Bijlage 1 - Ruimtelijke visie Oranjepark (geredigeerd)

Ruimtelijke Visie Oranjepark Pijnacker 24 juni 2025

Colofon

Inhoud

Architectenbureau INBO heeft in samenwerking met de gemeente Pijnacker-Nootdorp een ruimtelijke visie opgesteld die de basis legt voor de ontwikkeling van Oranjepark. De visie heeft meerdere doelstellingen: • Het bepalen van de ruimtelijke kaders waarbinnen Oranjepark ontwikkeld kan worden • Het borgen van de aansluiting op de omgeving en benutten van bestaande kwaliteiten • Het vertalen van ruimtelijke doelstellingen (uit de Omgevingsvisie en onderliggende beleidsdocumenten zoals de Woonvisie) naar een uitvoerbaar plan Het voorliggende document bevat een visie. Dat betekent dat het plan na vaststelling verder moet worden uitgewerkt. Gepresenteerde afbeeldingen, kaarten en verkavelingen zijn indicatief. Dit is ook in de legenda’s opgenomen.

1

Van bedrijventerrein naar groene woonbuurt

4

2

Context, proces en uitgangspunten

6

Opgesteld door: INBO

3

De planessenties

14

4

Ruimtelijke visie

26

5

Voorbeelduitwerking

40

6

Beeldkwaliteit regels

60

In opdracht van: Gemeente Pijnacker-Nootdorp Juni 2025

1

M Pijnacker Centrum

Van bedrijventerrein naar groene woonbuurt

De gemeenteraad heeft in oktober 2022 besloten te starten met planvorming voor de (her)ontwikkeling van Oranjepark tot een nieuwe woonbuurt. Oranjepark biedt kansen voor een woningbouwontwikkeling die bijdraagt aan de uitbreiding van het (betaalbare) woningaanbod in de gemeente. Uitgangspunt is een integrale ontwikkeling van het gehele plangebied om te komen tot een aantrekkelijke woon- en leefomgeving.

4

eg sew wijk Klap

Tussen het gemeentekantoor en de wijk Koninginnehof in Pijnacker ligt het gebied dat we Oranjepark noemen. Oranjepark is een (voormalig) bedrijventerrein. Een deel van de gronden wordt nog gebruikt als bedrijventerrein. Ook staat in het gebied een hoogspanningsstation van Stedin en is er een parkeerterrein voor medewerkers van de gemeente. Een deel van het gebied is ingericht als speel- en trapveld.

park e j n Ora

Pijnacker Zuid

5

2

Context, proces en uitgangspunten

Context Hoe is de ruimtelijke visie tot stand gekomen? Kaderstellende notitie Participatie Snippen aan de dijk - Deventer Park tussen de woningen 6

7

Context Ligging Oranjepark ligt centraal in de kern Pijnacker. Deze ligging zorgt ervoor dat voorzieningen makkelijk en snel zijn te bereiken. Met 5 minuten fietsen of 10 minuten lopen ben je in het centrum van Pijnacker. Ook grotere steden, zoals Den Haag en Rotterdam, zijn goed bereikbaar, onder andere door de aanwezigheid van de randstadrail. Achtergrond Er zijn al langer plannen om Oranjepark te ontwikkelen tot een nieuwe woonbuurt. De gemeente heeft daarom in de loop der jaren gronden verworven in het gebied. Dit heeft geleid tot een aaneengesloten gebied in eigendom bij de gemeente. Het gaat hier om het gehele gebied tussen de Emmastraat en de Louise de Colignystraat. Door de grip op deze gronden is er concreet zicht op ontwikkeling van Oranjepark. Plot De afmetingen van het plot Oranjepark zijn hieronder uitgelicht.

8

9

Hoe is de ruimtelijke visie tot stand gekomen? De gemeenteraad heeft in oktober 2022 de Startnotitie ruimtelijke visie Oranjepark vastgesteld. Deze notitie geeft inzicht in waarom het gebied wordt ontwikkeld, wat men wil bereiken en hoe dat bereikt kan worden. De startnotitie benoemd twee stappen om toe te werken naar een ruimtelijke visie. Stap 1 is het opstellen van een Kaderstellende notitie met kaders en uitgangspunten. Stap 2 is het vertalen van de Kaderstellende notitie naar een ruimtelijke visie. Het voorliggende document is de uitkomst van deze twee stappen.

Foto van de huidige locatie

10

Kaderstellende notitie Uitgangspunten Na het vaststellen van de startnotitie heeft de gemeenteraad in november 2023 de kaderstellende notitie vastgesteld. Belangrijke uitgangspunten uit de kaderstellende notitie voor de ontwikkeling van Oranjepark zijn: • Het bouwen van 180 tot 216 nieuwe woningen; • Voor starters, jongeren, spoedzoekers en senioren; • Een woningbouwprogramma met 35% sociale huur, 45% betaalbaar (middenhuur van 900 - 1185 euro per maand en/of betaalbare koop tot NHG-grens 450.000 euro (prijspeil 2025)) en 20% in de vrije sector;

