Bijlage 1. Voortgangsrapportage projecten per 1 juli 2025

Voortgangsrapportage Projecten Per 1 juli 2025

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

INLEIDING

2

1.

ONTWIKKELINGEN

3

1.1. Markt

3

1.2. Woningbouw

3

1.3. Bedrijventerrein en kantoren

3

GRONDEXPLOITATIES

4

2.1. Investeringen

4

2.2. Opbrengsten

4

2.3. Resultaat

5

2.4. Risico’s

5

2.5. Voorziening nadelige complexen

6

2.6. Geprognotiseerde Winstuitname 2025

6

2.7. Openen en te sluiten grondexploitaties

6

3.

ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN

7

4.

OVERIGE PROJECTEN

8

5.

STRATEGISCH VASTGOED

9

2.

BIJLAGE 1: Algemene toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. BIJLAGE 2: GEHEIM - Financiële toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

SAMENVATTING Hoe staan we ervoor?

• •

•

Marktontwikkelingen Er is nog steeds een krapte op de lokale woningmarkt. De woningbouwprijzen stijgen. De lagere hypotheekrentes zorgen ervoor dat er nog voldoende vraag is. De vraag naar bedrijfsruimten blijft ook groot. De actuele prijsontwikkelingen voor de bouw- en gww kosten passen binnen de op 1-1 vastgestelde parameters. Woningbouw Er wordt dit jaar met de bouw van 427 woningen gestart, dat zijn er 4 meer dan verwacht op 1-1. Deze worden gerealiseerd in Tuindershof. Bedrijventerreinen en kantorenmarkt. Door ontbinding en het opnieuw sluit van een reserveringsovereenkomst op Heron wordt de start bouw voor 2.099 m2 kavel doorgeschoven naar 2026. Investeringen en opbrengsten De verwachte investeringen voor 2025 dalen met € 1,5 miljoen door met name een wijziging in de kostenbegroting voor Tuindershof. Door een ontbonden reserveringsovereenkomst bij Heron wordt € 0,6 miljoen van de verwachte opbrengsten voor 2025 doorgeschoven naar 2026.

11,9

• •

• •

Resultaat Het resultaat bedraagt € 2,5 miljoen. Dat is een verbetering van € 3,5 miljoen t.o.v. 1-1. De ze verbetering wordt voornamelijk gerealiseerd in Hart van Nootdorp en Centrumlijn. Risico’s De risicokwantificering bedraagt € 1,82 miljoen en is ten opzichte van 1 januari gelijk gebleven. Voorziening nadelige projecten Door een verbetering van het resultaat van Hart van Nootdorp en het sluiten van Ackerswoude kan de benodigde voorziening worden verlaagd naar € 0,5 miljoen. Anterieure overeenkomsten Er zijn geen nieuwe anterieure overeenkomsten gesloten in 2025. Strategisch vastgoed Voor de ontwikkeling van Dwarskade zijn er drie aankopen gedaan. De grond voor het Hospice is overgedragen en geleverd.

Resultaat en voorziening

Opbrengsten

€ x miljoen

€ x miljoen

Investeringen

•

10,4

2,9

11,6

11,0

Raming

7,9

Werkelijk

8,9

€ x miljoen

•

Resultaat Voorziening

2,5 -1,0

0,5

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

1

INLEIDING Met deze rapportage wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de diverse projecten op het gebied van woningbouw, bedrijventerreinen, kantorenontwikkeling, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur per 1 juli 2025 en hoe deze bijdragen aan de ambities uit de omgevingsvisie. Voor alle projecten zijn de stand van zaken en de gestelde doelen weergegeven en wordt vooruit gekeken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen onder gemeentelijk regie (grondexploitaties en investeringsprojecten) en door private partijen (anterieure overeenkomsten). De rapportage geeft daarmee invulling aan de financiële monitoring, bewaking en verantwoording van college en raad. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties zich in financiële zin ontwikkelen worden de grondexploitaties twee maal per jaar geactualiseerd en wordt daarover gerapporteerd. Dit gebeurt in deze rapportage middels een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Via het MPG informeert het college de gemeenteraad over de financiële uitkomsten van het grondbeleid. De raad stelt het MPG vast en actualiseert de kredieten indien nodig. De uitkomsten van het MPG worden vervolgens verwerkt in de P&C producten. In de rapportage per 1 januari wordt terug gekeken op het vorige boekjaar en vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de projecten voor 2025 en toekomstige jaren.

Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht. Deze halfjaarlijkse rapportage per 1 juli geeft inzicht in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dit jaar en stelt bij indien nodig.

Leeswijzer Deze voortgangsrapportage bestaat uit drie delen. Een algemeen deel en 2 bijlagen over de voortgang per project. De hoofdrapportage gaat in op de algemene ontwikkelingen op het gebied van de markt, prijsontwikkelingen, maatschappelijk en wet en regelgeving. En geeft dan inzicht op het totaalbeeld van de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. In de bijlagen wordt de stand van zaken per project weergegeven in algemene en financiële zin. Het hoofdrapport en bijlage 1 zijn openbaar. Bijlage 2 is geheim, dit doen we om de financiële positie van de gemeente te beschermen. In bijlage 1 is een algemene toelichting per project opgenomen. De financiële toelichting van de projecten is in bijlage 2 opgenomen. Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

2

1. ONTWIKKELINGEN 1.2. De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft haar ambities voor de ontwikkeling van de gemeente vastgelegd in de Omgevingsvisie. Zowel op het vlak van woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, infrastructuur en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen weergegeven die invloed hebben op de realisatie van de ontwikkelprojecten van de gemeente. Ingegaan wordt op de economische ontwikkelingen op vastgoed gebied, verwacht programma en wet- en regelgeving.

1.1.

Markt

Het woningaanbod in onze gemeente is, ondanks de uitvoering van diverse nieuwbouwprojecten, nog steeds beperkt. Uit verkoopcijfers van het afgelopen jaar blijkt dat de belangstelling naar woningen binnen de lopende ontwikkelingen in PijnackerNootdorp nog onverminderd groot is. De woningbouwprijzen blijven stijgen ten opzichte van begin 2025.

Woningbouw

In 2025 zou er naar verwachting gestart worden met de bouw van 423 woningen, zie grafiek 1. Halverwege 2025 is de verwachting in Tuindershof met 4 woningen meer te starten.

1.3.

Bedrijventerrein en kantoren

Voor het jaar 2025 werd gerekend op de uitgifte van 5.289 m² bedrijfskavel. De reservering voor kavel 26 op Heron is echter ontbonden. Er is vervolgens met de nummer twee van de selectie een reserveringsovereenkomst gesloten. Gezien de doorlooptijd van het sluiten van een koopovereenkomst en de levering van de gronden wordt voor het restant van 2025 de start bouw op deze kavel niet meer verwacht.

De vraag naar bedrijfsruimten blijft eveneens groot. Het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in de regio speelt daarbij een steeds grotere rol. Door deze schaarste blijft de belangstelling voor beschikbare kavels binnen de gemeente onverminderd hoog. De grondopbrengsten worden met name beïnvloed door de woningprijzen en bouwkosten. Voor heel 2025 wordt voor de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen een stijging van circa 7% verwacht. De lagere hypotheekrentes zorgen voor een herstel in de verkoop. De bouwkosten zijn in de eerste helft van 2025 met 1,4% toegenomen. De stijging komt vooral door hogere arbeidskosten, terwijl de materiaalkosten stabiel zijn gebleven. Door personeelstekorten blijft de bouwcapaciteit beperkt. De gemiddelde aanbestedingsprijzen liggen onder de bouwkosten, wat duidt op prijsdruk en toenemende concurrentie.

Grafiek 1: Aantal woningen start bouw 1-1 en 1-7

Type woning Sociaal

Voor de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) bedraagt de kostenstijging tot medio 2025 ongeveer 1%. Ook in deze sector is sprake van een vergelijkbare druk op de aanbestedingsmarkt.

Midden

De actuele prijsontwikkelingen passen binnen de vastgestelde parameters voor de grondexploitaties 2025.

