Bijlage 1: Voortgangsrapportage projecten per 1 januari 2025

Voortgangsrapportage Projecten Per 1 januari 2025

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

INLEIDING

2

1.

ONTWIKKELINGEN

3

1.1. Markt

3

1.2. Woningbouw

3

1.3. Bedrijventerrein en kantoren

4

1.4. Maatschappelijk en infrastructureel

4

1.5. Wet-, regelgeving en beleid

4

GRONDEXPLOITATIES

5

2.1. Parameters

5

2.2. Investeringen

5

2.3. Opbrengsten

6

2.4. Resultaat

6

2.5. Risico’s

7

2.6. Weerstandsvermogen

8

2.7. Winstuitname

8

2.8. Openen en te sluiten grondexploitaties

9

3.

ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN

10

4.

OVERIGE PROJECTEN

11

5.

STRATEGISCH VASTGOED

12

2.

BIJLAGE 1: Algemene toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. BIJLAGE 2: GEHEIM - Financiële toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

SAMENVATTING Hoe staan we ervoor? •

Marktontwikkelingen, de blijvende wereldwijde onrust zorgt voor onzekere marktomstandigheden. Het aanbod aan woningen en locaties voor bedrijventerreinen blijft krap in onze gemeente. Woningbouw, krapte op de lokale woningmarkt, verkooptijd van nieuwbouw is gelijk gebleven, door stijgende prijzen van de woningen staat de betaalbaarheid steeds verder onder druk. Verwachte start bouw in 2025 van 423 woningen. Bedrijventerreinen en kantorenmarkt, verwachte uitgifte in 2025 van 0,5 hectare bedrijfskavel en de resterende kavels in 2026.

•

•

RESULTAAT € 1,3 mln. € 2,3 mln. - € 1 mln.

• •

01-07-2024 01-01-2025 01-01-2025 incl. winstuitname van € 3,5 mln.

Weerstandsvermogen, de benodigde voorziening wordt verhoogd met € 0,7 miljoen. Risico’s, het risicoprofiel is verbeterd met € 1,3 miljoen doordat steeds meer projecten zich in het eindstadium bevinden.

€ x miljoen

Weerstandsvermogen

12,5

13,4

€ x miljoen

13,3

15,2

Raming

11,6

Werkelijk

11,9

•

•

8,9

8,0

Resultaat Voorziening

1,6

1,3

-1,0

Risico's

Opbrengsten

€ x miljoen

€ x miljoen

Investeringen

8,2

Investeringen en opbrengsten, door vertraging in de facturering van uitgevoerde en in uitvoering zijnde werkzaamheden zijn een deel van de geraamde investeringen een jaar doorgeschoven. Lagere werkelijke opbrengsten dan vooraf begroot, doordat de verwachte verkoop in Ackerswoude en Oude Leede niet heeft plaatsgevonden. Resultaat, verbetering van het netto contante resultaat met € 0,7 miljoen. Na winstuitname van € 3,5 miljoen bedraagt het resultaat € 1 miljoen negatief.

3,5 2,3 0,98

• •

Risicokwantificering

0,65

Afgedekt in weerstandsvermogen

Anterieure & intentie overeenkomsten, geen anterieure overeenkomsten gesloten in 2024 wel een intentieovereenkomst. Strategisch vastgoed, vier percelen aangekocht aan de Oudeweg, Nootdorpseweg en Nijverheidsweg ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen. De gronden voor de gerealiseerde scholen in Pijnacker Noord en het Sociaal Cultureel Centrum in Pijnacker zijn intern overgedragen. Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

1

INLEIDING

Het hoofdrapport en bijlage 1 zijn openbaar. Bijlage 2 is geheim. In bijlage 1 is een algemene toelichting per project opgenomen. De financiële toelichting van de projecten is in bijlage 2 opgenomen.