• • • •

• • • • •

Vooral meergezinswoningen, in de vorm van appartementen; Een speelplek van 120 m2; Een buurt met gevarieerd en aantrekkelijk groen; Een hoogte van maximaal 4 bouwlagen aan de Koninginnehof en maximaal 8 bouwlagen tussen het gemeentekantoor en het spoor; Goede aansluiting op bestaande wijken; Zo autoluw mogelijk binnengebied; Hoofdontsluiting via Oranjeplein, Willem Alexanderlaan en Industrieweg; Verbindingen voor fietsers en voetgangers lopen door Oranjepark; Oplossing voor parkeerbehoefte van nieuwbouw, gemeentekantoor en omliggende straten;

Ambitiekaart Kaderstellende Notitie

11

Participatie Participatieavond 7 april Op 7 april 2025 is een inloopbijeenkomst georganiseerd om de concept ruimtelijke visie aan belanghebbenden voor te leggen. Tijdens deze avond is gevraagd om reacties op verschillende aspecten, zoals de kwaliteiten, sfeer, indeling van het gebied, het Oranjeplein en het kruispunt Oranjelaan/Oranjeplein. Daarnaast kreeg iedereen nog de mogelijkheid om via het digitale participatieplatform hun reacties op de concept visie te geven. Naar aanleiding van de opgehaalde informatie zijn er een aantal aanpassingen doorgevoerd in de visie. Zo zijn onder meer de bouwvlakken aan de Koninginnehof twee meter naar achter geplaatst zodat er een grotere bufferruimte ontstaat tussen Koninginnehof en Oranjepark. Daarnaast is de tweede oversteek op de Oranjelaan uit het ontwerp gehaald. De reacties van omwonenden richtten zich met name op het huidig en toekomstig parkeren in en om Oranjepark. Voor de gemeente is dit de aanleiding om een klankbordgroep ‘parkeren’ in het leven te roepen waar omwonenden en de gemeente zitting in kunnen nemen. Met de klankbordgroep sturen we op een goed functionerend Oranjepark en een juist gebruik van de parkeervoorzieningen. Voorafgaand aan belangrijke sturinggevende momenten in het ontwikkeltraject zal overleg zijn met deze klankbordgroep.

Voor een overzicht van alle ontvangen reacties en de reactie van de gemeente daarop, wordt verwezen naar het participatieverslag Oranjepark.

12

13

3

De planessenties: vijf principes voor het Oranjepark De ruimtelijke visie voor Oranjepark is gebaseerd op vijf belangrijke principes. Deze planessenties geven de beoogde sfeer en uitstraling van het Oranjepark weer. De planessenties zijn: Oranjepark als bestemming voor de buurt Door en door groen Ontmoeting en geborgenheid centraal Herkenbare en verrassende architectuur Voetganger en fietser staan centraal Boulevard Heuvelink - Arnhem Openbare route voor voetganger en fietser 14

15

Oranjepark als bestemming voor de buurt

Verblijfsplek voor bezoekers en bewoners

Verleidende parkentrees

Door het park heen geleid worden Parkachtige inrichting Oranjepark wordt een fijne plek voor de nieuwe bewoners en de buurt. Een gebied dat niet alleen fysiek wordt herontwikkeld, maar ook sociaal verankerd is in de gemeenschap. Hier ontstaat geen anonieme wijk, maar een levendige, herkenbare plek die voelt als een verlengstuk van de bestaande woonomgeving. Een bestemming waar mensen zich thuis voelen, elkaar ontmoeten en actief meedoen in het vormgeven van hun leefomgeving.

Spelen en ontmoeten - Park van Buijsen, Pijnacker 16

17

Door en door groen Oranjepark krijgt een sterke groene identiteit. Het groen is een fundamenteel onderdeel van de ruimtelijke herontwikkeling van Oranjepark. Het is niet slechts aankleding, maar vormt het hart van de gebiedsontwikkeling. Groene structuren vormen het raamwerk waarbinnen gebouwd wordt. Ook gebouwen zijn ontworpen met oog voor flora en fauna. Daarmee creëren we een gebied dat ecologisch veerkrachtig, klimaatadaptief, gezond en aantrekkelijk is om in te wonen, werken en verblijven.

Minimale verharding Gevelgroen

Groen als ontmoetingsplek 18

Verblijfskwaliteit parkzone

Zachte infrastructuur 19

Ontmoeting en geborgenheid centraal

Voordeuren in het park

Een eigen plek

Informeel, groen en autovrij

Groene overgang openbaarprivé, Tuindershof - Pijnacker

In Oranjepark wordt sociale cohesie gestimuleerd door de voordeuren aan het park te concentreren. Dit zorgt voor levendigheid binnen en buiten de woning. Het park is openbaar en toegankelijk voor iedereen. Met een zorgvuldig vormgegeven overgangszone tussen het park en de woningen zorgen we tegelijkertijd voor voldoende privacy voor de nieuwe bewoners. In Oranjepark maken we een leefomgeving die uitnodigt tot contact en tegelijkertijd geborgenheid biedt. Het is een plek waar mensen zich veilig, gezien en thuis voelen. Een wijk waar ontmoeting niet toevallig is, maar vanzelfsprekend. Hier wordt gebouwd aan een gemeenschap, niet alleen aan gebouwen

Leven te zien op begane grond 20

Een buitenruimte voor iedereen 21

Herkenbare en verrassende architectuur Oranjepark is onderscheidend, blijft verrassen én voelt tegelijkertijd vertrouwd. De architectuur is karaktervol en past goed bij de omgeving, maar durft ook vernieuwend te zijn. Er wordt gebruik gemaakt van herkenbare vormen, materialen en sfeer onder andere met ingetogen kleurgebruik en materialen als baksteen, hout en andere natuurlijke materialen die mooi verouderen. Verrassend zijn de details, het gebruik en de beleving. Er is ruimte voor diversiteit tussen de gebouwen, en tegelijkertijd vormen ze een samenhangend geheel, passend binnen een parkomgeving. Hierdoor ontstaat een plek die je herkent. Oranjepark krijgt een eigen karakter afgestemd op de omgeving.

