bijlage 2 1e herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 (versie 24 januari 2022)

pagina

19/61

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing. Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, splitsings- of onttrekkingsvergunning 1. Aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor verlening van een huisvestingsvergunning die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. 2. Aanvragen voor verlening van een onttrekkingsvergunning of een splitsingsvergunning, die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Artikel 8:3 Overgangsbepaling doorstromer Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden behouden hun woonduur tot uiterlijk 1 juli 2021, waarna deze woonduur vervalt. Artikel 8:4 Titel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019.

Artikel 8:5 In werking treden Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023.

pagina

20/61

Algemene toelichting In deze toelichting wordt een beeld geschetst van de context waarbinnen de Huisvestingsverordening is opgesteld. Daarbij gaan we in op de wettelijke kaders, de inbedding in het gemeentelijk en regionaal beleid en wordt een aantal begrippen toegelicht. 1. Wettelijke kaders Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. De Huisvestingswet 2014 droeg gemeenten op om uiterlijk op 1 juli 2015 een nieuwe Huisvestingsverordening vast te stellen. Daarvoor vastgestelde verordeningen zouden van rechtswege vervallen. In Pijnacker-Nootdorp is daarom, net als in de andere Haaglandengemeenten, in 2015 een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. De Huisvestingswet beperkt de geldigheidsduur van een Huisvestingsverordening tot vier jaar. Dit omdat het beleid van gemeenten en rijk erop gericht moet zijn om verstoringen in de markt en schaarste te verhelpen, zodat na vier jaar het niet meer nodig is om een Huisvestingsverordening op te stellen. Het is met het oog op deze beperkte geldigheidsduur dan ook noodzakelijk om uiterlijk 1 juli 2019 opnieuw een Huisvestingsverordening vast te stellen, rekening houdend met de actuele omstandigheden inzake schaarste en verdringing die bepalen of een Huisvestingsverordening (nog) noodzakelijk is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland.

Burgers mogen daarom zo min mogelijk worden belemmerd in hun wensen om zich ergens te vestigen. De Huisvestingswet maakt het dan ook niet meer mogelijk om regels te stellen aan de toewijzing en de verdeling van koopwoningen. Tevens zijn andere beperkende voorwaarden zoals leefbaarheid van en in de wijk niet meer toegestaan. De verordening mag dan ook alleen nog zijn werking hebben, waar dat nodig is: een Huisvestingsverordening is een instrument om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Het aantonen van schaarste is dus de voorwaarde die moet worden ingevuld, voordat de gemeente over mag en kan gaan tot het vaststellen van een verordening. Alleen dan mag het recht van burgers op vrije vestiging worden verstoord. 2. De verordening als onderdeel van een samenhangend stelsel De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel. Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een toelichting gegeven op de inhoud en functie, inclusief een toelichting op de wijze waarop deze onderdelen in Pijnacker-Nootdorp worden ingevuld.

Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De prestatieafspraken gaan onder meer over huurprijsbeleid en woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan van schaarste. In Pijnacker-Nootdorp worden jaarlijks gesprekken gevoerd over prestatieafspraken.

Met vrijwel alle corporaties lukt het om tot afspraken te komen, met enkele corporaties zijn er fundamentele verschillen van inzicht die maken dat prestatieafspraken (op onderdelen) niet tot stand komen. De aanvullende werking tussen beide instrumenten is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde hechten aan de congruentie tussen de Huisvestingsverordening en de prestatieafspraken: het ondersteunt de gedachte van een brede en samenhangende inzet van de instrumentenkoffer voor het oplossen van de schaarste.

pagina

21/61

Prestatieafspraken of convenanten over woonruimtebemiddeling en woonruimteverdeling zijn niet meer toegestaan in de nieuwe Huisvestingswet 2014. Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door in de prestatieafspraken met de woningcorporaties wel op te nemen welke doelgroepen centraal staan in het woonbeleid en welke groepen door schaarste in de knel komen, ontstaat er voor zowel de gemeente als de woningcorporaties een duidelijk gemeenschappelijk handelingskader. Verordening De verordening bevat uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten: • Algemene regels ten aanzien van woonruimteverdeling en verlening huisvestingsvergunning; • Voorrangsregels bij toewijzing van woonruimte en verlening van huisvestingsvergunningen, inclusief regionale urgentieregeling; • Bepalingen t.a.v. wijzigingen in de voorraad (splitsing, samenvoeging, onttrekking, vorming, enz.); • Bepalingen t.a.v. monitoring. De Huisvestingsverordening is dus een uitvoeringsinstrument voor het verdelen van de jaarlijks vrijkomende, schaarse, sociale huurwoningen. In de prestatieafspraken staat het (beleidsmatig) kader. De huisvestingsverordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van specifieke gevolgen van schaarste voorrangsregels in te zetten, zoals bijvoorbeeld door voorrangsregels voor urgent woningzoekenden.

De Huisvestingsverordening stelt gemeenten daarnaast in staat ter bestrijding van de gevolgen van schaarste ook een vergunningstelsel voor wijzigingen in de voorraad in te zetten (dat wil zeggen voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen). De gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De Huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten opgesteld. Inschrijving Woningzoekenden moeten zich inschrijven om te kunnen reageren op een aangeboden woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijfduur opbouwen. Verhuurders houden hiertoe een uniform medium aan, zijnde een inschrijfregister (Woonnet-Haaglanden). In dit register zijn urgentieverklaringen aangetekend. De uitvoering van inschrijving is de verantwoordelijkheid van de verhuurders en wordt uitgevoerd door de Sociale verhuurders Haaglanden (SVH), de koepel van de 15 actieve corporaties in de regio. Zij stellen hiertoe, in afstemming met de gemeenten waar zij werkzaam zijn, een protocol op. Er wordt in het systeem voor woningzoekenden geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Woningzoekenden worden op inschrijfduur, en bij doorstromers inclusief woonduur, geselecteerd.

Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Starters bouwen inschrijvingsduur op vanaf het moment van inschrijving. Doorstromers krijgen maximaal 5 jaar woonduur opgeteld bij hun inschrijvingsduur. Jaarlijks vindt een aanschrijving plaats om het bestand van woningzoekenden te schonen. 3. Regionale samenwerking bij het opstellen van een Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening uit 2015 is in samenwerking en in afstemming met de acht andere voormalige Haaglandengemeenten opgesteld. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar geldig is. Dat betekent dat moet overwogen worden of de momenteel geldende Huisvestingsverordening uit 2015 nog noodzakelijk is vanuit het oogpunt van eventuele schaarste en verdringing op de woningmarkt. De gemeenten hebben met elkaar geconstateerd dat er nog steeds sprake is van schaarste in het sociale segment van de woningmarkt. Daarom is er een basis voor een nieuwe Huisvestingsverordening met het oog op een goede verdeling in de komende vier jaar. De voorliggende Huisvestingsverordening is wederom in samenwerking met de andere acht gemeenten uit de voormalige regio Haaglanden tot stand gekomen.

pagina

22/61

4. Wat zijn de belangrijkste bepalingen, begrippen en uitgangspunten uit de Huisvestingswet 2014? a. Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een aantal voorwaarden. De gemeenteraad moet enerzijds aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014 in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen betreffen: o Schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen; o Schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen; o Schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van de gemeente. b. Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. c. Werkingsduur: Op grond van de Huisvestingswet 2014 is de werkingsduur van de Huisvestingsverordening maximaal vier jaar. Dit is onder andere bepaald omdat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar de schaarste zelf niet oplost. De Huisvestingsverordening moet daarom ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing. d.

Categorieën goedkope woonruimte: Regels kunnen alleen worden opgesteld voor goedkope huurwoningen (van woningcorporaties en/of van particuliere verhuurders) die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. Het is verboden om buiten de Huisvestingsverordening om andere of aanvullende afspraken te maken over verdeling van woningen. Met de woningbouwcorporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt, maar deze mogen geen betrekking hebben op woonruimteverdeling. Wel mogen afspraken worden gemaakt over wat beschouwd wordt als schaars dan wel welke groepen in de knel zitten en over de beschikbaarheid van woningen. e. Huisvestingsvergunning: De gemeenteraad moet op grond van de Huisvestingsweg 2014 de goedkope woonruimte aanwijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de schaarste betrekking op heeft, kan als vergunningplichtig worden aangewezen. f. Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. Daarbij is bepaald dat minimaal twee categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een urgentieregeling, zijnde: - woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld; - woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. g.

Maatschappelijke en economische binding: Bij woningtoewijzing kan voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Onder voorwaarden mag maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan weer aan lokaal gebondenen. Deze bindingsvoorwaarden mogen niet worden gesteld:

- bij de huisvesting van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijk opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld en

- bij statushouders. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd wat wel en wat niet mag worden verstaan onder economische en maatschappelijke binding.

pagina

23/61

h. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: De Huisvestingswet maakt ook bij wijzigingen in de woonruimtevoorraad nadrukkelijker de koppeling met schaarste. Leefbaarheid mag nog wel een overweging zijn bij het al dan niet verlenen van een vergunning, maar dit is een afgeleide, secundaire overweging. Het is bijvoorbeeld toegestaan om te weigeren indien het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Nieuw is dat op grond van de gewijzigde Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek uit 2014 (de zogenaamde Rotterdamwet) een vergunning tot woningvorming is toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014. i. Bibob-onderzoek: De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om een Bibob-onderzoek in te stellen bij een aanvraag tot wijziging van de woningvoorraad zoals beschreven in artikel 21 en 22 van de Huisvestingswet. Hiermee kan bijvoorbeeld worden voorkomen dat criminele ondernemers anderen kunnen duperen bij kamerverhuur. 5. Wat zijn de belangrijkste veranderingen in de Huisvestingsverordening ten opzichte van 2015?

- De Huisvestingsverordening gaat nog steeds alleen over betaalbare huurwoningen. Dat zijn woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720,42 per 1-1-2019). Het gaat hierbij over woningen van woningcorporaties, maar ook over woningen van particuliere verhuurders. In tegenstelling tot in de grote steden, worden in Pijnacker-Nootdorp geen aanvullende regels gesteld over middeldure huurwoningen (met een huurprijs boven de € 720,42 per 1-1-2019).

- De regels ten aanzien van een urgentieverklaring zijn gewijzigd. Waar in de verordening uit 2015 de criteria stonden opgenoemd waaronder een urgentieverklaring wel wordt verleend, is er in de voorliggende verordening voor gekozen om de criteria op te nemen die leiden tot weigering van de urgentieverklaring. Hiermee beogen we aanvragers vooraf meer duidelijkheid te geven over wanneer een dergelijke verklaring wordt verleend.

- Er zijn artikelen opgenomen die betrekking hebben op het onttrekken van woonruimten aan voorraad, het splitsen van woningen in meerdere (al dan niet zelfstandige) woonruimte en het samenvoegen van woonruimten. Dit om regels te kunnen stellen aan het behoud van bepaalde woningen voor een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad aan de ene kant en het voorkomen van overlast aan de andere kant. Dit is een uitbreiding ten opzichte van de bestaande Huisvestingsverordening in Pijnacker-Nootdorp en is ingegeven door in de praktijk voorkomende situaties.