In de omgevingsvisie heeft de gemeente haar ambities weergeven voor de toekomstige ontwikkeling van Pijnacker-Nootdorp. Hierin wordt niet alleen gekeken naar wonen, ruimtelijke ordening, mobiliteit, economie en groen, maar ook naar onderwerpen als gezondheid, omgevingsfactoren (milieu), duurzaamheid en veiligheid. Met deze rapportage wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de diverse projecten op het gebied van woningbouw, bedrijventerreinen, kantorenontwikkeling, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur en hoe deze bijdragen aan de ambities uit de omgevingsvisie. Voor alle projecten zijn de stand van zaken en de gestelde doelen weergegeven en wordt vooruitgekeken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen onder gemeentelijk regie (grondexploitaties en investeringsprojecten) en door private partijen (anterieure overeenkomsten). De rapportage geeft daarmee invulling aan de financiële monitoring, bewaking en verantwoording van college en raad. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties zich in financiële zin ontwikkelen worden de grondexploitaties tweemaal per jaar geactualiseerd en wordt daarover gerapporteerd. Dit gebeurt in deze rapportage middels een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Via het MPG informeert het college de gemeenteraad over de financiële uitkomsten van het grondbeleid.

De raad stelt het MPG vast en actualiseert de kredieten. De uitkomsten van het MPG worden vervolgens verwerkt in de P&C producten. In deze rapportage wordt teruggekeken op het vorige boekjaar en vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de projecten voor komend en toekomstige jaren. Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht. De halfjaarlijkse rapportage per 1 juli geeft inzicht in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dat betreffende jaar en stelt bij indien nodig. Leeswijzer Deze voortgangsrapportage bestaat uit drie delen. Een algemeen deel en 2 bijlagen over de voortgang per project. De hoofdrapportage gaat in op de algemene ontwikkelingen op het gebied van de markt, prijsontwikkelingen, maatschappelijk en wet- en regelgeving. En geeft dan inzicht op het totaalbeeld van de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. In de bijlagen wordt de stand van zaken per project weergegeven.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

2

1. ONTWIKKELINGEN

projecten in voorbereiding (zoals Oranjepark, Dwarskade en Overgauw) en faciliterende projecten (anterieure overeenkomsten) waarbij er 10 of minder woningen worden gerealiseerd.

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft haar ambities voor de ontwikkeling van de gemeente vastgelegd in de Omgevingsvisie. Zowel op het vlak van woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, infrastructuur en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen weergegeven die invloed hebben op de realisatie van de ontwikkelprojecten van de gemeente. Ingegaan wordt op de economische ontwikkelingen op vastgoed gebied, verwacht programma en wet- en regelgeving. Grafiek 1: Aantal nog te realiseren woningen

1.1.

Grafiek 2: Aantal eengezins- en meergezinswoningen

Markt

Het woningaanbod in onze gemeente blijft nog steeds erg krap. Binnen de nieuwbouwprojecten in Pijnacker-Nootdorp zien we dan ook nog steeds voldoende belangstelling. De prijzen in de markt vertonen een lichte stijging in 2024. De verwachting uit de markt is dat de woningprijzen komende jaren zullen blijven stijgen. Als gevolg van de wereldwijde onrust blijven de marktomstandigheden onzeker. De krapte op de aanbestedingsmarkt neemt iets toe door teruglopende investeringen in de bouwsector en minder afgegeven bouwvergunningen. De ontwikkeling van de prijzen is mede afhankelijk van de energieprijzen en de mondiale onrust. Daarmee blijft het toekomstige verloop van de Grond, Weg- en waterbouw (GWW) kosten lastig te voorspellen. De vraag naar bedrijfsruimten is nog steeds hoog. Daarbij speelt het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze gemeente en in de regio een blijvende grotere rol. De geplande uitgifte van bedrijfskavels wordt door de netcongestie mogelijk lastiger te realiseren, met name voor bedrijven die een stroomaansluiting groter dan 3x80A nodig hebben. De verwachtingen van de ontwikkelingen in de markt zijn vertaald naar de parameters voor de grondexploitaties in paragraaf 2.1.

1.2.