Herkenbare vormen en materialen

Natuurlijke bouwmaterialen

Karaktervol en vernieuwend, Casa Vita - Pijnacker 22

Aandacht voor details

Terugliggende lagen 23

Voetganger en fietser staan centraal Het gebied wordt niet ingericht voor de auto, maar rond bewegingsvrijheid, veiligheid en leefkwaliteit. Gemotoriseerd verkeer is te gast. Waar mogelijk wordt er geparkeerd uit het zicht of aan de randen, waardoor openbare ruimte vrij blijft voor menselijk gebruik. De inrichting van de openbare ruimte houdt rekening met jong, oud en mensen met een beperking. Denk aan zitplekken op loopafstand, drempelloze stoepen, goede verlichting en beschutting. Dit wordt een buurt waar kinderen op straat spelen, ouderen

zich veilig kunnen verplaatsen en dagelijks bewegen vanzelfsprekend is. Oranjepark is niet alleen een fijne plek voor de nieuwe bewoners, maar ook voor de omliggende buurt. Het heeft een groene inrichting met uitnodigende entrees en meanderende paden die je verleiden om het park in te gaan. Er komt een maatschappelijke voorziening en een kleine speeltuin.

Verblijfsplek voor bezoekers en bewoners

Waar nodig waterdoorlatend verharden, Tuindershof - Pijnacker Autovrij: veilig wandelen en spelen

Parkeergarage zoveel mogelijk groen inpakken

Ruimte voor fietsparkeren

Aantrekkelijke fietsroutes

24

25

4

Ruimtelijke visie De planessenties voor Oranjepark zijn in dit hoofdstuk uitgewerkt tot een samenhangende ruimtelijke visie. Voor de verschillende thema’s van het plan wordt de visie beschreven. Deze komen vervolgens samen in de totaalvisie voor het gebied.

Groene parkzone Voetgangers en fietsers op één Parkeren Wonen in het park Totaalvisie Boulevard Heuvelink - Arnhem Minimale verharding 26

27

Groene parkzone Met de ontwikkeling van Oranjepark willen we een groene, levendige en toekomstbestendige nieuwe woonbuurt realiseren. Een woonbuurt waar ruimte is voor ontmoeting en het ondersteunen van elkaar. Centraal in Oranjepark realiseren we hiervoor een groene parkzone. In deze zone is ruimte om te wandelen, te recreëren, spelen en kunnen mensen verblijven. De gevarieerde inrichting maakt dit voor verschillende doelgroepen mogelijk. De groene parkzone is tegelijkertijd onderdeel van een groene (ecologische) ader die groene structuren in de omgeving

met elkaar verbindt. Vanuit de parkzone sluiten groene vingers aan op de bestaande groenblauw-structuren. Verbindingen worden gemaakt met het groen langs het WillemAlexanderpad en de Oranjelaan, alsook met de groene (boom)structuren aan de Emmastraat en de Industrieweg. Voor een fijne leefomgeving en sterke groenstructuur, ook direct na realisatie, zetten we in op behoud van waardevolle bomen. In het plangebied staan meerdere waardevolle bomen langs de Emmastraat, Nijverheidsweg en Koninginnehof. Deze bomen worden indien mogelijk behouden.

Aanvullend worden veel nieuwe bomen geplant. Deze zorgen samen met bloemrijke beplanting in afwisseling met groene open ruimtes en groene natuurinclusieve maatregelen aan bebouwing voor een aantrekkelijk en natuurvriendelijk park.

Kon of

neh

ingin

Groenstructuur in de omgeving

of

neh

ingin

Kon

of

neh

ingin

weg

strie

Indu

Kon

eg idsw

erhe Nijv

aat astr

Emm

an

erla

xand -Ale

m Wille

n

ei

pl

je

an Or

n

jelaa

Oran

n

rbro

Gee

f dree

and

Delfl

28

d

erpa

and -Alex

m Wille

na Alte

29

Voetgangers en fietsers op één Fietsen en wandelen We zorgen ervoor dat de bereikbaarheid van Oranjepark (en de voorzieningen in de omgeving) voor fietsers en voetgangers optimaal is. In het gebied komen nieuwe fiets- en wandelroutes die aansluiten op de bestaande structuren en routes in de omgeving. Er ontstaat een nieuwe, informele fietsroute tussen de WillemAlexanderlaan en Koninginnehof. Daarnaast worden er in het verlengde van de straten in Koninginnehof een aantal nieuwe voetgangersroutes aangelegd. De nieuwe verbindingen door Oranjepark brengen je snel naar de plek waar je wilt zijn, zijn

aantrekkelijk en zorgen ervoor dat de locatie vanuit alle richtingen benaderd kan worden.