Duur

Grafiek 2: Aantal m2 bedrijfskavels start bouw 1-1 en 1-7

Huurwoning waarbij de kale huur bij aanvang niet hoger is dan de geldende liberalisatiegrens. Voor 2025 is de maximale huurtoeslaggrens € 900,07. Huur woning met een maximale grens van 185 wws-punten. Voor 2024 bedraagt de maximale huur € 1.116,85, of Betaalbare koop woning zoals door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beschreven in het Programma betaalbaar wonen. In 2024 bedraagt de koopsom maximaal € 390.000,- vrij op naam. Woning waarvan de huurprijs of koopsom hoger is dan van de hierboven beschreven sociale of midden woningen.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

3

2. GRONDEXPLOITATIES

Het grootste gedeelte van de restant kosten dit jaar, zijn voor het bouw- en woonrijp maken (totaal 57%) en de plankosten (20%), zie grafiek 5.

€ x miljoen

Investeringen In totaal heeft Pijnacker-Nootdorp zeven grondexploitaties. Waarvan vijf woningbouwprojecten (Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Oude Leede, Pijnacker Zuid en Tuindershof) en twee bedrijventerreinen (Boezem Oost en Heron). Dit hoofdstuk geeft inzicht in de resultaten van alle grondexploitaties bij elkaar. De voortgang per project is opgenomen in bijlage 1 en 2.

11,9

Raming

10,4

Werkelijk

2,9

Om alle complexen met elkaar te kunnen vergelijken zijn de resultaten berekend op netto contante waarde. Het onderstaande kader geeft de definities weer van de verschillende saldi die in een grondexploitatie worden berekend.

Saldo huidig prijspeil: (nominaal saldo)

Saldo van kosten en opbrengsten op startdatum (zonder indexatie en rente).

Saldo eindwaarde:

Het saldo van kosten en opbrengsten op einddatum van de exploitatie, rekening houdend met alle opbrengsten- en kostenstijgingen en de optredende rente-effecten gedurende de looptijd van de (her)ontwikkeling.

Saldo netto contante waarde:

2.1.

Saldo eindwaarde uitgedrukt in de geldwaarde van vandaag door middel van een verdiscontering. Het geeft inzicht in het resultaat op huidige waarde rekening houdend met fasering, indexatie en rente.

Grafiek 3: Investeringen

2.2.

Grafiek 5: Nog te realiseren investeringen per categorie

Opbrengsten

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 is voor 2025 rekening gehouden met een totale opbrengst van € 11,6 miljoen. Halverwege het jaar is er al € 7,9 miljoen ontvangen. In Heron zijn de verwachte opbrengsten doorgeschoven naar 2026, waardoor de bijgestelde geraamde opbrengsten voor 2025 € 11 miljoen bedragen. De nog resterende opbrengsten betreffen voornamelijk grondverkopen, zie grafiek 7. Opbrengsten

€ x miljoen

Voor alle grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) vanuit de financiële administratie per 1-7-2025. Bij de actualisatie van de grondexploitaties is uitgegaan van de huidige kennis van en inzichten in de markt en economie.

11,6

11,0

Raming

7,9

Werkelijk

Investeringen

Per 1-7 bedragen de reeds gemaakte kosten € 2,9 miljoen. De verwachting is dat er dit jaar in totaal € 10,4 miljoen wordt uitgegeven, zie grafiek 3. Dat is 1,5 miljoen minder dan aan het begin van het jaar werd verwacht. De grootste wijzigingen in de begrote kosten vinden plaats in de projecten Ackerswoude en Tuindershof. Een toelichting van de begrote kosten per project is opgenomen in bijlagen 1 en 2.

Grafiek 6: Opbrengsten

Grafiek 7: Nog te realiseren opbrengsten per categorie

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

4

2.3.

Resultaat

De resultaten van alle actieve grondexploitaties per 1-7-2025 zijn weergegeven in een totaaloverzicht (zie tabel 1). Om alle grondexploitaties met elkaar te kunnen vergelijken, zijn alle bedragen contant gemaakt per 1 januari 2025. Door de resultaten van alle grondexploitaties, zowel de positieve als de negatieve, op te tellen, ontstaat het totaalresultaat. Dit resultaat geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf. Totaaloverzicht saldi

MPG 01-01-2025

MPG 01-07-2025

grondexploitaties

#

#

NCW

NCW

risico’s die niet binnen de grondexploitatie afgedekt kunnen worden, komen ten laste van het weerstandsvermogen (zie tabel 2). Het risico wordt binnen de grondexploitatie afgedekt indien de tegenvaller kan worden opgevangen binnen het beschikbare budget of als het verwachte resultaat van de grondexploitatie dermate positief is dat alle risico’s met het verwachte resultaat kunnen worden afgedekt. Indien dat niet het geval is zal een beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Jaar

