BIJLAGE 1 - Voortgangsrapportage projecten per 1 januari 2024

Voortgangsrapportage Projecten Per 1 januari 2024

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

INLEIDING

2

1.

ONTWIKKELINGEN

3

1.1. Markt

3

1.2. Woningbouw

3

1.3. Bedrijventerrein en kantoren

4

1.4. Maatschappelijk en infrastructureel

4

1.5. Wet-, regelgeving en beleid

4

GRONDEXPLOITATIES

5

2.1. Parameters

5

2.2. Investeringen

5

2.3. Opbrengsten

6

2.4. Resultaat

6

2.5. Risico’s

7

2.6. Weerstandsvermogen

8

2.7. Winstuitname

8

2.8. Openen en te sluiten grondexploitaties

8

3.

ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN

9

4.

OVERIGE PROJECTEN

10

5.

STRATEGISCH VASTGOED

11

2.

BIJLAGE 1: Algemene toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. BIJLAGE 2: GEHEIM - Financiële toelichting op de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

SAMENVATTING Hoe staan we ervoor? •

•

•

Marktontwikkelingen, door gestegen rente en lonen blijft de leencapaciteit stabiel. De blijvende wereldwijde onrust zorgt voor onzekere marktomstandigheden. Woningbouw, krapte op de lokale woningmarkt, verkooptijd van nieuwbouw is licht gestegen, door stijgende prijzen van de woningen staat de betaalbaarheid wel onder druk. Verwachte start bouw in 2024 van 375 woningen. Bedrijventerreinen en kantorenmarkt, hoge vraag naar de nog resterende kavels in de gemeente. Verwachte uitgifte in 2024 van 0,3 hectare bedrijfskavel.

RESULTAAT € 4,6 mln. 01-07-2023 € 8,4 mln. 01-01-2024 € 1,3 mln. 01-01-2024 incl. winstuitname van € 7,2 mln.

• •

Weerstandsvermogen, de benodigde voorziening wordt verlaagd met € 0,7 miljoen. Risico’s, het risicoprofiel is verbeterd met € 0,63 miljoen doordat een aantal projecten zich in het eindstadium bevinden.

€ x miljoen

Weerstandsvermogen

11,6

8,4

24,6 24,3

€ x miljoen

12,3

Resultaat

4,6

4,3

•

Voorziening

1,3

Raming

15,8

Werkelijk

4,2

3,5

0,7

•

8,2

Risico's

Opbrengsten

€ x miljoen

€ x miljoen

Investeringen

8,8

8,9

Investeringen en opbrengsten, door vertraging in de uitvoering van de lopende werkzaamheden en de bouw zijn een deel van de geraamde investeringen een jaar doorgeschoven. Verwachte en werkelijke opbrengsten zijn hetzelfde. Resultaat, Verbetering van het netto contante resultaat met € 3,8 miljoen. Na winstuitname van € 7,2 miljoen bedraagt het resultaat € 1,3 miljoen.

• •

Risicokwantificering

0,98

Afgedekt in weerstandsvermogen

Anterieure overeenkomsten, geen nieuwe overeenkomsten gesloten in 2023. Strategisch vastgoed, aangekocht Korteweg 1-3 t.b.v. toekomstige ontwikkeling en een pand in Oranjepark. Verkocht de gronden Meidoorlaan 7-11 t.b.v. de ontwikkeling van Casa Vita. Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

1

INLEIDING In de omgevingsvisie heeft de gemeente haar ambities weergeven voor de toekomstige ontwikkeling van Pijnacker-Nootdorp. Hierin wordt niet alleen gekeken naar wonen, ruimtelijke ordening, mobiliteit, economie en groen, maar ook naar onderwerpen als gezondheid, omgevingsfactoren (milieu), duurzaamheid en veiligheid.

Het hoofdrapport en bijlage 1 zijn openbaar. Bijlage 2 is geheim. In bijlage 1 is een algemene toelichting per project opgenomen. De financiële toelichting van de projecten is in bijlage 2 opgenomen.

