Bijlage 2.1: Onderbouwing BOPA Dwarskade 31, Nootdorp geanonimiseerd
Tekst van het document
onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Dwarskade 31, Nootdorp Pijnacker-Nootdorp
RHO ADVISEURS
RHO ADVISEURS DATUM IMRO IDN
03-04-2025
PROJECT PROJECTLEIDER
BOPA Dwarskade 31, Nootdorp
NL.IMR0.1926.0MGVDwarskade31-0001
OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER
20241399
AUTEUR STATUS
definitief
DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., behoudens voor zover dit drukwerk wettelijk een
I I ia. ibi
kaï
■ middel an
ik, fotokopie, microfilm
op welke andere
r heeft g kr
n. Dit drukwerk mag zoi
r genoemde toe;
ijze
iming
ook zonder ?t worden gebruikt
voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG
Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van
onX; worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden rot van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde iteur(s) Vc
Bn arbi eten g
rt rap
inon
liet gewerkt met hai Itekeningen en/of parafen. In het kader van d(
ise
I. In het belang van c
advisering en herkenbaarheid worden bedrijfs
de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.
IS
Inhoudsopgave
Onderbouwing
Hoofdstuk 1
4 Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging projectlocatie
5
1.3
Procedure
6
1.4
Leeswijzer
7
Beschrijving van het project en zijn omgeving
8
2.1
Huidige situatie
8
2.2
Toekomstige situatie
10
2.3
Juridische activiteiten
10
2.4
Milieueffectrapportage
11
Hoofdstuk 3
Participatie
12
Hoofdstuk 4
Beleidskader
13
4.1
Rijksbeleid
13
4.2
Provinciaal beleid
13
4.3
Gemeentelijk beleid
14
Hoofdstuk 5
Beoordelingsregels waaronder instructieregels
16
Hoofdstuk 6
Economische uitvoerbaarheid
26
6.1
Inleiding
26
6.2
Financiële uitvoerbaarheid
26
6.3
Kostenverhaal
26
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
28
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 7
3/28
Onderbouwing
4/28
Inleiding
Hoofdstuk 1
Aanleiding
1.1
Op het perceel aan de Dwarskade 31 in Nootdorp staat een bedrijfswoning behorende tot een voormalige paardenhouderij. Een deel van de gronden naast en achter deze bedrijfswoning worden door de eigenaar van
het perceel (hierna: initiatiefnemer) verkocht aan de gemeente Pijnacker-Nootdorp. De gronden waarop de bedrijfswoning zich
bevindt blijven
bedrijfswoning
reguliere
als
in
woning
van
eigendom
Het
bewonen.
de
initiatiefnemer. van
gebruik
de
De
initiatiefnemer wil
bedrijfswoning voor
de
reguliere
woonactiviteiten is op basis van het omgevingsplan van Pijnacker-Nootdorp niet mogelijk.
De ontwikkeling is juridisch-planologisch te regelen door middel van een te verkrijgen omgevingsvergunning
voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA), waarmee wordt afgeweken van de planologische regeling van het omgevingsplan.
Deze vergunningaanvraag voor afwijking van het omgevingsplan moet gemotiveerd worden met een onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna ETFALgenoemd). Deze onderbouwing voorziet hierin.
Ligging projectlocatie
1.2
De projectlocatie ligt ten zuiden van de kern van Nootdorp in de gemeente Pijnacker-Nootdorp, aan het adres
Dwarskade 31. De projectlocatie bevindt zich op een gedeelte van de kadastrale percelen gemeente Nootdorp, sectie C, perceelnummers 4.760 en 5.667. De ligging van de projectlocatie is weergeven in figuur 1.1. Figuur 1.2
toont een luchtfoto met kadastrale perceelnummers. -urayenhout \
Centrum Noo t dorp
•/.
/‘
x‘
lpenburg Achter het Raadhuis
Craeyenburch
Ag
22 6ce
e
3 .53-
s?
O
0,Me
Qe,We,9
Dobbeplas
q
Q3E
6, 9
De Groene Wij
Figuur 1.1: Ligging van de projectlocatie (rood) (bron: Basisviewer Rho 2024)
5/28
8 _
I1
e
tad 4
I
8$)
E 69
|1419 m'
11
0
3101 m
1X^36773.4041
Y=l,50018.650
-
A
n
r i 33
•mg-
.
X=86783.118 . --
1
Ta"ef
EEIIINIE
aas Y:50025.055 g
—
■
_# w? 8 ggnagssegsg meqsg hEessa" I a Figuur 1.2: Luchtfoto projectlocatie (blauw omkaderd) met kadastraleperceelnummers 4.760en 5.667(bron: Gemeente Pijnacker-Nootdorp)
1.3
Procedure
Een BOPA is nodig als niet wordt voldaan aan de regels van het omgevingsplan en geen sprake is van een
vergunningsvrije activiteit op basis van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Het bevoegd gezag kan de BOPA verlenen als de activiteit voldoet aan een ETFAL en aan de instructie regels van het Rijk en de provincie.
Adviesrecht gemeenteraad De gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp heeft in haar 'Lijst adviesplichtige ontwikkelingen' activiteiten
aangewezen waarin adviesrecht van de raad nodig is. Voorliggend project valt binnen de lijst onder Artikel 5 Specifiek voor het (glas)tuinbouwgebied, sub b 'de functieverandering van bestaande bebouwing naar wonen (ongeacht het aantal woningen)'. Hierom is bindend advies van de raad noodzakelijk.