Woningbouw

De komende jaren zal er binnen de gemeentelijke grondexploitaties en faciliterende projecten (anterieure overeenkomsten) gestart worden met de bouw van 641 woningen. In de grafieken 1 t/m 3 zijn de verwachtingen opgenomen voor de nog te realiseren woningen. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijk te bouwen woningen in

Grafiek 3: Percentage nog te realiseren sociaal, midden en dure woningen Type woning Sociaal Midden

Duur

Huurwoning waarbij de kale huur bij aanvang niet hoger is dan de geldende liberalisatiegrens. Voor 2024 is de maximale huurtoeslaggrens € 900,07. Huurwoning met een maximale grens van 186 wws-punten. Voor 2024 bedraagt de maximale huur € 1.184,82, of Betaalbare koopwoning zoals door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beschreven in het Programma betaalbaar wonen. In 2025 bedraagt de koopsom maximaal € 405.000,- vrij op naam. Woning waarvan de huurprijs of koopsom hoger is dan van de hierboven beschreven sociale of midden woningen.

In 2024 is er gestart met de bouw van 366 woningen. Dat is iets minder dan het op 1-72024 verwachte aantal van 375 woningen (zie grafiek 1). In Ackerswoude zijn de woningen die naast het kindcentrum gepland waren in 2024 niet gestart met de bouw. Voor 2025 liggen de verwachte aantallen met 423 woningen gelijk met 1-7-2024. Binnen de projecten worden er conform de woonvisie van de gemeente meer woningen gerealiseerd in de sociale en midden categorie (midden huur en bereikbare koop) dan in het verleden (zie grafiek 3). Sociale- en middenwoningen zijn vaak financieel alleen te realiseren als meergezinswoning. Dit is terug te zien in de stijging van het aantal

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

3

meergezinswoningen ten opzichte van de eengezinswoningen (zie grafiek 2). De woningaantallen per project zijn opgenomen in bijlage 1.

1.3.

Bedrijventerrein en kantoren

Binnen de grondexploitaties van bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron worden de resterende kavels uitgegeven door middel van een selectieprocedure. Het aanbod aan bedrijfskavels en kantoorkavels in de regio blijft onverminderd laag. In onderstaande grafiek wordt het resterend aantal hectare aan uitgeefbare bedrijfs- en kantorenkavels weergegeven. Naar verwachting zullen de meeste gronden in 2026 worden uitgegeven.

Grafiek 4: Gronduitgifte bedrijventerreinen

1.4.

1.5.

Wet-, regelgeving en beleid

Besluit begroting en verantwoording (BBV) De gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder andere door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities. In 2023 heeft de Commissie BBV de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023’ gepubliceerd. De gehanteerde berekeningswijze voor de grondexploitaties en de manier van rapporteren door de gemeente passen binnen deze notitie. Financiële verordening gemeente Pijnacker-Nootdorp Op 25 april 2024 heeft de raad de Financiële verordening 2024 vastgesteld. Volgens de Financiële verordening stelt de gemeente één keer in de vier jaar een Nota grondbeleid vast. In de 'Nota grondbeleid gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024-2028’, is opgenomen dat de raad tweemaal per jaar een voortgangsrapportage projecten ontvangt, waarin over de planning, doelen en risico’s wordt gerapporteerd. Deze rapportage betreft de eerste in het jaar waarbij verantwoording wordt afgelegd over het afgelopen jaar en vooruitgekeken wordt naar de komende jaren.

Bij de halfjaarlijkse rapportage per 1 juli ligt de nadruk meer op de voortgang van het huidige jaar.

Maatschappelijk en infrastructureel

Naast de ontwikkeling van de woningbouw en de bedrijventerreinen worden er komende jaren ook (commerciële) maatschappelijke voorzieningen en infrastructurele projecten gerealiseerd of zijn daar voor plannen in de maak, zoals: • Mobiliteitshub in Wijck: parkeren van auto’s van bewoners en reizigers, stallen fietsen, scooters, deelmobiliteit, pakketdiensten, kleinschalige horeca, energievoorziening en een multicourt allemaal in 1 gebouw. • Sociaal cultureel centrum in Pijnacker-Centrum. • Diverse scholen en kind centra in zowel Pijnacker als Nootdorp. • De vernieuwing van de Katwijkerlaan en omgeving. • Verlenging van de Komkommerweg. • Vernieuwing van de riolering in Klapwijk gecombineerd met een klimaatbestendige inrichting. • Aanleg van regionale fietverbindingen.