hof nne

ingi Kon

Routes in de parkzone zijn gericht op langzaam verkeer en gebruik door buurtbewoners. Voetgangers en fietsers delen (een deel van) de paden, maar hinderen elkaar niet dankzij de juiste bestrating en speels meanderende paden die de snelheid verminderen. We geven voldoende ruimte om een veilige verplaatsing door het gebied mogelijk te maken. Dit maakt het gebied aantrekkelijk voor een ommetje. Fietsers

die zich sneller en over langere afstanden verplaatsen maken gebruik van de bestaande routes buiten het plangebied. Ook aan parkeren van fietsen is gedacht met voldoende en goed georganiseerde stallingsmogelijkheden in woongebouwen en de openbare ruimte. De nieuwe routes voor langzaam verkeer zorgen ervoor dat het plan vanuit alle richtingen benaderd kan worden. Hierdoor ontstaan er zo weinig mogelijk áchterkanten’, ‘wat het gebied aantrekkelijk maakt voor een ommetje en te verblijven.’

hof

nne

ingi

Kon Kon

hof

Een pad dat van Koninginnehof naar Oranjepark loopt

ingin

nne ingi

of

Indu

neh

Kon

weg

strie

of

neh

ingin

Kon of

neh

ingin

weg

strie

Indu

Kon

eg idsw

erhe Nijv

Emm

eg idsw

aat astr

erhe Nijv

rlaan

nde

aat astr

Emm

a Alex emWill

an

erla

xand -Ale

m Wille

in

le

ep

j an Or

e

pl

je

an Or

Gee

na Alte

a

f

dree

dree

and

and

Delfl

n Alte

Delfl

30

n

rbro

n

jelaa

Oran

d

erpa

and -Alex

m Wille

n

jelaa

Oran

d

erpa

and -Alex

m Wille

in

n

rbro

Gee

Legenda Legenda voetgangersverbinding voetgangersverbinding

fietsverbinding fietsverbinding

31

f

Ko n

Schetsontwerp Oranjeplein

n ingi

Auto’s gaan buitenom

ne h

Om deze ontsluiting mogelijk te maken is een herinrichting nodig van het kruispunt Oranjelaan, Emmastraat, Delflanddreef en het Oranjeplein zelf. Hiervoor is een schetsontwerp gemaakt.

of

Oranjepark wordt autoluw. De parkzone blijft vrij van auto’s zodat hier een fijne en rustige leefomgeving ontstaat. Uitzondering is de insteek richting de binnenplaats van het gemeentekantoor. Deze route is functioneel noodzakelijk voor bevoorrading van het kantoor.

eho f

weg strie

Indu

De auto wordt opgevangen aan de hof nne i g n randen van hetKogebied. De belangrijkste ni ontsluiting voor het autoverkeer loopt via het Oranjeplein. Auto’s rijden straks via dit plein richting parkeerplaatsen langs de Willem-Alexanderlaan en de Industrieweg.

Belangrijkste uitgangspunten voor het schetsontwerp zijn het toevoegen van de hoofdontsluiting voor Oranjepark en het verbeteren van de verkeersveiligheid van het bestaande kruispunt door meer overzicht en duidelijkheid te geven. De kruising wordt ingericht als een gelijkwaardige kruising binnen een 30 km-zone. De grens van de 30 km-zone wordt verplaatst richting de Rivierenlaan en het fietspad aan de noordzijde komt te vervallen tussen de Emmastraat en het Oranjepad.

Daarnaast wordt het vrijliggende fietspad aan de zuidzijde, vanaf de Klaproostunnel richting Het Baken, verplaatst richting de Delflanddreef. Fietsverkeer krijgt voorrang op de kruising met de Delflanddreef. Op de rotonde Oranjeplein komt het rondgaande fietspad te vervallen. De vrijgekomen ruimte kan groen worden ingericht. De parkeervakken op het Oranjeplein blijven weg s beschikbaar. d i erhe Nijv

of

Emm

neh

ingin

Kon

aat astr

of

neh

ingin

Kon

eg idsw

of

neh

ingin

weg

strie

Indu

Kon

in

e pl

je

an Or

rlaan

nde

lexa m-A

e Will g

we eids

erh Nijv

aat astr Emm

laan

in

ad

derp

lexan m-A Wille

an Or

Delfl

n

rbro

Gee

Legenda

f

Legenda

dree

and

na Alte

n Alte

Ontsluiting auto’s

Ontsluiting auto’s

reef

d and

Delfl

and Delfl

a

n

rbro

Gee

n

n Alte

pad nder

a -Alex

m Wille

jelaa

Oran

a

n

ei

l ep

j

an Or

f

dree

32

an

erla

nd lexa m-A Wille

le

p je

je Oran

33

Parkeren door haar ‘groene’ verschijningsvorm en aanwezigheid van voorzieningen die bijdragen aan gemak en (goed) gebruik. De parkeerhub dient voor de nieuwe bewoners en de werknemers van de gemeente een voor de hand liggende keuze te worden om te parkeren. Het gebruik door verschillende doelgroepen maakt dubbelgebruik en daarmee efficiënt gebruikt van parkeerruimte mogelijk. In de hub zijn voldoende plekken zodat bewoners een plek kunnen vinden. Het gebruik van de parkeerhub en (en eventuele andere parkeergarages) wordt zowel juridisch, financieel als technisch