Reguliere procedure Voor een omgevingsvergunning aanvraag voor een BOPA is in beginsel een reguliere voorbereidingsprocedure (Hoofdstuk 4, Awb) van toepassing. In sommige gevallen kan het bevoegd gezag ook een uitgebreide procedure
(afdeling 3,4, Awb) van toepassing verklaren. De Omgevingswet geeft voor het van toepassing verklaren van de uitgebreide voorbereidingsprocedure twee expliciete voorwaarden. Het moet gaan om een buitenplanse
omgevingsplanactiviteit:
1.
die aanzienlijke gevolgen heeft of kan hebben voor de fysieke leefomgeving;
2.
én waartegen naarverwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben.
6/28
Om te bepalen of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voldoet aan de bovengenoemde twee expliciete voorwaarden heeft de gemeente de 'Beleidsregel keuze procedure BOPA Pijnacker-Nootdorp 2023' opgesteld.
Voor het project kan op onderstaande wijze aan deze beleidsregel worden getoetst:
Ad 1 Aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving Alle ontwikkelingen die staan vermeld op de 'Lijst adviesplichtige ontwikkelingen' merkt de gemeente in ieder geval aan als ontwikkeling die aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving kunnen hebben. De voorgenomen ontwikkeling staat vermeld op deze lijst en voldoet aan deze voorwaarde.
Ad 2 Verschillende belanghebbenden bedenkingen ? Het uitgangspunt van de gemeente is dat ontwikkelingen die voldoen aan Ad 1 naar verwachting ook voldoen
aan Ad 2. Hiervan kan echter worden afgeweken als initiatiefnemer kan aantonen dat in principe géén
bedenkingen van belanghebbenden te verwachten zijn. Met de ontwikkeling wordt een bestaande bedrijfswoning in een bestaand bebouwingslint met verschillende
woningen omgezet naar een reguliere woning. Er vinden geen (ver)bouwwerkzaamheden plaats. In principe zijn géén bedenkingen van belanghebbenden te verwachten.
Omdat de ontwikkeling niet aan beide voorwaarden voldoet is in dit geval de reguliere voorbereidingsprocedure
van toepassing. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning in principe binnen 8 weken moet worden beslist. Dit is overigens een termijn van orde.
1.4
Leeswijzer
De opbouw van deze onderbouwing is als volgt:
•
Hoofdstuk 2: hier wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en de aanwezige bebouwing op de projectlocatie. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor de projectlocatie. Ook wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de strijdigheden met het omgevingsplan;
•
Hoofdstuk 3: beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden;
•
Hoofdstuk 4: in dit hoofdstuk wordt het project getoetst aan de relevante beleidskaders;
•
Hoofdstuk 5: in dit hoofdstuk wordt het project getoetst aan relevante beoordelingsregels waaronder instructie regels;
•
Hoofdstuk 6: de economische uitvoerbaarheid van het project wordt hier besproken;
•
Hoofdstuk 7: in dit hoofdstuk wordt gemotiveerd dat er sprake is van een ETFAL.
7/28
Hoofdstuk 2
Beschrijving van het project en zijn omgeving
2.1
Huidige situatie
2.1.1
Situatie projectlocatie
De ontwikkeling vindt plaats aan de Dwarskade 31 in Nootdorp. Op dit perceel bevindt zich een bedrijfswoning met een achtererf. Het achtererf was voorheen in gebruik als paardenhouderij, maar is in de huidige situatie in
gebruik als tuin van de woning. Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van het perceel weer.
ga
ee
E
g
% V
3
v
ggë
390
)
g
—-3
F•05
2
ch
0,
aygg
N1
..
l'
*
3,Rk
c,
P
M1 ■ ■
■- ■■
c
. I
, ‘at udue :
sc -de :
* o • .TawS-A-SVINddazscfTadimad2ma2d25a M 521225
Figuur 2.1: Luchtfoto van de projectlocatie (bron: Cyclomedia)
2.1.2
maalk
Omgeving projectlocatie
De projectlocatie bevindt zich in het glastuinbouwgebied Dwarskade. Dit glastuinbouwgebied is ingeklemd tussen woonwijken van Den Haag - Ypenburg en Nootdorp aan de noord-, oost- en westzijde. Aan de zuidzijde
bevindt zich het natuur- en recreatiegebied Balij-Bieslandse Bos.
De projectlocatie bevindt zich in een lint van diverse (bedrijfs)woningen en glastuinbouwbedrijven. Direct ten
noorden van de projectlocatie bevindt zich een glastuinbouwbedrijf. Direct ten zuiden bevindt zich agrarische grond waar zich voorheen een glastuinbouwbedrijf bevond.
2.1.3
Relevante regels omgevingsplan
Omgevingsplan gemeente Pijnacker-Nootdorp Het omgevingsplan gemeente Pijnacker-Nootdorp bevat regels voor de onderhavige locatie.
Op dit moment staan de regels nog op verschillende plaatsen, te weten in:
8/28
a.
de besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder:
1.
een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening;
2.
een regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de
inwerkingtreding van de Erfgoedwet; 3.
een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij;
4.
een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening;
b. de kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet;
c.
de bruidsschat (zie artikel 22.1 van de Omgevingswet).