Met deze rapportage wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de diverse projecten op het gebied van woningbouw, bedrijventerreinen, kantorenontwikkeling, commerciële en maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur en hoe deze bijdragen aan de ambities uit de omgevingsvisie. Voor alle projecten zijn de stand van zaken en de gestelde doelen weergegeven en wordt vooruit gekeken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen onder gemeentelijk regie (grondexploitaties en investeringsprojecten) en door private partijen (anterieure overeenkomsten). De rapportage geeft daarmee invulling aan de financiële monitoring, bewaking en verantwoording van college en raad. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties zich in financiële zin ontwikkelen worden de grondexploitaties twee maal per jaar geactualiseerd en wordt daarover gerapporteerd. Dit gebeurt in deze rapportage middels een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Via het MPG informeert het college de gemeenteraad over de financiële uitkomsten van het grondbeleid. De raad stelt het MPG vast en actualiseert de kredieten. De uitkomsten van het MPG worden vervolgens verwerkt in de P&C producten. In de rapportage per 1 januari wordt terug gekeken op het vorige boekjaar en vooruitgekeken op de ontwikkelingen in de projecten voor komend en toekomstige jaren. Daarnaast worden de risico’s in beeld gebracht.

De halfjaarlijkse rapportage per 1 juli geeft inzicht in de stand van zaken van de verwachte resultaten en doelen voor dat betreffende jaar en stelt bij indien nodig.

Leeswijzer Deze voortgangsrapportage bestaat uit drie delen. Een algemeen deel en 2 bijlagen over de voortgang per project. De hoofdrapportage gaat in op de algemene ontwikkelingen op het gebied van de markt, prijsontwikkelingen, maatschappelijk en wet en regelgeving. En geeft dan inzicht op het totaalbeeld van de grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en overige projecten. In de bijlagen wordt de stand van zaken per project weergegeven. Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

2

1. ONTWIKKELINGEN

overeenkomsten. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijk te bouwen woningen in projecten in voorbereiding (zoals Oranjepark en de transformatiegebieden) en anterieure overeenkomsten waarbij er 10 of minder woningen worden gerealiseerd.

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft haar ambities voor de ontwikkeling van de gemeente vastgelegd in de Omgevingsvisie. Zowel op het vlak van woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, infrastructuur en commerciële en maatschappelijke voorzieningen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen weergegeven die invloed hebben op de realisatie van de ontwikkelprojecten van de gemeente. Ingegaan wordt op de economische ontwikkelingen op vastgoed gebied, verwacht programma en wet- en regelgeving.

1.1.

Markt

Grafiek 1: Aantal nog te realiseren woningen

Grafiek 2: Aantal eengezins- en meergezinswoningen

Het woningaanbod in onze gemeente blijft nog steeds erg krap. Binnen de nieuwbouwprojecten in Pijnacker-Nootdorp zien we dan ook nog steeds voldoende belangstelling. Wel is het merkbaar dat de verkoop van woningen een iets langere doorlooptijd heeft. De verwachting uit de markt zijn dat de woningprijzen komende jaren stabiliseren of weer licht zullen stijgen. Na de extreme prijsstijgingen in de bouwsector in 2022, lijken de prijzen in de markt weer wat gestabiliseerd in 2023. Maar als gevolg van de wereldwijde onrust blijven de marktomstandigheden onzeker. De krapte op de aanbestedingsmarkt neemt iets af door teruglopende investeringen in de bouwsector en minder afgegeven bouwvergunningen. De ontwikkeling van de prijzen is mede afhankelijk van de energieprijzen en de mondiale onrust. Daarmee blijft het toekomstige verloop van de Grond, Weg- en waterbouw (GWW) kosten lastig te voorspellen. De vraag naar bedrijfsruimten is nog steeds hoog. Daarbij speelt het afnemende aanbod aan bedrijventerreinen in onze gemeente en in de regio een steeds grotere rol. Dat heeft tot gevolg dat door de schaarste de interesse voor de nog resterende kavels binnen onze gemeente naar verwachting hoog blijft. De verwachtingen van de ontwikkelingen in de markt zijn vertaald naar de parameters voor de grondexploitaties in paragraaf 2.1.