Nota grondbeleid, Nota grondprijzen en Nota kostenverhaal Door de raad zijn de ‘Nota grondbeleid, gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024-2028’, de ‘Nota grondprijzen 2024-2025’ en de ‘Nota Kostenverhaal’ vastgesteld in maart 2024. De methodiek voor de grondprijsbepaling in de ‘Nota Grondprijzen 2024-2025’ is gelijk gebleven. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn geactualiseerd en indien van toepassing in de grondexploitaties verwerkt.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

4

In totaal heeft Pijnacker-Nootdorp zeven grondexploitaties. Waarvan vijf woningbouwprojecten (Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Oude Leede, Pijnacker Zuid en Tuindershof) en twee bedrijventerreinen (Boezem Oost en Heron). Dit hoofdstuk geeft inzicht in de resultaten van alle grondexploitaties bij elkaar. De voortgang per project is opgenomen in bijlage 1 en 2. Voor alle grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) vanuit de financiële administratie per 31-12-2024. Deze boekwaarden zijn ook opgenomen in de jaarrekening. Bij de actualisatie en herziening van de grondexploitaties is uitgegaan van de huidige kennis van en inzichten in de markt en economie. Om alle complexen met elkaar te kunnen vergelijken zijn de resultaten berekend op netto contante waarde. Het onderstaande kader geeft de definities weer van de verschillende saldi die in een grondexploitatie worden berekend.

Saldo van kosten en opbrengsten op startdatum (zonder indexatie en rente).

Saldo eindwaarde:

Het saldo van kosten en opbrengsten op einddatum van de exploitatie, rekening houdend met alle opbrengsten- en kostenstijgingen en de optredende rente-effecten gedurende de looptijd van de (her)ontwikkeling.

Saldo netto contante waarde:

Saldo eindwaarde uitgedrukt in de geldwaarde van vandaag door middel van een verdiscontering. Het geeft inzicht in het resultaat op huidige waarde rekening houdend met fasering, indexatie en rente.

bedrijfsterreinen en kantoren Tabel 1: Parameters

2.2.

2.1.

2026 0,72% 2,00%

2027 e.v. 0,72% 2,00%

3,50% 4,00%

2,50% 3,00%

2,00% 2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Investeringen

Investeringen

Opbrengsten

13,3 12,5

Parameters

De kosten- en opbrengstenstijging en de rentefactor zijn belangrijke factoren voor de berekening van het resultaat van een grondexploitatie. Grondexploitaties zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen aan zowel de kosten als opbrengstenkant. De rekenrente voor grondexploitaties is in de gemeentelijke begroting 2025 opgenomen. De commissie BBV heeft de disconteringsvoet bepaald op 2,0% in de notitie

2025 0,72% 2,00%

De totale investeringen in de grondexploitaties bedroegen in 2024 € 12,5 miljoen, zie grafiek 4. Het merendeel van de investeringen heeft in 2024 plaatsgevonden in de bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron, Pijnacker-Zuid, Hart van Nootdorp en Tuindershof. Ten opzichte van de raming op 1 juli 204 is er werkelijk € 0,8 miljoen minder uitgegeven. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in de projecten Ackerswoude, Tuindershof en Heron minder kosten zijn gemaakt dan vooraf begroot. Voor de inhoudelijke toelichting hierop verwijzen wij u naar de geheime bijlage 2. De prognose voor de investeringen voor 2025 bedraagt € 11,9 miljoen, waarvan € 9,8 miljoen voor woningbouw en € 2,1 miljoen voor bedrijventerreinen.