Hierna wordt kort ingegaan op de onderdelen uit de omgevingsplannen die van belang zijn voor het
voorliggende initiatief. In paragraaf 2.3 wordt beschreven met welke regels van het omgevingsplan de locatie in strijd is.
Ad al. Het bestemmingsplan als onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan Op basis van de geldende planologische regeling, het omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Pijnacker-Nootdorp waarvan het bestemmingsplan 'Duurzame Glastuinbouwgebieden' onderdeel uitmaakt,
geldt ter plaatse de bestemming 'Agrarisch'. Daarnaast gelden de functieaanduidingen 'bedrijfswoning' en
'paardenhouderij'. In figuur 2.2 is een uitsnede van het geldende omgevingsplan met de projectlocatie weergegeven.
Enkelbestemming Agrarisch
V
Bouwvlak
vU
Functieaanduiding bedrijfswoning X
Functieaanduiding paardenhouderij Figuur 2.2: Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: Omgevingsloket: Regels op de kaart)
Ad a2, 3 en 4 Verordeningen Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren ook de gemeentelijke archeologieverordening, de
geurverordening en de verordening afvoer regen- en grondwater, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval zijn de volgende verordeningen van toepassing:
•
Erfgoedverordening gemeente Pijnacker-Nootdorp 2022
Ad b. Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctieklassenkaart De bodemkwaliteitskaart is een door de gemeente vastgestelde kaart met daarop de bodemkwaliteit per gebied. De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft een bodemkwaliteitskaart - inclusief bodemfunctieklassenkaart
- en een Nota bodembeheer vastgesteld. Op de bodemfunctieklassekaart ligt de projectlocatie in een gebied dat de functieklasse 'Wonen' heeft.
9/28
Ad c. Bruidsschat Op grond van artikel 22.1 sub c van de Omgevingswet maken de regels als bedoeld in artikel 22.2 van de Omgevingswet ook deel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Het gaat hier om de zogenoemde
'Bruidsschat'. Dit is een set regels die voorheen op rijksniveau werden gesteld. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet en gedurende de overgangsfase hebben gemeenten de tijd om deze regels op te nemen in het
omgevingsplan. Om te voorkomen dat bepaalde onderwerpen bij inwerkingtreding van de Omgevingswet nog ongeregeld zijn, zijn deze regels onderdeel van de Bruidsschat en dus onderdeel van het tijdelijke deel van het
omgevingsplan. Voordit project is ergeen sprake van een specifieke strijdigheid met de Bruidsschat.
2.2
Toekomstige situatie
2.2.1
Gewenste ontwikkeling
Om een geschikte invulling te kunnen geven aan de ontwikkeling dient de juridisch planologische regeling te worden gewijzigd. De ontwikkeling voorziet in het mogelijk maken van reguliere woonactiviteiten in de huidige bedrijfswoning, dat behoorde tot een voormalige
paardenhouderij. Vanwege de
beëindiging van de
bedrijfsvoering van deze paardenhouderij wordt de koppeling tussen de woning en dit bedrijf losgelaten. Er vinden
verder
geen
ruimtelijke
ingrepen
plaatst.
Bij
de
ontwikkeling
komen
dus
geen
(ver)bouwwerkzaamheden te pas.
2.3
Juridische activiteiten
2.3.1
Inleiding
Een project bestaat uit juridische activiteiten. De juridische activiteiten zijn onder te verdelen in drie
categorieën: I.
activiteiten die niet in strijd zijn met het omgevingsplan;
II.
activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan, omgevingsplanactiviteiten waarvoor de aanvraag voor
de BOPA wordt ingediend;
III
activiteiten die niet in het omgevingsplan worden geregeld en geen omgevingsplanactiviteit zijn.
De juridische activiteiten van het project worden in paragraaf 2.3.2 beschreven.
2.3.2
Welke juridische activiteiten zijn nodig voor het project?
Het project bevat de volgende juridische activiteiten:
•
Omgevingsplanactiviteit voor het gebruiken van gronden en bouwwerken Het gebruik van de voormalig bedrijfswoning als reguliere woning. Deze activiteit valt in categorie II en
wordt aangevraagd als een BOPA.
10/23
2.3.3
Welke omgevingsplanactiviteiten kunnen worden vergund met een omgevingsvergunning voor de
BOPA? De activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan en die door middel van een omgevingsvergunning voor de BOPA zijn aangevraagd, worden onderzocht en gemotiveerd in deze onderbouwing. Dit betreffen de
volgende activiteiten:
De omgevingsplanactiviteit voor het gebruiken van de gronden met de bestemming 'Bedrijf', met aanduiding
•
'bedrijfswoning' als woning.
2.4 In
Milieueffect rapportage
Bijlage V van
het Omgevingsbesluit (Ob)
is aangegeven welke
projecten
in
het kader van een
omgevingsvergunning voor een BOPA project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn m.e.r-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en m.e.r.-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de m.e.r.(beoordelings)-plicht geldt. Als hier het Omgevingsplan wordt genoemd, wordt hieronder ook de
omgevingsvergunning voor een BOPA verstaan.
Voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn
m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken
van de verschillende milieueffecten.
De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of
sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning.