Effect

Kans

Risico kwantificering

01-07-2025

6,08

30%

1,82

1,72

01-01-2025

6,33

29%

1,84

1,60

0,24

-0,25

-0,03

0,12

-0,14

Verschil NCW

Afgedekt in grondexploitaties

Afgedekt in weestandsvermogen 0,10

Grexen met negatief saldo

3

-8.922.000

2

-6.464.000

2.458.000

Grexen met positief saldo

4

7.892.000

5

8.946.000

1.054.000

verschil

TOTAAL Tabel 1: Resultaat grondexploitaties

7

-1.030.000

7

2.482.000

3.512.000

Tabel 2: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 1-7-2025 t.o.v. 1-1-2025 (in miljoenen)

Het totale positieve resultaat van het grondbedrijf van alle complexen was op 1 januari 2025 € 1 miljoen negatief. Het totale resultaat op 1 juli 2025 bedraagt € 2,5 miljoen positief. Het resultaat is afgelopen halfjaar verbeterd met € 3,5 miljoen. Deze verbetering is ontstaan door de aanbesteding van de grondverkoop in Hart van Nootdorp, Het vrijvallen van een reservering in Centrumlijn en de verlaging van de rente. Een nadere toelichting is te lezen bij de projecten in Bijlage 1 en 2. Alle negatieve complexen bij elkaar hebben een resultaat van -/- € 6,5 miljoen. Hiervoor is een voorziening gevormd (zie toelichting paragraaf 2.5). Het verwachte resultaat van de positieve grondexploitaties bedraagt € 8,9 miljoen. Dit bedrag zal de komende jaren als winst worden uitgenomen. De geprognotiseerde winstuitname staat in paragraaf 2.6. Grafiek 5: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 1-7-2025 t.o.v. 1-1-2025

2.4.

Risico’s

Toelichting risico’s De risico’s worden per project bepaald (zie Bijlage 2). Dit is de uitkomst van de risicoinventarisatie en kwantificering die voor elk project heeft plaatsgevonden (stap 1 en 2). Voor een deel van de projecten geldt dat risico’s kunnen worden afgedekt binnen het resultaat van de grondexploitatie en het beschikbare investeringsbudget. Voor deze projecten is daarom (deels) geen dekking vanuit het weerstandsvermogen nodig. De

Totaaloverzicht en mutatie ten opzichte van 1-1-2025 Het risicoprofiel is afgenomen met circa € 30.000,-. Het totaal aan risico’s dat afgedekt wordt in het weerstandsvermogen bedraagt € 0,1 miljoen per 1-7-2025. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald met behulp van het programma “NARIS”. Hierin worden de risico’s die niet binnen het resultaat van de grondexploitatie kunnen worden afgedekt opgenomen. Ten opzichte van 1 januari 2025 neemt het benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitaties af.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

5

2.5.

Voorziening nadelige complexen

Voor de verliesgevende grondexploitaties is een “voorziening nadelige complexen” gevormd om de verwachte verliezen op te kunnen vangen. Per 1-7 kan deze voorziening worden verlaagd met € 8,4 miljoen naar € 0,5 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een verbeterd resultaat in het project Hart van Nootdorp (€ 2,4 miljoen) en het afsluiten van de grondexploitatie Ackerswoude per 1-7 (€ 6 miljoen).

2.7.

Openen en te sluiten grondexploitaties

Omdat de werkzaamheden bijna zijn afgerond wordt voorgesteld om de grondexploitatie Ackerswoude per 1 juli 2025 af te sluiten. De in de grondexploitatie Ackerswoude opgenomen kosten voor de resterende werkzaamheden kunnen in een nieuw te vormen voorziening worden gestort zodat de restant werkzaamheden kunnen worden afgerond.

€ x miljoen

Resultaat en voorziening 8,9 Resultaat

2,5

-1,0

Voorziening

0,5

Grafiek 6: Weerstandsvermogen voorziening nadelige complexen

2.6.

