Bijlage 12 - Informatiebrief verkamering en woningsplitsing, fracties CDA en D66

Informatiebrief raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie

zaaknummer

1367222

berichtnummer

1213113

onderwerp reden portefeuillehouder behandeld in college

afdeling

informatiebrief over verkamering en woningsplitsing Verzoek om een informatiebrief Frank van Kuppeveld 6 september 2022

Beleid

bijlagen

1. Inventarisatie beleid andere gemeenten (achter de informatiebrief) 2. Relevante jurisprudentie (achter de informatiebrief) 3. Advies verkamering BHW advocaten d.d. 28 juli 2022

pagina

1/9

Informatiebrief raad

Geachte leden van de raad, De fracties van D66 en het CDA hebben op 13 mei ons college verzocht om een informatiebrief over verkamering en woningsplitsing. Hierbij is gevraagd om in ieder geval in te gaan op de onderstaande onderwerpen. Naast de beantwoording van deze vragen wordt ook stilgestaan bij het juridisch advies dat wij hebben ingewonnen bij BHW advocaten over verkamering, het beleid bij andere gemeenten en relevante jurisprudentie. Deze informatie heeft geleid tot aanpassing van de beleidsnota Woningvoorraad. De wijzigingen zijn zichtbaar in de Staat van Wijzigingen, die als hoofdstuk vier is opgenomen in de Nota van Beantwoording zienswijzen. De informatiebrief wordt tegelijkertijd met deze drie documenten aan de fracties van D66 en het CDA en de raad aangeboden, zodat deze betrokken kan worden bij de beraadslagingen en besluitvorming in oktober 2022. Inleiding Het verzoek om een informatiebrief is ontvangen ruim voor de (behandeling van de) vaststelling van de beleidsnota Woningvoorraad, de 1e herziening van de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 en het Parapluplan 2022. Dat komt omdat de planning van de vaststelling van deze drie documenten is gewijzigd om zowel aanvullend juridisch advies in te kunnen winnen als de ervaringen die in andere gemeenten zijn opgedaan verder te verkennen.

Over de stand van zaken en de planning is op 17 mei 2022 een informatienota aan uw raad gestuurd (berichtnummer 1192595) Een overzicht van en een toelichting op relevante documenten bij verkamering en woningsplitsing De fracties van D66 en CDA verzoek om inzicht te bieden in de documenten die relevant zijn bij verkamering en woningsplitsing. Hieronder treft u een overzicht met toelichting aan. Wij merken daarbij op dat er naast verkamering en splitsing nog andere vormen zijn van verandering van de woningvoorraad. Die vindt u in hoofdstuk 4 van de beleidsnota Woningvoorraad. Wanneer een verzoek wordt gedaan om een woning te verkameren dan wel te splitsen zijn er diverse documenten relevant. Deze worden hieronder in willekeurige volgorde opgesomd en toegelicht. 1. Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 inclusief eerste herziening In de Huisvestingsverordening staan regels over de volkshuisvesting. In hoofdstuk 5 van deze verordening vindt u de regels die specifiek gaan over het wijzigen van de woningvoorraad. Verkamering is een vorm van het wijzigen van de woningvoorraad. Met de eerste herziening, die we u in oktober ter vaststelling aanbieden, willen we deze regels verduidelijken en aanpassen aan de meest recente jurisprudentie. Het is belangrijk om aan te geven dat deze verordening alleen gaat over woningen die schaars zijn en dus niet de hele woningvoorraad. 2.

Het bestemmingsplan en het Parapluplan 2022 in het bijzonder In het bestemmingsplan staat hoe gronden en gebouwen gebruikt mogen worden. Zo staat in het bestemmingsplan of een woning alleen mag worden bewoond door één huishouden of dat ook andere vormen van bewoning zijn toegestaan. Wanneer een woning alleen bestemd is voor één huishouden is het verkameren of splitsen van een woning in strijd met het bestemmingsplan. Het Parapluplan, dat wij u gelijktijdig in oktober aanbieden, maakt aanpassingen in de bestaande bestemmingsplannen waardoor het bewonen van een woning anders dan door één huishouden altijd in strijd is met het bestemmingsplan. Vervolgens staat er een ontheffingsmogelijkheid in het bestemmingsplan. Hierin staat wanneer het ruimtelijk aanvaardbaar is om de woning anders te gebruiken. Daarbij wordt (ook) verwezen naar de beleidsnota Woningvoorraad. 3. Beleidsnota Woningvoorraad In de beleidsnota Woningvoorraad staat toegelicht en onderbouwd in welke gevallen en onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend. In de beleidsnota wordt onderscheid gemaakt tussen volkshuisvestelijke argumenten en afwegingen (in relatie tot de Huisvestingsverordening) en ruimtelijke argumenten en afwegingen (in relatie tot de goede ruimtelijke ordening die met het bestemmingsplan wordt nagestreefd). 4. Nota Parkeernormen 2021

