Bijlage 1 - Voortgangsrapportage projecten per 1 januari 2026

Voortgangsrapportage Projecten Per 1 januari 2026

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

INLEIDING

2

1.

ONTWIKKELINGEN

3

1.1. Markt

3

1.2. Woningbouw

3

1.3. Bedrijventerrein en kantoren

4

1.4. Maatschappelijk en infrastructureel

4

1.5. Wet-, regelgeving, beleid en subsidie

4

GRONDEXPLOITATIES

5

2.1. Parameters

5

2.2. Investeringen

5

2.3. Opbrengsten

6

2.4. Resultaat

6

2.5. Risico’s

7

2.6. Weerstandsvermogen

8

2.7. Winstuitname

8

2.8. Openen en te sluiten grondexploitaties

8

3.

ANTERIEURE- en INTENTIEOVEREENKOMSTEN

10

4.

OVERIGE PROJECTEN

11

5.

STRATEGISCH VASTGOED

12

2.

BIJLAGE 1: Algemene toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. BIJLAGE 2: GEHEIM - Financiële toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

SAMENVATTING Hoe staan we ervoor? • Marktontwikkelingen, de wereldwijde onrust zorgt nog steeds voor onzekere marktomstandigheden. Het aanbod aan woningen en locaties voor bedrijventerreinen blijft krap in onze gemeente. • Woningbouw, krapte op de lokale woningmarkt, verkooptijd van nieuwbouw is gelijk gebleven, door stijgende prijzen van de woningen staat de betaalbaarheid steeds verder onder druk. Verwachte start bouw in 2026 van 171 woningen. • Bedrijventerreinen en kantorenmarkt, verwachte uitgifte in 2026 van 1,4 hectare bedrijfskavel en de resterende kavels in 2027.

•

• •

Resultaat, het verwachte netto contante resultaat van alle grondexploitaties voor winstuitname bedraagt € 12,5 miljoen per 1-1-2026. Dit is een verbetering van het netto contante resultaat met € 10,0 miljoen. De verbetering heeft grotendeels te maken met het afsluiten van de grondexploitatie Ackerswoude (circa € 6,1 miljoen negatief) en de verwachte bijdrage vanuit de realisatiestimulans van € 2,2 miljoen. Na winstuitname van € 3,5 miljoen bedraagt het resultaat € 9,1 miljoen positief per 1-1-2026. Weerstandsvermogen, de benodigde voorziening wordt verlaagd met € 0,2 miljoen. Risico’s, het risicoprofiel is nagenoeg gelijk gebleven. Weerstandsvermogen

€ x miljoen

8,9

•

9,4

12,1

€ x miljoen

10,4

12,7

Raming Werkelijk

11,0

2,5 -1,0

Resultaat

0,5

0,3

Voorziening

Risico's

Opbrengsten

€ x miljoen

€ x miljoen

Investeringen

9,1

10,3

Investeringen en opbrengsten, de investeringen vallen hoger uit dan eerder geraamd, mede doordat werkzaamheden eerder zijn uitgevoerd dan oorspronkelijk was voorzien.

2,3

2,2 Risicokwantificering

0,70

• •

0,80

Afgedekt in weerstandsvermogen

Anterieure & intentie overeenkomsten, er zijn geen anterieure overeenkomsten gesloten in 2025. Strategisch vastgoed, de aangekochte gronden voor Oranjepark zijn intern overgedragen naar de grondexploitatie. Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

1

INLEIDING In de omgevingsvisie heeft de gemeente haar ambities weergeven voor de toekomstige ontwikkeling van Pijnacker-Nootdorp. Hierin wordt niet alleen gekeken naar wonen, ruimtelijke ordening, mobiliteit, economie en groen, maar ook naar onderwerpen als gezondheid, omgevingsfactoren (milieu), duurzaamheid en veiligheid.

Het hoofdrapport en bijlage 1 zijn openbaar. Bijlage 2 is geheim. In bijlage 1 is een algemene toelichting per project opgenomen. De financiële toelichting van de projecten is in bijlage 2 opgenomen.