ingi Kon

Parkeervoorzieningen worden gebundeld aan de randen van het plangebied Door de grote parkeervraag vanuit de nieuwe woningen, medewerkers van het gemeentekantoor en aangrenzende woonbuurten is een meerlaagse parkeeroplossing voorwaarde om een kwalitatieve leefomgeving te kunnen realiseren. Een vier- of vijflaagse parkeerhub midden in het plangebied faciliteert de parkeeropgave. Oplossingen met (veel) ondergrondse parkeergelegenheid kunnen veel kwaliteit toevoegen, maar deze zijn financieel onhaalbaar. De parkeerhub is meer dan een garage of

h nne

ingi

Kon

hof nne

hof

weg

of

neh

strie

ingin

Indu

Kon

e ginn

in Kon

of

neh

ingin

Kon of

neh

ingin

weg

strie

Indu

Kon

P eg idsw

erhe Nijv

Emm

P

aat astr

eg idsw

erhe Nijv

rlaan

nde

a Alex em-

gekoppeld aan de nieuwe woningen en aan de gemeente. Dat betekent dat een woning verkocht of verhuurd wordt inclusief een parkeerrecht in de parkeerhub/garage. Op deze manier wordt geborgd dat de nieuwe bewoners en de werknemers van de gemeente altijd van deze parkeerplaatsen gebruik kunnen maken. Naast het parkeren in de parkeerhub worden ook parkeerplaatsen in de openbare ruimte (op maaiveld) en eventueel binnen een woonvolume gerealiseerd. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn hoofdzakelijk bedoeld voor bezoekers van toekomstige bewoners en maatschappelijke voorzieningen. Ook zijn in de openbare ruimte parkeerplaatsen nodig voor bewoners van Koninginnehof (14 bestaande plekken en 15 extra plekken). De bezoekersparkeerplaatsen voor de gemeente op het Oranjeplein en de parkeerplaatsen aan de Emmastraat (zijde bestuurscentrum), Willem Alexanderlaan en Industrieweg blijven gehandhaafd. Voor het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen gaan we uit van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen). Het aantal parkeerplekken dat nodig is voor de nieuwe bewoners is afhankelijk van het definitieve woningbouwprogramma. Aanvullend zijn er 125 plaatsen nodig voor medewerkers van de gemeente en de eerdergenoemde 15 extra plaatsen voor bewoners uit Koninginnehof.

Will aat astr Emm

n

ei

pl

e nj

n

Gee

a

na Alte

n

rbro

Gee

Legenda

Legenda

openbaar parkeren openbaar parkeren aanaan de randen de randen

P parkeerhubP

parkeerhub

reef

d and

Delfl

f dree

and

Delfl

34

n

rbro

n

n Alte

d

erpa

and -Alex

m Wille

jelaa

Oran

d lexan m-A Wille

ei

pl

je

an Or

laan

d

erpa

a Or

anje

an

erla

nd lexa m-A Wille

35

Wonen in het park In de parkzone van Oranjepark is voldoende ruimte om woningen toe te voegen. De mobiliteits- en groenstructuren bepalen de plek van de nieuwe woningen. De structuren zorgen voor een verdeling van het plangebied in zes kleinere bouwvlakken. Vier aan de zijde van de Koninginnehof en twee aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan. Binnen deze bouwvlakken is ruimte voor nieuwe woningen, maatschappelijke voorzieningen en een meerlaagse parkeeroplossing. Ook privé-tuinen, terrassen of balkons van nieuwe bewoners vallen binnen deze bouwvlakken.

De groene parkzone is één van de belangrijkste elementen van Oranjepark. Dit stelt eisen aan de oriëntatie en entrees van de woongebouwen. Woongebouwen staan niet aan de rand van het park maar erin en hebben dan ook een alzijdige oriëntatie. De hoofdentrees van de gebouwen liggen zoveel mogelijk aan de parkzone. Hierdoor ontstaan veel bewegingen in de parkzone en worden (loop)afstanden tussen de verschillende functies klein gehouden. Woningen op de begane grond hebben vaak een eigen entree. Deze entrees kunnen aan alle zijdes van de woongebouwen komen.

of

neh

ingin

Kon

Maatschappelijke voorzieningen met verkeeraantrekkende werking komen in bouwvlak vier of vijf en langs fiets- en wandelverbindingen. Bezoekers met de auto kunnen deze voorzieningen het makkelijkste bereiken via de Willem-Alexanderlaan en Industrieweg.

of

neh

ingin

Kon of

4

neh

ingin

strie

Indu

Kon

weg

3

2 5 1 6 PP eg idsw

erhe Nijv

aat astr Emm

an

erla

nd lexa m-A Wille

j

an Or

Legenda

n

ei

l ep

zoekgebied maatschappelijke voorziening

bouwvlak max. 4 lagen

zoekgebied hoofdentrees

bouwvlak max. 8 lagen

na Alte

boom

ron

rb

Gee

f

dree

and Delfl

36

zoekgebied speelplek of ontmoetingsvoorziening buurt

d erpa bouwveld

d lexan m-A Wille

an

jela Oran

In alle bouwvlakken met uitzondering van bouwvlak zes komen woningen. Bouwvlak zes wordt gebruikt voor een parkeervoorziening; de parkeerhub. Door de centrale ligging van dit veld kunnen alle nieuwe bewoners en medewerkers van het gemeentekantoor makkelijk van deze parkeerplekken gebruik maken. Auto’s komen alleen aan de rand van Oranjepark en in de parkeerhub. Het park zelf is autoluw. Alleen de toegang tot de binnenplaats van het gemeentekantoor blijft toegankelijk. Door autoverkeer zoveel mogelijk aan de randen te houden is het niet nodig veel verharding aan te leggen in de groene parkzone. Hierdoor is er veel ruimte voor groen, wonen en recreëren.

