bijlage 1 Starterslening 2024

Evaluatie starterslening 2024 De afgelopen jaren is de starterslening meerdere malen in de raad behandeld. Aanleiding was met name het aanvullen van het budget. Ook zijn er meerdere evaluaties geweest waarin het nut en noodzaak voor de starterslening is aangetoond. Eind 2020 is op basis van de evaluatie de maximale koopgrens gekoppeld aan een percentage (85%) van de NHG-grens. Op die manier groeit deze grens jaarlijks mee met de gemiddelde verkoopprijzen in Nederland. In 2022 heeft de raad een overzicht gekregen in het aantal verstrekte, uitstaande en afgeloste startersleningen door de jaren heen. Het zogenaamde financiële verloop. In navolging daarvan heeft de raad in februari 2023 besloten om het krediet voor de startersleningen standaard aan te vullen door de inkomsten vanuit de verstrekte startersleningen. Hierdoor blijft de rekening langer gevuld. Ook is besloten om de raad jaarlijks te informeren over het beloop en het budget van de rekening met een informatienota. In de raadsvergaderingen over de startersleningen in zowel 2022 als 2023 is toegezegd om wederom een evaluatie te doen naar de startersleningen. In deze evaluatie wordt gekeken naar het verloop van de verstrekte leningen tot nu toe en de vraag beantwoord of iedereen de lening kan betalen en er voldoende budget is. Belangrijk onderwerp van de evaluatie is of het “duwtje in de rug” nog steeds nodig is.

Gekeken wordt of de lening nog voldoende kansen biedt in een markt waar de verkoopprijzen blijven stijgen. Leeswijzer In deze notitie wordt allereerst (H1) gekeken naar de financiële kant van de starterslening. Hierbij wordt stilgestaan bij het verloop van het krediet. Ook wordt inzicht gegeven in de manier waarop de starters de leningen tot nu toe hebben afgelost. Daarmee wordt duidelijk of de starters de verwachtte inkomenssprong ook daadwerkelijk maken. In hoofdstuk 2 wordt de nut en noodzaak voor het gebruik van de starterslening in beeld gebracht. Hierbij is met name gekeken naar de taxatiewaarde van de woningvoorraad en de verkoopprijzen binnen de gemeente. In het laatste hoofdstuk worden conclusies getrokken met betrekking tot de meerwaarde van de starterslening en worden er aanbevelingen gedaan.

Hoofdstuk 1 Het financiële verloop In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het aantal uitgegeven leningen en het krediet dat we beschikbaar hebben. Verder wordt er gekeken naar hoe het aflossen door de starters nu verloopt. Hoeveel leningen en budget is er verstrekt sinds 2013? De gemeente stelt sinds 2013 krediet beschikbaar ten behoeve van de starterslening. In totaal is er € 3 miljoen beschikbaar gesteld in 5 tranches. Daarnaast is in 2023 een aanvullend krediet van € 1,14 miljoen beschikbaar gesteld, door het bedrag van alle afgeloste leningen en ontvangen rente sinds 2013 hiervoor te gebruiken. Sinds 2023 komen de aflossingen standaard binnen bij het krediet. In 2017 is de maximumhoogte van de lening verhoogd naar € 40.000. Dit is terug te zien in het gemiddelde bedrag van de verstrekte leningen (tabel 1). De gemiddelde lening zit de laatste jaren dicht in de buurt van deze maximale grens. Door de oplevering van nieuwbouwwoningen is er een piek te zien in het aantal verstrekte leningen. In 2014 en 2015 ging dit om het complex ‘Marquant’ in Keijzershof. In 2022 en 2023 zijn er starterswoningen in het project Tuindershof opgeleverd. Met de Centrumlijn locaties, Casa Vita en de Kiem worden er meergezinswoningen gerealiseerd, die mogelijk interessant zijn voor starters. Het is goed om de verkoop van deze woningen in het kader van het benodigde krediet in de gaten te houden.

