Bijlage 1 - Rapport BGSV locatie vergelijk sociaal cultureel centrum

Sociaal & cultureel centrum Pijnacker-Nootdorp

Locatie onderzoek Buurt & Zo Oranjepark Rabobanklocatie

1

Inhoudsopgave Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1 | Opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Het programma Ruimtelijke randvoorwaarden

2 | De locatie Buurt & Zo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Ligging in Pijnacker Situatie, en randvoorwaarden Inpassing van de massa Ruimtelijk model

3 | De Locatie Oranjepark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Ligging in Pijnacker Situatie, en randvoorwaarden Inpassing van de massa Ruimtelijk model

4 | De Rabobanklocatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31 Ligging in Pijnacker Situatie, en randvoorwaarden Inpassing van de massa Ruimtelijk model

5 | Samenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van: de gemeente Pijnacker-Nootdorp Rotterdam, 5 oktober 2021 adres

Westblaak 51

3012 KD Rotterdam 010 240 05 40 bgsv@bgsv.nl W www.bgsv.nl T E

BGSV

bureau voor stedenbouw en landschap

Inleiding De gemeente Pijnacker-Nootdorp wil onderzoeken of er mogelijkheden zijn om een sociaal & cultureel centrum te vestigen in kern Pijnacker Aan voorliggend ruimtelijk haalbaarheidsonderzoek ging een accommodatie onderzoek van Berenschot vooraf. Daarin is de behoefte onderzocht en gekwantificeerd en zijn verschillende mogelijke locaties tegen elkaar afgewogen. In het accommodatie onderzoek is beschreven wat onder een sociaal & cultureel centrum wordt verstaan. Daarnaast heeft dit onderzoek aangetoond dat er in Pijnacker-Nootdorp ruimte is voor een multifunctionele culturele accommodatie. Samengevat komt het geheel aan wensen neer op een bescheiden multifunctionele zaal voor (amateur )uitvoeringen, met een multifunctionele foyer (horeca/ ontmoetingen/ bibliotheek/ exposities) en daarbij repetitieruimten (muziek, theater, dans, beeldende kunst). Deze functies moeten worden ondergebracht in een nieuw te bouwen sociaal & cultureel centrum. Aanvullend op het onderzoek van Berenschot is in augustus 2021 een concept programma van wensen en eisen opgesteld door Culturele zaken/Paul van Oort. Dit is programma is opgesteld op basis van gesprekken met verschillende betrokken partijen en geïnteresseerden. Voorliggend ruimtelijk locatieonderzoek laat zien welke bebouwingsmogelijkheden er zijn.

Hiervoor zijn drie locaties onderzocht: Buurt & Zo, de locatie Oranjepark en de locatie van de oude Rabobank (centrum). De locaties zijn geen van allen optimaal en bieden ieder verschillende kansen en uitdagingen. Per locatie zijn de mogelijkheden in dit document beschreven en verbeeld. Voor de locatie Buurt& Zo heeft voorafgaand aan deze locatie studie een haalbaarheidsonderzoek plaats gevonden waarbij zowel renovatie als (gedeeltelijke) sloop-nieuwbouw is onderzocht. Ook voor de Rabobank locatie is gekeken naar een renovatie variant. Op beide locaties levert renovatie echter geen haalbare variant op ten opzichte van nieuwbouw. Zowel omdat het programma er minder goed in past, als om bouwkundige en kostentechnische redenen (op basis van een inventarisatie van Alphaplan). In dit document wordt alleen de nieuwbouw variant vergeleken met nieuwbouw varianten op de overige locaties.