Geprognotiseerde Winstuitname 2025

Bij vijf projecten is er sprake van een geprognotiseerde winstuitname uit de grondexploitaties van in totaal € 3 miljoen, zie tabel 3. In de begroting 2025 werd nog rekening gehouden met een winst van € 2,9 miljoen. Daarnaast valt de verliesvoorziening van Hart van Nootdorp vrij van € 2,2 miljoen. Deze winstuitnamen worden meegenomen in de Najaarsnota 2025. Complex

Prognose 01-01

Prognose 01-07

Pijnacker-Zuid

966.000

1.436.000

Tuindershof

1.415.000

973.000

0

89.000

Boezem-Oost

437.000

448.000

Heron

103.000

84.000

2.921.000

3.030.000

Hart van Nootdorp

Tabel 3: Winstuitname 2025

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

6

3. ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN Anterieure overeenkomsten worden gesloten wanneer een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf) of een particulier initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling op grond die bij hen in eigendom is. Zij vragen de gemeente om het verlenen van medewerking aan een specifiek bouwplan, functie- of bestemmingswijziging, vaststelling van een omgevingsplan (ruimtelijk kader met één of meerdere grondeigenaren) of omgevingsvergunning (BOPA). De gemeente is op grond van de Omgevingswet verplicht haar kosten hiervoor te verhalen op de grondeigenaren (initiatiefnemers). Uitgangspunt is dat de gemeente bij facilitaire initiatieven het kostenverhaal privaatrechtelijk verzekerd via het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Als het via het privaatrechtelijke spoor niet lukt, dient het kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd te worden. In een anterieure overeenkomst worden naast kostenverhaal ook afspraken gemaakt over o.a. programma, fasering en kwaliteit openbaar gebied. De wijze van kostenverhaal en het sluiten van een anterieure overeenkomst is vastgelegd in de gemeentelijke ‘Nota Kostenverhaal, maart 2024’. In deze rapportage zijn niet opgenomen de kleine anterieure overeenkomsten, waarbij er o.a. 10 of minder woningen worden gerealiseerd. Lopende anterieure overeenkomsten Project Cas a Vita De Scheg TOTAAL

Initiatiefnemer Blauwhoed Jans en De Jong

Sociaal 31 100 131

Woningen Midden Duur 33 35 26 201 59 236

Totaal 99 327 426

Tabel 4: Totaaloverzicht anterieure overeenkomsten

In 2025 zijn er geen nieuwe grote anterieure overeenkomsten gesloten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

7

4. OVERIGE PROJECTEN Naast de grondexploitaties en de projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten zijn er ook voorbereidings- en investeringsprojecten binnen de gemeente. Dit betreffen projecten op het gebied van o.a. wonen, infra, cultuur, sport, scholen en buitenschoolse opvang, zijnde: • • • • • • • • • • • • • •

Oranjepark Transformatiegebieden Katwijkerlaan en omgeving Sociaal Cultureel Centrum Sporthal Jan Janssen Kindcentrum Regenboog Scholen Pijnacker Noord Uitbreiding Beatrixschool Integraal Kindcentrum Mariaschool Dierenpension Groenzoom/waterverband Molenlaan Verlengde Komkommerweg Klapwijk ‘Klimaatbestendig’ Metropolitane fietsroute - Delft-Rotterdam

In bijlage 1 wordt per project inzicht gegeven in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dit jaar en stelt bij indien nodig.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

8

5. STRATEGISCH VASTGOED De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft gronden in eigendom die niet behoren tot het openbare areaal, die (nog) geen deel uitmaken van een grondexploitatie en waarvan het gebruik niet (meer) van maatschappelijk belang is. Deze gronden behoren tot het strategisch gemeentelijk vastgoed.. De gemeente Pijnacker-Nootdorp onderscheidt drie categorieën vastgoed: • Vastgoed dat wordt ingezet voor een beleidsdoel. • Af te stoten vastgoed. • Strategische vastgoedvoorraad. Een overzicht van de laatste twee categorieën treft u aan in bijlage 2. Aankopen in 2025 In 2025 zijn drie aankopen inclusief opstallen en de onderliggende grond gekocht voor de toekomstige ontwikkeling van het transformatiegebied Dwarskade. Verkocht in 2025 De grond voor de hospice is begin 2025 overgedragen.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 juli 2025

9