€ x miljoen

Saldo huidig prijspeil: (nominaal saldo)

Parameters Rekenrente Disconteringsvoet Kostenstijging grond, weg en waterbouw Opbrengsten woningbouw

€ x miljoen

2. GRONDEXPLOITATIES

“Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023”. De kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijkse geactualiseerd op basis van marktontwikkelingen. In december 2024 zijn de parameters door het college vastgesteld en ter informatie aan de raad toegezonden. In onderstaande tabel zijn de binnen de grondexploitaties gehanteerde parameters weergegeven.

15,2

13,4

Raming

11,6

Werkelijk

11,9

Grafiek 4: Investeringen

Grafiek 5: Opbrengsten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

5

2.3.

Opbrengsten

De totale opbrengst van € 13,4 miljoen in 2024 ligt lager dan de verwachting per 1 juli voor 2024 van € 15,2 miljoen, zie grafiek 5. Dit verschil komt tot stand doordat de verwachte verkoop in Ackerswoude en Oude Leede niet heeft plaatsgevonden. De toelichting op deze aanpassingen leest u in bijlage 1 en 2. In 2025 worden lagere opbrengsten verwacht dan in 2024. De prognose voor 2025 bedraagt: • Opbrengsten bij woningbouw: € 10 miljoen • Opbrengsten bij bedrijventerreinen € 1,6 miljoen

2.4.

Resultaat

Kasstroom Hieronder treft u in tabel 3 en grafiek 6 de cashflow over de jaren 2025-2029 voor de woningbouwlocaties en de bedrijventerreinen aan. Het geeft inzicht in welke jaren de kosten en opbrengsten van de grondexploitaties zich voordoen en welke invloed dat heeft op de eindwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt op dit moment € 2,1 miljoen negatief. Zowel voor de kosten als opbrengsten is circa 93% reeds gerealiseerd. De verwachting is dat we in totaal nog € 24 miljoen aan kosten gaan maken en € 25,3 miljoen aan opbrengsten gaan realiseren. In de grafieken 7 en 8 is de onderverdeling daarvan weergegeven. Kasstroom MPG

De resultaten van alle actieve grondexploitaties per 1 januari 2025 zijn weergegeven in een totaaloverzicht (zie tabel 2). Om alle grondexploitaties met elkaar te kunnen vergelijken, zijn alle bedragen contant gemaakt per 1 januari 2025. Door de resultaten van alle grondexploitaties, zowel de positieve als de negatieve, op te tellen, ontstaat het totaalresultaat. Dit resultaat geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf. Totaaloverzicht saldi

MPG 01-01-2024

MPG 01-07-2024

grondexploitaties Grexen met negatief saldo Grexen met positief saldo TOTAAL

# 3 4 7

# 3 4 7

NCW -8.187.000 9.530.000 1.343.000

NCW -8.028.000 9.591.000 1.563.000

MPG 1-1-2025 excl. winstuitname # NCW 3 -8.922.000 4 11.248.000 7 2.326.000

MPG 1-1-2025 incl. winstuitname # NCW 3 -8.922.000 4 7.892.000 7 -1.030.000

Totaal

Verwerving Ophogen, BRM & WRM Plankosten Overige kosten Winstuitname TOTAAL KOSTEN

Boekwaarde € % 100.095.000 99.173.000 99% 120.814.000 104.548.000 87% 55.985.000 51.771.000 92% 56.278.000 53.643.000 95% 47.600.000 47.600.000 100% 380.772.000 356.735.000 94%

Nog te realiseren 2025 2026 839.000 83.000 7.367.000 5.828.000 2.187.000 1.340.000 1.497.000 808.000 0 0 11.890.000 8.059.000