bouwvlak max. 4-5 lagen openbaar parkeren aan de randen

P

parkeerhub

De bouwvolumes en bouwhoogtes van de nieuwe woongebouwen moeten passen in de omgeving. Dit betekent dat in de strook aan het Koninginnehof maximaal vier bouwlagen komen. De bovenste bouwlaag krijgt aan de zijde van de Koninginnehof merendeels een setback. Daarmee sluit de bouwhoogte aan bij dat van de bestaande woningen aan de Koninginnehof. In de bouwvlakken tussen het gemeentekantoor en het spoor passen hogere woongebouwen dan aan de Koninginnehof. Hier komen gebouwen die in de basis vier of vijf bouwlagen tellen. Daarnaast is er in dit gedeelte van het plan ruimte voor hoogteaccenten tot acht bouwlagen. Tussen bouwvolumes is voldoende ruimte voor een prettige en veilige leefomgeving en loopt de groene parkzone door. De afstand tussen bouwvolumes is onder andere afhankelijk van de hoogte van gebouwen, oriëntatie, bezonning, zichtlijnen en functie en inrichting van de openbare ruimte. 37

Totaalvisie

hof nne

ingi

Kon

Oranjepark transformeert tot een groene woonomgeving, waar wonen en ontspannen in het groen echt samengaan. Drager van het plan is een groene ader en parkzone. Het park gaat een connectie aan met de woningen en nodigt buurtbewoners uit om een fijne wandeling te maken door het groen waar kinderen kunnen spelen en waar je je prettig doorheen kan bewegen. De interactie tussen gebouwen, de ontmoetingsplekken en het park is erg belangrijk. Een sterke samenhang tussen deze onderdelen van het plan zorgt voor het goed functioneren van de functies wonen, (gemeentelijk) werken en parkeren en legt de basis voor een prettige, veilige en aantrekkelijke woon- en leefomgeving.

hof

nne

ingi

Kon

hof

weg strie

Indu

3

Door structuren in de omgeving met elkaar te verbinden ontstaan er logische routes door het plangebied heen. Door deze routes vrij te houden van bebouwing, ontstaan zes kleinere velden die als bouwvlak bestempeld worden: binnen deze vlakken mag straks gebouwd worden. Hier komen de nieuwe woningen, parkeervoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen, zoals een huisarts en ontmoetingsruimte(n).

2 5 1 6 PP er Nijv

g

swe

heid

aat astr

Emm

De afstanden tussen bouwvlakken en bestaande bebouwing zorgt voor voldoende ruimte om een goede overgang naar de omgeving te garanderen en de groene ader te waarborgen. Het park zelf is autovrij. Auto’s komen alleen aan de rand van Oranjepark en in de parkeerhub. Alleen de toegang tot de binnenplaats van het gemeentekantoor blijft toegankelijk voor autoverkeer. Door autoverkeer aan de randen op te vangen is het niet nodig veel verharding aan te leggen in de parkzone. De ruimtelijke visie biedt op deze manier veel ruimte voor groen, wonen en recreëren.

4

nne ingi Kon

rlaan

nde

a Alex em-

Will

Legenda in

e pl

je

an Or

d erpa

d

an Alex lem-

Wil

bouwveld

zoekgebied speelplek of ontmoetingsvoorziening buurt

bouwvlak max. 4 lagen

zoekgebied maatschappelijke voorziening zoekgebied hoofdentrees

bouwvlak max. 8 lagen n

jelaa

Oran

n

rbro

Gee

Delfl

a

n Alte

P

indicatieve wandelverbinding

bouwvlak max. 4-5 lagen

bestaande waardevolle boom

openbaar parkeren aan de randen

boom

parkeerhub

reef

d and

38

39

5

Voorbeelduitwerking De ruimtelijke visie is uitgewerkt in een voorbeelduitwerking. Dit doen we om te laten zien of en waar het programma met wonen, maatschappelijke voorzieningen, parkeren, wegen en groen kan landen in Oranjepark. Het is een instrument om de ruimtelijke kwaliteit, haalbaarheid en logica van de ruimtelijke visie te toetsen.

Voorbeelduitwerking Voorbeeld parkeeroplossing Profielen Impressies Living Leaf Street Housing - Hulme, UK Mecanoo 40

Voorbeelduitwerking Ko n ingi

In de voorbeelduitwerking zijn de volgende ontwerpkeuzes gemaakt: • Er is ruimte voor 184 woningen met een verdeling tussen woonsegmenten van 35% sociaal, 45% bereikbaar en 20% dure segment; • Bouwvlakken worden niet volledig bebouwd. Binnen de bouwvlakken is voldoende ruimte voor entrees, Delftse stoepen, groen, tuinen en/of terrassen; • De gebouwen worden niet hoger dan de maximale hoogte zoals beschreven in de Kaderstellende notitie. De maximale bouwhoogte houdt rekening met de omliggende gebouwen: in het bouwvlak tussen het gemeentekantoor en het spoor mag hoger gebouwd worden dan aan de Koninginnehof. • Gebouwen tegen het Koninginnehof hebben vier bouwlagen en een setback aan de zijde van de woningen in deze buurt. • Voldoende ruimte tussen de woongebouwen (meer dan 10 meter); • Aan de Industrieweg/Willem-Alexanderlaan komt een vijflaags woongebouw met accenten van acht woonlagen; • Aan de Willem-Alexanderlaan komt een hoogte accent van 8 lagen die de entree tot het Oranjepark vanuit het zuiden markeert.