Toetsing De beoogde ontwikkeling, namelijk de functiewijziging van bedrijfswoning naar reguliere woning waarvoor de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd, komt niet voor in Bijlage V van het Omgevingsbesluit. Het project is
niet project-m.e.r.-plichtig of
m.e.r.-beoordelingsplichtig.
De
ontwikkeling
heeft geen
onaanvaardbaar effect op de onderliggende gronden of andere functies in de omgeving. Ook is er geen toename
van stikstofdepositie door de voorgenomen ontwikkeling. Overigens blijkt uit de beoordeling van de milieu- en omgevingsaspecten uit de rest van dit hoofdstuk dat ergeen belangrijke milieugevolgen zullen optreden.
11/28
Hoofdstuk 3 De
gemeenteraad
Participatie van
Pijnacker-Nootdorp
heeft
het
'Besluit
verplichte
participatie
buitenplanse
omgevingsplannen' vastgesteld. Hierin besluit de gemeenteraad alle buitenplanse omgevingsplanactiviteiten
aan te wijzen als onderwerpen waarbij de initiatiefnemer een participatieplicht heeft.
Om
de
ontwikkeling
mogelijk
te
maken
wordt
een
omgevingsvergunning
voor
een
buitenplanse
omgevingsplanactiviteit aangevraagd. Er is sprake van een participatieplicht. In dit kader heeft initiatiefnemer een participatieproces doorlopen, de invulling van dit proces en uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in een
'Memo toelichting participatie'. Deze memo is separaat aan de omgevingsvergunningaanvraag toegevoegd. De belangrijkste uitkomsten worden hieronder opgesomd:
•
Voor wat betreft de woningen aan de overkant van het water, geldt dat de ontwikkeling juist in positieve zin
bijdraagt aan de situeringswaarde. Voor zover al sprake zou zijn van directe gevolgen door omzetting naar burgerwoning, zorgen de afstand tussen de percelen en de aard van de functiewijziging ervoor dat deze minimaal zijn. De ruimtelijke uitstraling en impact ten opzichte van omliggende woningen verandert als uitgangspunt niet. Voor zover omwonenden aan de overkant van het water al zouden worden gekwalificeerd
als belanghebbenden, kan ook zonder benadering van deze omwonenden de conclusie worden getrokken dat bij de onderhavige ontwikkeling in principe geen bedenkingen zijn. Participatie zou weinig toegevoegde waarde hebben en kan als disproportioneel worden beschouwd. •
Eén van de naastgelegen woningen is in eigendom van de gemeente. De gemeente heeft aangegeven geen
bedenken te hebben. Voor de bewoners van deze woning geldt dat deze slechts tijdelijk verblijven en
daardoor - voor zover zij al worden gekwalificeerd als belanghebbenden - gelet op de aard van de
ontwikkeling, in principe geen bedenkingen zullen hebben. •
De initiatiefnemer is in gesprek gegaan met de eigenaar, en tevens bewoner, van één van de andere
naastgelegen woningen. Deze eigenaar heeft aangegeven geen bezwaarte hebben tegen de ontwikkeling.
12/28
Hoofdstuk 4
Beleidskader
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Met de NOVI wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van
elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:
1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
Sterke en gezonde steden en regio's;
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe
keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:
1.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies,
gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en
ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3.
Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in
mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die
van toekomstige generaties.
Toetsing De beoogde ontwikkeling ligt niet in een gebied dat deel uitmaakt van een NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.
4.2
Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Zuid-Holland (in werking per 1 april 2023) In de Omgevingsvisie is vastgelegd dat gemeenten in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en
regionale woningbouwprogramma's maken, waarin de onderstaande doelstellingen worden uitgewerkt.
13/28
Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland Zuid-Holland staat voor de opgave om in het komende decennium een fors aantal betaalbare woningen te
realiseren en de bestaande woonvoorraad te verduurzamen. De uitdaging is om een gezonde, sociale, groene en duurzame leefomgeving in te richten. Het leef- en vestigingsklimaat kan versterkt worden door stad en land
goed te verbinden, door ruimte te bieden voor groen en water in de stad, door een evenwichtige
woningvoorraad en passende werklocaties. In Zuid-Holland moet iedereen zich thuis kunnen voelen in sterke steden en dorpen. Daarvoor moeten er voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste locatie zijn.
De provincie geeft doelstellingen aan om op regionaal niveau -en een enkele keer op gemeentelijk niveau-
samen met gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties, te voorzien in voldoende passende en betaalbare woningen
op
de juiste
plekken
en
in
het
bijzonder voor de
doelgroepen
van
woningcorporaties,
aandachtsgroepen en ouderen. Een van de aandachtsgroepen zijn woonwagenbewoners.
Beleidsdoel 6-1 Voldoende juiste woningen op de juiste plek De provincie acht het voorzien in voldoende passende en betaalbare woningen op de juiste plekken voor de
verschillende doelgroepen in Zuid-Holland van provinciaal belang. De voorkeur van de provincie gaat uit naar
nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Om in voldoende en passende woningen op de juiste plekken voor de verschillende doelgroepen te voorzien, wordt de regionale behoefteraming door de
provincie vastgesteld. Op basis van deze behoefteberaming maken de gemeenten in samenspraak met de provincie regionale woonzorgvisies en regionale woningbouwprogramma's.