- De gemeente blijft verplicht om tijdig te zorgen voor huisvesting van de aan haar toegewezen vergunninghouders. De regels in de voorliggende Huisvestingsverordening zijn aangepast aan de dagelijkse praktijk. Dat betekent dat statushouders geen urgentieverklaring meer krijgen, maar door middel van een eenmalig passend aanbod een woning aangeboden krijgen.

- De mogelijkheid om urgentie aan te vragen om met voorrang een woning te kunnen vinden wordt aangescherpt. Om zeker te zijn dat alleen zij die het echt nodig hebben, hiervoor in aanmerking komen, worden er weigeringsgronden toegevoegd aan de onderliggende beleidsregels. Deze beleidsregels zijn bij de inwerkingtreding van deze verordening beschikbaar. Daarnaast kan een eventuele verlenging van een urgentie altijd ingevuld door een eenmalig aanbod, indien de betrokkene daar om verzoekt. Ter bevordering van de doorstroming kunnen bij uitzondering complexen, of woningen worden uitgesloten voor toewijzing op basis van urgentie. Dit kan bijvoorbeeld plaatsvinden bij nieuwbouwcomplexen. De voorwaarden voor urgentie op basis van mantelzorg zijn verduidelijkt.

- Verder zijn er verschillende maatregelen opgenomen om de doorstroming te bevorderen. Zo krijgen woningzoekenden die een grote woning achterlaten voorrang. Deze voorrang is niet meer afhankelijk van het aantal mensen dat nu in de grote woning woont. Deze schaarse woningen spelen een belangrijke rol bij doorstroming en verhuisketens.

- De gebruikte taal is waar mogelijk vereenvoudigd met als doel de verordening leesbaarder en begrijpelijker te maken.

- De opbouw van de verordening is vereenvoudigd door een opbouw in hoofdstukken met als doel eventuele toekomstige wijzigingen in de verordening makkelijker in te kunnen voegen.

pagina

24/61

6. Wat is er ongewijzigd gebleven in de Huisvestingsverordening?

- Het maximum inkomen van een huishouden voor het huren van een woonruimte met een huur tot de huurprijsgrens blijft gehandhaafd op 1,5 maal het norminkomen voor een meerpersoonshuishouden zoals beschreven in artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag.

- Er is nog steeds sprake van regionale schaarste. Dat rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden.

- Er is nog steeds sprake van lokale schaarste in Pijnacker-Nootdorp. Dit wordt onderbouwd op het niveau van de gemeente in bijlage II van de Huisvestingsverordening. Het lokale maatwerk mag bestaan uit de helft van de regionale toewijzingen en dus maximaal 25% van alle toewijzingen bedragen. 7. Schaarste Om de nieuwe Huisvestingsverordening te mogen vaststellen moet worden aangetoond dat binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente namelijk om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de Huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als de voorliggende verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan.

Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de woningvoorraad. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn In de Woonvisie van 2020-2030 staat beschreven wat de gewenste woningvoorraad van Pijnacker-Nootdorp nu en in de toekomst is. Ter onderbouwing van de visie zijn een 1tweetal onderzoeken gedaan naar de woningbehoefte binnen de gemeente. De onderzoeken tonen aan waar we binnen de gemeente nu en in de toekomst een mismatch hebben tussen vraag en aanbod. Ofwel binnen welke segmenten is er sprake van schaarste. Uit deze onderzoeken blijkt dat er binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp sprake is van schaarste in zowel de huur- als koopvoorraad. Hieronder wordt ingegaan op regionale schaarste. De lokale schaarste staat beschreven in Bijlage II.

7.1.Regionale schaarste: De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun Huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld in 2014 en laatstelijk gewijzigd op 30 mei 2018 en in werking getreden op 29 juni 2018) dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De Huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de Huisvestingsverordening geldig is. Hiervoor nemen de negen gemeenten in de woningmarktregio de volgende maatregelen:

- maken van regionale prestatieafspraken met woningcorporaties; - maken van lokale prestatieafspraken met woningcorporaties; - inzetten op de bouw van sociale huurwoningen en (huur)woningen in de duurdere segmenten. Dit laatste met het oog op de bevordering van de doorstroming in het sociale segment. 1

pagina

Explica 2019, SpringCO 2019

25/61

De gemeentelijke woonvisies en de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit bieden de basis voor de prestatieafspraken. De Huisvestingsverordening, de prestatieafspraken, de gemeentelijke en de provinciale woonvisie vormen gezamenlijk de basis voor de aanpak van schaarste en om te zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen. In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen (tot de huurprijsgrens € 720,42) schaars. Daarom is in de Huisvestingsverordening opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben er voor gekozen het begrip schaarste voor de hele regio te definiëren. Het is mogelijk dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de huurprijsgrens in de ene gemeente minder schaars zijn dan in de andere, maar er blijft nog steeds sprake van schaarste. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is, kan echter per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau kan dit er toe leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet.

Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Vanuit dit principe is er voor gekozen om het begrip schaarste niet verder te definiëren. De regionale schaarste wordt ook zichtbaar wanneer gekeken wordt naar cijfers over de huidige situatie. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Zo blijkt uit de Jaarmonitor 2018 van Explica, dat in de regio ruim 140.000 zelfstandige huurwoningen I. van de woningcorporaties staan die worden verhuurd tegen een prijs onder de huurprijsgrens en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van minder dan € 38.035 (2019). Ongeveer 120.000 van deze woonruimten hebben een huur onder de hoogste aftoppingsgrens en zijn bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van onder de € 22.700 /30.825 (eenpersoons-, of meerpersoonshuishouden). II. In de Aanbodrapportage 2018 van Explica is in kaart gebracht dat er in de regio Haaglanden bijna 137.500 huishoudens staan ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 73.000 huishoudens actief woningzoekend, wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. III. Tegenover deze vraag staat een jaarlijks aanbod van ongeveer 6% van de 140.000 gereguleerde woningen. Dit betekent ongeveer 7.900 woningen per jaar. IV.

Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in 2018 op gemiddeld ruim 255 reacties per woning, hetgeen kan worden gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. Ondanks inspanningen om de schaarste te verminderen, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Daarvoor zijn de volgende redenen: In het onderzoek WoON2015 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regioI. nale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere. II. Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek -RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd.2 III.

In de Aanbodrapportage regio Haaglanden van 2015 en 2018 van Explica staat aangegeven dat de voorraad sociale huurwoningen met ruim 9.000 woningen is afgenomen van 149.285 op 1-1-2015 tot 141.011 op 1-1-2018. IV. De regio heeft te kampen met de situatie dat een aantal van de grootste corporaties die in de regio actief zijn, een zeer beperkte investeringsruimte hebben. Dit speelt met name bij de corporatie Vestia. 2

pagina

Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021

26/61

V.

VI.

In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid. In het convenant “Gaten dichten in Haaglanden” hebben de regionale gemeenten afspraken gemaakt over (her)verdeling van de sociale voorraad over de regio, hiermee wordt nadrukkelijk ingezet op totstandbrenging en behoud van een afdoende betaalbare woningvoorraad.

In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden worden grotere woningen gereserveerd voor grotere huishouden en zijn er normen voor het minimum aantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. 7.2.Lokale schaarste: De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument Huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. Onder 7.1 is ingegaan op de regionale schaarste. In Bijlage II wordt verder ingegaan op de lokale schaarste, 8. Regionaal maatwerk In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor. Dit leidt er onder andere toe dat woningzoekenden die reeds in de regio wonen en daaraan gebonden zijn, in de knel kunnen komen door woningzoekenden van buiten de regio. Gestreefd wordt naar de beperking van deze vorm van verdringing. Schaarste situaties en de effecten daarvan alsmede de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats.

Uit het Tabellenboek 2018 Pijnacker-Nootdorp van Explica blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 8,6% voor woonruimten tot 50 m². Daarnaast blijkt uit de Jaarmonitor 2018 van Explica dat de gemiddelde wachttijd voor woonruimten vanaf 80 m² regionaal 75 maanden bedraagt. Het gaat om de mediane inschrijfduur in maanden. De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. De Huisvestingsverordening beschrijft(in de begripsomschrijving) wat wordt verstaan onder economische en maatschappelijke binding aan de regio. 9. Lokaal maatwerk In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om maximaal 25% van het totaal aantal verhuringen. Lokaal maatwerk mag worden toegepast met als doel het wegnemen van lokale knelpunten waar sprake is van schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten. De gemeenten benutten de ruimte binnen de Huisvestingswet 2014 voor lokaal maatwerk. Daarbij hebben zij in onderling overleg een aantal categorieën woningzoekenden bepaald waar regionaal maatwerk op van toepassing is.

In eerste instantie zijn dat doorstromers uit bestaande uiterst schaarse huurwoningen. Daarnaast zijn er op lokaal niveau specifieke vraagstukken die vragen om lokaal maatwerk. Pijnacker-Nootdorp maakt gebruik van het lokaal maatwerk om de kansen op een woning in de eigen gemeente te vergroten en deze kans meer in lijn brengen met de regionale gemiddelden. In het gemeentelijk beleid komt de ambitie voor het doorlopen van een lokale wooncarrière terug in onder andere de Toekomstvisie en de Ruimtelijke Structuurvisie: Ruimte maken, Ruimte laten. Om de kansen voor het doorlopen van een lokale wooncarrière te vergroten wordt prioriteit gegeven aan de kansen van de eigen bevolking. De slaagkansen en wachttijden gecombineerd met de lage mutatiegraad laten zien dat de gehele sociale doelgroep (met uitzondering van senioren woningzoekenden) het moeilijk heeft binnen de gemeente. Burgemeester en wethouders informeren de andere gemeenten in de regio over de manier waarop het lokaal maatwerk wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie.

pagina

27/61

Artikelsgewijze toelichting HOOFDSTUK 1 Artikel 1:1 Sub f. doorstromer Wanneer een woningzoekende een woning accepteert in de regio Haaglanden, wordt de woningzoekende uitgeschreven uit het register van woningzoekenden. Als de huurder die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden wil doorstromen naar een andere, beter passende woning krijgt de doorstromer woonduur mee. Woonduur is in de verordening eveneens gedefinieerd. Er kan maximaal vijf jaar woonduur worden opgeteld bij de inschrijfduur. Door de combinatie van inschrijfduur en woonduur heeft de doorstromer een grotere kans op een andere woning. Een belangrijke reden voor deze regeling is het optimaal benutten van het woningaanbod binnen de regio Haaglanden. Een doorstromer kan vanuit diens woning doorstromen naar een woning welke beter past bij de samenstelling van diens huishouden. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld huishoudens die niet langer een woonruimte voor een meerpersoonshuishouden nodig hebben doorstromen naar een woonruimte passend voor een eenpersoonshuishouden, of andersom. Bij een door deze doorstroomregeling ontstane doorstroomketen zal uiteindelijk een woonruimte beschikbaar komen voor een starter. In tegenstelling tot de definitie van doorstromer in de vorige verordening zal een doorstromer worden aangemerkt als een woningzoekende die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden.