pagina

2/9

Informatiebrief raad

In deze nota staan de parkeernormen die gelden voor allerlei typen woningen. Deze nota wordt gekoppeld aan de afwegingen in het kader van een goede ruimtelijke ordening en wordt dus zowel in het bestemmingsplan als in de beleidsnota aangehaald. Wat is de verhouding tussen deze documenten? De hierboven genoemde drie documenten zijn allemaal relevant bij een aanvraag tot wijziging van de woningvoorraad. Er is geen sprake van onderlinge hiërarchie, waarbij de ene nota prevaleert boven de andere. Eén van de redenen dat wij u nu (in oktober 2022) drie documenten ter vaststelling voorleggen, is dat we daarmee duidelijk willen maken wanneer we wel en niet medewerking willen verlenen aan het wijzigen van de woningvoorraad en welke voorwaarden daar eventueel aan verbonden zijn. Uit de documenten vloeit voort dat bij wijziging van de woningvoorraad eigenlijk altijd een omgevingsvergunning nodig is en soms een huisvestingsvergunning. Wat zijn de mogelijkheden om explicieter te sturen en is dit wenselijk of bezwaarlijk? Het explicieter sturen op mogelijkheden voor verkamering of woningsplitsing, bijvoorbeeld door het uitsluiten of juist aanwijzen van wijken, kan op twee manieren: 1.

Schaarste en de Huisvestingsverordening Wanneer wij als gemeente aan kunnen tonen dat er sprake is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een verbod tot woningvorming met vergunningplicht rechtvaardigen, dan kunnen we sturen via de Huisvestingsverordening. We kunnen dan verbieden dat woningen die, volgens deze omschrijving schaars zijn, worden verkamerd of gesplitst. Uit de onderzoeken voor onze Woonvisie blijkt dat zowel de opbouw van de woningvoorraad als de opbouw van de bevolking van deze drie kernen sterk op elkaar lijken. Daarom wordt in de onderbouwing rondom schaarste voor onze gemeente geen onderscheid naar kernen of wijken gemaakt, maar hebben we een drietal woningtypen als schaars aangemerkt. Wellicht ten overvloede benadrukken we dat de druk op de woningmarkt weliswaar betekent dat woningprijzen hoog zijn en een volgende stap in de wooncarrière moeilijk is, maar dat dit niet betekent dat er sprake is van schaarste zoals bedoeld in de Huisvestingswet 2014. 2. Goede ruimtelijke ordening en het bestemmingsplan Een tweede mogelijkheid om wijken of buurten uit te sluiten of juist aan te wijzen heeft betrekking op een goede ruimtelijke ordening. Het beperken van verkamering of kamerbewoning voor bepaalde wijken moet ruimtelijk relevant zijn en onderbouwd worden.

We hebben geen signalen dat wijken dusdanig ruimtelijk kwetsbaar zijn, dat er voldoende reden is om vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening te onderbouwen dat wijziging van de voorraad in een hele wijk op voorhand niet kan. Voor wat betreft het aanwijzen of uitsluiten van wijken op basis van schaarste kunnen we dat evenmin onderbouwen. Wij zien de voorgestelde vorm van explicieter sturen door het aanwijzen van bepaalde wijken/buurten dan ook niet als een haalbare werkwijze. Hoe kijkt het college naar andere gemeenten waar meer en explicieter wordt gestuurd? De fracties van D66 en het CDA hebben begrepen dat bijvoorbeeld de gemeente Westland en Oisterwijk meer en explicieter sturing geven aan verkamering en splitsing en vragen naar het standpunt van ons college over deze keuzes. Het klopt dat in verschillende gemeenten op een andere wijze wordt omgegaan met het wijzigen van de woningvoorraad. In het Westland worden alleen delen van de kernen (meestal het centrum) aangewezen als plekken waar verkamering mogelijk is. De ruimtelijke opbouw van onze centra is niet vergelijkbaar met het Westland. In onze gemeente staan in de centra juist veel meergezinswoningen (appartementen). Deze willen we op basis van schaarste juist uitsluiten voor verkamering.

