Bijlage 2 1e herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019

Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag om een voorrangsverklaring nadat de (lokale) toetsingscommissie ter zake een advies heeft uitgebracht. De bevoegdheid om op een aanvraag te beslissen kan aan een toetsingscommissie zijn gemandateerd. Artikel 4:2 In dit artikel is geregeld waar een aanvraag voor een urgentieverklaring kan worden ingediend en welke gegevens en stukken daarbij dienen te worden geleverd. Lid 1 De grondslag waarop een aanvraag wordt ingediend speelt een grote rol. In eerste instantie geldt dat een aanvraag dient te worden gedaan bij de gemeente waar een aanvrager volgens diens inschrijving in de basisregistratie zijn woonadres heeft. Voor urgentiecategorieën, die op grond van artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, een aanvraag indienen wordt hier noodzakelijk van afgeweken. Lid 4 en 5 Het vijfde lid van dit artikel somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden. Desgewenst kunnen burgemeester en wethouders ook andere gegevens en bescheiden opvragen, voor zover deze nodig zijn voor de behandeling van de aanvraag en voor zover aanvrager redelijkerwijs over deze gegevens kan beschikken. Dit artikel laat onverlet de toepassing van afdeling 4.1.1. van de Algemene wet bestuursrecht, in het bijzonder artikel 4:2, tweede lid Awb.

pagina

37/59

Artikel 4:3 Voor de urgentiecategorieën benoemd in deze verordening geldt dat er op grond van een individuele beoordeling noodzaak van een voorrangspositie wordt bepaald. De voorrangspositie die een urgentieverklaring biedt is uitsluitend van toepassing op aangewezen categorieën woonruimten die minimaal noodzakelijk zijn om de noodsituatie van de aanvrager op te lossen. Een urgentieverklaring is bedoeld als uiterste redmiddel bij een acuut woonprobleem en niet bedoeld voor het maken van een wooncarrière of het verwezenlijken van woonwensen. Op welke categorieën woonruimten de urgentieverklaring toeziet is vastgelegd in een zoekprofiel. Lid 2 De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel met daarin omschreven de qua ligging, grootte, en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het individuele huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat "meest sober" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor urgentieverklaringen met uitzondering van de herstructureringskandidaten.

Verder wordt opgemerkt dat binnen de woningmarktregio Haaglanden de houders van een verleende urgentieverklaring zelf op het uniforme medium kunnen zoeken en reageren op woonruimten die zijn gelabeld voor urgentiekandidaten. Voor enkele daartoe aangewezen woonruimten zullen, wegens volkshuisvestelijk belang, de urgentieverklaring geen voorrangspositie bieden. Artikel 4:4 De op grond van deze verordening verleende urgentieverklaringen zijn geldig in de gehele woningmarktregio Haaglanden. Gelet op het spoedeisend karakter van de noodsituatie en de drukte op deze woningmarkt wordt van de woningzoekende verwacht hier optimaal gebruik van te maken. Lid 2 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij de toekenning van een urgentieverklaring van de in het eerste lid genoemde reikwijdte af te wijken en het zoekgebied te beperken. Deze beperking kan uitsluitend worden toegepast, indien zij dit vooraf in beleidsregels hebben benoemd. Lid 4 Wanneer het aantal te huisvesten herstructureringskandidaten een onevenredige belasting voor één van de regiogemeente vormt kan de regio bepalen dat dit leidt tot afspraken over het maximale aantal voor die regiogemeente te huisvesten herstructureringskandidaten met een voorrangspositie, tot deze onevenredige belasting is opgeheven.

Dat betekent dat het zoekgebied in zoekprofiel waarvoor de urgentieverklaring geldig is dan niet deze regiogemeente omvat. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Artikel 4:5 Als de aanvraag volledig is ingediend en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Lid 1, onder a Wanneer het huishouden van de aanvrager niet voldoet aan de in artikel 2.3 genoemde eisen, is de aanvrager geen belanghebbende voor een huisvestingsvergunning. Indien de aanvrager niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning kan een urgentieverklaring niet worden toegewezen. Lid 1, onder b Indien er geen sprake is van een urgent huisvestingsprobleem is er geen sprake van een situatie omschreven in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem.

pagina

38/59

Lid 1, onder c Indien de aanvrager het huisvestingsprobleem redelijkerwijs kan voorkomen of het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze kan oplossen is er geen sprake van een situatie bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. In deze gevallen is nog geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem, de aanvrager kan het probleem redelijkerwijs zelf voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door een beroep te doen op huurbescherming, wanneer de huurder hier recht op heeft. Lid 1, onder d Wanneer het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kon worden opgelost, door gebruik te maken van een voorliggende voorziening, is het huisvestingsprobleem verwijtbaar. Van een voorliggende voorziening is sprake wanneer een voorziening, gelet op haar aard en doel passend wordt geacht voor het toereikend en passend oplossen van het huisvestingsprobleem van de belanghebbende. Aan deze afwijzingsgrond kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Lid 1, onder e Een urgentieverklaring is bedoeld als een uiterste, laatste, redmiddel.

Indien er door de belanghebbende gebruik kan worden gemaakt van een voorliggende voorziening, waarmee het huisvestingsprobleem gelet op haar aard en doel toereikend en passend kan worden opgelost, is er geen sprake van een situatie omschreven in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2014. Lid 1, onder f Wanneer het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van diens huishouden, wordt een urgentieverklaring niet passend geacht. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden. Lid 1, onder g Wanneer het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem niet of in onvoldoende mate kan worden opgelost met verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte, is een urgentieverklaring geen passende oplossing voor het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem.

Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien de aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen, of wanneer het huisvestingsprobleem zich ook bij potentiële volgende huisvesting naar alle waarschijnlijkheid zal voordoen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. Aan deze afwijzingsgrond kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Lid 1, onder h Het is belangrijk om terughoudend om te gaan met de toewijzing van een urgentieklaring, omdat hiermee de kans op het vinden van een passende woning voor reguliere woningzoekenden afneemt. Wanneer de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of 4:9 van deze verordening. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden (bijvoorbeeld als er onvolledige of onjuiste gegevens zijn verstrekt of als aangeboden woonruimte is geweigerd) kan gesteld worden dat aanvrager het ontstane, of voortdurende, huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft. Lid 1, onder i Een urgentieverklaring mag er niet toe leiden dat een woonprobleem ontstaat.