Tabel 1: aantal verstrekte leningen tussen 2013-2023 Aantal leningen Gemiddelde lening Jaar 4 € 22.675 2013 31 € 28.329 2014 19 € 30.422 2015 6 € 21.010 2016 8 € 30.212 2017 9 € 33.491 2018 6 € 34.076 2019 7 € 36.613 2020 3 € 30.333 2021 17 € 38.176 2022 14 € 39.285 2023 Er zijn 125 starters geholpen aan een woning met behulp van een lening. Hiervan zijn 64 leningen volledig afbetaald (€ 1.864.205). Er staan nog 61 leningen open. Van deze leningen staat nog een schuld open van € 1.991.279. Welke aflossingen komen er jaarlijks binnen? Er is nog ruim € 1,2 miljoen krediet beschikbaar (april 2024). Dat is goed voor +/- 30 leningen. Dat betekent niet dat het krediet na die 30 leningen op is. Want het krediet wordt automatisch aangevuld door de aflossingen op de leningen. Gekeken is naar de jaarlijkse aflossingen (termijn + tussentijds) in de afgelopen 5 jaar. Een groot deel van de aflossingen die binnen komen worden tussentijds gedaan. Dit kan bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning of bij het oversluiten van de lening naar een andere geldgever. Dit zijn incidentele inkomsten die lastig zijn te voorspellen. Op basis van de afgelopen vijf jaar kan een bedrag rond de € 200.000 verwacht worden.

In de vorm van structurele termijn aflossingen ontvangen wij als gemeente ieder jaar iets meer. Dit omdat er steeds meer uitstaande leningen zijn. Een voorzichtige schatting is dat we in totaal aan termijn en tussentijdse aflossingen +/- € 250.000 als krediet bijgeschreven krijgen. Dat is goed voor ongeveer 6 leningen. Tabel 2: jaarlijkse aflossingen starterslening Termijn aflossing Aflossingen in 2023 € 44.125 Aflossingen in 2022 € 34.159 Aflossingen in 2021 € 29.015 Aflossingen in 2020 € 28.852 Aflossingen in 2019 € 21.000

Tussentijdse aflossing € 230.351 € 240.755 € 192.981 € 147.634 € 155.552

Hoe verloopt het aflossen van de leningen door de starters? Een belangrijk uitgangspunt bij de starterslening is de verwachting dat starters een inkomensgroei gaan maken. Hierdoor kunnen zij een hogere hypotheek krijgen dan op basis van het inkomen verantwoord lijkt. Om mogelijke financiële problemen te voorkomen worden de leningen afgesloten in combinatie met de nationale hypotheek garantie. Daarnaast begint het aflossen van de leningen pas na drie jaar. Woningeigenaren met een Starterslening kunnen na het derde, zesde, tiende en/of vijftiende jaar een hertoets aanvragen om hun financiële draagkracht te toetsen. SVn bekijkt dan of de woningeigenaar voldoende financiële ruimte heeft om rente en aflossing op de lening te betalen. Als blijkt dat er onvoldoende financiële draagkracht is, dan kan er gekozen worden om voor een beperkt deel of helemaal nog niet te beginnen met het aflossen van de lening. In onze gemeente zijn er in totaal 125 starters geholpen met een lening. Het grootste deel van de starters begint na drie jaar met het aflossen van de lening. Van de 93 personen die al meer dan drie jaar een lening hebben zijn er inmiddels 64 (70%) die de totale lening vroegtijdig hebben afgelost. Een volledige aflossing kan gebeuren als bijvoorbeeld:  de woning verkocht wordt (verhuizing)  n.a.v.

een ontvangen schenking / spaargeld  de starterslening wordt overgesloten naar een andere geldgever (bijvoorbeeld omdat de rente daar lager is) Er is 1 persoon met een betalingsachterstand. Van de 29 starters die minimaal het eerste toetsmoment hebben gehad lost iedereen zowel de rente als de lening zelf af. Dat betekent dus dat iedereen voldoende draagkracht heeft om het volledige maandbedrag te betalen. Conclusie De gemeente heeft de afgelopen tien jaar 125 starters voorzien van een starterslening. Op basis van het aflossingsgedrag bij ons in de gemeente lijkt het risico op betalingsachterstanden en schulden voor de starter beperkt. Op dit moment is er maar 1 persoon met een betalingsachterstand en zijn er geen starters die nog niet begonnen zijn om de volledige lening en rente af te betalen. Verder heeft een groot deel van de starters de lening vroegtijdig afgelost. Daaruit kan afgeleid worden, dat de verwachte verbetering van de draagkracht inderdaad plaatsvindt. Er is nog voldoende krediet (april 2024) beschikbaar voor minimaal 30 leningen. Daarbij is de verwachting dat dit krediet nog met minimaal € 250.000 (minimaal 6 leningen) aan aflossingen wordt aangevuld. De verwachting is daarmee dat het krediet voldoende is om ook de nieuwbouw opleveringen op te vangen. Maar aanbevolen wordt wel om dit goed af te stemmen met de projectleiders van de nieuwbouwprojecten.