Toetsing Voorliggend initiatief voorziet in een functiewijziging van bedrijfswoning naar reguliere woning in een bestaand stedelijk gebied. Door deze functiewijziging wordt een bewoning in een bestaande woning toekomstbestendig
gemaakt. Dit is in lijn met de Omgevingsvisie Zuid-Holland.
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050
De gemeente
Pijnacker-Nootdorp heeft een omgevingsvisie opgesteld waarin wordt beschreven hoe
Pijnacker-Nootdorp er in 2050 uit zou kunnen zien. Met de nieuwe Omgevingsvisie bereiden ze zich voor op de
Omgevingswet. De omgevingsvisie is binnen deze wet een nieuw instrument waarin de gemeenteraad zijn integrale visie op fysieke leefomgeving voor de lange termijn geeft. De omgevingsvisie gaat over de hele fysieke leefomgeving en is breder dan zijn voorganger: de ruimtelijke structuurvisie. Het gaat niet alleen om thema's als wonen, ruimtelijke ordening, mobiliteit, economie en groen, maar ook om onderwerpen als gezondheid,
omgevingsfactoren (milieu), duurzaamheid en veiligheid.
De gemeente onderscheidt vier ontwikkelingslijnen die gezamenlijk richting geven aan de toekomst van de
fysieke leefomgeving van Pijnacker-Nootdorp:
1.
Onderscheidend groen
2.
Karakteristieke woon- en leefomgeving
3.
Aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers
4.
Een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren
14/28
De ontwikkelingslijnen zijn geen keuzemogelijkheden, ze zijn allen even belangrijk en versterken elkaar. Samen geven ze een integraal beeld en richting voor de toekomst voor het gehele grondgebied van de gemeente.
Toetsing De gemeentelijke ontwikkelingslijnen zijn vertaald in bijbehorende kaarten. Voor deze ontwikkeling is met
name de kaart behorende bij de ontwikkelingslijn 'Karakteristieke woon- en leefomgeving relevant, zie figuur 4.1.
/
/ G Nootdorp
0
Q *G .... O x
I
ent
ö
ë
G
I
Figuur 4.1 Uitsnede ontwikkelkaart 'Karakteristieke woon- en leefomgeving' (globale ligging projectlocatie blauw
omcirkeld)
Op de bovenstaande ontwikkelkaart is de projectlocatie aangewezen als locatie voor uitbreiding van de woningvoorraad in een passend woonmilieu door glastuinbouwlocaties buiten de kernen te transformeren.
Hoewel de ontwikkeling niet voorziet in de transformatie van een glastuinbouwbedrijf, draagt deze wel bij aan het
creëren
van
een
passend
woonmilieu
voor
eventuele
toekomstige
transformaties
glastuinbouwgebied Dwarskade. Dit is in lijn met de omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050.
15/23
binnen
het
Hoofdstuk 5
Beoordelingsregels waaronder instructie regels
Voor het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de BOPA gelden verschillende
beoordelingsregels. In dit hoofdstuk worden (onder andere) de instructieregels van het Rijk en de provincie behandeld. De instructieregels van het Rijk staan in het Bkl. De instructieregels van de provincie staan in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening.
Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot een aantal (ruimtelijk) relevante aspecten. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling dient met het oog op een evenwichtige
toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl) wel aandacht aan deze aspecten te
worden besteed.
Gezien de omvang van het project, dat zich beperkt tot de functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning
naar een reguliere woning, is in dit hoofdstuk volstaan met drie tabellen waarin de relevante beoordelingsregels worden getoetst: •
Instructieregels Besluit kwaliteit leefomgeving
•
InstructieregelsZuid-Hollandse Omgevingsverordening
•
Beoordelingsregels ETFAL
Instructieregels Besluit kwaliteit leefomgeving Afdelingen en paragrafen
Relevant voor
Voldoet aan
de ontwikkeling instructie regel
Afdeling 5.1 Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies
aan locaties
§ 5.1.1. Algemene bepalingen
Nee
n.v.t.
Ja
Ja
artikel 5.1a. (Dienstenrichtlijn)
§ 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid
Deze paragraaf is relevant omdat de ontwikkeling voorziet in de toelating
van
gebouwen,
kwetsbare
zoals
gedefinieerd in bijlage VI van het BkL In
de
directe
omgeving
van
de
projectlocatie vindt geen vervoer van
gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, de weg, het water of door buisleidingen. Hierdoor voldoet de ontwikkeling aan de instructieregels
uit deze paragraaf.
16/28
§ 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen
Ja
Ja
Bij
verlening
van
een
omgevingsvergunning voor een BOPA met de
wordt rekening gehouden
het
voor
gevolgen
beheer
van
watersystemen en dienen voor het
waterbelang de opvattingen van de
waterbeheerderte worden betrokken. Met de functiewijziging is geen
sprake
ingreep.
van
ruimtelijke
een
Watercompensatie
is
niet
nodig. Er wordt verder niet gegraven in oppervlaktewater en er wordt ook
geen oppervlaktewater gedempt. De beoogde
ontwikkeling
vindt
niet
plaats nabij primaire waterkeringen, grote
kust,
rivieren
of
het
maar
op
een
IJsselmeergebied,
bestaand perceel met een bouwvlak
met
functieaanduiding
'bedrijfswoning'.
De
dan
voldoet
ontwikkeling
aan
ook
de
instructieregels uit deze paragraaf.
