie Casaschool niet beschikbaar komt voor culturele herontwikkeling.
Conclusies De Nijverheidsweg biedt een ruime locatie die in eigendom is van de gemeente. Dit zal zorgen voor een efficiënt ontwikkel- en nieuwbouwproces zonder tijdsdruk. Maar de locatie ligt ver van het centrum en kan daardoor niet de gewenste bijdrage leveren aan het versterken van de centrumfuncties. Cor Wijn Paul van Oort
62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp
4
Met een gemiddeld dagtarief van € 980,- bedragen de kosten voor het onderzoek € 34.800,- Het genoemde bedrag is exclusief BTW en inclusief reis- , verblijf- en kantoorkosten.
Berenschot is een onafhankelijk organisatieadviesbureau met 350 medewerkers wereldwijd. Al 80 jaar verrassen wij onze opdrachtgevers in de publieke sector en het bedrijfsleven met slimme en nieuwe inzichten. We verwerven ze en maken ze toepasbaar. Dit door innovatie te koppelen aan creativiteit. Steeds opnieuw. Klanten kiezen voor Berenschot omdat onze adviezen hen op een voorsprong zetten. Ons bureau zit vol inspirerende en eigenwijze individuen die allen dezelfde passie delen: organiseren. Ingewikkelde vraagstukken omzetten in werkbare constructies. Door ons brede werkterrein en onze brede expertise kunnen opdrachtgevers ons inschakelen voor uiteenlopende opdrachten. En zijn we in staat om met multidisciplinaire teams alle aspecten van een vraagstuk aan te pakken.
Berenschot Groep B.V. Europalaan 40, 3526 KS Utrecht Postbus 8039, 3503 RA Utrecht 030 2 916 916 www.berenschot.nl /berenschot