1.2.

Woningbouw

De komende jaren zal er binnen de gemeente gestart worden met de bouw van een groot aantal woningen. In de grafieken 1 t/m 3 zijn de verwachtingen opgenomen voor de nog te realiseren woningen in de gemeentelijke grondexploitaties en de anterieure

Grafiek 3: Percentage nog te realiseren sociaal, midden en dure woningen Type woning Sociaal Midden

Duur

Huurwoning waarbij de kale huur bij aanvang niet hoger is dan de geldende liberalisatiegrens. Voor 2024 is de maximale huurtoeslaggrens € 879,66. Huur woning met een maximale grens van 185 wws-punten. Voor 2024 bedraagt de maximale huur € 1.116,85, of Betaalbare koop woning zoals door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beschreven in het Programma betaalbaar wonen. In 2024 bedraagt de koopsom maximaal € 390.000,- vrij op naam. Woning waarvan de huurprijs of koopsom hoger is dan van de hierboven beschreven sociale of midden woningen.

In 2023 is er gestart met de bouw van 404 woningen. Dat is iets meer dan het op 1-72023 verwachte aantal van 388 woningen (zie grafiek 1). In Centrumlijn zijn er meer woningen gestart en in de De Kiem iets minder dan verwacht. Voor 2024 liggen de verwachte aantallen lager dan per 1-7-2023. Voor een aantal woningen is de bouw al in 2023 gestart en bij anderen wordt de start in 2025 verwacht. Binnen de projecten worden er conform de woonvisie van de gemeente meer woningen gerealiseerd in de sociale en midden categorie (middenhuur en bereikbare koop) dan in het verleden (zie Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

3

grafiek 2). Sociale en midden woningen zijn vaak financieel alleen te realiseren als meergezinswoning. Dit is terug te zien in de stijging van het aantal meergezinswoningen ten opzichte van de eengezinswoningen. De woningaantallen per project zijn opgenomen in bijlage 1.

1.3.

Bedrijventerrein en kantoren

Op de bedrijventerreinen Boezem Oost en Heron worden de resterende kavels uitgegeven door middel van een selectieprocedure. Het aanbod aan bedrijfskavels en kantoorkavels in de regio neemt steeds verder af. In onderstaande grafiek wordt het resterend aantal hectare aan uitgeefbare bedrijfs- en kantorenkavels weergegeven. Naar verwachting zijn in 2026 alle gronden uitgegeven.

Grafiek 4: Gronduitgifte bedrijventerreinen

1.4.

Maatschappelijk en infrastructureel

Naast de ontwikkeling van de woningbouw en de bedrijventerreinen worden er komende jaren ook (commerciële) maatschappelijke voorzieningen en infrastructurele projecten gerealiseerd of zijn daar voor plannen in de maak, zoals: • Mobiliteitshub in Wijck: parkeren van auto’s van bewoners en reizigers, stallen fietsen, scooters, deelmobiliteit, pakketdiensten, kleinschalige horeca, energievoorziening en een multicourt allemaal in 1 gebouw. • Gemeenschappelijke huiskamer in Casa Vita, waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. • Sociaal cultureel centrum in Pijnacker-Centrum. • Sporthal Jan Janssen. • Diverse scholen en kindcentra in zowel Pijnacker als Nootdorp. • De vernieuwing van de Katwijkerlaan en omgeving.

1.5.

Wet-, regelgeving en beleid

Besluit begroting en verantwoording (BBV) De gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder andere door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities. In 2023 heeft de Commissie BBV de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023’ gepubliceerd. Deze nieuwe notitie heeft geen invloed op de gehanteerde berekeningswijze van de grondexploitaties en de manier van rapporteren. Financiële verordening gemeente Pijnacker-Nootdorp Op 25 april 2024 heeft de raad de Financiële verordening 2024 vastgesteld. Volgens de Financiële verordening stelt de gemeente één keer in de vier jaar een Nota grondbeleid vast. In de 'Nota grondbeleid gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024-2028’, is opgenomen dat de raad twee maal per jaar een voortgangsrapportage projecten ontvangt, waarin over de planning, doelen en risico’s wordt gerapporteerd. Deze rapportage betreft de eerste in het jaar waarbij verantwoording wordt afgelegd over het afgelopen jaar en vooruitgekeken wordt naar de komende jaren.