Omdat Hoogheemraadschap Delfland
(HHD),
waterbeheerder op
de
projectlocatie,
als
de
uitgangspunt
adviesrecht heeft bij BOPA's, heeft
initiatiefnemer de onderbouwing voor de BOPA d.d. 12 februari 2025 met situatietekening
en
formulier
watertoets zekerheidshalve aan HHD
HHD
voorgelegd.
heeft daarop als
volgt gereageerd:
Zoals zojuist telefonisch besproken, is het voor een BOPA die betrekking
op
heeft
functiewijziging
een
niet
inpandige nodig
de
advisering in het kader van de weging van
het
waterbelang
'watertoets') te doorlopen.
17/2&
(voorheen
§ 5.1.4.1. Kwaliteit van de
Nee
n.v.t.
buitenlucht
De
projectlocatie
ligt niet in een
aandachtsgebied voor stikstofdioxide of fijnstof;
specifiek onderzoek is
daarmee niet benodigd.
§ 5.1.4.2. Geluid door activiteiten
Ja
n.v.t.
Het projectvoornemen betreft een functiewijziging van een bestaande
woning. Er wordt al gewoond. Er is sprake van een bestaande situatie.
Hierom is een akoestisch onderzoek
naar
wegverkeerslawaai
niet
noodzakelijk. § 5.1.4.2a. Geluid door wegen,
Ja
n.v.t.
Het projectvoornemen betreft een functiewijziging van een bestaande
spoorwegen en industrieterreinen
woning. Er wordt al gewoond. Er is sprake van een bestaande situatie.
Hierom is een akoestisch onderzoek
naar
wegverkeerslawaai
niet
noodzakelijk.
§ 5.1.4.3. Geluid rond luchthavens
Nee
n.v.t.
§ 5.1.4.4. Trillingen
Ja
N.v.t.
De
woning
is
tri11inggevoeIig
een
gebouw. Er vinden in de omgeving geen
door
plaats
trillingen
activiteiten. De projectlocatie bevindt
zich
bovendien
in
een
van
een
niet
tril lingaandachtge bied
spoorweg. De projectlocatie bevindt
zich
wel
in
de
nabijheid van
gemeenteweg Dwarskade.
de
Hierover
rijdt alleen bestemmingsverkeer. Het is aannemelijk dat trillingen geen
belemmering project.
§ 5.1.4.4a. Slagschaduw van windturbines
13/28
Nee
n.v.t.
vormen
voor
het
§5.1.4.5. Bodemkwaliteit
Ja
Ja
Een woning is een bodemgevoelige
functie.
De
huidige
functie
als
bedrijfswoning betreft echter ook al functie,
bodemgevoelige
een
waardoor er geen sprake is van een verdachte locatie. Er kan van worden
uitgegaan
dat
geschikt
is
huidige
de
voor
de
situatie
toekomstige
reguliere woonfunctie. Voorafgaand
bouw
de
aan
van
de
huidige
bedrijfswoning heeft, in het kader van
de vergunningverlening indertijd, een milieukundig bodemonderzoek (d.d. 1
februari 2007 en 22 februari 2007) met
daarop volgend sanering (d.d. 23 juli
2009)
plaatsgevonden.
Sindsdien
hebben geen bedrijfsactiviteiten meer
plaatsgevonden op de projectlocatie.
Daarnaast wordt met het project geen
ingrepen
bodemroerende
voorgesteld. Het is hierom niet noodzakelijk om
verkennend
nieuw
een
bodemonderzoek uit te voeren. De ontwikkeling voldoet dan ook aan de
instructieregels uit deze paragraaf. § 5.1.4.6. Geur
Ja
Ja
In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu dient rekening te worden gehouden met
geur door activiteiten op gebouwen en locaties. De beoogde ontwikkeling
betreft
een
geurgevoelig gebouw,
waarbij wordt opgemerkt dat er geen sprake
is
van
verschil
tussen
de
huidige en toekomstige situatie. Er zijn geen veehouderijen in de buurt.
Ook bevinden zich geen bedrijven in
van
gebieden
die
geurhinder tot gevolg hebben.
De
de
buurt
de
ontwikkeling voldoet dan ook aan de
instructieregels uit deze paragraaf.
19/28
§ 5.1.5 Beschermen van
Ja
Ja
Op basis van het
landschappelijke of
'Paraplu bestemmingsplan
stedenbouwkundige waarden en
Archeologie' van de gemeente
cultureel erfgoed
Pijnacker-Nootdorp is de voorzijde van
projectlocatie aangewezen met de
dubbelbestemming'Waarde Archeologie 2'. Op basis van deze
bestemming gelden regels bij (bouw(werkzaamheden ter
bescherming van mogelijk aanwezige
archeologische waarden.
Aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen
(bouw)werkzaamheden plaatsvinden is archeologisch onderzoek niet
vereist. De ontwikkeling voldoet dan ook aan de instructieregels uit deze paragraaf.
§5.1.5.4. Laddervoorduurzame
Nee
n.v.t.