• Door het park lopen gecombineerde wandel- en fietspaden • Ruimtes voor een speelplek en ontmoetingsplek liggen centraal in het park en aan de zijde Emmastraat • Waardevolle bomen aan de Emmastraat en Nijverheidsweg worden behouden (aangegeven in rood) • Rondom de woongebouwen bevinden zich plantsoenen met beplanting die een mooie overgang vormen tussen publieke en private ruimte. • Een groot deel van de parkeerplaatsen komt in een vier- of vijflaagse parkeerhub naast het gemeentekantoor.

ho f

nne

Kon ingi

4 lagen

ho f

nne

4 lagen

hof

strie

Indu

nne ingi Kon

weg

4 lagen 4 lagen

5 lagen

4-5 lagen 8 lagen

P er Nijv

g

swe

heid

at

a astr

Emm rlaan

nde

a Alex em-

Will

Legenda l

ep

j an Or

bouwveld

n ei

ad

derp

lexan em-A

Will

bouwvolume woningen

P

parkeerhub zoekgebied hoofdentrees

n

jelaa

Oran

G

dree

and

Delfl

42

n

ro eerb

boom

zoekgebied speelplek of ontmoetingsvoorziening buurt zoekgebied maatschappelijke voorziening indicatieve wandelverbinding bestaande waardevolle boom

a

n Alte

43

Voorbeeld parkeeroplossing K on hof nne

ingi

K on K on

hof nne

ingi hof

nne

hof

nne ingi Kon

ingi

Centraal in het plangebied en ontsloten via de Willem-Alexanderlaan ligt de parkeerhub bestemd voor de nieuwe bewoners en werknemers van de gemeente. In de hub komen 255 parkeerplaatsen. Dubbelgebruik zorgt ervoor dat de parkeerplekken in de parkeerhub efficiënt gebruikt worden. ‘Een marge wordt in het dubbelgebruik genomen om te zorgen dat elke bewoner een plek heeft.

weg

strie

Indu

weg

strie

K

P

P

P

eg idsw

P aat astr

Emm

aat astr

erhe Nijv

er Nijv

g

swe

heid

an

erla

and Alex em-

Will

In de proefverkaveling is een kleine parkeergarage voorzien binnen het woongebouw gelegen in de oksel van de Industrieweg. Deze garage telt 39 parkeerplaatsen en een deel van de bewoners van dit blok kan daar parkeren.

rlaan

nde

lexa m-A

e Will

n

ei

pl

e nj

ad

derp

lexan em-A

a Or

Will in le ep

n jelaa

Oran

n

10 4

P-plaats maaiveld (bezoekers + bestaande bewoners) P-plaats gehandhaafd 68

rbro

Gee

Legenda

ad derp lexan A P-plaats gehandhaafd m Wille P-plaats ter compensatie (totaal gehandhaafde Legenda pp = 14)

j

an Or

parkeerhub (gemeentekantoor + nieuwe bewoners) n rbro (nieuwe bewoners) parkeergarage Gee

aan njel

Ora na Alte

P-plaats ter255 compensatie (totaal geh

P-plaats maaiveld (bezoekers + best 39

parkeerhub (gemeentekantoor + nie

an

Delfl

reef

d and

Delfl

44

Indu

hof

e ginn onin

Emm

Ook in de openbare ruimte komen parkeerplekken. De 14 bestaande plekken aan de Koninginnehof blijven in aantal behouden. De bezoekers parkeerplekken voor de gemeente op het Oranjeplein en de parkeerplekken aan de Emmastraat (zijde bestuurscentrum), Willem Alexanderlaan en Industrieweg blijven ook gehandhaafd. Aan de bestaande plekken op maaiveld worden in totaal 68 nieuwe maaiveld parkeerplaatsen toegevoegd. Dit zijn de parkeerplekken voor de bezoekers van de nieuwe bewoners Oranjepark en 15 extra parkeerplaatsen voor Koninginnehof.

K on

hof nne

ingi

Het parkeren vindt plaats in de parkeerhub, in de openbare ruimte en een kleine parkeergarage (onder een woongebouw). Het aantal parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers is gebaseerd op de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen 2021). Daarnaast komen er 125 plaatsen voor medewerkers van de gemeente en 15 extra plaatsen voor bewoners uit Koninginnehof.

a

n Alte

45bewoners) parkeergarage (nieuwe

Ko n ingin ne h

Voorbeeldprofielen

of

Ko n ingin ne h of str Indu eg iew

In voorbeeldprofielen is uitgewerkt hoe het toekomstige straatprofiel in Oranjepark eruit komt te zien. Zo laat het profiel AA hieronder zien hoe de openbare ruimte tussen de gebouwen ongeveer vorm krijgt in de nieuwe situatie. De grootte van de wandelpaden, het groen, tuinen en de inrichting van de weg (in dit geval het Koninginnehof) zijn zichtbaar. Ook de verhouding tussen de hoogtes van de gebouwen en de breedte van de straten en het park is goed te zien.