Indien aanvrager niet in de kosten van bestaan of de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem.

pagina

39/59

Lid 1, onder j Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem zijn de normen op inkomen bij een aanvraag voor een urgentieverklaring strenger, dan de normen gesteld in artikel 2:3 van deze verordening. Indien het inkomen van de aanvrager het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag overstijgt wordt de aanvrager verondersteld in beginsel zelf voor hun huisvesting te kunnen zorgen. Lid 1, onder k Een urgentieverklaring is uitsluitend bedoeld voor woningzoekenden die niet in staat zijn om naar verwachting binnen drie maanden, met toepassing van hoofdstuk 3, over een zelfstandige woonruimte te beschikken. Bij deze afwijzingsgrond zal worden gekeken hoe woonruimten binnen de regio, in de maanden voorafgaand aan de aanvraag van een urgentieverklaring, aan andere woningzoekenden zijn toegewezen. Wanneer andere woningzoekenden met een kortere inschrijfduur in staat zijn geweest om een woonruimte toegewezen te krijgen, wordt dat gezien als een indicatie dat een aanvrager in staat zal zijn om zonder urgentieverklaring het woonprobleem op te lossen. Lid 1, onder l Een urgentieverklaring kan niet worden gebruikt om wooncarrière te maken, het is daarom niet wenselijk dat een aanvrager door een urgentieverklaring instroomt op de woningmarkt.

Indien een aanvrager in een onderkomen woont dat formeel geen zelfstandige woonruimte is kan worden verondersteld dat aanvrager het woonprobleem kan oplossen door voor een andere onzelfstandige woonruimte te zorgen. Deze afwijzingsgrond zal, conform artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, niet worden toegepast op een aanvraag die is gedaan op grond van artikel 4:6, eerste lid onder a, van deze verordening. Lid 1, onder m Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem, is inzicht nodig in de kansen van de aanvrager om zelf zonder urgentieverklaring in een passende woonruimte te kunnen voorzien. De positie van een woningzoekende wordt bepaald bij het reageren op de voor verhuur beschikbare geadverteerde woonruimte op het uniforme medium. Daarnaast is het van groot belang dat een woningzoekende zelf actief alle mogelijkheden benut om het huisvestingsprobleem passend op te lossen. Wanneer een woningzoekende een aanvraag voor een urgentieverklaring indient, zonder eerst zelf aantoonbaar naar passende woonruimte te hebben gezocht is dit een indicatie dat de woningzoekende zelf dit middel niet als een uiterste, laatste redmiddel beschouwt.

Als een aanvrager in deze drie maanden uitsluitend reageert op woonruimten die in de regio bijzonder schaars zijn, zoals eengezinswoningen, kan worden gesteld dat de aanvrager het woonprobleem zelf niet urgent acht. Lid 1, onder n Elke urgentieverklaring betekent voor andere woningzoekenden in de regio dat zij voorrang moeten verlenen. Om deze reden zal een voorrangspositie pas worden toegekend aan woningzoekenden die reeds twee jaar zijn toegetreden tot deze woningmarkt. Deze weigeringsgrond is uiteraard niet van toepassing op aanvragen die conform artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 zijn gedaan. Artikel 4:6 In deze bepaling staan de urgentiecategorieën die volgens artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 in ieder geval behoren tot urgente woningzoekenden bij de toepassing van artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Lid 1 Aanvragen van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, kunnen niet worden geweigerd op grond van artikel 4:5, eerste lid onder l en m.

Bij deze urgentiecategorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

pagina

40/59

Lid 2 Voor de genoemde urgentiecategorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie is in bijlage IV verder inhoud gegeven. Artikel 4:7 Lid 1 Hoewel sociale en/of medische omstandigheden aanleiding kunnen zijn om voor een voorrangspositie in aanmerking te komen kan een urgentieverklaring niet worden gebruikt voor het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Een urgentieverklaring kan niet worden gebruikt om toegang te krijgen tot de woningmarktregio Haaglanden, met uitzondering van de wettelijke urgentiecategorieën uit artikel 12, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2014, zijn de urgentiecategorieën in deze bepaling daarom beperkt tot woningzoekenden die reeds zijn toegetreden tot de woningmarktregio Haaglanden. Voor indeling tot deze urgentiecategorie dient de situatie, op het moment van de beoordeling van de aanvraag voor een voorrangspositie, actueel te zijn.

Van anticipatie op een toekomstige situatie kan alleen sprake zijn, indien vaststaat dat de medische omstandigheid van de aanvrager zich dusdanig zal ontwikkelen dat deze op korte termijn zeker zal leiden tot een voorrangspositie. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. Een advies van de met de medische indicering belaste instantie dient daarover helderheid te verstrekken. Bij de anticipatie op een situatie die op korte termijn gaat ontstaan, gaat het er om dat wordt voorkomen dat op korte termijn een nieuwe medische keuring zal moeten plaats vinden. Lid2 Indien een woonkostentoeslag wordt verstrekt, die de ontvanger verplicht tot het verhuizen naar een passende woonruimte, kan een woningzoekende worden ingedeeld tot deze urgentiecategorie. Voor zover het vervallen van een woonkostentoeslag niet wordt gecompenseerd door een (hogere) huurtoeslag dienen gemeenten de betrokkene in staat te stellen te verhuizen naar woonruimte die qua woonlasten beter past bij het inkomen. In verband daarmee worden woningzoekenden met een woonkostentoeslag die qua bedrag hoger is dan het maximaal toegestane bedrag van de huurtoeslag in aanmerking gebracht voor een voorrangspositie. Indien van de voorrangspositie geen gebruik wordt gemaakt kan de woonkostentoeslag worden ingetrokken.