Hoofdstuk 2 effect van de starterslening Op een kleine dip in 2023 na, zijn de prijzen op de woningmarkt in Nederland de afgelopen jaren blijven stijgen. Dat geldt ook voor onze gemeente. Onze woningvoorraad is gemiddeld genomen wat duurder vanwege de schaarste in onze regio. Ook is de woningvoorraad relatief nieuw. Iets meer dan 40 procent van de woningen is in de afgelopen 25 jaar bijgebouwd. Landelijk is dit 15 procent. Deze woningen zijn in vergelijking met het oudere bezit, vaak ruimer en van een betere kwaliteit. Dit heeft invloed op de waarde van de woningen in de gemeente. De hoogte van de starterslening is sinds 2021 gekoppeld aan de (85%) NHG grens. Daardoor groeit hij mee met de stijgende verkoopprijzen. Voor 2023 was de maximale koopgrens in onze gemeente € 344.250. In 2024 is deze verhoogt naar € 369.750. De lening kan gebruikt worden om een gat van maximaal € 40.000 te overbruggen. Iemand die een hypotheek kan krijgen van maximaal € 330.000 kan met behulp van de lening dus € 369.750 lenen. Belangrijk is het, om te kijken of de maximumhoogte van de koopprijs nog wel voldoet aan de huidige marktsituatie. Door de blijvende prijsstijgingen wordt er vanuit de provincie en het rijk steeds meer gestuurd op de betaalbaarheid.

Zo wordt vanuit de Wet versterking regie volkshuisvesting voorgeschreven dat twee derde van alle nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare woningen (€ 390.000, prijspeil 2024). Dat betekent dat een flink deel van onze nieuwbouw zal bestaan uit betaalbare koopwoningen. Interessant is het daarom om ook de betaalbare koop grens mee te nemen bij deze analyse. WOZ -Waarde van de woningvoorraad Tabel 3 laat de WOZ-waarde van onze totaal koopvoorraad zien per januari 2023. Maar een beperkt deel (9%) van de woningvoorraad heeft een getaxeerde waarde lager dan de maximale koopgrens voor de starterslening. Met behulp van de starterslening komt wel een groter deel van de voorraad beschikbaar (5%). Opvallend is verder dat met name in Nootdorp de WOZ-waarde iets hoger ligt dan in de andere kernen. Tabel 3: verdeling woningvoorraad (koop) Pijnacker-Nootdorp naar getaxeerde WOZ-waarde, 2023 WOZ-waarde Delfgauw Nootdorp Pijnacker Totaal < €250.000 0% 0% 1% 1% €250.00 - €300.000 5% 1% 4% 3% €300.000 - €344.250 (max. lening) 4% 3% 5% 5% €344.250 - €355.000 (Betaalbare koop) 2% 1% 2% 2% €355.000 - €405.000 (NHG) 7% 12% 19% 15% > €405.000 81% 82% 69% 75% Totaal 100% 100% 100% 100% Met de waarde van de woningvoorraad is nog niet duidelijk wat het aanbod is geweest. De WOZwaarde komt namelijk niet altijd overeen met de daadwerkelijke verkoopprijs voor een woning1.

In een markt waar de prijzen stijgen is de WOZ-waarde meestal iets lager. Aan de andere kant komen de goedkope woningen vaker op de markt. Daarom is het goed om ook naar de verkoopprijs van de verkochte woningen te kijken. Tabel 4 laat het aantal verkochte woningen naar verkoopprijs zien binnen de verschillende kernen. In het afgelopen jaar is er een beperkt aantal woningen verkocht (9%) met een verkoopprijs lager dan € 344.250. De groep die maximaal € 300.000 kan lenen, krijgt door de starterslening meer 1 De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De verkoopcijfers komen uit het jaar daarvoor. De WOZ-waarde