Met deze rapportage wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de diverse projecten op het gebied van woningbouw, bedrijventerreinen, kantorenontwikkeling, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur en hoe deze bijdragen aan de ambities uit de omgevingsvisie. Voor alle projecten zijn de stand van zaken en de gestelde doelen weergegeven en wordt vooruitgekeken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen onder gemeentelijk regie (grondexploitaties en investeringsprojecten) en door private partijen (anterieure overeenkomsten). De rapportage geeft daarmee invulling aan de financiële monitoring, bewaking en verantwoording van college en raad. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties zich in financiële zin ontwikkelen worden de grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt daarover gerapporteerd. Dit gebeurt in deze rapportage middels een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Via het MPG informeert het college de gemeenteraad over de financiële uitkomsten van het grondbeleid. De raad stelt het MPG vast en actualiseert de kredieten. De uitkomsten van het MPG worden vervolgens verwerkt in de P&C producten. In deze rapportage wordt teruggekeken op het vorige boekjaar en vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de projecten voor komend en toekomstige jaren. Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht.

De halfjaarlijkse rapportage per 1 juli geeft inzicht in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dat betreffende jaar en stelt bij indien nodig. Leeswijzer Deze voortgangsrapportage bestaat uit drie delen. Een algemeen deel en 2 bijlagen over de voortgang per project. De hoofdrapportage gaat in op de algemene ontwikkelingen op het gebied van de markt, prijsontwikkelingen, maatschappelijk en wet- en regelgeving. En geeft dan inzicht op het totaalbeeld van de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. In de bijlagen wordt de stand van zaken per project weergegeven.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

2

1. ONTWIKKELINGEN

De verwachtingen van de ontwikkelingen in de markt zijn vertaald naar de parameters voor de grondexploitaties in paragraaf 2.1.

1.2. De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft haar ambities voor de ontwikkeling van de gemeente vastgelegd in de Omgevingsvisie. Zowel op het vlak van woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, infrastructuur en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen weergegeven die invloed hebben op de realisatie van de ontwikkelprojecten van de gemeente. Ingegaan wordt op de economische ontwikkelingen op vastgoed gebied, verwacht programma en wet- en regelgeving.

1.1.

Woningbouw

De komende jaren zal er binnen de gemeentelijke grondexploitaties en faciliterende projecten (anterieure overeenkomsten) gestart worden met de bouw van 444 woningen. In de grafieken 1 t/m 3 zijn de verwachtingen opgenomen voor de nog te realiseren woningen. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijk te bouwen woningen in projecten in voorbereiding (zoals Dwarskade en Overgauw) en faciliterende projecten (anterieure overeenkomsten) waarbij er 10 of minder woningen worden gerealiseerd.

Markt

Het woningaanbod in onze gemeente blijft nog steeds krap. Binnen de nieuwbouwprojecten in Pijnacker-Nootdorp zien we dan ook nog steeds voldoende belangstelling. In onze gemeente merken we dat de verkoop van nieuwbouwwoningen over het algemeen spoedig verloopt. Ook zijn prijsstijgingen van woningen zichtbaar ten opzichte van eerder in verkoop gebrachte fasen. Als gevolg van de wereldwijde onrust blijven de marktomstandigheden onzeker. De krapte op de aanbestedingsmarkt neemt iets toe door teruglopende investeringen in de bouwsector. Voor 2026 is de verwachting dat de GWW-kosten blijven stijgen, vooral door oplopende loonkosten, cao-loonsverhogingen en een aanhoudend personeelstekort. De verstoringen in logistieke ketens zijn onzeker, waardoor de materiaalkosten sterk kunnen fluctueren. Gemeentelijke bezuinigingen en uitgesteld onderhoud kunnen op termijn extra druk op de sector zetten. De vraag naar bedrijfsruimten is nog steeds hoog. Het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze gemeente en in de regio speelt daarbij een blijvende grotere rol. De geplande uitgifte van bedrijfskavels wordt door netcongestie mogelijk lastiger te realiseren: waar dit vorig jaar vooral speelde voor bedrijven met een stroomaansluiting groter dan 3x80A, wordt dit aankomend jaar voor alle aansluitingen lastiger.