2027 0 2.233.000 482.000 202.000 0 2.917.000

2028 0 461.000 154.000 128.000 0 743.000

2029 0 377.000 51.000 0 0 428.000

2030 0 0 0 0 0 0

2031 0 0 0 0 0 0

Verkoop grond Overige opbrengsten TOTAAL OPBRENGSTEN

354.582.000 330.635.000 25.343.000 23.960.000 379.925.000 354.595.000

10.841.000 12.230.000 755.000 628.000 11.596.000 12.858.000

875.000 0 875.000

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

-733.000 -1.233.000 2.125.000 1.590.000

0

0

Eindwaarde 1-1-2025 Eindwaarde 1-7-2024

-1.233.000 1.590.000

93% 95% 93%

-2.140.000 -1.125.000

-2.449.000 6.195.000

2.311.000 1.817.000

94.000 1.907.000

Tabel 3: Cashflow over de jaren 2025-2029

Tabel 2: Resultaat grondexploitaties

Het totale positieve resultaat van het grondbedrijf van alle complexen was op 1 juli 2024 € 1,6 miljoen (prijspeil 1-1-2024). Het totale resultaat op 1 januari 2025 bedraagt € 2,3 miljoen. Het resultaat is afgelopen halfjaar verbeterd met € 0,7 miljoen door meerdere factoren. In een aantal projecten zijn de begrote civieltechnische kosten gunstiger uitgevallen waardoor minder budget benodigd is, en de grondopbrengsten voor de uitgifte van gronden zijn aangepast. Een nadere toelichting van de wijzigingen per project is te lezen in bijlage 1 en 2. De verplichte winstuitname bedraagt € 3,5 miljoen uit de projecten Pijnacker-Zuid, Tuindershof, Boezem Oost en Bedrijvenpark Heron (zie toelichting in paragraaf 2.7). Het totale resultaat van alle complexen inclusief winstuitname per 1 januari 2025 is nu geprognosticeerd op - € 1,0 miljoen. Alle negatieve complexen bij elkaar hebben een resultaat van -/- € 8,9 miljoen. Hiervoor is een voorziening gevormd (zie toelichting paragraaf 2.6). Het verwachte resultaat van de positieve grondexploitaties bedraagt € 7,9 miljoen. Dit bedrag zal de komende jaren als winst worden uitgenomen. In paragraaf 2.7 winstuitname wordt omschreven hoe deze winstuitname tot stand komt en voor welke projecten dit van toepassing is.

Grafiek 6: Cashflow over de jaren 2025-2029

Grafiek 7: Nog te realiseren kosten

Grafiek 8: Nog te realiseren opbrengsten Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

6

2.5.

Risico’s

Het risicomanagement binnen de afdeling Ontwikkeling is onderverdeeld in vijf stappen: 1. Identificeren van risico’s. 2. Kwantificeren en beoordelen van risico’s. 3. Benoemen en bepalen van beheersmaatregelen. 4. Implementeren van maatregelen in organisatie/projectteam. 5. Rapporteren in een cyclus: periodieke evaluatie van risico’s.

Jaar

Effect

Kans

Risico kwantificering

01-01-2025

6,33

36%

2,25

1,60

01-01-2024

10,44

34%

3,53

2,55

0,98

verschil

-4,10

-1,28

-0,95

-0,33

Afgedekt in grondexploitaties

Afgedekt in weestandsvermogen 0,65

bedragen i n mi l joenen

Tabel 4: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 2025 t.o.v. 2024

Onderdeel van de jaarlijkse actualisatie van onze actieve grondexploitaties en projectadministraties is het opnieuw doorlopen van deze cyclus. In deze paragraaf (feitelijk stap 5) wordt een toelichting gegeven op de uitkomsten van het risicomanagement. Hierbij ligt de focus op de grootschalige ontwikkeling waarbij het aanzienlijke investeringen betreft. Bij de risicokwantificering is gebruik gemaakt van de gewogen bandbreedte methode. Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedte methode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk en gelijktijdig voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risicobandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie. Toelichting risico’s De risico’s worden per project bepaald (zie Bijlage 2). Dit is de uitkomst van de risicoinventarisatie en kwantificering die voor elk project heeft plaatsgevonden (stap 1 en 2).