Lid 3 Een derde urgentiecategorie betreft herstructureringskandidaten. Aan hen kan een voorrangspositie worden verleend, althans voor zover zij niet anderszins tijdig andere woonruimte kunnen verkrijgen. Ten aanzien van de herstructureringskandidaten is sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid door de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van een goede voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich zullen inspannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaatsvinden. Een herstructureringskandidaat kan uitsluitend in deze urgentiecategorie worden ingedeeld, indien er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte een urgentieverklaring is afgegeven. Over het aantal per jaar aan herstructureringskandidaten te verstrekken voorrangsposities zal, in verband met de gedeelde woningmarktregio, overleg tussen de regiogemeenten plaatsvinden. Dit kan leiden tot afspraken over het maximale aantal per gemeente te huisvesten herstructureringskandidaten met een voorrangspositie, zie ook artikel 4:4, lid 4. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

Artikel 4:8, lid 1 en 2 De voorrangspositie door een urgentieverklaring geldt in principe voor een termijn van drie maanden, omdat de aard van het huisvestingsprobleem dusdanig dringend is dat op korte termijn een passende woonruimte noodzakelijk is. Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende termijn van maximaal twaalf maanden, wanneer de aard van dit huisvestingsprobleem dit toelaat.

pagina

41/59

Lid 3 en 4 Wanneer een woningzoekende met een voorrangspositie binnen de periode dat een urgentieverklaring geldig is een woningaanbieding weigert vervalt de urgentieverklaring niet. Op het moment dat de urgentieverklaring van rechtswege vervalt en een aanvraag voor verlenging van de urgentieverklaring wordt ingediend, zullen alle weigeringen bij de beoordeling van de verlenging worden betrokken. Woonruimten die zijn geweigerd welke passend worden geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zullen ertoe leiden dat er geen eenmalig woningaanbod wordt gedaan. Niet alleen weigeringen kunnen leiden tot een afwijzing, ook het niet optimaal benutten van de voorrangspositie met een urgentieverklaring zal eveneens leiden tot een afwijzing van een aanvraag Een voorrangspositie is niet optimaal benut wanneer de woningzoekende niet heeft gereageerd op aangeboden woonruimte(n) die volgens, het bij de urgentieverklaring verleende, zoekprofiel passend wordt geacht en wanneer deze woonruimte(n) aan de woningzoekende met voorrangspositie zou zijn aangeboden indien deze wel op het aanbod gereageerd had. Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en ongelijkheid, als gevolg van verschillen van interpretatie van de Huisvestingsverordening, te voorkomen kunnen burgemeester en wethouders beleidsregels stellen.

Lid 5 In afwijking van de algemene voorrangspositie die aan een urgentieverklaring wordt toegekend is het mogelijk om in sommige situaties een woonruimte toe te wijze middels een éénmalig directe aanbieding. Deze mogelijkheid kan worden benut voor huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Woningcorporaties dragen, conform het bepaalde in deze verordening, zorg voor de regionale bemiddelingslijst van de hiertoe behorende kandidaten. Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor de woningzoekende met de daartoe specifieke behoefte, die is ingedeeld in een urgentiecategorie. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt. Bij een weigering van de woonruimte die passend wordt geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zal geen nieuw aanbod worden gedaan en de urgentieverklaring vervallen.

Een huisvestingsprobleem op grond van artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dient van dien aard te zijn dat een passende oplossing niet kan worden geweigerd.

pagina

42/59

HOOFDSTUK 5 Om transparantie in het woningaanbod te waarborgen en vormen van ongeoorloofde onttrekking te bestrijden is in dit artikel invulling gegeven aan de bevoegdheden van artikel 21, 22 en 23a tot en met c van de Huisvestingswet 2014. Artikel 5:1 In dit artikel wordt eerst bepaald op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing is. Dit is gedaan omdat ook het aanwijzen van vergunningplichtige woonruimten op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet moet worden gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Het instellen van een vergunningplicht moet zich verhouden met dat wat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. In Pijnacker-Nootdorp maken we gebruik van de mogelijkheid om niet alleen de betaalbare voorraad aan te wijzen in het kader van dit hoofdstuk. Met het oog op de leefbaarheid kijken we naar de hele woningvoorraad. Verder is dit artikel een uitwerking van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Met een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de genoemde wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd. Deze wijzigingen zijn: 1.

Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. 2. Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen’. 3. Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’. Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. Een uitzondering op de vergunningplicht zijn woonruimten die vallen onder de definitie hospitaverhuur. Wij zien dat deze vorm van gebruik van een woning geen of een heel beperkte invloed hebben op de woningvoorraad en op het woon- en leefklimaat in de buurt, wijk en/of gemeente. Bij hospitaverhuur blijft de eigenaar of huurder zelf in de woning wonen en wordt een kamer verhuurd aan maximaal één huishouden, bestaande uit maximaal twee personen. Daarbij moet iedere huurder zijn eigen kamer hebben, tenzij het een echtpaar (getrouwd of met een geregistreerd partnerschap) is. Zij mogen samen een kamer delen, maar ook dan geldt dat iedere huurder gemiddeld 12 m² woonruimte moet hebben.

Het kan zo zijn dat er meerdere kamers worden verhuurd aan het ene huishouden, maar de eigenaar of huurder moet zelf minimaal 50% van de woonruimte zelf blijven gebruiken. Voorzieningen zoals de keuken, douche of het toilet worden gedeeld. Uiteraard moet het voldoen aan allerlei eisen, zoals brandveiligheid Artikel 5:2, lid 2, onder d en e Op grond van artikel 23 van de Huisvestingswet 2014 kan een aanvraag tot vergunning alleen worden gedaan door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw. Onttrekking, samenvoeging, omzetting van woningvorming van een pand heeft gevolgen voor het eigendom van de betrokken woonruimten respectievelijk gebouw(en). Daarom kan alleen de eigenaar een vergunning aanvragen.

Artikel 5:3 Op grond van artikel 24 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de genoemde wet. Met dit artikel worden de voorwaarden en voorschriften inzichtelijk gemaakt.