Grafiek 1: Aantal nog te realiseren woningen

Type woning Sociaal Midden

Duur

Grafiek 2: Aantal eengezins- en meergezinswoningen

Huurwoning waarbij de kale huur bij aanvang niet hoger is dan de geldende liberalisatiegrens. Voor 2026 is de maximale huurtoeslaggrens € 932,93. Huurwoning met een maximale grens van 186 wws-punten. Voor 2026 bedraagt de maximale huur € 1.228,07, of Betaalbare koopwoning zoals door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beschreven in het Programma betaalbaar wonen. In 2026 bedraagt de koopsom maximaal € 420.000,- vrij op naam. Woning waarvan de huurprijs of koopsom hoger is dan van de hierboven beschreven sociale of midden woningen.

In 2025 is er gestart met de bouw van 392 woningen. Dat is iets minder dan het op 1-72025 verwachte aantal van 427 woningen (zie grafiek 1). In Tuindershof is het laatste blok doorgeschoven naar begin 2026. Voor 2026 is de verwachting te starten met de bouw van 171 woningen. De woningaantallen per project zijn opgenomen in bijlage 1.

Netcongestie heeft steeds meer invloed op bouwprojecten in Nederland en vormt een risico voor de planning en de kosten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

3

1.3.

Bedrijventerrein en kantoren

Binnen de grondexploitaties van bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron worden de resterende kavels uitgegeven door middel van een selectieprocedure. Het aanbod aan bedrijfskavels en kantoorkavels in de regio blijft onverminderd laag. In onderstaande grafiek 3 wordt het resterend aantal hectare aan uitgeefbare bedrijfs- en kantorenkavels weergegeven. Naar verwachting zullen de meeste gronden in 2027 worden uitgegeven.

1.5.

Wet-, regelgeving, beleid en subsidie

Besluit begroting en verantwoording (BBV) De Gemeentewet en Provinciewet schrijven voor dat gemeenten jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken opstellen. Het BBV bevat hiervoor de regels en de Commissie BBV zorgt voor eenduidige toepassing via praktijkantwoorden en notities, waaronder de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023’; de gehanteerde berekeningswijze en rapportage passen binnen deze notitie. Financieel beleidskader Pijnacker-Nootdorp gemeente Pijnacker-Nootdorp Op 25 april 2024 heeft de raad de Financiële verordening 2024 vastgesteld, waarin is opgenomen dat eens per vier jaar een Nota grondbeleid wordt vastgesteld en dat de raad tweemaal per jaar een voortgangsrapportage projecten ontvangt. In maart 2024 zijn de Nota grondbeleid 2024-2028, de Nota grondprijzen 2024-2025 en de Nota kostenverhaal vastgesteld; de methodiek voor grondprijsbepaling is gelijk gebleven en waar van toepassing verwerkt in de grondexploitaties. De geactualiseerde Nota grondprijzen (2026-2027) zal medio 2026 ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Grafiek 3: Gronduitgifte bedrijventerreinen

1.4.

Maatschappelijk en infrastructureel

Naast de ontwikkeling van de woningbouw en de bedrijventerreinen worden er komende jaren ook (commerciële) maatschappelijke voorzieningen en infrastructurele projecten gerealiseerd of zijn daar voor plannen in de maak, zoals: • Mobiliteitshub in Wijck: parkeren van auto’s van bewoners en reizigers, stallen fietsen, scooters, deelmobiliteit, pakketdiensten, kleinschalige horeca, energievoorziening en een multicourt allemaal in 1 gebouw. • Sociaal cultureel centrum in Pijnacker-Centrum. • Diverse scholen en (integrale) kindcentra in zowel Pijnacker als Nootdorp. • De vernieuwing van de Katwijkerlaan en omgeving. • Verlenging van de Komkommerweg. • Vernieuwing van de riolering in Klapwijk gecombineerd met een klimaatbestendige inrichting. • Aanleg van regionale fietsverbindingen.