pagina

3/9

Informatiebrief raad

In Oisterwijk wordt helemaal niet meegewerkt aan kamergewijze verhuur binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Wij hebben juridisch advies ingewonnen om te bezien of dit haalbaar is. In het juridisch advies van BHV advocaten (zie bijlage 3) wordt een algehele beperking afgeraden. Het beperken van kamerbewoning binnen bepaalde wijken of in heel de gemeente moet ruimtelijk relevant zijn en goed onderbouwd worden. Gekeken moet worden naar factoren als parkeerdruk, afval en (geluids)overlast. Een inventarisatie van het beleid van andere gemeenten is als bijlage 1 toegevoegd aan deze informatiebrief. Ons college sluit zich aan bij het juridisch advies om een binnenplanse afwijking onder bepaalde voorwaarden mogelijk te maken, mits de woning niet schaars is. De voorwaarden voor het meewerken aan deze afwijking zijn opgenomen in de beleidsnota Woningvoorraad en het Parapluplan 2022, welke u tegelijkertijd met deze informatiebrief ter vaststelling worden aangeboden. Met behulp van de afspraken met de verhuurders rondom leefbaarheid en verhuurderschap kan mogelijke overlast voorkomen worden en zijn de rechten van de huurders te borgen. Wat zijn de mogelijkheden om te sturen met een zelfbewoningsplicht? Zelfbewoningsplicht kan (soms) worden opgenomen bij de verkoop van een nieuwbouwwoning. Het grootste deel van de woningvoorraad is echter al in eigendom bij particulieren.

Dan kan een zelfbewoningsplicht niet worden toegevoegd. We nemen daarom aan dat met deze vraag waarschijnlijk de opkoopbescherming voor de bestaande woningvoorraad wordt bedoeld. Deze opkoopbescherming is mogelijk voor goedkope en middeldure huurwoningen (voor een periode van 4 jaar). Hierbij gaat het dan om woningen met een WOZ-waarde lager dan € 355.000. Deze woningvoorraad wordt met de voorgestelde eerste herziening van de Huisvestingsverordening straks beschermd tegen verkamering in het kader van schaarste. Dat maakt de opkoopbescherming als instrument om de woningvoorraad te beschermen tegen verkamering overbodig. Wat is de visie van het college ten aanzien van verschillende doelgroepen? De fracties van D66 en het CDA vragen ons of wij hebben nagedacht over de vraag welke doelgroepen zich wel of niet kunnen vestigen in een verkamerde woning. Daarbij wordt ook gevraagd in hoeverre de opvang van Oekraïners hierin kan worden meegewogen. Als gemeente kunnen en mogen we niet sturen op de mensen die in een woning gaan wonen. Wanneer we een vergunning verlenen voor bijvoorbeeld het verkameren van een woning, dan moet dit besluit gebaseerd zijn op volkshuisvestelijke en ruimtelijke afwegingen. Of er in de woning (in eerste instantie) Oekraïners, studenten, arbeidsmigranten, ouderen of starters gaan wonen mag daarbij geen rol spelen. Het college van Pijnacker-Nootdorp,

E. Wernke secretaris

pagina

4/9

Björn Lugthart burgemeester

Informatiebrief raad

BIJLAGE 1: INVENTARISATIE BELEID WONINGVOORRAAD Bij de totstandkoming van de beleidsnota Woningvoorraad is ook naar andere gemeenten gekeken. In zowel een aantal zienswijzen als het verzoek om een informatiebrief van de fracties van het CDA en D66 wordt verwezen naar beleid bij andere gemeenten. Daarom hebben wij het gemaakte overzicht van dit beleid bij andere gemeenten hieronder toegevoegd. Delft Regulering verkamering via de huisvestingsverordening: - Er is een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingsverordening voor de hele woningvoorraad in Delft met een oppervlakte tot 180m²; - Wijzigingen (zoals verkamering) aanbrengen in de woningvoorraad aan panden met een oppervlakte < 180m² zijn niet toegestaan. Uitzondering hierop zijn woningen boven winkels en woningen boven horecagelegenheden; - De woonoppervlakte is dan minimaal 20 m² per bewoner; - Er kan wel een ontheffing worden verleend indien het college van mening is dat het belang van de opgave langer & weer thuis of faciliteren van bijzondere woonvormen zwaarder weegt dan het belang van behoud van de woningvoorraad en een geordend woon- en leefmilieu.