of

neh

ingin

Kon

AA

P g swe rheid

e Nijv

Emm aat astr

an

erla

xand -Ale

m Wille

AA

n

ei

pl

je

an Or

n

jelaa

Oran

d

erpa

and -Alex

m Wille

n

rbro

Gee

f

dree

and

Delfl

na Alte

46

47

Ko n ingin ne h

Voorbeeldprofielen

of

Ko n ingin ne h of of

neh

ingin

str Indu

Kon

eg iew

BB:

P

BB

g swe rheid

e Nijv

Emm aat astr

an

erla

xand -Ale

m Wille

n

ei

pl

je

an Or

n

jelaa

Oran

d

erpa

and -Alex

m Wille

n

rbro

Gee

f

dree

and

Delfl

na Alte

48

49

Ko n ingin ne h

Voorbeeldprofielen

of

Ko n ingin ne h of

DD str Indu eg iew

CC:

of

neh

ingin

Kon

CC

P g swe rheid

e Nijv

Emm aat astr

an

erla

xand -Ale

m Wille

n

ei

pl

je

an Or

n

jelaa

Oran

d

erpa

and -Alex

m Wille

n

rbro

Gee

f

dree

and

Delfl

na Alte

DD:

50

51

Ko n ingin ne h

Voorbeeldprofielen

of

Ko n ingin ne h of of

neh

ingin

str Indu

Kon

eg iew

EE:

P g swe rheid

e Nijv

Emm aat astr

an

erla

xand -Ale

EE

m Wille

n

ei

pl

je

an Or

n

jelaa

Oran

d

erpa

and -Alex

m Wille

n

rbro

Gee

f

dree

and

Delfl

na Alte

52

53

Impressie Oranjepark vanaf Willem-Alexanderlaan

Parkeerhub verdwijnt in het groen

Leven te zien op begane grond

Groene overgang openbaar - privé Autovrij groen binnengebied

Minimale verharding / shared space

54

55

Impressie Oranjepark vanaf Nijverheidsweg

In-/uitpandige balkons o.b.v. tussenruimte / oriëntatie

Prettig wonen aan het park

Levendigheid op de begane grond Ontmoeten in het groen

Spelen

Parkachtige inrichting Verblijfsplek voor bezoekers en bewoners

56

57

Impressie Oranjepark vanaf Koninginnehof

Setbacks/ terugliggende lagen

Levendigheid op de begane grond

Aansluiten op de bestaande buurt Auto’s aan de randen Groene entrees die verleiden om park in te gaan

58

59

Beeldkwaliteit regels

Landgoed Coudewater - Rosmalen Setback op de bovenste verdieping 60

61

Beeldkwaliteit regels

Massa en volume

Entrees

Bebouwingsprincipes

•

•

•

•

De hoofdentrees van de woongebouwen zijn gericht naar het park; Woningen op de begane grond hebben ofwel een voordeur met Delftse stoep ofwel een terras aan het park/de straat

Positionering • • • •

De minimale afstand tussen de woongebouwen bedraagt 10 meter; Bouwvolumes verspringen ten opzichte van elkaar, er is geen vaste rooilijn; Balkons, terrassen en Delftse stoepen worden binnen het bouwvlak gerealiseerd; Gezamenlijke tuinen zijn mogelijk buiten de bouwvlakken wanneer deze onderdeel zijn van het park en zijn zo vormgegeven dat ze kwaliteit toevoegen.

• • •

• • •

De woongebouwen zijn alzijdig en staan zelfstandig in het groen; De bovenste verdieping van de gebouwen grenzend aan het Koninginnehof worden door middel van een setback teruggelegd; Bergingen, fietsenstallingen en dergelijke voorzieningen worden inpandig opgelost en zijn onderdeel van het volume; Buitenruimtes zijn inpandig of aangehangen en worden mee ontworpen in het volume. Bij geluidbelaste zijdes worden inpandige loggia’s toegepast; Leefgalerijen zijn minimaal 2 meter breed over 50% van de lengte om verblijfskwaliteit te creëren; De bouwblokken aan de Koninginnehof hebben een maximale bouwhoogte van 4 lagen; Het ontwerp sluit aan op de omgeving;

Eén bouwblok heeft een maximale bouwhoogte van 8 lagen, die slechts op één hoek van het gebouw door middel van een hoogteaccent toegepast mag worden. Het merendeel van dit bouwblok is maximaal 5 bouwlagen.

Uitstraling • • •

De entrees zijn herkenbaar en transparant; Fietsenstallingen zijn inpandig, transparant en herkenbaar; De parkeerhub heeft een begroeide biobased gevel en geen utilitaire uitstraling.

Overgang privé-openbaar •

•

•

Om een groene overgang tussen privéterras en openbaar park te waarborgen wordt een minimaal 1 meter brede border met planten tussen terras en openbaar groen toegepast; Woningen op maaiveld hebben of een terras aan het openbare groen of een eigen voordeur met een Delftse stoep die vervolgens overgaat in het groen; Behoud van bomen in de openbare ruimte is het uitgangspunt. Herkenbare entree

Setback op de bovenste verdieping

Groene overgang privé en en openbaar

Brede leefgalerij nodigt uit tot ontmoeting

Loggia’s worden inpandig toegepast

62

Groene overgangszone openbaar-privé

63

Wij zijn INBO. De ontwerpers die mensen centraal durven te zetten.

Contact t

6

m 9

3 inbo.com

m r