Subsidie: Realisatiestimulans Sinds dit jaar kunnen gemeenten bij het Rijk een beroep doen op de realisatiestimulans. Het doel van deze subsidie is de bouw van meer sociale en betaalbare woningen. Met de realisatiestimulans krijgen gemeenten € 7.000,- per sociale of betaalbare woning waarvan de bouw is gestart vanaf 1 januari 2025. De bijdrage wordt uitgekeerd in het jaar nadat de bouw is gestart. De verantwoording vindt plaats via de sisa bijlage bij de jaarrekening. Binnen de grondexploitaties zijn er 309 woningen die in aanmerking komen voor een bijdrage uit de realisatiestimulans. Deze nieuwe verwachte opbrengsten van € 2,16 miljoen zijn in de grondexploitaties per 1-1-2026 opgenomen.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

4

Voor alle grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) vanuit de financiële administratie per 31-12-2025. Deze boekwaarden zijn ook opgenomen in de jaarrekening. Bij de actualisatie en herziening van de grondexploitaties is uitgegaan van de huidige kennis van en inzichten in de markt en economie. Om alle complexen met elkaar te kunnen vergelijken zijn de resultaten berekend op netto contante waarde. Het onderstaande kader geeft de definities weer van de verschillende saldi die in een grondexploitatie worden berekend.

Saldo huidig prijspeil: (nominaal saldo)

Saldo van kosten en opbrengsten op startdatum (zonder indexatie en rente).

Saldo eindwaarde:

Het saldo van kosten en opbrengsten op einddatum van de exploitatie, rekening houdend met alle opbrengsten- en kostenstijgingen en de optredende rente-effecten gedurende de looptijd van de (her)ontwikkeling.

Saldo netto contante waarde:

Saldo eindwaarde uitgedrukt in de geldwaarde van vandaag door middel van een verdiscontering. Het geeft inzicht in het resultaat op huidige waarde rekening houdend met fasering, indexatie en rente.

2.1.

Parameters

2026

2027

2028 e.v.

Rekenrente

0,50%

0,50%

0,50%

Disconteringsvoet

2,00%

2,00%

2,00%

Kostenstijging grond, weg en waterbouw

3,00%

2,50%

2,00%

Opbrengsten woningbouw

5,00%

3,00%

2,00%

Opbrengsten bedrijfsterreinen en kantoren

2,00%

2,00%

2,00%

Tabel 1: Parameters

2.2.

Investeringen

De totale investeringen in de grondexploitaties bedroegen in 2025 € 12,7 miljoen, zie grafiek 4. Het merendeel van de investeringen heeft in 2025 plaatsgevonden in de bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron, Pijnacker-Zuid, Hart van Nootdorp en Tuindershof. Ten opzichte van de raming in 2025 is er werkelijk € 2,3 miljoen meer uitgegeven. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in de projecten Tuindershof en Heron meer kosten zijn gemaakt dan vooraf begroot. Voor de inhoudelijke toelichting hierop verwijzen wij u naar de geheime bijlage 2. De prognose voor de investeringen voor 2026 bedraagt € 9,4 miljoen.

Investeringen

10,4

12,7

Opbrengsten

9,4

€ x miljoen

In totaal heeft Pijnacker-Nootdorp zeven grondexploitaties. Waarvan vijf woningbouwprojecten (Oranjepark, Hart van Nootdorp, Oude Leede, Pijnacker Zuid en Tuindershof) en twee bedrijventerreinen (Boezem Oost en Heron). Dit hoofdstuk geeft inzicht in de resultaten van alle grondexploitaties bij elkaar. De voortgang per project is opgenomen in bijlage 1 en 2.

€ x miljoen

2. GRONDEXPLOITATIES

“Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023”. De kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijkse geactualiseerd op basis van marktontwikkelingen. In februari 2026 zijn de parameters door het college vastgesteld en ter informatie aan de raad toegezonden. In onderstaande tabel zijn de binnen de grondexploitaties gehanteerde parameters weergegeven.