Bij de tweede rapportage per 1 juli ligt de nadruk meer op de voortgang van het huidige jaar. Nota grondbeleid, Nota grondprijzen en Nota kostenverhaal Door de raad zijn de ‘Nota grondbeleid, gemeente Pijnacker-Nootdorp 2024-2028’, de ‘Nota grondprijzen 2024-2025’ en de ‘Nota Kostenverhaal’ vastgesteld in maart 2024. De methodiek voor de grondprijsbepaling in de ‘Nota Grondprijzen 2024-2025’ is gelijk gebleven. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn geactualiseerd en indien van toepassing in de grondexploitaties verwerkt.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

4

Om alle complexen met elkaar te kunnen vergelijken zijn de resultaten berekend op netto contante waarde. Het onderstaande kader geeft de definities weer van de verschillende saldi die in een grondexploitatie worden berekend.

Saldo huidig prijspeil: (nominaal saldo)

Saldo van kosten en opbrengsten op startdatum (zonder indexatie en rente).

Saldo eindwaarde:

Het saldo van kosten en opbrengsten op einddatum van de exploitatie, rekening houdend met alle opbrengsten- en kostenstijgingen en de optredende rente-effecten gedurende de looptijd van de (her)ontwikkeling.

Saldo netto contante waarde:

Saldo eindwaarde uitgedrukt in de geldwaarde van vandaag door middel van een verdiscontering. Het geeft inzicht in het resultaat op huidige waarde rekening houdend met fasering, indexatie en rente.

2.1.

Parameters

De kosten- en opbrengstenstijging en de rentefactor zijn belangrijke factoren voor de berekening van het resultaat van een grondexploitatie. Grondexploitaties zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen aan zowel de kosten als opbrengstenkant. De rekenrente voor grondexploitaties is in de gemeentelijke begroting 2024 opgenomen. De commissie BBV heeft de disconteringsvoet bepaald op 2,0% in haar recent verschenen notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023”. De kosten- en

Parameters

2024

2025

2026 e.v.

Rekenrente

0,89%

0,89%

0,89%

Disconteringsvoet

2,00%

2,00%

2,00%

Kostenstijging grond, weg en waterbouw

3,00%

2,00%

2,00%

1,00% Opbrengsten bedrijfsterreinen en kantoren 2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Opbrengsten woningbouw

Tabel 1: Parameters

2.2.

Investeringen

De totale investeringen in de grondexploitaties bedroegen in 2023 € 8,4 miljoen en de verwachting is dat die in 2024 bijna € 11,6 miljoen bedragen, zie grafiek 4. Het merendeel van de investeringen heeft in 2023 plaatsgevonden in Ackerswoude, Pijnacker-Zuid en Tuindershof. Het achterblijven van de werkelijke investeringen ten opzichte van de raming heeft zich voor het grootste deel voorgedaan in de projecten Tuindershof en Boezem Oost. Door vertraging in de uitvoering van de lopende werkzaamheden en de bouw zijn de kosten een jaar doorgeschoven. De prognose voor de investeringen in woningbouw voor 2024 bedraagt € 10,1 miljoen. Voor bedrijventerreinen € 1,5 miljoen. Investeringen

12,3

Opbrengsten

11,6 8,4

Grafiek 4: Investeringen

€ x miljoen

In totaal heeft Pijnacker-Nootdorp zeven grondexploitaties. Waarvan vijf woningbouwprojecten (Ackerswoude, Hart van Nootdorp, Oude Leede, Pijnacker Zuid en Tuindershof) en twee bedrijventerreinen (Boezem Oost en Heron). Dit hoofdstuk geeft inzicht in de resultaten van alle grondexploitaties bij elkaar. De voortgang per project is opgenomen in bijlage 1 en 2. Voor alle grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) vanuit de financiële administratie per 31-12-2023. Deze boekwaarden zijn ook opgenomen in de jaarrekening. Bij de actualisatie en herziening van de grondexploitaties is uitgegaan van de huidige kennis van en inzichten in de markt en economie.