Met de ontwikkeling worden geen
woningen toegevoegd. Er is geen
verstedelijking
sprake van een nieuwe stedelijke
ontwikkeling, deze instructieregel is
hierom niet van toepassing. § 5.1.6. Behoud van ruimte voor
Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t
§ 5.1.7a. Gebruik van bouwwerken Nee
n.v.t
§ 5.1.8. Bevorderen van de
n.v.t.
toekomstige functies
§ 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infra- structuur of voorzieningen voor nadelige
gevolgen
van activiteiten
Nee
toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen
Afdeling 5.2. Instructie regels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving
Artikel 5.163
voorkomen belemmeringen gebruik en beheer
hoofdspoorweginfrastructuur en
rijkswegen
20/2&
Nee
n.v.t.
Artikel 5.164
Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t
Nee
n.v.t
Nee
n.v.t
Nee
n.v.t
lokale spoorwegen binnen vervoerregio's
Artikel 5.165
lozen industrieel afvalwater in openbaar vuil waterriool Artikel 5.165a
bebouwingscontour jacht Artikel 5.165b
bebouwingscontour houtkap
Afdeling 5.3. Ontheffing Artikelen opnemen waarvan ontheffing wordt verleend.
Instructieregels Hoofdstuk 7 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Paragraaf en subparagraaf Relevant voor Voldoet de ontwikkeling aan instructieregel
Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t.
Nee Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t.
Nee Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t.
Nee § 7.3.5.4 Activiteiten op een locatie Nee
n.v.t.
§ 7.3.2 Externe veiligheid
(omgevingsvel ligheid) § 7.3.2.1 Risicogebieden externe veiligheid
§ 7.3.2.2 Groepsrisicobenadering § 7.3.2.3 Veiligheidszone ring
n.v.t.
Nieuwe Waterweg en Nieuwe Maas
§ 7.3.2.4 Niet-Basisnet transportroutes
§ 7.3.5 Grondwaterkwaliteit § 7.3.5.1 Toe laten van een
n.v.t.
bouwactiviteit op een grondwatergevoelige locatie
§ 7.3.5.2 Saneren van de bodem ter
uitvoering van een bronaanpak § 7.3.5.3 Lozen op of in de bodem
n.v.t.
meteen historische
bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar verspreidingsrisico
§ 7.3.5.5 Milieubelastende
Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t.
activiteiten met gevolgen voor
watersystemen
§ 7.3.6 LiB-5 contour Schiphol
21/28
§ 7.3.6a Toekomstbestendig
Ja
Ja
bouwen en ontwikkelen
Op basis van de Atlas Leefomgeving is
leefomgevingskwaliteit ten
de
aanzien van thema's in relatie tot
klimaatverandering
voldoende.
Aanvullende maatregelen zijn niet
noodzakelijk. Daarnaast wordt met
de
alleen
ontwikkeling
een
functiewijziging van een bestaande
bedrijfswoning naar een reguliere woning
mogelijk
gemaakt.
De
ontwikkeling voldoet dan ook aan de
instructieregels uit deze paragraaf. § 7.3.7 Ruimtelijke kwaliteit
Ja
Ja
Deze paragraaf is van toepassing op de ontwikkeling (artikel 7.43, 7.43a,
7.43c, 7.43h). Met de functiewijziging
van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning is sprake van
inpassen.
De
ruimtelijke
kwaliteit en de kwaliteiten van het landschap wordt niet onevenredig
aangetast. De ontwikkeling voldoet aan
de
instructieregels
uit
deze
paragraaf. § 7.3.8Stedelijke ontwikkelingen
Nee
n.v.t.
Deze paragraaf is niet van toepassing omdat de ontwikkeling niet is aan te merken
als
ontwikkeling. § 7.3.8a Wonen
Nee
n.v.t.
§ 7.3.9 Detailhandel
Nee
n.v.t.
§ 7.3.10 Kantoren
Nee
n.v.t.
§ 7.3.11 Bedrijven
Nee
n.v.t.
22/28
nieuwe
stedelijke
§ 7.3.12 Glastuinbouwgebied
Ja
Ja
De projectlocatie bevindt zich binnen
glastuinbouwgebied.
aangewezen
Binnen dit gebied worden primair alleen
glastuinbouwbedrijven
bijbehorende
en
voorzieningen
mogelijk gemaakt. Bij uitzondering
kunnen
onder
andere
ruimtelijke ontwikkelingen
moge lijk
voorwaarden
worden
ook
gemaakt.
Voorliggende ontwikkeling voorziet in
een
functiewijziging
van
een
bestaande bedrijfswoning naar een reguliere
woning.
De
bestaande
glastuinbouwstructuur
wordt
niet
aangetast.
voldoet
de
Daarmee
ontwikkeling aan de instructieregels
uit deze paragraaf. § 7.3.13 Boom- en sierteeltgebied § 7.3.14 Bollenteeitgebied § 7.3.15 Agrarische bedrijven § 7.3.16 Natuurnetwerk Nederland § 7.3.17 Werelderfgoed
Nee Nee Nee Nee Nee
n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
De projectlocatie bevindt zich niet binnen een als werelderfgoed
aangewezen gebied. Deze paragraaf is daarom niet van toepassing voor de
ontwikkeling. § 7.3.18 Archeologie
Nee
n.v.t.
De projectlocatie bevindt zich niet binnen een aangewezen gebied met
een hoge of zeer hoge bekende archeologische waarde. Deze paragraaf is daarom niet van toepassing voor de ontwikkeling.
§ 7.3.19 Traditionele windmolens
Nee
n.v.t.