12,1 Raming

11,0

Werkelijk

10,3

Parameters

De kosten- en opbrengstenstijging en de rentefactor zijn belangrijke factoren voor de berekening van het resultaat van een grondexploitatie. Grondexploitaties zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen aan zowel de kosten als opbrengstenkant. De rekenrente voor grondexploitaties is in de gemeentelijke begroting 2025 opgenomen. De commissie BBV heeft de disconteringsvoet bepaald op 2,0% in de notitie

Grafiek 4: Investeringen

Grafiek 5: Opbrengsten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

5

2.3.

Opbrengsten

De totale opbrengst van € 10,3 miljoen in 2025 ligt lager dan de verwachting van € 11,0 miljoen, zie grafiek 5. Dit verschil komt tot stand doordat de verkoop van laatste blok in Tuindershof net doorgeschoven is naar 2026. De toelichting op deze aanpassingen leest u in bijlage 1 en 2. In 2026 worden hogere opbrengsten verwacht dan in 2025. De prognose voor 2026 bedraagt: • Opbrengsten bij woningbouw: € 8,1 miljoen • Opbrengsten bij bedrijventerreinen € 4 miljoen

2.4.

Resultaat

De resultaten van alle actieve grondexploitaties per 1 januari 2026 zijn weergegeven in een totaaloverzicht (zie tabel 2). Om alle grondexploitaties met elkaar te kunnen vergelijken, zijn alle bedragen contant gemaakt per 1 januari 2026. Door de resultaten van alle grondexploitaties, zowel de positieve als de negatieve, op te tellen, ontstaat het totaalresultaat. Dit resultaat geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf. Totaaloverzicht saldi

MPG 01-01-2025

MPG 01-07-2025

MPG 1-1-2026

MPG 1-1-2026

excl. winstuitname

incl. winstuitname

grondexploitaties

#

NCW

#

NCW

#

NCW

#

NCW

Grexen met negatief saldo

3

-8.922.000

3

-6.464.000

1

-289.000

1

-289.000

Grexen met positief saldo

4

7.892.000

4

8.946.000

6

12.757.000

6

9.377.000

TOTAAL

7

-1.030.000

7

2.482.000

7

12.468.000

7

9.088.000

Conform de voorschriften uit het BBV bedraagt de verplichte winstuitname € 3,5 miljoen uit de projecten Hart van Nootdorp, Pijnacker-Zuid, Tuindershof, Boezem Oost en Heron (zie toelichting in paragraaf 2.7). Het totale resultaat van alle complexen inclusief winstuitname per 1 januari 2026 is nu geprognosticeerd op € 9,1 miljoen. Alle negatieve complexen bij elkaar hebben een resultaat van -/- € 0,3 miljoen. Hiervoor is een voorziening gevormd (zie toelichting paragraaf 2.6). Het verwachte resultaat van de positieve grondexploitaties bedraagt € 9,4 miljoen. Dit bedrag zal de komende jaren naar verwachting als winst worden uitgenomen. In paragraaf 2.7 wordt omschreven hoe deze winstuitname tot stand komt en voor welke projecten dit van toepassing is. Kasstroom Hieronder treft u in tabel 3 en grafiek 6 de cashflow over de jaren 2026-2031 voor de woningbouwlocaties en de bedrijventerreinen aan. Het geeft inzicht in welke jaren de kosten en opbrengsten van de grondexploitaties zich voordoen en welke invloed dat heeft op de eindwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt op dit moment € 1,8 miljoen negatief. Van de geraamde kosten is inmiddels 92% gerealiseerd; voor de opbrengsten bedraagt dit 88%. De verwachting is dat we in totaal nog € 22,8 miljoen aan kosten gaan maken en € 33,4 miljoen aan opbrengsten gaan realiseren.

In de grafieken 7 en 8 is de onderverdeling daarvan weergegeven.