€ x miljoen

2. GRONDEXPLOITATIES

opbrengstenstijging worden jaarlijkse geactualiseerd op basis van marktontwikkelingen. In december 2023 zijn de parameters door het college vastgesteld en ter informatie aan de raad toegezonden. In onderstaande tabel zijn de binnen de grondexploitaties gehanteerde parameters weergegeven.

24,6 24,3

Raming

15,8

Werkelijk

Grafiek 5: Opbrengsten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

5

2.3.

Opbrengsten

De totale opbrengsten van € 24,3 miljoen in 2023 ligt gelijk met de verwachting voor 2023 van € 24,6 miljoen, zie grafiek 5. In 2024 worden lagere opbrengsten verwacht dan in 2023. De prognose voor 2024 bedraagt: • Opbrengsten bij woningbouw: € 15,1 miljoen • Opbrengsten bij bedrijventerreinen € 0,7 miljoen

2.4.

Resultaat

De resultaten van alle actieve grondexploitaties per 1-1-2024 zijn weergegeven in een totaaloverzicht (zie tabel 2). Om alle grondexploitaties met elkaar te kunnen vergelijken, zijn alle bedragen contant gemaakt per 1 januari 2024. Door de resultaten van alle grondexploitaties, zowel de positieve als de negatieve, op te tellen, ontstaat het totaalresultaat. Dit resultaat geeft een beeld van de financiële positie van het grondbedrijf. Totaaloverzicht saldi grondexploitaties Grexen met negatief saldo Grexen met positief saldo TOTAAL

MPG 01-01-2023 # 3 4 7

NCW -8.874.000 13.221.000 4.347.000

MPG 01-07-2023 # 3 4 7

MPG 1-1-2024 excl. winstuitname NCW # NCW -8.760.000 3 -8.187.000 13.369.000 4 16.539.000 4.609.000 7 8.352.000

MPG 1-1-2024 incl. winstuitname # NCW 3 -8.187.000 4 9.530.000 7 1.343.000

Kasstroom Hieronder treft u in tabel 3 en grafiek 6 de cashflow over de jaren 2024-2029 voor de woningbouwlocaties en de bedrijventerreinen aan. Het geeft inzicht in welke jaren de kosten en opbrengsten van de grondexploitaties zich voordoen en welke invloed dat heeft op de eindwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt op dit moment € 3 miljoen negatief. Zowel voor de kosten als opbrengsten is circa 90% reeds gerealiseerd. De verwachting is dat we in totaal nog € 32 miljoen aan kosten gaan maken en € 37 miljoen aan opbrengsten gaan realiseren. In de grafieken 7 en 8 is de onderverdeling daarvan weergegeven. Kasstroom MPG

Totaal

Verwerving Ophogen, BRM & WRM Plankosten Overige kosten Winstuitname TOTAAL KOSTEN

Boekwaarde € % 98.035.000 97.894.000 100% 121.705.000 99.494.000 82% 55.382.000 49.634.000 90% 56.882.000 53.051.000 93% 44.129.000 44.129.000 100% 376.133.000 344.202.000 92%

Verkoop grond Overige opbrengsten TOTAAL OPBRENGSTEN

351.494.000 317.682.000 26.588.000 23.513.000 378.082.000 341.195.000

Dynamische eindwaarde 1-1-2024 1.356.000

-3.007.000

90% 88% 90%

Nog te realiseren 2024 2025 69.000 72.000 7.838.000 7.880.000 2.620.000 1.670.000 1.071.000 1.533.000 0 0 11.598.000 11.155.000