De projectlocatie bevindt zich niet binnen een als molenbiotoop
aangewezen gebied. Deze paragraaf is daarom niet van toepassing voor de
ontwikkeling. § 7.3.20 Landgoederen en kastelen
Nee
n.v.t.
De projectlocatie bevindt zich niet binnen een als landgoed-of
kasteelbiotoop aangewezen gebied. Deze paragraaf is daarom niet van toepassing voor de ontwikkeling.
§ 7.3.21 Energie
23/28
Nee
n.v.t.
§ 7.3.22 Provinciale vaarwegen
Nee
n.v.t
§7.3.23 Recreatietoervaartnet
Nee
n.v.t.
§ 7.3.23a Hoofdfietsnetwerk en
Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t.
Nee
n.v.t.
Relevant voor
Voldoet in
lange afstands wandelpaden
§ 7.3.24 Beschermingszones drinkwatervoorziening (infrastructuur)
§ 7.3.25 Ontheffing en afwijken
Beoordelingsregels ETFAL Aspect
de ontwikkeling kader van
ETFAL? Verkeeren parkeren
Ja
Ja
een
Voor
reguliere
vrijstaande
woning wordt rekening gehouden
met minimaal 2,3 parkeerplaatsen. Er worden in de beoogde situatie geen
nieuwe woningen gerealiseerd. Er
wordt in de bestaande situatie al voldaan aan de parkeerbehoefte ten behoeve van de woonfunctie. Deze
behoefte verandert met de wijziging
van
bedrijfswoning naar reguliere
woning
niet.
Tevens
blijft
de
verkeersgeneratie hetzelfde omdat
het aantal woningen gelijk blijft.
24/28
Luchtkwaliteit
Ja
Ja
Met betrekking tot het beschermen
van
gezondheid
de
de
is
luchtkwaliteit aan de hand van het
Centraal
Instrument
Monitoring
Luchtkwaliteit onderzocht. Ter plaatse van het dichtstbijzijnde
meetpunt aan de Braslaan lagen de
jaargemiddelde
concentraties
stikstofdioxide
fijn
en
ruim
stof
onderde omgevingswaarden.
Daarnaast is met deze ontwikkeling geen
sprake
van
een
ruimtelijke
ingreep en vindt geen verandering
van de verkeersgeneratie plaats. Gebiedsbescherming
Ja
Ja
Gezien de ligging en de afwezigheid
van fysieke werkzaamheden kunnen ook verstoring en verandering van de
worden
waterhuishouding
uitgesloten. Het voornemen zal niet
leiden tot meer stikstof uitstoot. Er zullen in de toekomstige situatie, net
als
in
plaatsvinden.
woonactiviteiten
Daarnaast
situatie,
huidige
de
neemt
ook
verkeersbewegingen
het
aantal
niet toe.
De
beoogde ontwikkeling vormt geen
voor
belemmeringen
milieuaspect
het
ecologie:
gebiedsbescherming.
Soortenbescherming
Ja
Ja
Met de ontwikkeling vinden geen ruimtelijke ingrepen plaats. Er vinden
geen werkzaamheden plaatsvinden
die
nadelig
kunnen
beschermde soorten.
2S/2&
zijn
voor
Hoofdstuk 6
Economische uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een ontwikkeling. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1
Inleiding
In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:
1. 2.
de ruimtelijke ontwikkeling niet evidentfinancieel onuitvoerbaar mag zijn en;
als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaal plichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.
6.2
Financiële uitvoerbaarheid
Voor wat betreft de financieel-economische uitvoerbaarheid dient te worden beoordeeld of de ontwikkeling
financieel haalbaar is. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, behoort de functie niet mogelijkte worden gemaakt.
Toetsing
De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling heeft betrekking op een functiewijziging van een bedrijfswoning naar
reguliere woning. De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De
initiatiefnemer heeft aan de gemeente voldoende aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan.
6.3
Kostenverhaal
Wie een woning, bedrijfspand of ander gebouw bouwt of verbouwt, moet hiervoor in veel gevallen een bijdrage betalen aan het bevoegd gezag. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het
aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Dit wordt kostenverhaal genoemd.
De kostenverhaalplichtige activiteiten zijn onderstaand weergegeven: a.
de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
b.
de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;
c.
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer
gebouwen met een woonfunctie;
d.
de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2
bruto-vloeroppervlakte;
e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft;
f.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een
kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het
26/28
gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve
brutovloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
De beoogde ontwikkeling, een functiewijziging van bedrijfswoning naar reguliere woning is op grond van artikel
8.13 van het Omgevingsbesluit niet aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Het toevoegen van
kostenverhaalvoorschriften in de vergunning is daarmee niet noodzakelijk. Hiermee is ook aan de tweede
vereiste voldaan en hieruit volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.
27/2&
Hoofdstuk 7
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd of er sprake is van een ETFAL Een ETFAL betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied
kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij realisering van de aangevraagde activiteit(en)
sprake is van een ETFAL Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover die betrekking hebben op de aangevraagde activiteit) zorgvuldig worden onderzocht en
afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.
Voor de beoordeling van de ETFAL zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit, nader onderzocht in deze motivering.
Conclusie
Met het project is sprake van een ETFAL. De vergunning voor de aangevraagde functiewijziging van de bedrijfswoning naar reguliere woning kan worden verleend.
28/28