Tabel 2: Resultaat grondexploitaties

Het totale positieve resultaat van het grondbedrijf van alle complexen bedroeg op 1 juli 2025 € 2,5 miljoen. Per 1 januari 2026 bedraagt het totale resultaat vóór winstneming € 12,5 miljoen. Ten opzichte van 1 juli 2025 is daarmee sprake van een verbetering van € 10,0 miljoen. Deze verbetering kent meerdere oorzaken. Een belangrijke oorzaak is de afsluiting van grondexploitatie Ackerswoude. Het negatieve exploitatieresultaat van Ackerswoude beperkte de hoogte van het totale resultaat van het grondbedrijf. Doordat dit verlies is genomen en de grondexploitatie is afgesloten, verbetert het resultaat van de resterende grondexploitaties. De verliesneming was reeds voorzien van dekking in de begroting. Daarnaast zorgt de verwachte bijdrage vanuit de realisatiestimulans van € 2,2 miljoen voor een positief effect. Ook zijn in een aantal projecten de begrote civieltechnische kosten naar beneden bijgesteld, waardoor minder budget benodigd is, en zijn de grondopbrengsten uit gronduitgifte geactualiseerd. Een nadere toelichting op de wijzigingen per project is opgenomen in bijlage 1 en 2.

Tabel 3: Cashflow over de jaren 2026-2031

Grafiek 6: Cashflow over de jaren 2026-2031

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

6

Voor een deel van de projecten geldt dat risico’s kunnen worden afgedekt binnen het resultaat van de grondexploitatie en het beschikbare investeringsbudget. Voor deze projecten is daarom (deels) geen dekking vanuit het weerstandsvermogen nodig. De risico’s die niet binnen de grondexploitatie afgedekt kunnen worden, komen ten laste van het weerstandsvermogen (zie tabel 4).

Grafiek 7: Nog te realiseren kosten

2.5.

Grafiek 8: Nog te realiseren opbrengsten

Het risico wordt binnen de grondexploitatie afgedekt indien de tegenvaller kan worden opgevangen binnen het beschikbare budget of als het verwachte resultaat van de grondexploitatie dermate positief is dat alle risico’s met het verwachte resultaat kunnen worden afgedekt. Indien dat niet het geval is zal een beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Risico’s

Het risicomanagement is onderverdeeld in vijf stappen: 1. Identificeren van risico’s. 2. Kwantificeren en beoordelen van risico’s. 3. Benoemen en bepalen van beheersmaatregelen. 4. Implementeren van maatregelen in organisatie/projectteam. 5. Rapporteren in een cyclus: periodieke evaluatie van risico’s. Onderdeel van de jaarlijkse actualisatie van onze actieve grondexploitaties en projectadministraties is het opnieuw doorlopen van deze cyclus. In deze paragraaf (feitelijk stap 5) wordt een toelichting gegeven op de uitkomsten van het risicomanagement. Hierbij ligt de focus op de grootschalige ontwikkeling waarbij het aanzienlijke investeringen betreft. Bij de risicokwantificering is gebruik gemaakt van de gewogen bandbreedte methode. Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedte methode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk en gelijktijdig voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risicobandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie.

Toelichting risico’s De risico’s worden per project bepaald (zie Bijlage 2). Dit is de uitkomst van de risicoinventarisatie en kwantificering die voor elk project heeft plaatsgevonden (stap 1 en 2).