Den Haag Regulering van de verkamering voor de gehele woningvoorraad gebeurt via zowel het bestemmingsplan als via de huisvestignsverordening - Een omzettingsvergunning wordt verplicht voor kamerbewoning vanaf drie personen; - In wijken met een gemiddelde WOZ-waarde behorend tot het goedkope en het middeldure segment worden geen omzettingsvergunningen verstrekt; - In buurten die als kwetsbaar gebied zijn aangeduid, worden geen omzettingsvergunningen verstrekt; - Er worden geen omzettingsvergunningen afgegeven bij kamerbewoning vanaf negen personen; - Voorwaarde na verkamering is een minimale gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner. Eindhoven In Eindhoven wordt zowel getoetst op basis van het paraplubestemmingsplan als de huisvestingsverordening. Zij werken onder de volgende voorwaarden mee aan een ontheffing voor een omgevingsvergunning: - Ligt een woning niet in één van de op-slot-gebieden gebieden, dan is wijziging naar kamerbewoning of woningsplitsing in beginsel mogelijk via een omgevingsvergunning.

Op-slot-gebieden zijn aangewezen gebieden die op slot staan en waarvoor een vergunningaanvraag voor het wijzigen van een woning naar kamerbewoning of woningsplitsing wordt geweigerd als de woning in één van deze wijken/buurten ligt; - Buiten het centrum wordt de 30 meter regel toegepast ter voorkoming van clustervorming; - in een kamer wordt in beginsel maximaal één persoon gehuisvest; - de kamers hebben gemiddeld een gebruiksoppervlak tussen minimaal 10m² en 14 m² (ligt aan gemeenschappelijke ruimten). Haarlem Er is een vergunningplicht voor heel de woningvoorraad op basis van de huisvestingsverordening. Dit omdat er volgens de gemeente sprake is van schaarste in alle segmenten binnen de gemeenten - Eengezinswoningen tot 140 m² gebruiksoppervlak en appartementen tot 100 m² gebruiksoppervlak komen niet in aanmerking voor een vergunning; - Timeout plekken: met name vooroorlogse wijken, waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, krijgen een tijdelijke time-out. Tot het einde van de looptijd van de verordening geldt hier een verbod op woningvormen en splitsen; - de woning bevat een gemeenschappelijke verblijfsruimte van tenminste 11 m² gebruiksoppervlak; - een onzelfstandige woonruimte bevat minimaal 12 m² gebruiksoppervlak; - een onzelfstandige woonruimte wordt aan maximaal één persoon verhuurd;

pagina

5/9

Informatiebrief raad

-

Opkoopbescherming: Dit houdt in dat het niet meer is toegestaan om een woning met een WOZwaarde van € 389.000 of lager te kopen om deze vervolgens als huurwoning aan te bieden binnen de eerste vier jaar na de aankoop van deze woning.

Lansingerland Lansingerland verbiedt verkamering via het bestemmingsplan als volgt: - kamergewijze bewoning is binnen de bebouwde kom niet toegestaan; - kamergewijze bewoning in het buitengebied in een bedrijfswoning of plattelandswoning wordt toegestaan; - Overigens komt verkamering wel voor binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Ongeveer 20% van de 170 in gebruik zijnde woningen bevinden zich in woonwijken. Leidschendam Voorburg Het is mogelijk om af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning onder de volgende voorwaarden: - het omzetten van een woning voor kamerbewoning gaat over drie of maximaal vier kamers; - de beoogde woonruimte na omzetting in onzelfstandige woonruimten beschikt over een gebruiksoppervlakte (GBO) van minimaal 24 m² per bewoner. Nijmegen De gemeente maakt gebruik van zowel een huisvestingsverordening als een facetbestemmingsplan.