Artikel 5:3, lid 1, onder b en e Het gaat hier bij de voorwaarden en voorschriften als bedoeld onder b om een fysieke en een algemene leefbaarheidstoets. Bij de voorwaarden en voorschriften als bedoeld onder e gaat het om een toets op goed verhuurderschap . Deze voorwaarden en voorschriften staan verder beschreven in de beleidsregels woningvoorraad

pagina

43/59

Artikel 5:3, lid 2, onder a Bij toekenning van een tijdelijke onttrekking (maximale periode van 5 jaar) moeten de noodzaak en de tijdelijkheid door de aanvrager concreet worden aangetoond. Artikel 5:4 Met dit artikel wordt uitwerking gegeven aan artikel 24 van de Huisvestingswet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad de weigeringsgronden vast moet leggen in de Huisvestingsverordening. Een weigeringsgrond is alleen aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand. Op grond van artikel 25 van de Huisvestingswet 2014 kan de vergunning voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Artikel 5:5De landelijke druk op de woningmarkt is overal voelbaar en dus ook in Pijnacker-Nootdorp. Ingrijpen dan wel sturen op de woningmarkt, mag echter alleen wanneer er sprake is van schaarste.

Hoewel we kunnen constateren dat er in vrijwel alle segmenten sprake is van een vorm van schaarste, is in bijlage 1 nader beschreven dat de onderstaande typen woningen zo schaars zijn dat het passend is om daarvoor beschikbare instrumenten in te zetten om deze voorraad te beschermen en dus te voorkomen dat deze woningen uit de voorraad verdwijnen: 1. woonruimten met een huurprijs tot en met de huurprijsgrens; 2. woonruimten van het woningtype appartement; 3. woonruimten in de koopsector met een WOZ-waarde lager dan de jaarlijks geïndexeerde Nationale Hypotheek Garantie (prijspeil 2022, €355.000). Artikel 5:6, lid 1 en 2 In artikel 25, lid 3 van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat burgemeester en wethouders en wethouders binnen acht weken na datum van ontvangst beslissen op de aanvraag. Vervolgens bepaalt het vierde lid van artikel 25 dat deze termijn eenmaal mag worden verlengd met maximaal zes weken. De bepalingen in artikel 5:5, lid 1 en 2 zijn derhalve een uitwerking van de artikelen in de Huisvestingswet 2014. Artikel 5:6, lid 4 en 5 In het vierde en vijfde lid wordt de mogelijkheid geboden om aanvullende informatie in te winnen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden. Artikel 5:7 Op basis van artikel 26 van de Huisvestingswet kan het college overgaan tot het intrekken van de verleende vergunning.

Een vergunning kan worden ingetrokken op basis van (één van) de volgende gronden: a. de vergunninghouder is niet binnen de in de vergunning genoemde termijn nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften worden niet nageleefd; d. het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woonen leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waar de vergunning voor verleend is. Het college gaat niet tot intrekking van de vergunning over, voordat de vergunninghouder per brief is gewaarschuwd, dat zij de vergunning zullen intrekken, indien niet binnen een te bepalen datum zodanige maatregelen en/of voorzieningen zijn getroffen dat een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel omgeving van de woonruimte is hersteld.

pagina

44/59

Artikel 5:8 Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de woonruimtevoorraad. Uitzondering op de vergunningplicht kan aan de orde zijn bij een nieuw appartementengebouw, waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven. Soms wordt eerst het gebouw gerealiseerd en daarna kadastraal gesplitst. Wanneer dit in lijn is met de verleende omgevingsvergunning dan is een aparte vergunning voor het kadastraal splitsen niet nodig. artikel 5:9 Op grond van artikel 23 van de Huisvestingswet 2014 kan een aanvraag tot vergunning alleen worden gedaan door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw.

De kadastrale splitsing van een pand heeft gevolgen voor het eigendom van de betrokken woonruimten respectievelijk gebouw(en). Daarom kan alleen de eigenaar een vergunning aanvragen.

Artikel 5:10, lid 1, onder b en c Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet, waarin is bepaald dat de burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften kunnen verbinden aan een vergunning zoals bedoeld in artikel 5:8 van deze verordening. Artikel 5:11 Met dit artikel wordt uitwerking gegeven aan artikel 24 van de Huisvestingswet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad de weigeringsgronden vast moet leggen in de Huisvestingsverordening. Een weigeringsgrond is alleen aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand. Op grond van artikel 25 van de Huisvestingswet 2014 kan de vergunning voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Artikel 5:12, lid 1 en 2 In artikel 25, lid 3 van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat burgemeester en wethouders en wethouders binnen acht weken na datum van ontvangst beslissen op de aanvraag.

Vervolgens bepaalt het vierde lid van artikel 25 dat deze termijn eenmaal mag worden verlengd met maximaal zes weken. De bepalingen in artikel 5:11, lid 1 en 2 zijn derhalve een uitwerking van de artikelen in de Huisvestingswet 2014. Artikel 5:13, lid 4 en 5 In het vierde en vijfde lid wordt de mogelijkheid geboden om aanvullende informatie in te winnen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden. Artikel 5:14 De belangrijkste redenen voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte zijn: • Het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimten. Dit is met name onwenselijk in gemeenten waar schaarste aan woonruimte is. • De impact op de leefbaarheid van de woonomgeving;

pagina

45/59

• •

De (brand)veiligheid van woonruimten die voor toeristische verhuur worden aangeboden. Niet iedere woonruimte is geschikt voor toeristische verhuur. Het gelijke speelveld voor aanbieders van toeristische accommodatie voor toeristen kan worden verstoord. Zo kan zowel voor overnachtingen in hotels als voor toeristische verhuring van een woonruimte toeristenbelasting worden gevraagd, terwijl het innen van toeristische belasting bij toeristische verhuur van woonruimte lastig is omdat niet altijd bekend is wie zijn woonruimte toeristisch verhuurt

Er is een overgangstermijn van zes maanden of een jaar voor bestaande aanbieders (registratieplicht en vergunningplicht). Indien in de Huisvestingsverordening een registratieverplichting voor toeristische verhuur wordt opgenomen, geldt voor bestaande aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur de verplichting om zich binnen zes maanden na inwerkingtreding van de registratieverplichting te registreren (artikel 51, eerste lid, van de wet).