Jaar

Effect

Kans

Risico kwantificering

Afgedekt in grondexploitaties

Afgedekt in weestandsvermogen

01-01-2026

11,1

20%

2,2

1,4

0,8

01-01-2025

6,3

36%

2,3

1,6

0,7

verschil

4,7

0,0

-0,2

0,1

bedragen in miljoenen

Tabel 4: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 2026 t.o.v. 2025

Totaaloverzicht en mutatie ten opzichte van 2025 Het totale effect (zonder rekening te houden met kans van optreden) is gestegen door de toevoeging van de grondexploitatie Oranjepark. Het risicoprofiel is in zijn totaliteit nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de bij de halfjaarlijkse rapportage per 2025 gepresenteerde risico’s. Doordat grondexploitaties zich steeds verder richting het eindstadium bewegen, daalt het bijbehorende risicoprofiel mee. In bijlage 2 wordt per grondexploitatie ingegaan op de wijzigingen in het risicoprofiel. Het totaal aan risico’s dat afgedekt wordt in het weerstandsvermogen bedraagt € 0,8 miljoen per 1 januari 2026. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald met behulp van het programma “NARIS”. Hierin worden de risico’s die niet binnen het resultaat van de grondexploitatie kunnen worden afgedekt opgenomen. Ten opzichte van 1 januari 2025 neemt het benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitaties toe met € 0,1 miljoen. Financiële gevolgen Indien het risico een feit wordt, zal dit leiden tot een lager financieel resultaat van een grondexploitatie. Indien een negatief resultaat verslechtert of het positieve resultaat Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

7

verandert in een negatief resultaat, zal dit een storting in de voorziening nadelige complexen noodzakelijk maken. Mocht het risico een feit worden binnen een grondexploitatie met een positief resultaat, dan zal dat tot een lagere winstuitkering leiden.

2.6.

Weerstandsvermogen

Voor de verliesgevende grondexploitaties is een “voorziening nadelige complexen” gevormd om de verwachte verliezen op te kunnen vangen. Momenteel is deze voorziening bij de halfjaarlijkse actualisatie in 2025 vastgesteld op € 0,5 miljoen. In totaal zal de benodigde voorziening per 1 januari 2026 verlaagd worden met € 0,2 miljoen.

€ x miljoen

8,9

-1,0

9,1

2,5

0,5

0,3

Resultaat Voorziening

Grafiek 9: Weerstandsvermogen voorziening nadelige complexen

2.7.

Winstuitname

De gemeente Pijnacker-Nootdorp gaat voor het nemen van winst uit van de regels die zijn opgesteld door de commissie BBV. In de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 van de commissie BBV wordt in paragraaf 6.2 gesproken over het tussentijds winst nemen. Daarin staat beschreven: Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: • De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien jaar of minder; én • Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én • De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én • De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Op basis van de notitie van de commissie BBV zijn wij verplicht de hierboven beschreven systematiek te gebruiken bij de berekening van de winstneming in de jaarrekening 2025. Berekeningssystematiek percentage of completion Het aandeel van de gemaakte kosten van de totale kosten wordt vermenigvuldigd met het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten van de totale opbrengsten. Het percentage dat daaruit komt is het aandeel van het verwachte resultaat dat je winst kan nemen. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de toekomstige risico’s, die worden afgedekt door het verwachte positieve resultaat. De som van de gewogen risico’s wordt afgetrokken van het verwachte resultaat voordat de berekening van de winstuitname met behulp van percentage of completion plaatsvindt.

Totale winstuitname en gevolgen voor de jaarrekening 2025 Bij vijf projecten is er sprake van een winstuitname uit de grondexploitaties van in totaal € 3,5 miljoen, zie tabel 5. Deze winstuitname worden meegenomen in het resultaat van de jaarrekening 2025. Complex Hart van Nootdorp Pijnacker-Zuid Tuindershof Boezem-Oost Heron

Winstuitname 104.000 1.127.000 1.193.000 470.000 593.000 3.487.000

Tabel 5: Winstuitname 2026

2.8.

Openen en te sluiten grondexploitaties

In 2023 heeft de gemeenteraad de Kaderstellende Notitie voor Oranjepark vastgesteld, waarin de uitgangspunten en ambities voor de ruimtelijke visie zijn vastgelegd. Op basis hiervan is gestart met het opstellen van de ruimtelijke visie. Deze visie maakt op hoofdlijnen inzichtelijk hoe het gebied in de toekomst vorm kan krijgen. In september Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

8

2025 heeft de gemeenteraad deze visie, inclusief de bijbehorende grondexploitatie, vastgesteld. De grondexploitatie Dwarskade is in januari 2026 door de raad vastgesteld en maakt daarom nog geen onderdeel uit van de voortgangsrapportage per 1 januari 2026. Dwarskade wordt voor het eerst meegenomen bij de voortgangsrapportage per 1 juli 2026.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