2026 0 5.198.000 767.000 1.111.000 0 7.076.000

2027 0 376.000 342.000 7.000 0 725.000

2028 0 520.000 275.000 108.000 0 903.000

2029 0 399.000 75.000 0 0 474.000

14.746.000 1.048.000 15.794.000

15.940.000 812.000 16.752.000

2.250.000 2.000 2.252.000

875.000 0 875.000

0 1.213.000 1.213.000

0 0 0

1.162.000

6.607.000

1.587.000

1.676.000

1.892.000

1.356.000

Tabel 3: Cashflow over de jaren 2024-2029

Tabel 2: Resultaat grondexploitaties

Het totale positieve resultaat van het grondbedrijf van alle complexen was op 1 juli 2023 € 4,6 miljoen (prijspeil 1-1-2023). Het totale resultaat op 1 januari 2024 bedraagt € 8,4 miljoen. Het resultaat is afgelopen halfjaar verbeterd met € 3,7 miljoen doordat vooral de verwachte kosten in Pijnacker-Zuid lager uitvallen dan oorspronkelijk werd gedacht. Een nadere toelichting is te lezen bij de projecten in Bijlage 1 en 2. De verplichte winstuitname bedraagt € 7,2 miljoen uit de projecten Pijnacker-Zuid, Tuindershof, Boezem Oost en Bedrijvenpark Heron van 2023 (zie toelichting in paragraaf 2.7). Het totale resultaat van alle complexen inclusief winstuitname per 1 januari 2024 is nu geprognosticeerd op € 1,3 miljoen.

Grafiek 6: Cashflow over de jaren 2024-2029

Alle negatieve complexen bij elkaar hebben een resultaat van -/- € 8,2 miljoen. Hiervoor is een voorziening gevormd (zie toelichting paragraaf 2.6). Het verwachte resultaat van de positieve grondexploitaties bedraagt € 9,5 miljoen. Dit bedrag zal de komende jaren als winst worden uitgenomen. Grafiek 7: Nog te realiseren kosten

Grafiek 8: Nog te realiseren opbrengsten

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

6

2.5.

Risico’s

Het risicomanagement binnen de afdeling Ontwikkeling is onderverdeeld in vijf stappen: 1. Identificeren van risico’s. 2. Kwantificeren en beoordelen van risico’s. 3. Benoemen en bepalen van beheersmaatregelen. 4. Implementeren van maatregelen in organisatie/projectteam. 5. Rapporteren in een cyclus: periodieke evaluatie van risico’s.

Jaar

Effect

Kans

Risico kwantificering

01-01-2024

10,44

34%

3,53

2,55

0,98

01-01-2023

12,67

33%

4,16

3,43

0,73

verschil

-2,24

-0,63

-0,88

0,24

Afgedekt in grondexploitaties

Afgedekt in weestandsvermogen

bedragen i n mi l joenen

Tabel 4: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 2024 t.o.v. 2023

Onderdeel van de jaarlijkse actualisatie van onze actieve grondexploitaties en projectadministraties is het opnieuw doorlopen van deze cyclus. In deze paragraaf (feitelijk stap 5) wordt een toelichting gegeven op de uitkomsten van het risicomanagement. Hierbij ligt de focus op de grootschalige ontwikkeling waarbij het aanzienlijke investeringen betreft. Bij de risicokwantificering is gebruik gemaakt van de gewogen bandbreedte methode. Dit is een gebruikelijke manier om risico’s te kwantificeren. De gewogen bandbreedte methode gaat uit van het kwantificeren van een effect en de kans (percentage) dat een effect (risico) zich voordoet. Uitgangspunt van deze theorie is dat niet alle risico’s zich daadwerkelijk en gelijktijdig voor zullen doen. Dit wordt verwerkt door de risico’s te wegen aan de hand van een kans van optreden. Alle gewogen risico’s van de grondexploitatie opgeteld vormen het totale risicoprofiel. Tezamen vormt dit het gewogen risico. Dit wordt uitgedrukt in een risicobandbreedte ten opzichte van het basisresultaat van de grondexploitatie. Toelichting risico’s De risico’s worden per project bepaald (zie Bijlage 2). Dit is de uitkomst van de risicoinventarisatie en kwantificering die voor elk project heeft plaatsgevonden (stap 1 en 2).