pagina

46/59

HOOFDSTUK 6 Niet van toepassing in Pijnacker-Nootdorp

pagina

47/59

HOOFDSTUK 7 Artikel 7:1 Verslaglegging is voorzien voor 1 april van elk jaar. Daarmee loopt de verslaglegging vooruit op het bod dat woningcorporaties op basis van de Herzieningswet jaarlijks voor 1 juli doen. Door 1 april als datum te kiezen, krijgen gemeenten de gelegenheid om tijdig te anticiperen op het bod en te kunnen bepalen wat in redelijkheid de bijdrage van woningcorporaties moet zijn. Artikel 7:2, lid 1 Artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening het bedrag voor de bestuurlijke boete dat voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd, vaststelt. Differentiatie in de hoogte van de bestuurlijke boete is in een tabel aangegeven die als Bijlage V is opgenomen. Artikel 7:2, lid 2 Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers.

Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. 3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. 4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen. 5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Ingevolge artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene. Artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening het bedrag voor de bestuurlijke boete voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd, vaststelt. Differentiatie in de hoogte van de bestuurlijke boete is in een tabel aangegeven die als Bijlage V is opgenomen. Artikel 7:2, derde lid Na een eerste overtreding wordt de overtreder geacht te weten dat deze overtreding beboet kan worden. Voor hetzelfde feit kan niet tweemaal een boete worden opgelegd, maar er kan wel een boete worden opgelegd indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake als de eerste overtreding beëindigd moet zijn en het om dezelfde woonruimte gaat. Hiervan is ook sprake als bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding. Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is eveneens sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm.

Kortom, van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake indien het een overtreding betreft van hetzelfde artikel. De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over overtredingen.

pagina

48/59

De bestuurlijke boete kan niet los worden gezien van het bestuurlijke traject dat naast de boete zelf gevoerd wordt. Een termijn van vijf jaar voorkomt dat procedures volgen, enkel en alleen om de beëindiging van de overtreding zolang mogelijk op te schorten, lonend wordt. Een boete kan immers niet twee keer voor hetzelfde feit worden opgelegd. De overtreding moet beëindigd zijn geweest om een hogere boete op te kunnen leggen. De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over overtredingen. Artikel 7:5 Op grond van artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 is de mandatering van bevoegdheden aan verhuurders mogelijk, het gaat hierbij om het verlenen en intrekken van huisvestingsvergunning. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om diverse taken aan de woningcorporatie te mandateren, met name ten aanzien van de uitvoering van de verordening. In het bijzonder geldt dit ten aanzien van de toepassing van inschrijvingsprotocol, passendheidstabel huur-inkomen en passendheidstabel naar grootte woning / huishouden.

pagina

49/59

HOOFDSTUK 8 Artikel 8:3 In deze verordening is de definitie van doorstromer ten opzichte van de definitie uit de oude verordening gewijzigd. Hierdoor behoren niet langer alle woningzoekenden die over een zelfstandige woonruimte in Nederland beschikken en deze leeg achter laten tot de categorie doorstromer. Ook iemand die (aantoonbaar met in Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame gemeenschappelijke huishouding samen met andere gezinsleden uit dit huishouden op zoek is naar zelfstandige woonruimte en met de zorg voor zijn minderjarige kind(eren) is of wordt belast valt niet onder de definitie doorstromer. Voor deze woningzoekenden geldt in het regionale register van woningzoekenden tot 1 juli 2019 naast hun inschrijfduur ook woonduur als criterium. De woonduur komt voor deze woningzoekenden als criterium na 1 juli 2021 te vervallen.

pagina

50/59

BIJLAGE I: omschrijving woonruimten Woonruimten naar mate van toegankelijkheid A. Gelijkvloerse woning (*) 1. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift. 2. Bereikbaar zonder treden. 3. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm. B. Rollatorwoning (**) 1. Drempels maximaal 2 cm. 2. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil). 3. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch. 4. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm. 5. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m. 6. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning. C. Rolstoelwoning (***) 1. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek. 2. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m. 3. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m. 4. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning. 5. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm. 6. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm. 7. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m. 8. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m.

en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m. D. Extra ruime rolstoelwoning (****) 1. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m2 en de breedte is minimaal 3,0 m. 2. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m2, bij een minimale breedte van 3,0 m.

pagina

51/59

BIJLAGE II: Schaarste De afgelopen jaren is de spanning op de woningmarkt flink toegenomen in Nederland. De komende tien jaar moeten er 845.000 nieuwe woningen bij komen om te voorkomen dat het woningtekort verder oploopt. Dat is een van de belangrijkste conclusies in de Staat van de woningmarkt 2020 van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Mede door de tekorten stijgen de prijzen in de koopsector en particuliere huursector. Dit zorgt ervoor dat de doorstroming op de woningmarkt tussen de segmenten stagneert en de kansen voor met name starters steeds kleiner worden. De Woonvisie van Pijnacker-Nootdorp (2020-2030) laat zien dat deze ontwikkelingen niet alleen in Nederland, maar ook binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp spelen. De tekorten kunnen deels worden ingelopen door bij te bouwen. In de Woonvisie staat beschreven dat er tot 2040 nog een behoefte is aan ongeveer 4.000 nieuwbouwwoningen. Naast woningen toevoegen hebben gemeenten instrumenten om grip te houden op de woningmarkt. Denk aan de zelfbewoningsplicht, huisvestingsverordening, doelgroepenverordening, vergunningsplicht bij verkamering en een opkoopbescherming bij de bestaande woningvoorraad. Gemeenten moeten bij een aantal instrumenten wel aantonen dat er sprake is van schaarste binnen die woningvoorraad. Deze schaarste staat centraal in deze bijlage.