3

4

1 | Opgave

5

6

Concept cultuurhuis Het concept Het sociaal & cultureel centrum moet een publieke plek worden waar uitwisseling plaatsvindt tussen verschillende creatieve en culturele organisaties en inwoners van de kern Pijnacker. Daarnaast heeft het een belangrijke functie in het sociale domein, zoals ouderen en jongerenwerk en het samenbrengen en ondersteunen van verschillende bevolkingsgroepen. Zij vinden in het sociaal & cultureel centrum een veilige, sfeervolle en inspirerende werk- en ontmoetingsplek. Deze nadrukkelijk openbare functie moet net als het multifunctionele gebruik aan de buitenzijde van het gebouw, in de gevel dus, afleesbaar zijn. De drempel om naar binnen te gaan moet (letterlijk) zo laag mogelijk zijn; de entree is op een logische plek gesitueerd, is licht, ruim en uitnodigend. Eenmaal binnen daagt de indeling van het gebouw uit rond te dwalen, te ontdekken wat het gebouw nog meer te bieden heeft en om tenslotte een plek te zoeken om te werken, te lezen en gesprekken aan te gaan. Onderdeel van het gebouw zijn echter ook plekken waar je veilig en privé een gesprek kan voeren of een hulpvraag kan stellen. De bibliotheek is een functie die als drager fungeert voor verschillende vormen van cross-over. Door het openbare karakter van haar dienstverlening en door haar ruimtelijke opzet realiseert zij een publieke zone die voor veel groepen toegankelijk en aantrekkelijk is.

Uitgangspunten • Het gebouw is onderdeel van Pijnacker en past qua maat schaal en uitstraling bij het dorp. • Het gebouw is onderdeel van de publieke ruimte en heeft een uitnodigende uitstraling. • Het gebouw biedt ruimte aan mensen en partijen uit sociale domein en is toegankelijk voor verschillende groepen inwoners. • Het gebouw heeft één herkenbare entree. • Het is een veilig gebouw met verblijfskwaliteit voor alle gebruikers. • Het gebouw is prettig en toegankelijk ook voor mindervaliden • Onderdeel is een verblijfsruimte/ programma/ horeca/ foyer waar diverse gebruikers elkaar ontmoeten voor ‘koffie en wifi’. • De ontmoetingsplek is zowel een binnenruimte als een buitenruimte (terras). • De fysieke nabijheid van programma’s en het gezamenlijk gebruik van dezelfde ruimten staat centraal. • Om dit te kunnen bereiken: een compact gebouw met maximale uitwisseling tussen programma’s en een groot oppervlak op de beganegrond. • Ruimten met gevelopeningen en beperkt eigen entrees aan de buitenzijde van het gebouw. • Vanwege het gesloten karakter van de functie; een zaal voor muziek en dans in het hart van het gebouw. • Het podium en de backstage-zijde vanwege beperkte uitwisselingsmogelijkheden slim positioneren, zodat het de uitwisseling van functies niet in de weg staat. • De bibliotheek als programma dat de verschillende functies verbindt en dat rondom het hart is uitgesmeerd.

• Oefenzalen met een vriendelijke uitstraling in het gebouw en aan de gevel, maar ook met voldoende privacy. • Expeditie in de nabijheid van de podiumzijde van de zaal.

Vergelijking met CulturA Het gebouw van CulturA, het cultureel centrum van Nootdorp, is een relevante referentie. Ook daar zijn verschillende functies gecombineerd in een gebouw en loopt het gebruik letterlijk in elkaar over. In CulturA zijn de volgende programma’s opgenomen: • Bibliotheek • Uitvoeringszaal • Foyer/ontmoetingsruimten • Creatief lokaal • Grote danszaal en 2 kleine oefenruimten • Zeer beperkte bergruimte Totaal oppervlak CulturA: 1700m2 BVO

7

Benodigd oppervlak Programma op basis van onderzoek 2020 en 2021 Het (maximale) programma volgens de studie van Berenschot (juni 2020): 1. Multifunctionele zaal voor muziek en dans (max 10 meter hoog) met een capaciteit van 200 stoelen, goede outillage voor dans-, muziek-, theater- en filmvoorstellingen (licht, geluid, theaterdoeken, artiestenfoyer, kleedkamers, etc.) 2. Bibliotheek, vergelijkbaar met huidige bibliotheek 3. Foyer/ café/ ontmoetingsruimte 4. Expositieruimte 5. Grote en hoge repetitieruimte van 100m2 6. 6 à 8 diverse kleine repetitieruimten vooral voor muziek en dans (tussen de 30 en 100m2) 7. Een geoutilleerd schilderlokaal en opslagruimtes voor verenigingen 8. Kantoorruimtes en verhuurbare ruimtes zoals nu aanwezig in Buurt&Zo 1. ca. 300 m2 2. huidig opp.: 800 m2 3. ca. 300m2 4. ca. 50m2 5. 100m2 6. minimaal 180m2 max 800m2 (rekenen met gemiddeld 500m2) 7. ca. 120 m2 8. 400m2 totaal 2470 m2 BVO-programma x1,1= ca 2700 m2 gebouw (correctie op hal, gangen, toilet etc.)