Met de grote druk op de regio Haaglanden is het niet wenselijk om een woningzoekende van buiten de regio als doorstromer toe te laten toe treden tot de regio Haaglanden. Ook woningzoekenden die over een koopwoning beschikken en willen toetreden tot de sociale woningvoorraad worden niet als doorstromer aangemerkt. Koopwoningen vallen buiten de reikwijdte van de Huisvestingswet 2014. Woningzoekenden die op 1 juli 2019 als doorstromer staan geregistreerd behouden tijdelijk (zijnde tot 1 juli 2021) het recht om mee te dingen naar het aanbod als doorstromer.

pagina

28/61

HOOFDSTUK 2 Artikel 2:1 In het eerste lid is, overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 (bevestigd in Kamerstuk -35036-2), de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Er is bewust gekozen voor alle woningen, omdat de schaarste zo omvangrijk is dat kwantitatief alle woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden. Lid 2 In het tweede lid zijn woonruimten opgenomen waarop hoofdstuk 2 van deze verordening niet van toepassing is, zoals onzelfstandige woonruimten. Daarnaast geldt dit niet voor woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, omdat:

- De woningmarkt voor studenten is wezenlijk anders dan de reguliere woningmarkt. De woonruimte is tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, moet het huurcontract worden opgezegd. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd.

- Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is meer gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling.

- Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is, gebeurt met instemming van de gemeente. Artikel 2:2 In dit artikel zijn woonruimten aangewezen, conform artikel 7 en 8 van de Huisvestingswet 2014, waarvoor een verbod geldt op het in gebruik nemen en geven zonder een huisvestingsvergunning. Artikel 2:3 In dit artikel staat omschreven wie, krachtens artikel 10 van de Huisvestingswet 2014, behoort tot de categorieën woningzoekenden die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een huurprijs tot de huurprijsgrens. Artikel 2:4 en 2:5 Dit artikel geeft invulling aan artikel 5 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:6 Volgens de Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de woningmarktregio Haaglanden. Lid 1 In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte.

Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012. Echter, het voorschrift van dit artikel zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een bouwverordening. Wanneer in strijd met het Bouwbesluit wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen. Lid 2 Indien de aard van de woonruimte betrekking heeft op de bijzondere kenmerken van toegankelijkheid van de woning, in het bijzonder de toegankelijkheid van personen met een lichamelijke beperking, kan worden afgeweken van normen uit het eerste lid. Om woonruimten met bijzondere kenmerken van toegankelijkheid

pagina

29/61

met voorrang aan te bieden aan mensen voor wie, op grond van een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning de woonruimte bijzonder passend is worden de normen uit het eerste artikel ondergeschikt geacht aan de passendheidsnorm van het tweede lid. Voor zover de aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I. Lid 3 De passendheid met betrekking tot de toegankelijkheid uit het tweede lid wordt uitsluitend bepaald op grond van de in het derde lid benoemde criteria. Artikel 2:7 In dit artikel zijn de weigeringsgronden krachtens artikel 15, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 omschreven. Op basis van de bevoegdheid voortvloeiend uit artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 zijn criteria vastgelegd voor het verlenen van een huisvestingsvergunning. De genoemde weigeringsgronden laten onverlet de toepassing van artikel 15 van de Huisvestingswet 2014. Lid 1, onder a Op grond van artikel 15, eerste lid van de Huisvestingswet, kan een huisvestingsvergunning niet worden verleend aan een woningzoekende die niet behoort tot de aangewezen categorie woningzoekenden.

Lid 1, onder b Om verdringing te voorkomen en ongewenst effecten van schaarste op de woningmarkt te bestrijden is het in de regio niet toegestaan dat een woningzoekende een woonruimte, die aan een vergunning onderhevig is, huurt als de woningzoekende reeds eigenaar of huurder van een andere zelfstandige woonruimte is. Lid 1, onder c Bij het toewijzen van een woonruimte is het van groot belang dat de woonruimte, die aan een vergunning onderhevig is, ook daadwerkelijk in gebruik zal worden genomen en niet op andere wijze, door een ander dan de belanghebbende, in gebruik zal worden genomen. Bijvoorbeeld door deze te verhuren aan derden. Lid 1, onder d Gelet op artikel 10, 11 en 15 van de Huisvestingswet 2014 kan in deze verordening zijn bepaald dat een andere woningzoekende met voorrang recht heeft op een woonruimte. Indien een andere woningzoekende voorrang heeft, kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Lid 1, onder e Een woonruimte gelegen in een actiegebied is bestemd voor ingrijpende verbouwing of sloop en daardoor niet bestemd voor permanente bewoning. Een vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 is daarbij niet van toepassing. Een vergunning op grond van de Leegstandwet kan in die gevallen wel verplicht zijn.

Lid 1, onder f Gelet op schaarste van woonruimten met een beperkte toegankelijkheid kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd, wanneer deze woonruimte op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 vanwege bijzondere kenmerken bijzonder geschikt is voor een woningzoekenden met een lichamelijke beperking. Lid 1, onder g Als niet is voldaan aan de criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Lid 2 Op grond van artikelen 11, 10, eerste lid en artikel 7 van de Huisvestingswet 2014 zijn in artikel 2:6 van deze verordening wegens de aard, grootte of prijs van de woonruimte categorieën woonruimten met bijzondere kenmerken benoemd, die met ‘voorrang’ worden toegewezen aan woningzoekenden voor wie die woonruimte bijzonder passend wordt geacht. Indien een woonruimte 13 weken voor verhuur is aangeboden en er geen geschikte kandidaat heeft gereageerd op deze woonruimte kan worden afgeweken van de voorgeschreven voorrangsbepalingen in deze verordening.