Voor een deel van de projecten geldt dat risico’s kunnen worden afgedekt binnen het resultaat van de grondexploitatie en het beschikbare investeringsbudget. Voor deze projecten is daarom (deels) geen dekking vanuit het weerstandsvermogen nodig. De risico’s die niet binnen de grondexploitatie afgedekt kunnen worden, komen ten laste van het weerstandsvermogen (zie tabel 4). Het risico wordt binnen de grondexploitatie afgedekt indien de tegenvaller kan worden opgevangen binnen het beschikbare budget of als het verwachte resultaat van de grondexploitatie dermate positief is dat alle risico’s met het verwachte resultaat kunnen worden afgedekt. Indien dat niet het geval is zal een beroep worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Grafiek 9: Totaaloverzicht risico’s grondexploitaties 2024 t.o.v. 2023

Totaaloverzicht en mutatie ten opzichte van 2023 De algemene trend die zichtbaar is ten opzichte van 2023 is dat het risicoprofiel is verbeterd doordat een aantal projecten zich in het eindstadium bevinden. Het totaal aan risico’s dat afgedekt wordt in het weerstandsvermogen bedraagt € 0,98 miljoen per 1-1-2024. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald met behulp van het programma “NARIS”. Hierin worden de risico’s die niet binnen het resultaat van de grondexploitatie kunnen worden afgedekt opgenomen. Ten opzichte van 1 januari 2023 neemt het benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitaties toe met € 0,24 miljoen. Financiële gevolgen Indien het risico een feit wordt, zal dit leiden tot een lager financieel resultaat van een grondexploitatie. Indien een negatief resultaat verslechtert of het positieve resultaat verandert in een negatief resultaat, zal dit een storting in de voorziening nadelige complexen noodzakelijk maken. Mocht het risico een feit worden binnen een grondexploitatie met een positief resultaat, dan zal dat tot een lagere winstuitkering leiden. Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

7

2.6.

Weerstandsvermogen

Voor de verliesgevende grondexploitaties is een “voorziening nadelige complexen” gevormd om de verwachte verliezen op te kunnen vangen. Momenteel is deze voorziening € 8,2 miljoen. In totaal zal de benodigde voorziening verlaagd worden met € 0,7 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een verbeterd resultaat van Ackerswoude.

• • •

Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Op basis van de notitie van de commissie BBV zijn wij verplicht de hierboven beschreven systematiek te gebruiken bij de berekening van de winstneming in de jaarrekening 2023.

€ x miljoen

8,9

4,3

8,8

8,2 Resultaat

4,6

Voorziening

1,3

Berekeningssystematiek percentage of completion Het aandeel van de gemaakte kosten van de totale kosten wordt vermenigvuldigd met het aandeel van de gerealiseerde opbrengsten van de totale opbrengsten. Het percentage dat daaruit komt is het aandeel van het verwachte resultaat dat je winst kan nemen. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de toekomstige risico’s, die worden afgedekt door het verwachte positieve resultaat. De som van de gewogen risico’s wordt afgetrokken van het verwachte resultaat voordat de berekening van de winstuitname m.b.v. percentage of completion plaatsvindt.

Grafiek 10: Weerstandsvermogen voorziening nadelige complexen

2.7.

Winstuitname

De gemeente Pijnacker-Nootdorp gaat voor het nemen van winst uit van de regels die zijn opgesteld door de commissie BBV. In de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 van de commissie BBV wordt in paragraaf 6.2 gesproken over het tussentijds winst nemen. Daarin staat beschreven: Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.

Totale winstuitname en gevolgen voor de jaarrekening 2023 Bij vier projecten is er sprake van een winstuitname uit de grondexploitaties van in totaal € 7,2 miljoen, zie tabel 5. Deze winstuitname worden meegenomen in het resultaat van de jaarrekening 2023. Complex Pijnacker-Zuid Tuindershof Boezem-Oost Heron

Winstuitname 4.566.000 872.000 1.864.000 -64.000 7.238.000

Tabel 5: Winstuitname 2023

2.8.