voor 2024 heeft dus als peildatum 1 januari 2023 en is gebaseerd op verkoopcijfers uit 2022. De WOZ-waarde loopt dus niet gelijk aan de huidige verkoopprijzen

mogelijkheden op de woningmarkt. Maar met name in Nootdorp en Delfgauw is dit wel beperkt. Dit beeld komt overeen met de verdeling in tabel 3. Een klein deel van de verkochte woningen in Delfgauw en Nootdorp had namelijk een verkoopprijs onder de grens voor een starterslening (tabel 4). Binnen deze kernen is er weinig aanbod van woningen onder € 344.250. Door de betaalbare koopgrens over te nemen kan dit aanbod nog iets groter gemaakt worden. Tabel 4: aantal verkochte woningen naar koopprijs in Pijnacker-Nootdorp, 2023 Kooprijs Delfgauw Nootdorp Pijnacker < €250.000 0 1 2 €250.00 - €300.000 0 0 9 €300.000 - €344.250 (max. lening) 3 7 18 €344.250 - €355.000 (Betaalbare koop) 2 1 13 €355.000 - €405.000 (NHG) 9 13 35 > €405.000 48 102 170 Totaal 62 124 247

Totaal 3 1% 9 2% 28 6% 16 4% 57 13% 320 74% 433 100%

Bereikbaarheid meergezinswoningen Onder de huidige marktomstandigheden lijkt een verhoging van de maximumgrens richting bijvoorbeeld de betaalbare koop- of zelfs de NHG grens goed verdedigbaar. Bij het verhogen van de lening moet wel gelet worden op het doel van de lening. De lening is specifiek bedoeld voor starters in onze gemeente. Het is niet de bedoeling om stappen op de woningmarkt over te slaan. Daarom is het goed om te kijken naar de bereikbaarheid van woningen die bedoeld zijn voor starters. In tabel 5 is een uitsplitsing gedaan naar het soort woning dat verkocht is. Meergezinswoningen zijn vaak bedoeld voor starters, hierbij gaat het bijvoorbeeld om appartementen, bovenwoningen en maisonnettes. In tabel 5 is zichtbaar dat minder dan de helft (43%) van de verkochte meergezinswoningen in theorie in aanmerking kwam voor een starterslening. Bij een verhoging naar de grens voor een betaalbare koopwoning wordt dit zelfs meer dan de helft 54%. Bij een verhoging naar de NHG-grens komt een groot deel van de meergezinswoningen (78%) en ook een klein deel (15%) van de eengezinswoningen in bereik van de starterslening. Bij deze grens lijkt de lening (de starters een steuntje in de rug bieden) zijn doel voorbij te schieten. Een kanttekening hierbij is wel dat het aanbod meergezinswoningen in absolute zin minder is dan het aanbod eengezinswoningen.

Tabel 5: aantal verkochte woningen naar koopprijs en woningtype in Pijnacker-Nootdorp, 2023 Kooprijs EGW % MGW % < €250.000 0 0% 3 4% €250.00 - €300.000 3 1% 6 8% €300.000 - €344.250 (max. lening) 5 1% 23 31% €344.250 - €355.000 (Betaalbare koop) 8 2% 8 11% €355.000 - €405.000 (NHG) 39 11% 18 24% > €405.000 304 85% 16 22% Totaal 359 100% 74 17% Als gekeken wordt naar de prijzen van dit moment, dan lijkt er een groter probleem te zijn. Er is op verschillende momenten tussen 26 maart en 9 april gekeken naar het aanbod appartementen op Funda binnen de gemeente. Tijdens deze meetmomenten stonden er 19 verschillende appartementen te koop. Bijna allemaal staan ze te koop in Pijnacker. Verder zijn er 12 woningen onderdeel van een nieuwbouwproject.