pagina

30/61

Artikel 2:8 In dit artikel is invulling gegeven aan de mogelijkheid geboden in artikel 18, eerste lid, onder a en b, van de Huisvestingswet 2014. Op grond van artikel 18, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te trekken wanneer deze niet binnen de gestelde termijn in gebruik is genomen. Dit is in de verordening uitgewerkt in lid 2. Het vorenstaande laat onverlet de toepassing van overige intrekkingsgronden uit artikel 18 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:9 Om transparantie in het woningaanbod te waarborgen en vormen van ongeoorloofde onttrekking te bestrijden is in dit artikel invulling gegeven aan de bevoegdheden van artikel 20 en 21 van de Huisvestingswet 2014.

pagina

31/61

HOOFDSTUK 3 Artikel 3:1 De reikwijdte van dit hoofdstuk is, gezien de bijzondere regelgeving voor woningcorporaties, beperkt tot woonruimten onder de huurprijsgrens die verhuurd worden door woningcorporaties. Artikel 3:2 Volgens de Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de woningmarktregio Haaglanden. Lid 1, onder a en b Met dit artikel kan de gemeenteraad gebruik maken van de bevoegdheid om criteria op te stellen voor het verlenen van een huisvestingsvergunning. Hierbij gaat het om criteria rondom het inkomen en de huishoudgrootte. Deze criteria zijn een aanvulling op de criteria die genoemd zijn in artikel 2:3 en 2:6. Woningcorporaties kunnen binnen het kader van passend toewijzen op grond van de Woningwet zelf een afwijkende huur-inkomenstabel opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid.

Artikel 3:3 Lid 1 Om woonruimte binnen de regio eerlijk te verdelen worden woonruimten via een uniform medium te huur aangeboden. Voor dit uniform medium geldt een rangorde, die bepaalt welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Bij deze rangordebepaling speelt de inschrijfduur een grote rol. Lid 2 Om in aanmerking te komen voor woonruimte van een woningcorporatie moet de belanghebbende 18 jaar of ouder zijn om zich te kunnen laten inschrijven als woningzoekende. Ook minderjarige tienermoeders kunnen zich inschrijven om inschrijvingsduur op te bouwen en in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning, wanneer zij op grond van artikel 235 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek beschikken over een meerderjarigverklaring. Lid 5 Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres kenbaar. Deze bepaling geldt niet alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder. Op grond van dit lid wordt een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard.

De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de basisregistratie personen. Lid 6 Bepaalde categorieën woningzoekenden kunnen hun inschrijving(-sduur) behouden bij het aanvaarden van een aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens. De mogelijkheid om de inschrijvingsduur te behouden is ook van belang voor bewoners die wegens herstructurering hun woning moeten verlaten.

pagina

32/61

Lid 6, onder a Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan op grond van artikel 48, eerste lid, van de woningwet behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Lid 6, onder b Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Lid 6, onder c Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van tijdelijke huur of van onzelfstandige woonruimte. Lid 6, onder d Voor woningzoekenden die in een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd zijn aangegaan op grond van het artikel 274, eerste lid, onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal overeenkomstig artikel 46, derde lid, van de Woningwet de inschrijving niet vervallen. Lid 6, onder e Wanneer een woningzoekenden een eenkamerwoning accepteert, dan behoudt de woningzoekende zijn inschrijfduur. Dit om de doorstroming te bevorderen.

Eenkamerwoningen zijn vaak minder gewild, maar ze kunnen wel een snelle oplossing voor een bepaalde tijd bieden. De doorstroming in deze woningen is hoog. Door middel van deze maatregel willen we stimuleren dat het accepteren van deze woningen een goede oplossing biedt voor de korte termijn, zonder de kansen op een andere woning voor de lange termijn te wijzigen. Lid 7 Bij de aanwijzing van een actiegebied zullen woonruimten vrij van bewoning moeten worden gemaakt. Een herstructureringskandidaat zal binnen een jaar moeten verhuizen naar een andere woonruimte, waarmee alle opgebouwde inschrijfduur komt te vervallen. Wanneer een herstructureringskandidaat binnen twee jaar na deze eerste verhuizing wil doorstromen naar een andere woonruimte, bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning en/of buurt niet blijkt te passen, kan de opgebouwde inschrijfduur eenmalig worden hersteld. De mogelijkheid tot herstellen bestaat uitsluitend tot twee jaar na deze eerste verhuizing. De herstelde inschrijfduur van deze herstelde inschrijving zal altijd twee jaar na de eerste verhuizing uit het actiegebied vervallen. Een herstelde inschrijfduur is altijd tijdelijk. Twee jaar na verhuizing uit een actiegebied gelden de reguliere regels voor woningzoekenden. Artikel 3:4 Iid 1 Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren.