Openen en te sluiten grondexploitaties

Bij de halfjaarlijkse voortgangsrapportage per 1-7-2024 zal de raad voorgesteld worden om de grondexploitatie Oude Leede af te sluiten.

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: •

De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien jaar of minder; én Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

8

3. ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN Anterieure overeenkomsten worden gesloten wanneer een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf) of een particulier initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling op grond die bij hen in eigendom is. Zij vragen de gemeente om het verlenen van medewerking aan een specifiek bouwplan, functie- of bestemmingswijziging, vaststelling van een omgevingsplan (ruimtelijk kader met één of meerdere grondeigenaren) of omgevingsvergunning (BOPA). De gemeente is op grond van de Omgevingswet verplicht haar kosten hiervoor te verhalen op de grondeigenaren (initiatiefnemers). Uitgangspunt is dat de gemeente bij facilitaire initiatieven het kostenverhaal privaatrechtelijk verzekerd via het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Als het via het privaatrechtelijke spoor niet lukt, dient het kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd te worden. In een anterieure overeenkomst worden naast kostenverhaal ook afspraken gemaakt over o.a. programma, fasering en kwaliteit openbaar gebied. De wijze van kostenverhaal en het sluiten van een anterieure overeenkomst is vastgelegd in de gemeentelijke ‘Nota Kostenverhaal, maart 2024’. In deze rapportage zijn niet opgenomen de kleine anterieure overeenkomsten, waarbij er o.a. 10 of minder woningen worden gerealiseerd.

Lopende anterieure overeenkomsten Project Initiatiefnemer Sociaal 31 Cas a Vita Blauwhoed 100 De Scheg Jans en De Jong 131 TOTAAL Tabel 6: Totaaloverzicht anterieure overeenkomsten

Woningen Midden Duur 33 35 26 197 59 232

Totaal 99 323 422

In 2023 zijn er geen nieuwe grote anterieure overeenkomsten gesloten.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

9

4. OVERIGE PROJECTEN Naast de grondexploitaties en de projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten zijn er ook voorbereidings- en investeringsprojecten binnen de gemeente. Dit betreffen projecten op het gebied van o.a. wonen, infra, cultuur, sport, scholen en buitenschoolse opvang, zijnde: • • • • • • • • • •

Oranjepark Transformatiegebieden Katwijkerlaan en omgeving Sociaal Cultureel Centrum Sporthal Jan Janssen Kindcentrum Regenboog Scholen Pijnacker Noord Uitbreiding Beatrixschool Integraal Kindcentrum Mariaschool Dierenpension

In bijlage 1 worden deze projecten nader toegelicht aan de hand van de ligging van het project, het projectgebied, de stand van zaken en de doelen voor 2024.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

10

5. STRATEGISCH VASTGOED De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft gronden in eigendom die niet behoren tot het openbare areaal, die geen deel uitmaken van een grondexploitatie en waarvan het gebruik niet (meer) van maatschappelijk belang is. Deze gronden behoren tot het strategisch gemeentelijk vastgoed en dienen in beginsel te worden verkocht. Bij het in leven roepen van de portefeuille in mei 2016, telde de portefeuille een zestigtal posities. Daarvan waren er vijftig gelabeld als te verkopen en was daarnaast de toekomstige bestemming/mogelijke functie bekend. De gemeente Pijnacker-Nootdorp onderscheidt sinds de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2016 drie categorieën vastgoed: • Vastgoed dat wordt ingezet voor een beleidsdoel. • Af te stoten vastgoed. • Strategische vastgoedvoorraad. Een overzicht van de laatste twee categorieën treft u aan in bijlage 2. Aankopen in 2023 Voor de herontwikkeling van Oranjepark is er een woning gekocht in het plangebied. Ten behoeve van een eventuele tijdelijke huisvesting van en/of gebruik door doelgroepen en toekomstige herontwikkeling is er een bedrijfspand gekocht aan de Korteweg 1-3. Verkocht in 2023 De grond aan de Meidoornlaan 7-11 (Stanislas I) bekend als Casa Vita is overgedragen aan de ontwikkelaar.

Voortgangsrapportage Projecten per 1 januari 2024

11