Voor een deel van de projecten geldt dat risico’s kunnen worden afgedekt binnen het resultaat van de grondexploitatie en het beschikbare investeringsbudget. Voor deze projecten is daarom (deels) geen dekking vanuit het weerstandsvermogen nodig. De risico’s die niet binnen de grondexploitatie afgedekt kunnen worden, komen ten laste van het weerstandsvermogen (zie tabel 4). Het risico wordt binnen de grondexploitatie afgedekt indien de tegenvaller kan worden opgevangen binnen het beschikbare budget of als het verwachte resultaat van de grondexploitatie dermate positief is dat alle risico’s met het verwachte resultaat kunnen worden afgedekt. Indien dat niet het geval is zal een beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Grafiek 9: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 2025 t.o.v. 2024

Totaaloverzicht en mutatie ten opzichte van 2024 Het risicoprofiel is in zijn totaliteit verder verbeterd ten opzichte van de bij de halfjaarlijkse rapportage per 1 juli 2024 gepresenteerde risico’s. Doordat de grondexploitatie zich steeds verder richting het eindstadium bewegen, daalt het bijbehorende risicoprofiel mee. Enige uitzondering daarop is dat het marktrisico in een aantal projecten is toegenomen, dit heeft te maken met kans op vertraging in de uitgifte en de rol van netcongestie. In bijlage 2 wordt per grondexploitatie ingegaan op de wijzigingen in het risicoprofiel. Het totaal aan risico’s dat afgedekt wordt in het weerstandsvermogen bedraagt € 0,65 miljoen per 1 januari 2025. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald met behulp van het programma “NARIS”. Hierin worden de risico’s die niet binnen het resultaat van de grondexploitatie kunnen worden afgedekt opgenomen. Ten opzichte van 1 januari 2024 neemt het benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitaties af met € 0,33 miljoen.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

7

Financiële gevolgen Indien het risico een feit wordt, zal dit leiden tot een lager financieel resultaat van een grondexploitatie. Indien een negatief resultaat verslechtert of het positieve resultaat verandert in een negatief resultaat, zal dit een storting in de voorziening nadelige complexen noodzakelijk maken. Mocht het risico een feit worden binnen een grondexploitatie met een positief resultaat, dan zal dat tot een lagere winstuitkering leiden.

2.6.

Weerstandsvermogen

Voor de verliesgevende grondexploitaties is een “voorziening nadelige complexen” gevormd om de verwachte verliezen op te kunnen vangen. Momenteel is deze voorziening € 8,9 miljoen. In totaal zal de benodigde voorziening verhoogd worden met € 0,7 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een verslechterd resultaat van Ackerswoude.

grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: • • • •

De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien jaar of minder; én Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Op basis van de notitie van de commissie BBV zijn wij verplicht de hierboven beschreven systematiek te gebruiken bij de berekening van de winstneming in de jaarrekening 2024.

€ x miljoen

8,2

1,3

8,9

8,0

1,6

Resultaat

-1,0

Voorziening

Berekeningssystematiek percentage of completion Het aandeel van de gemaakte kosten van de totale kosten wordt vermenigvuldigd met het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten van de totale opbrengsten. Het percentage dat daaruit komt is het aandeel van het verwachte resultaat dat je winst kan nemen. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de toekomstige risico’s, die worden afgedekt door het verwachte positieve resultaat. De som van de gewogen risico’s wordt afgetrokken van het verwachte resultaat voordat de berekening van de winstuitname met behulp van percentage of completion plaatsvindt.

Grafiek 10: Weerstandsvermogen voorziening nadelige complexen

2.7.

Winstuitname

De gemeente Pijnacker-Nootdorp gaat voor het nemen van winst uit van de regels die zijn opgesteld door de commissie BBV. In de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 van de commissie BBV wordt in paragraaf 6.2 gesproken over het tussentijds winst nemen. Daarin staat beschreven: Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de

Totale winstuitname en gevolgen voor de jaarrekening 2024 Bij vier projecten is er sprake van een winstuitname uit de grondexploitaties van in totaal € 3,5 miljoen, zie tabel 5. Deze winstuitname worden meegenomen in het resultaat van de jaarrekening 2024. Complex Pijnacker-Zuid Tuindershof Boezem-Oost Heron

Winstuitname 1.888.000 1.158.000 577.000 -152.000 3.471.000 Tabel 5: Winstuitname 2024

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

8

2.8.