- Geen omzettingsvergunning mogelijk bij woningen met WOZ onder € 220.000; - Voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 220.000 en € 350.000,- is een omzettingsvergunning en een omgevingsvergunning nodig; - Voor woningen met een WOZ-waarde boven € 350.000,- is alleen een omgevingsvergunning nodig; - Verkamering mag niet leiden tot het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig bewoonde woning, door kamergewijs bewoonde woningen; - Verkamering mag niet leiden tot meer dan twee direct naast- onder – en/of bovengelegen kamergewijs bewoonde woningen; - per bewoner moet er een fietsparkeerplaats van tenminste 1,5 m² aanwezig zijn; - Planschadeovereenkomst: Voordat een omgevingsvergunning voor kamerverhuur wordt behandeld, moet de aanvrager een planschadeovereenkomst ondertekenen. Zo kan eventuele planschade verhaald worden. Planschade kan ontstaan als woningen in de buurt minder waard worden door de gebruikswijziging. Oisterwijk Kamergewijze verhuur is niet toegestaan op basis van het bestemmingsplan. Er lijkt ook geen ruimte om een ontheffing aan te vragen. Westland - Schaarse woningvoorraad t.b.v.

huisvestingsverordening: WOZ waarde tot € 400.000; - Gebruiksoppervlakte: minimaal 12 m² per bewoner; - Max aantal personen: 4; - Voorkoming clustervorming: straal 100 m²; - Appartementen: er wordt geen omzetting toegestaan in een woning, indien in een appartementengebouw al twee woningen onder, boven, naast of één woning diagonaal van de betreffende woning kamergewijze verhuur aanwezig is of vergund is; - Kamerbewoning is alleen toegestaan in bepaalde wijken (vaak de centra) van de kernen; Zeist In de gemeente Zeist wordt de huisvestingsverordening als instrument gebruikt. Verkamering mag onder de volgende voorwaarden: - Minimaal 10 m² per persoon aan niet gemeenschappelijke ruimte; - 1 volwassene per kamer;

pagina

6/9

Informatiebrief raad

-

Als richtlijn geldt dat tot maximaal 10% van de woningen in een cirkel van 100 m om de woning kan worden gewijzigd via omzetting; Woningen tot € 558.000 zijn schaars en daar is een omzettingsvergunning voor nodig; Vanaf € 558.00 is er geen vergunning nodig.

Conclusie Lang niet alle gemeenten hebben beleid rondom verkamering. Met name gemeenten die te maken hebben met studenten en arbeidsmigranten hebben regels opgesteld. Er is daarbij geen eenduidige werkwijze die gebruikt wordt om verkamering te reguleren of te verbieden. Een aantal kiest voor het reguleren op basis van de huisvestingsverordening, andere kiezen voor het bestemmingsplan en weer andere combineren beiden instrumenten. Ook de manier waarop gekeken wordt naar verkamering verschilt. Een aantal gemeenten ziet verkamering als iets wat voorziet in een behoefte (Eindhoven en Den Haag), maar waarover men wel afspraken wil maken met de verhuurder. Terwijl in de andere gemeenten verkamering wordt verboden vanwege de schaarste van de woningvoorraad (Delft) of vanwege de impact op de leefomgeving (Lansingerland). Het stellen van voorwaarden ter voorkoming van bijvoorbeeld clustervorming (straal), het maximaal aantal personen en een minimale gebruiksoppervlakte komt bij de meeste gemeenten die verkamering reguleren terug. Deze voorwaarden wijken niet veel van elkaar af.

pagina

7/9

Informatiebrief raad

BIJLAGE 2: RELEVANTE JURISPRUDENTIE In bijlage 1 is te zien dat gemeenten op verschillende manieren verkamering reguleren of verbieden. Het gebruik van een bestemmingsplan en/of de huisvestingsverordening moet wel onderbouwd worden. Ook kan niet alles via een verordening worden geregeld, want dit gaat alleen over de schaarse woningvoorraad. En ook het bestemmingsplan is niet compleet omdat een beperking ruimtelijk relevant moet zijn. Hierover is inmiddels best wat jurisprudentie beschikbaar. In het advies van BHV advocaten (bijlage 3) wordt daar ook een aantal keer naar gewezen. Hieronder een aantal uitspraken die relevant zijn voor ons beleid. - Rotterdam (schaarste) De Rotterdamse Huisvestingsverordening uit 2019 is deels in strijd met de Huisvestingswet, oordeelt de Rechtbank Rotterdam. De gemeente Rotterdam heeft niet goed onderbouwd in welke wijken schaars woningaanbod is. Verhuurders die verkameren, hoeven daardoor voortaan geen vergunning meer aan te vragen. Het argument van de gemeente dat schaarste in de hele stad betekent dat die schaarste in elke wijk aanwezig is, ‘omdat schaarste zich als een olievlek over de regio verspreidt’, is volgens de rechter niet concreet genoeg.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2022:1764 - Nijmegen (schaarste en gebruik bestemmingsplan) Eind januari 2020 heeft de bestuursrechter van de rechtbank Gelderland aangegeven dat het aanwijzen van voor verkamering vergunningplichtige woonruimte, zoals deze verplichting in de Huisvestingsverordening Nijmegen was opgenomen, ongeldig (‘onverbindend’) is. Met name relevant bij de beoordeling door de rechtbank Gelderland van de Huisvestingsverordening Nijmegen was het gegeven dat het ontbrak aan onderbouwing dat sprake is van een tekort (‘schaarste’) aan betaalbare woonruimte. Daarnaast ontbrak het aan een onderbouwing dat dit tekort een negatief effecten heeft op kwetsbare groepen. Het gevolg daarvan is dat niet aangetoond is dat het eisen van een omzettingsvergunning voor het verhuren van kamers noodzakelijk zou zijn om de ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’ van een tekort aan te pakken. Inmiddels heeft de gemeente Nijmegen de huisvestingsverordening en de onderbouwing van schaarste succesvol aangepast. Om de niet schaarse (duurdere voorraad) toch te reguleren heeft de gemeente een Facetbestemmingsplan vastgesteld waarin de gemeente regels opneemt over alle ruimtelijk relevante aspecten rondom verkamering.