Tabel 6: woningaanbod in Pijnacker-Nootdorp, appartementen 26 maart – 08 april Vraagprij Kern Adres Opp. Kamers s Pijnacker Troelstralaan 10 87 4 350000 Pijnacker Thorbeckelaan 91 87 2 359000 Pijnacker Stationsstraat 74a 77 3 375000 Pijnacker Ridderspoor 10 77 2 375000 Pijnacker Oostland 96 72 3 398000 Nootdorp Dorpsplein 15 89 4 400000 Pijnacker Gouden Rijderplein 46 96 4 415000 Pijnacker Torenmolen 81 (Kiem) 84 3 455000 Pijnacker Struisgras (Wijk) 105 3 512500 Pijnacker Knoest G (kiem) 109 4 561000 Pijnacker Torenmolen 85 (Kiem) 109 4 561000 Pijnacker Knoest E (kiem) 115 4 629000 Pijnacker Juffer 120 3 739000 Pijnacker Juffer 121 3 769000 Pijnacker Juffer 121 3 785000 Pijnacker Juffer 134 4 895000 Pijnacker Juffer 150 4 1145000 Pijnacker Juffer 164 4 1198000 Pijnacker Juffer 181 4 1295000 Grens starterslening: Betaalbare koopwoning: NHG grens:

€ 369.750 € 390.000 € 430.000

Met name de kleinere (<80m2) 3-kamer appartementen zijn bedoeld voor starters op de woningmarkt. Hiervan heeft het merendeel een vraagprijs tussen de € 350.000 en € 400.000. Van de 19 appartementen zijn er binnen een periode van twee weken 2 woningen haalbaar met de starterslening. Opmerkingen vanuit de markt Aan een zevental makelaars en hypotheek adviseurs is gevraagd naar de meerwaarde van de starterslening. Allen zien zij de meerwaarde van de lening, maar geven als kanttekening mee dat het aanbod onder de huidige grens beperkt is. Een verhoging van de grens is naar hun idee logischer. Waarbij 1 adviseur opmerkt dat de NHG grens misschien niet helemaal past bij “starters”. Conclusie De starterslening verhoogt de kansen voor met name starters die een woning zoeken in Pijnacker. Voor Nootdorp en Delfgauw is de meerwaarde onder de huidige marktomstandigheden beperkt. Als gekeken wordt naar de huidige verkoopprijzen dan is de meerwaarde nog beperkter. Vanuit zowel de WOZ-waarde van de woningvoorraad, de verkoopprijzen en het actuele aanbod is een verhoging van de maximale koopprijs wenselijk. Wel moet bij een verhoging kritisch gekeken worden naar het doel van de lening. Met een kleine verhoging van de lening lijken met name de 3-kamer appartementen wel bereikbaar met behulp van de starterslening.

Hoofdstuk 3 Conclusies en aanbevelingen starterslening Aflossingen verlopen op schema Op basis van het aflossingsgedrag bij ons in de gemeente lijkt het risico op betalingsachterstanden en schulden voor de starter beperkt. Alle leningen die een toetsmoment hebben gehad worden op dit moment afgelost. En een groot deel (64 van de 93) van de leningen ouder dan 3 jaar is zelfs al volledig afgelost. Er is voldoende krediet Op dit moment is er € 1,2 miljoen aan krediet (april) beschikbaar. Dit is genoeg voor ongeveer 30 leningen. De verwachting is er dit jaar ook nog € 250.000 aan aflossingen binnen komen. De verwachting is daarmee dat het krediet voldoende is om ook de nieuwbouw opleveringen op te vangen. Aanbeveling: monitor het beschikbare krediet en stem dit goed af met de projectleiders van de nieuwbouwprojecten. Steuntje in de rug blijft nodig De situatie voor starters op de woningmarkt is nog niet verbeterd. Het aanbod blijft beperkt. Op basis van de WOZ-waarde van de woningvoorraad, de verkoopprijzen en het actuele aanbod blijkt dat de starterslening de kansen op een starterswoning verhogen. Verhoging maximale koopprijs wenselijk Voor Nootdorp en Delfgauw is de meerwaarde onder de huidige marktomstandigheden beperkt. Een verhoging van de maximale koopprijs wenselijk. Wel moet bij een verhoging kritisch gekeken worden naar het doel van de lening.

Met een kleine verhoging van de lening lijken met name de 3-kamer appartementen wel bereikbaar met behulp van de starterslening. Verhoog de grens richting de betaalbare koopwoning Het kabinet wil tot en met 2030 981.000 woningen realiseren waarvan twee derde betaalbaar. Het gaat hierbij om koopwoningen van maximaal 390.000 euro en sociale/midden huurwoningen. Dat betekent dat een flink deel van onze nieuwbouw zal bestaan uit deze betaalbare koopwoningen. Aanbeveling: stel de maximale koopprijsgrens voor de starterslening gelijk aan de grens voor een betaalbare koopwoning.