Openen en te sluiten grondexploitaties

Bij de halfjaarlijkse voortgangsrapportage per 1-7-2025 zal de raad voorgesteld worden om de grondexploitatie Ackerswoude af te sluiten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

9

3. ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN Anterieure overeenkomsten worden gesloten wanneer een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf) of een particulier initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling op grond die bij hen in eigendom is. Zij vragen de gemeente om het verlenen van medewerking aan een specifiek bouwplan, functie- of bestemmingswijziging, vaststelling van een omgevingsplan (ruimtelijk kader met één of meerdere grondeigenaren) of omgevingsvergunning (BOPA). De gemeente is op grond van de Omgevingswet verplicht haar kosten hiervoor te verhalen op de grondeigenaren (initiatiefnemers). Uitgangspunt is dat de gemeente bij facilitaire initiatieven het kostenverhaal privaatrechtelijk verzekerd via het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Als het via het privaatrechtelijke spoor niet lukt, dient het kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd te worden. In een anterieure overeenkomst worden naast kostenverhaal ook afspraken gemaakt over o.a. programma, fasering en kwaliteit openbaar gebied. De wijze van kostenverhaal en het sluiten van een anterieure overeenkomst is vastgelegd in de gemeentelijke ‘Nota Kostenverhaal, maart 2024’. In deze rapportage zijn niet opgenomen de kleine anterieure overeenkomsten, waarbij er o.a. 10 of minder woningen worden gerealiseerd. Lopende anterieure overeenkomsten Project Cas a Vita De Scheg TOTAAL

Initiatiefnemer Blauwhoed Jans en De Jong

Sociaal 31 100 131

Woningen Midden Duur 33 35 26 201 59 236

Totaal 99 327 426

Tabel 6: Totaaloverzicht anterieure overeenkomsten

In 2024 zijn er geen nieuwe grote anterieure overeenkomsten gesloten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

10

4. OVERIGE PROJECTEN Naast de grondexploitaties en de projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten zijn er ook voorbereidings- en investeringsprojecten binnen de gemeente. Dit betreffen projecten op het gebied van o.a. wonen, infra, cultuur, sport, scholen en buitenschoolse opvang, zijnde: • • • • • • • • • • • • • • •

Oranjepark Dwarskade De Scheg/de kiem Casa Vita Katwijkerlaan en omgeving Sociaal Cultureel Centrum Kindcentrum Regenboog Scholen Pijnacker Noord Uitbreiding Octant school Beatrix Kindcentrum Maria Dierenpension Groenzoom/waterverband Molenlaan Verlengde Komkommerweg Klapwijk ‘Klimaatbestendig’ Metropolitane fietsroute – Delft-Rotterdam

In bijlage 1 worden deze projecten nader toegelicht aan de hand van de ligging van het project, het projectgebied, de stand van zaken en de doelen voor 2025.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

11

5. STRATEGISCH VASTGOED De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft gronden in eigendom die niet behoren tot het openbare areaal, die geen deel uitmaken van een grondexploitatie en waarvan het gebruik niet (meer) van maatschappelijk belang is. Deze gronden behoren tot het strategisch gemeentelijk vastgoed en dienen in beginsel te worden verkocht. De gemeente Pijnacker-Nootdorp onderscheidt drie categorieën vastgoed: • Vastgoed dat wordt ingezet voor een beleidsdoel. • Af te stoten vastgoed. • Strategische vastgoedvoorraad. Een overzicht van de laatste twee categorieën treft u aan in bijlage 2. Aankopen in 2024 Voor de herontwikkeling van Oranjepark is in het plangebied een bedrijf gekocht aan de Nijverheidsweg. Ten behoeve van de ontwikkeling van Dwarskade zijn er twee percelen gekocht aan de Oudeweg. Voor het gebruik door doelgroepen en toekomstige herontwikkeling Rijskade is er een bedrijf gekocht aan de Nootdorpseweg. Interne overdracht in 2024 De grond aan de Meidoornlaan 15 ten behoeve van de gerealiseerde scholen in Pijnacker Noord en de grond aan het Emmapark voor het Sociaal Cultureel Centrum zijn intern overgedragen.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2025

12