Het vrijkomende aanbod wordt via de website www.Woonnet-Haaglanden.nl gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan de toegankelijkheid van woningen, die op grond van artikel 11 van de Huisvestingwet 2014 bestemd zijn voor woningzoekenden met een lichamelijke beperking. In bijlage I staat een overzicht van de bijzondere mate van toegankelijkheid van woonruimten. Het is voor woningzoekenden van belang om duidelijkheid te hebben over de toegankelijkheid van een woonruimte. Ook kan in het zoekprofiel van een urgentieverklaring worden verwezen naar de mate van toegankelijkheid zoals omschreven in bijlage I.

pagina

33/61

Lid 2 Het moet voor woningzoekenden inzichtelijk zijn hoe woonruimten binnen de regio worden verdeeld. Op grond van deze verordening kunnen woningen worden geclaimd voor een directe aanbieding of de invulling van een specifieke taakstelling. Deze woningen worden dan niet gepubliceerd. De woningen die zijn geclaimd en niet worden geaccepteerd zullen alsnog worden aangeboden op het uniforme medium. Artikel 3:5 In dit artikel wordt de algemene rangorde voor de toewijzing van het aangeboden woningaanbod bepaald, indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod van voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimten. In dit artikel is rekening gehouden met de verschillende vormen van voorrang, die op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk zijn gemaakt en in deze verordening invulling hebben gekregen. Deze algemene rangorde bepaling is van toepassing op alle woonruimten die via het uniforme medium worden aangeboden, met uitzondering van gebouwen waarvoor een alternatieve rangordebepaling is voorgeschreven op grond van artikel 3:10, vijfde lid, van deze verordening en woonruimten die worden verloot. Artikel 3:6 Bij het toewijzen via het uniforme medium wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën woningzoekenden. Hierbij kan een woningzoekende worden gezien als een starter, doorstromer of woningzoekende met een urgentieverklaring.

Lid 1 Voor een woningzoekende die niet als huurder een zelfstandige woonruimte leeg achterlaat in de regio Haaglanden geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur. Lid 2 Voor een doorstromer geldt dat inschrijvingsduur samen met (een maximum van 5 jaar) woonduur als volgordecriterium wordt gebruikt. Met de combinatie van inschrijvingsduur en woonduur zal een doorstromer eerder in aanmerking komen voor een andere woonruimte die via het uniforme medium wordt aangeboden. Dit is een bewuste keuze, omdat deze woningzoekende binnen dezelfde woningmarkt een woonruimte achterlaat voor een andere woningzoekende. Lid 3 In het geval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring, om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt bepalend voor de volgorde. Er wordt bewust, in tegenstelling tot de vorige verordening, geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende vormen van urgentie. Artikel 3:7 Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. In dit artikel is invulling gegeven aan de bevoegdheid van artikel 14 van de Huisvestingswet om te sturen bij het toewijzen van woonruimte aan personen met een regionale binding.

Voor de toepassing van dit artikel geldt het maximale percentage dat is opgenomen in artikel 14 van de Huisvestingswet. In juli 2019 is dit percentage 50%. Artikel 3:8 Naast de mogelijkheid in artikel 3:7 om regionaal met voorrang woonruimten toe te wijzen, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 genoemde aandeel toe te wijzen aan lokale woningzoekenden. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten om de helft van het toegestane percentage op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 toe te wijzen aan door de burgemeester en wethouders aangewezen categorieën lokale woningzoekenden. Dit moet onderbouwd worden met de volgende beleidsdoelstellingen: 1. Optimaliseren van het woonruimteverdelingssysteem (zoals het bevorderen van doorstroming uit lokaal schaarse woningen); 2. Gemeentelijke middelen efficiënt inzetten (voor specifieke lokale groepen).

pagina

34/61

Artikel 3:9 Ten aanzien van kwetsbare en zorgbehoevende woningzoekenden heeft de gemeente een zorgplicht, waardoor woonruimten met bijzondere kenmerken aan woningzoekenden met bijzondere omstandigheden noodzakelijk worden toegewezen. Onder bijzondere kenmerken kan worden verstaan: de locatie ten opzichte van specifieke voorzieningen. Artikel 3:10 In afwijking van de algemene voorgeschreven wijze van aanbieding via het uniforme medium is het in uitzonderlijke situaties, ten gevolge van bijzondere omstandigheden, noodzakelijk om op andere wijze woonruimte aan te bieden. Lid 1 Als verhuurder hebben woningcorporaties, op grond van de Woningwet, een verantwoordelijkheid en zorgplicht ten aanzien van de woonruimte die zij verhuren. In zwaarwegende gevallen heeft de woningcorporatie de mogelijkheid en verantwoordelijkheid om daarbij hun huurder een alternatieve woonruimte uit eigen beheer aan te bieden. Deze mogelijkheid bestaat als: - de zwaarwegende situatie was niet te voorzien of te voorkomen op het moment dat de huurder bij de woningcorporatie is gaan huren; en - bij het zwaarwegende geval is geen andere oplossing mogelijk; en - het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie, wegens bijzondere omstandigheden, vraagt om een directe oplossing op maat.

De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en per kwartaal gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per woningcorporatie betrof. Lid 2 en 3 Zowel door Burgemeester en Wethouders, als door een woningcorporatie, kan op grond van dit lid in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Toewijzingen conform dit artikel worden toegerekend aan Lokaal Maatwerk. Gebruik van deze situaties dienen nauwgezet bijgehouden te worden, zodat zicht blijft bestaan op het maximum 25% lokaal maatwerk. Toepassing van dit artikel kan slechts in hoge uitzondering en zeer specifieke noodsituaties. De toepassing van dit artikel betekent dat: - woningzoekenden de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren blijven behouden; - de toewijzing transparant is; - er vooraf is afgestemd met de gemeente en terughoudend worden gehanteerd. Lid 4 Dit artikel kan worden gebruikt indien blijkt dat voor bepaalde complexen/woningtypen tijdelijk een andere manier van toewijzing noodzakelijk wordt geacht (bijv. voor moeilijk verhuurbare, niet zichtbaar schaarse woningen die via loting worden aangeboden).