9

3. ANTERIEURE- en INTENTIEOVEREENKOMSTEN Anterieure overeenkomsten worden gesloten wanneer een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf) of een particulier initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling op grond die bij hen in eigendom is. Zij vragen de gemeente om het verlenen van medewerking aan een specifiek bouwplan, functie- of bestemmingswijziging, vaststelling van een omgevingsplan (ruimtelijk kader met één of meerdere grondeigenaren) of omgevingsvergunning (BOPA). De gemeente is op grond van de Omgevingswet verplicht haar kosten hiervoor te verhalen op de grondeigenaren (initiatiefnemers). In een eerder stadium kan daarnaast een intentieovereenkomst worden gesloten, waarin procesafspraken worden vastgelegd over de verkenning van een initiatief, vooruitlopend op nadere afspraken in een anterieure overeenkomst. Uitgangspunt is dat de gemeente bij facilitaire initiatieven het kostenverhaal privaatrechtelijk verzekert via het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Als het via het privaatrechtelijke spoor niet lukt, dient het kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd te worden. In een anterieure overeenkomst worden naast kostenverhaal ook afspraken gemaakt over o.a. programma, fasering en kwaliteit openbaar gebied.

De wijze van kostenverhaal en het sluiten van een anterieure overeenkomst is vastgelegd in de gemeentelijke ‘Nota Kostenverhaal, maart 2024’. In deze rapportage zijn niet opgenomen de kleine anterieure overeenkomsten, waarbij er o.a. 10 of minder woningen worden gerealiseerd. Lopende anterieure overeenkomsten Project Initiatiefnemer Sociaal 100 De Scheg Jansen De Jong 100 TOTAAL Tabel 6: Totaaloverzicht anterieure overeenkomsten

Woningen Midden Duur 26 201 26 201

Totaal 327 327

In 2025 zijn geen nieuwe grote anterieure overeenkomsten gesloten. Projecten waarvoor in 2025 intentieovereenkomsten zijn aangegaan, zijn niet in de tabel opgenomen, aangezien het programma daarvoor op dit moment nog onvoldoende concreet is.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

10

4. OVERIGE PROJECTEN Naast de grondexploitaties en de projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten zijn er ook voorbereidings- en investeringsprojecten binnen de gemeente. Dit betreffen projecten op het gebied van o.a. wonen, infra, cultuur, sport, scholen en buitenschoolse opvang, zijnde: • • • • • • • • • • • • •

Dwarskade Casa Vita Katwijkerlaan en omgeving Sociaal Cultureel Centrum Kindcentrum Regenboog Uitbreiding Octant school Beatrix Renovatie Scholencomplex Koningshof Kindcentrum Maria Dierenpension Groenzoom/waterverband Molenlaan Verlengde Komkommerweg Klapwijk ‘Klimaatbestendig’ Metropolitane fietsroute – Delft-Rotterdam

In bijlage 1 worden deze projecten nader toegelicht aan de hand van de ligging van het project, het projectgebied, de stand van zaken en de doelen voor 2026.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

11

5. STRATEGISCH VASTGOED De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft gronden in eigendom die niet behoren tot het openbare areaal, die geen deel uitmaken van een grondexploitatie en waarvan het gebruik niet (meer) van maatschappelijk belang is. Deze gronden behoren tot het strategisch gemeentelijk vastgoed en dienen in beginsel te worden verkocht. De gemeente Pijnacker-Nootdorp onderscheidt drie categorieën vastgoed: • Vastgoed dat wordt ingezet voor een beleidsdoel. • Af te stoten vastgoed. • Strategische vastgoedvoorraad. Een overzicht van de laatste twee categorieën treft u aan in bijlage 2. Interne overdracht in 2025 De gronden uit het strategisch vastgoed die binnen projectgebied Oranjepark liggen, zijn ingebracht in de grondexploitatie.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2026

12