Sociale huur sector Pijnacker-Nootdorp is onderdeel van de woningmarktregio Haaglanden. De corporatiewoningen worden door de 9 gemeenten in deze regio geadverteerd via de website Woonnet-Haaglanden. De druk op de sociale woningmarkt is binnen de regio de afgelopen jaren toegenomen (Jaarmonitor, 2020). Het woningaanbod binnen de regio is afgenomen van 9.373 verhuringen in 2016 naar 8.001 in 2020. En de gemiddelde wachttijd die een woningzoekende nodig heeft om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is van 40 maanden (2016) toegenomen tot 72 maanden in 2020. 1. Beschrijving van de schaarste De corporaties (SVH), gemeenten en huurdersverenigingen (SHH) in de regio Haaglanden hebben samen met de Provincie Zuid-Holland regionale doelen voor de woningmarkt opgesteld. Er zijn hierbij afspraken gemaakt op het gebied van o.a. het aantal betaalbare sociale woningen en de verdeling van de sociale woningen over gemeenten in de regio. Deze afspraken zijn opgenomen in het tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden”. In dit akkoord wordt een flink tekort gesignaleerd in onze gemeente, die we ook met de huidige nieuwbouwplanning niet gaan inlopen. Het aandeel sociale huurwoningen in onze gemeente is met 20% op dit moment het kleinste van de woningmarktregio (ABF, Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden, 2019).

Dit aandeel en de gewenste ontwikkeling per gemeente op de lange termijn zijn zichtbaar in de afbeelding rechts. Ondanks onze inzet blijft er nog een flinke opgave staan voor onze gemeente. Wij hebben niet alleen het kleinste aandeel sociale huurwoningen, maar vanwege de goede kwaliteit, is de mutatiegraad (3.6%) van het bezit ook nog eens het laagste (Explica, Tabellenboek 2020 Pijnacker-Nootdorp). In dit tabellenboek is het tekort aan sociale huurwoningen goed terug te zien in de wachttijden en het aantal reacties per advertentie. Zo kregen de 160 verhuringen gemiddeld per advertentie 344 reacties in 2020. Vanuit de regio is er ook druk op het sociale woningaanbod. In totaal hebben er ruim 20.000 woningzoekenden in 2020 op het woningaanbod in PijnackerNootdorp gereageerd. Hiervan kwamen 834 uit de gemeente zelf. Hierbij moesten de geslaagde woningzoekenden gemiddeld 91 maanden (exclusief lokaal maatwerk) wachten op een woning in 2020.

pagina

52/59

2. Welke doelgroepen ervaringen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste? In Pijnacker-Nootdorp is de mediane inschrijfduur (exclusief lokaal maatwerk) het hoogste met 91 maanden. Daar waar een doorstromer in de regio in 2020 een mediane inschrijfduur heeft van 57 maanden, is dit in Pijnacker-Nootdorp 79 maanden. Voor een starter is dit 79 maanden in de regio en 93 maanden in Pijnacker-Nootdorp. In de wachttijdenmonitor is te zien dan wachttijden voor een sociale huurwoningen voor alle doelgroepen relatief lang zijn. De schaarste is zichtbaar over het hele sociale segment. Dat is ook de reden waarom we hier afspraken over gemaakt hebben in het Tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden”.

3. Hoe willen we door middel van woonruimteverdeling die onevenredige en onrechtvaardige effecten tegengaan? Door middel van woonduur (bij achterlaten woning) en regionale voorrang (achterlaten grote woning wordt geprobeerd om mensen die een woning achterlaten voorrang te geven. Hierdoor krijg je met dezelfde woningvoorraad meer woningaanbod vrij. Om de kansen voor het doorlopen van een lokale wooncarrière te vergroten wordt prioriteit gegeven aan de knelpunten binnen de gemeente. Op grond van artikel 3.8 2 maken burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp gebruik van de mogelijkheid om lokale categorieën van knelpunten op de woningmarkt te benoemen. De wachttijden gecombineerd met de lage mutatiegraad laten zien dat de gehele sociale doelgroep (met uitzondering van senioren woningzoekenden) het moeilijk heeft binnen de gemeente. Burgemeester en wethouders informeren de andere gemeenten in de regio over de manier waarop het lokaal maatwerk wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie.

4. Inspanningen om schaarste op te heffen Met de regels rondom de woonruimteverdeling kun je de woningen efficiënter en “rechtvaardiger” verdelen. Maar de manier waarop we de schaarste kunnen terugdringen is door het juiste bij te bouwen. Woningen waar behoefte aan is en woningen die kunnen zorgen voor extra doorstroming op de woningmarkt. Binnen Pijnacker-Nootdorp wonen relatief veel empty-nesters en de verwachting is dat deze groep gaat groeien als gevolg van de vergrijzende bevolking. Bij nieuwbouw richten we ons daarom voor een belangrijk deel op deze groep. Deze groep laat vaak een betaalbare woning achter die weer interessant kan zijn voor een sociale huurder om naar toe te verhuizen. In regionaal verband wordt door middel van het Tussenakkoord “Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden” gewerkt aan het op peil brengen van de sociale voorraad. Hierin hebben wij als gemeente opgenomen dat we tot 2030 nog minimaal 650 sociale huurwoningen toevoegen in de bestaande nieuwbouwplannen. En dat we afspraken maken met de woningcorporaties over de verkoop en liberalisatie van het bezit. Hiermee behouden we nog eens 219 extra woning. Daarnaast wordt er op dit moment gekeken naar nieuwe locaties waar we ook na 2026 nog nieuwbouw woningen kunnen realiseren.

pagina

53/59

Koop sector Pijnacker-Nootdorp heeft een relatief nieuwe woningvoorraad. Een groot deel van deze woningen bestaat uit eengezinswoningen in de koopsector. Door de regionale druk op de gemeenten zijn tekorten zichtbaar in de gehele woningvoorraad. Maar bij een tweetal segmenten is de druk het beste zichtbaar. 1. Beschrijving van de schaarste De gemiddelde vraagprijs lag jarenlang rond €400.000 in Pijnacker-Nootdorp (bron Huizenzoeker.nl). Sinds 2015 is een duidelijke toename te zien, naar een gemiddelde van ruim €500.000 halverwege 2019. Daarmee ligt de vraagprijs ruim boven het gemiddelde in Haaglanden.