https://www.raadvanstate.nl/@125797/202001468-1-a3/ https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RVS:2021:1336 https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RVS:2022:1905 - Leiden De jurisprudentie rondom het beleid in Rotterdam en Nijmegen zijn de reden dat de gemeente Leiden sinds 22 oktober 2021 geen vergunningen meer afgeeft voor het omvormen van één woonruimte in meerdere zelfstandige woonruimten (woningvorming) en het omzetten van woningen (verkameren). Aanleiding is dat in de oude Huisvestingsverordening van Leiden, leefbaarheid aan de vergunningplicht ten grondslag werd gelegd. Het instellen van een vergunningplicht is volgens de Huisvestingswet alleen mogelijk op basis van schaarste van woningen. Het aspect leefbaarheid kan niet gebruikt worden als grondslag voor de vergunningplicht. Dat kan, gelet op de uitspraken van de rechter in andere (studenten)steden, aanleiding zijn om de vergunningplicht in de Huisvestingsverordening onverbindend te verklaren. Dat betekent dat er geen vergunningplicht meer zou gelden. Als er geen vergunningplicht

pagina

8/9

Informatiebrief raad

is, kan overal in de stad zonder aanvullende voorwaarden verkamerd worden. Voor Leiden dreigt die situatie ook. - Leeuwarden (reguleren o.b.v. huisvestingsverordening) De gemeente was van plan om verkamering uitsluitend via de huisvestingsverordening (omzettingsvergunning) te reguleren. En dus niet meer via een ontheffing van het bestemmingsplan. Het idee was om met deze systematiek dubbele procedures te voorkomen. Hiertegen is een bewoner in beroep gegaan omdat deze manier van werken kamerverhuur mogelijk maakt bij ieder woonhuis. Hoewel in de verordening staat dat de omzettingsvergunning kan worden geweigerd indien verlening zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefklimaat in de omgeving van het gebouw, biedt dit instrument volgens de betrokken bewoner onvoldoende waarborgen voor het handhaven van een goed woon- en leefmilieu. De Huisvestingsverordening biedt volgens hem niet de ruimte om het benodigde maatwerk te leveren. De rechter verklaart het beroep gegrond. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RVS:2013:BZ7648 - Limburg (afspraken gedragsregels) Bewoners zijn in beroep gegaan tegen het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning voor het gebruik van een voormalig kantoorpand. Het gaat om de toevoeging van 204 logiesplekken.

Volgens de bewoners wordt het woon- en leefklimaat in de omgeving van de locatie door verlening van de omgevingsvergunning onevenredig wordt aangetast. De rechter oordeelt dat hierbij alleen objectief vast te stellen negatieve invloeden op de omgeving relevant zijn. En dat subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde van omwonenden bij huisvesting van arbeidsmigranten in hun woon- en leefomgeving, geen rol kunnen spelen in de ruimtelijke of omgevingsrechtelijke besluitvorming. Door gedragsregels te stellen in het huisreglement en door middel van de vergunningvoorschriften te waarborgen dat die regels moeten worden nageleefd op straffe van daaraan te verbinden sancties, is voldoende verzekerd dat de negatieve gevolgen voor het woonklimaat in de directe omgeving kunnen worden beperkt. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:1828

pagina

9/9