Het is niet toegestaan om op grond van dit artikel een woonruimte, die wegens specifieke eigenschappen volgens deze verordening in de zin van artikel 9 , 11, 12 of 14 van de Huisvestingswet 2014 met voorrang dient te worden aangeboden aan de daartoe benoemde categorieën woningzoekenden, via loting aan te bieden. Lid 5 Om te voorkomen dat een urgentieverklaring wordt gebruikt om wooncarrière te maken, is het toegestaan woonruimten aan te wijzen waar een andere rangorde geldt. Woonruimten kunnen niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders worden aangewezen. Aanwijzing van deze woonruimten dient uitsluitend te worden gedaan in het kader van waarborgen dat er voldoende woonruimte beschikbaar is voor woningzoekenden zonder voorrang, om passend te wonen. Het kan namelijk zo zijn dat woningzoekenden zonder voorrang anders niet in staat zijn om via de in deze verordening omschreven algemene wijze van aanbieding door te stromen naar een voor hen passendere woonruimte. Dit artikel kan niet worden toegepast als het ertoe zou leiden dat er onvoldoende woonruimte beschikbaar is om woningzoekenden met een urgentieverklaring te huisvesten. Toepassing van dit artikel wordt geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

pagina

35/61

Artikel 3:11 In afwijking van de in deze verordening algemeen voorgeschreven wijze van aanbieden via het uniforme medium kan er gebruik gemaakt worden van directe aanbieding. De rangordebepaling is daarbij niet van toepassing. Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor een eerder benoemde categorie woningzoekenden. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende zelf gereageerd hoeft te hebben op het aanbod van de woonruimte op WoonnetHaaglanden. De woonruimte hoeft in dat geval niet te zijn aangeboden op Woonnet-Haaglanden. Directe aanbieding is uitsluitend toegestaan als er sprake is van een volgens dit artikel omschreven situatie. Directe aanbieding is op grond van dit artikel toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Hierbij zijn de volgende voorwaarden van toepassing: a.

het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het overige bepaalde in deze verordening; b. de huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof. Artikel 3:12 Dit artikel ziet uitsluitend toe op vruchteloos aangeboden en veelvuldig geweigerde woonruimten. Woonruimten onder de huurprijsgrens in de woningmarktregio Haaglanden zijn schaars. Indien een woonruimte op grond van de algemene wijze van aanbieding, via het uniforme medium, 13 weken vruchteloos of ten minste 50 maal is aangeboden kan een woonruimte worden aangeboden door verloting. Conform artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan de vruchteloos aangeboden woonruimte worden aangeboden, zonder dat de algemene rangordebepaling van toepassing is. Leegstand is, gezien de drukte op de woningmarkt, niet wenselijk. Bij loting worden kansen geboden aan woningzoekenden die via de reguliere rangorde niet snel in aanmerking komen voor toegang tot de woningmarkt. Artikel 3:13 Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd zijn.

Transparantie en overzicht bieden in belangrijke mate inzicht in de noodzaak van het toepassen van bepalingen in deze verordening. Artikel 3:14 Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling kan een woningzoekende terecht bij een onafhankelijke klachtencommissie. De commissie staat open voor klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en de diverse protocollen. Voorbeelden van klachten: Verkeerd toepassen volgordecriteria Onterechte toepassing bemiddeling Foutieve inschrijving

pagina

36/61

HOOFDSTUK 4 Binnen het woonruimteverdeelsysteem wordt gestreefd naar een beperking van voorrangsposities, maar is een mogelijkheid geïmplementeerd om woningzoekenden “waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is” zoals in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 te ondersteunen. Tot deze urgentiecategorie woningzoekenden behoren woningzoekenden die in een dusdanige situatie verkeren dat zij op korte termijn (3 maanden) (andere) passende woonruimte behoeven en die niet tijdig op eigen kracht kunnen krijgen of op andere wijze hun noodsituatie kunnen oplossen. Een voorrangspositie dient in principe alleen gericht te zijn op de noodzakelijke oplossing van de noodsituatie en niet op het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Daarnaast is het uitgangspunt dat de urgentieverklaring een passend uiterste, laatste, redmiddel vormt voor de oplossing van een huisvestingsprobleem. In hoofdstuk 4 van deze verordening wordt invulling gegeven aan de verplichting van artikel 13 van de Huisvestingswet 2014, om te bepalen hoe woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. Deze bevoegdheden kunnen zowel aan ambtenaren als niet-ambtenaren worden gemandateerd.

Omdat de woningmarktregio Haaglanden een regionale woningmarkt vormt, welke benut wordt om deze urgentiecategorieën woningzoekenden te huisvesten, is afstemming over de toepassing van deze bepalingen noodzakelijk. In de regionaal afgestemde beleidsregels wordt beschreven hoe bij de uitvoering aan die criteria invulling wordt gegeven. Artikel 4:1 Hoewel de woningmarktregio Haaglanden met meerdere regiogemeenten een woningmarkt, heeft iedere gemeente zijn eigen verordening. Dit betekent dat de bepaling die invloed hebben op de gehele woningmarktregio zodanig op elkaar zijn afgestemd dat de toepassing hiervan geen onwenselijke ongelijkheid creëert. Om duidelijkheid te bieden is in dit artikel is geregeld welke burgemeester en wethouders bevoegd zijn om op de aanvraag om een urgentieverklaring te beslissen. Lid 2 en 3 Omdat huisvesting van urgente woningzoekenden niet alleen het probleem is van een gemeente of woningaanbieder zal door burgemeester en wethouders een onafhankelijke toetsingscommissie worden ingesteld. Deze toetsingscommissie wordt met toepassing van deze bepaling belast met het adviseren over de toepassing van hoofdstuk 4 van deze verordening. Er mag geen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie. Burgemeester en wethouders dienen de nodige aandacht te besteden aan de onafhankelijkheid en samenstelling van de toetsingscommissie.