Het CBS heeft een onderzoek 3 uitgevoerd naar de spanning op de woningmarkt. Zij hebben gekeken naar de ratio verkoopprijs/vraagprijs. Sinds 2019 ligt de verkoopprijs gemiddeld hoger dan de vraagprijs. In 2017 lag de gemiddelde verkooprijs nog 2.7% lager dan de vraagprijs. In 2020 was deze verhouding andersom en werd er gemiddeld 0.8% meer betaald dan gevraagd werd. Met andere woorden er wordt dus structureel overboden op de woningen op dit moment. De druk op de markt is ook zichtbaar in de tijd dat een woning te koop staat. De gemiddelde verkooptijd van de woningen binnen de gemeente is gedaald van 120 naar gemiddeld 49 dagen (Dynamis, 2021). Koopwoningen onder de NHG-grens In de Woonvisie staat beschreven dat de tekorten met name ontstaan bij de “onderkant” van de woningvoorraad. Het “betaalbare” woningaanbod binnen de gemeente wijkt sterk af van het aanbod in de regio. Een grens die vaak binnen de sector als betaalbaar wordt aangeduid is de NHG-grens. Hierop mogen gemeenten sturen in het bestemmingsplan of in de toekomst wellicht via de huisvestingsverordening. Voor het grensbedrag van de NHG wordt elk jaar gekeken naar de gemiddelde huizenprijs. Deze grens lag in 2019 tijdens het onderzoek voor de Woonvisie op € 290.000 en is in 2021 gestegen naar € 325.000.

3. CBS, Spanning tussen vraag en aanbod woningmarkt verder toegenomen in 2020, 08-06-2021

pagina

54/59

Als gekeken wordt naar het actuele woningaanbod. Dan staan er op dit moment (0412-2021) 13 woningen te koop met een vraagprijs onder de NHG-grens. Met 82 woningen in de verkoop betekent dit dat bijna 85% van het huidige koopaanbod een vraagprijs heeft boven deze grens. Daarbij weten we ook dat er vaak wordt overboden. Uit het Woononderzoek Nederland (WoON 2018) blijkt dat in Pijnacker-Nootdorp 46,7% van de huishoudens een bruto-inkomen had onder de €60.000. Een deel van deze groep (inkomen tussen € 40.000 en € 60.000) komt niet meer in aanmerking voor de sociale woningvoorraad en is aangewezen op de koopsector of de middenhuur (€750 - €1.000). Omdat de middenhuur eigenlijk ontbreekt in de gemeente, kan gesteld worden dat het aanbod betaalbare koop niet voldoet aan de potentiële vraag. Woningen van het type appartementen De prijsstijgingen van de woningen zijn zichtbaar in alle woningtypen. Maar bij met name de appartementen is het effect van de schaarste zichtbaar. De verkoopprijzen van appartementen zijn sinds 2013 meer dan verdubbeld in onze gemeente. Een van de conclusies van het onderzoek van Explica 4 ten behoeve van de woonvisie is dan ook dat er te weinig appartementen zijn. Dit heeft aan te maken met de vraag naar deze woningen. Er komen steeds meer senioren die behoefte hebben aan meergezinswoningen.

Daarnaast zijn de regels voor het kopen van een woning strenger geworden, waardoor je als koopstarter minder snel een eengezinswoning kan kopen. Hierdoor neemt de vraag ook vanuit die doelgroep toe. 2. Welke doelgroepen ervaringen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste? De huidige samenstelling van de woningvoorraad in Pijnacker-Nootdorp biedt beperkte mogelijkheden voor met name jonge huishoudens en senioren. De verhoging van de verkoopprijzen gaat vooral ten koste van (koop)starters. Dit omdat deze groep niet profiteert van de waardestijging van het bezit. Aan de andere kant zijn er relatief weinig meergezinswoningen voor de vergrijzende bevolking. In de Woonvisie wordt geconcludeerd dat met name de mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tussen € 40.000 en €60.000 op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp relatief beperkt zijn. Uitgaande van de hypotheeknormen van het Nibud kunnen huishoudens met een inkomen rond €40.000 een woning kopen met een vraagprijs van maximaal €175.000. Met € 60.000 was een woning van € 290.000 (NHG-grens) in 2019 net bereikbaar. Een belangrijk deel van deze groep betreft jonge huishoudens die op zoek zijn naar een woning. Deze huishoudens hebben veelal ook (nog) geen vermogen en zijn afhankelijk van het Gemiddelde leeftijd koper Pijnackerinkomen om een woning te kunnen kopen.

Nootdorp (Kadaster) Dit is ook zichtbaar in de gemiddelde leeftijd 42 van de koper van een woning. Uit de data van het CBS blijkt dat deze kopers steeds ouder worden5. De gemiddelde leeftijd van woningkopers steeg de afgelopen jaren van 35 (2010) naar ongeveer 39 jaar in 2020.

40 38 36 34 32 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

4 Explica, Woningbehoefte 2040 Pijnacker-Nootdorp, 06-11-2019

5. CBS, Spanning op de koopwoningmarkt, 30-04-2021

pagina

55/59

3.

Hoe willen we door middel van woonruimteverdeling die onevenredige en onrechtvaardige effecten tegengaan? Op dit moment is het voor gemeenten nog niet toegestaan om regels over de woonruimteverdeling te gebruiken in de koopsector. De verwachting is dat dit met een wetswijziging van de huisvestingswet in 2022 wel mogelijk is. Hierbij gaat het om nieuwbouwkoopwoningen tot de NHG-grens. Vanwege de regionale druk en de schaarste in dit segment, willen wij in de toekomst gebruik gaan maken van dit middel. Op dit moment proberen we wel met ontwikkelaars private afspraken te maken over bijvoorbeeld de communicatie strategie. Verder proberen we als gemeente het schaarse bezit dat we hebben te behouden. Dit ook omdat het met de huidige bouwkosten, de stijgende verkoopprijzen en de beperkte uitbreidingslocaties moeilijk is om deze woningvoorraad toe te voegen. Dit terwijl er wel vraag is naar deze woningvoorraad. Het beschermen van deze woningen doen we door wijzigingen in de woningvoorraad vergunning plichtig te maken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld over het verkameren van woningen. Vastgesteld wordt dat appartementen, sociale huurwoningen en woningen onder de NHG-grens zo schaars zijn dat deze geen vergunning krijgen. 4. inspanningen om schaarste op te heffen Als gemeenten faciliteren we de starterslening.

Hiermee kunnen de koopstarters in onze gemeente iets meer lenen voor woningen met een verkoopprijs net onder de NHG-grens. Met behulp van nieuwbouw willen we deze schaarste verder terugdringen. Dit doen we de komende 5 jaar met de bestaande plannen. Verder staan de locaties in de Omgevingsvisie beschreven, waar we mogelijk ook na deze periode gaan bijbouwen. Daarbij wordt de zelfbewoningsplicht (i.c.m. anti speculatiebeding) toegepast op betaalbare nieuwbouw koopwoningen. We gaan in 2022 onderzoeken of we de doelgroepen verordening i.c.m. het bestemmingsplan gaan toepassen. In het bestemmingsplan kunnen o.a. percentages betaalbare koop (tot NHG-grens) worden opgenomen. Op die manier wordt de bouw van deze woningvoorraad gestimuleerd. Daarnaast kan er in een doelgroepenverordening worden opgenomen wie er in aanmerking komt voor deze woningen. Hiermee komt dit aanbod terecht bij degene die dit het meest nodig hebben. Ook kunnen er afspraken over de instandhoudingstermijn worden gemaakt. Daarmee blijft het aanbod ook voor een langere periode beschikbaar voor de doelgroep. Conclusie Geconcludeerd wordt dat er binnen de gemeente sprake is van schaarste binnen verschillende segmenten. In alle segmenten overstijgt de vraag (mede door de regionale druk) naar woningen het aanbod ruim. In een aantal specifieke segmenten is de schaarste goed zichtbaar. 1.

Sociale woningmarkt Allereerst gaat het om de gehele sociale woningvoorraad binnen de gemeente. Het percentage sociale huurwoningen is het laagste van de regio en de mutatiegraad is met 3.6% ook het laagste. De woningen die geadverteerd worden krijgen gemiddeld 344 goede reacties. Dit heeft tot gevolg dat er lange wachttijden zijn voor doelgroepen binnen het hele sociale segment. Hoewel er binnen Pijnacker-Nootdorp nog best wat concrete bouwplannen zijn, wordt er lokaal (Woonvisie) en vanuit de regio en provincie (tussenakkoord) gevraagd om een grotere inzet van de gemeente met het toevoegen van sociale huurwoningen. 2. Koopsector De druk op de koopmarkt is zichtbaar in een aantal indicatoren. Zo blijven de prijzen stijgen, waardoor de gemiddelde verkoopprijs binnen de gemeente in 2020, 80% hoger lag dan in 2013. Daarbij wordt er sinds 2019 overgeboden op de te koop staande woningen. Ook is de verkooptijd ook drastisch verminderd, van 120 dagen in 2016, naar 49 dagen in 2021. Deze verhoging van de verkoopprijzen zorgt voor een vermindering van de kansen voor (koop)starters en senioren. De schaarste is met name goed zichtbaar in de volgende twee segmenten. a. Meergezinswoningen/appartementen Op dit moment zijn er relatief weinig appartementen binnen de gemeente. Daarbij neemt de vraag naar dit type toe.

Dit komt doordat aan de ene kant de eengezinswoningen voor (koop)starters niet meer bereikbaar zijn. En aan de andere kant zorgt de vergrijzing voor een toename van de doelgroep voor dit type woningen.

pagina

56/59

Deze schaarste zorgt er voor dat de prijzen voor appartementen in de sinds 2013 meer dan verdubbeld zijn binnen de gemeente. b. Woningen tot de NHG-grens De doelgroep voor dit segment zijn de huishoudens met een inkomen tot €60.000. Als we kijken naar: - de omvang van deze doelgroep in onze gemeente (46.7%); - het aantal verkochte woningen tot de NHG-grens (2019); - het beschikbare koopaanbod tot € 325.000 op dit moment (15%); dan wordt geconstateerd dat voor huishoudens met een huishoudinkomen onder €60.000, de mogelijkheden zeer beperkt zijn. En ook het toevoegen van deze woningvoorraad is door de almaar stijgende verkooprijzen en ook de stijgende bouwkosten heel lastig.

Bijlage III: categorieën woonruimten voor vergunningplichtige woonruimte Pijnacker-Nootdorp: alle woonruimte

Bijlage IV:. categorieën woonruimten voor splitsingsvergunningplichtige gebouwen Pijnacker-Nootdorp: alle gebouwen

pagina

57/59

Bijlage V: bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:3, vierde lid, van deze verordening. Overtreding

1e keer

Recidive

Artikel 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

€ 405

€ 405

€ 5.000 € 10.250

€ 10.250 € 20.250

€ 5.000 € 10.250

€ 10.250 € 20.250

Art. 23a, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

500

1.000

Art. 23b, eerste lid, Huisvestingswet 2014;

5.000

10.000

Art. 23b, tweede lid, Huisvestingswet 2014;

500

1.000

€ 5.000 € 10.250

€ 10.250 € 20.250

(artikel 2:2, lid 1 van deze verordening)

Artikel 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014: (artikel 2:2, lid 2 van deze verordening)

- niet-bedrijfsmatige exploitatie· - bedrijfsmatige exploitatie Artikel 21, eerste lid en artikel 22, eerste lid van de Huisvestingswet 2014: (artikel 5.1 en 5.8 van deze verordening)

- niet-bedrijfsmatige exploitatie· - bedrijfmatige exploitatie

Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014: (artikel 5.7 en 5.13 van deze verordening)

- niet-bedrijfsmatige exploitatie - bedrijfsmatige exploitatie Toelichting

Recidive Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan. Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. 3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. 4.