In augustus is het behoefte onderzoek geactualiseerd onder meer op basis van gesprekken met de verschillende culturele organisaties. Uit de gesprekken kan geconcludeerd worden dat een cultuurhuis zich kan ontwikkelen tot een multifunctionele accommodatie op basis van het in CulturA neergezette concept maar met een aantal aanpassingen cq aanvullingen: • Het uitbreiden van het aantal cursus- en leslokalen voor de diverse kunstuitingen, maatschappelijke bijeenkomsten, etc. In ieder geval een schilder-/tekenlokaal en een beeldhouw-keramieklokaal; • Het toevoegen van opslagruimtes • Het toesnijden van de faciliteiten van de uitvoeringszaal op muziek en dans, inclusief een akoestiek die geschikt is voor muziekuitvoeringen • Een goede toegankelijkheid van zaal (ligging op de BG) en de bibliotheek (in 1 ruimte op de BG) • Het toevoegen van grote repetitieruimtes; • Een interne ordening van zalen en ruimtes die logischer is dan in CulturA Nootdorp (met name zaal op de beganegrond en bibliotheek meer concentreert en op een verdieping) • In het ontwerp rekening houden met mogelijkheden voor het houden van exposities

8

Op basis van de verkenning en het geactualiseerde onderzoek is het benodigde volume uitgerekend. Bij een optimale bezetting, maximaal dubbelgebruik en voldoende ruimte op piektijden is het benodigde ruimtegebruik 2300m2 BVO-programma. Uitgaande van een correctie op hal, gangen, toilet etc. komt daar 10% bovenop waardoor nodig is 2300x1,1= ca 2500 m2 gebouw.

Het merendeel van de functies moet bij voorkeur op de beganegrond gesitueerd worden (alle aan de foyer/bibliotheek en uitvoeringszaal gerelateerde functies) in totaal ca 2000 m2, door het clusteren van opslag en naar boven brengen van kantoorruimte kan hiervan nog ca 300m2 naar de verdieping worden gebracht waardoor er 1700m2 nodig is op de begane grond. Wanneer de bouwkavel dit niet toelaat kunnen ook publieksfuncties en een deel van de bibliotheek naar de verdieping verplaatst worden. In dat geval moet mininaal 1200m2 gerealiseerd worden op de beganegrond en ca 1100m2 op de verdieping. Een dergelijke indeling is echter suboptimaal en verdient niet de voorkeur. Het situeren van de uitvoeringszaal op de verdieping is niet wenselijk. Deze variant is in de studie niet meegenomen.

Vergelijking met CulturA Qua programma is voor Pijnacker 600m2 gebouw meer nodig dan het huidige gebouw van CulturA. Daarbij is rekening gehouden met een maximale overlap in programma. Met name op de begane grond is meer oppervlak nodig dan bij CulturA wanneer zowel de uitvoeringszaal als de Bibliotheek daar gesitueerd worden. Als gevolg van de slechte ervaringen met de situering van de zaal op de verdieping bij CulturA, is dat in deze analyse niet als variant opgenomen.

De Dansacker Dansschool de Dansacker is geinteresseerd om aan te sluiten bij de ontwikkeling. Zij willen graag een eigen bouwdeel, aansluitend op de foyer van de zaal, maar ook met een eigen entree. Voor het door hen gewenste pogramma moet ca 800m2 extra gerealiseerd worden. In de verschillende modellen zijn deze vierkante meters niet meegenomen. Alleen op de locatie Oranjepark is het toevoegen van de Dansacker mogelijk

Ruimtelijke randvoorwaarden • •

34m 26m

8-10m

• • • • • •

50m

•

•

Minimale afmetingen bij programma rondom zaal op begane grond

• •

Uitgangspunten massastudie • •

•

•

•

Voor de zaal is uitgegaan van een hoogte van 10 meter Voor de verdiepingen is uitgegaan van een hoogte van 4 meter. Dit is voor kantoorruimte en bergingen erg hoog, maar voor cursus en oefenruimten fijn. Door steeds met de maximale hoogte te rekenen behoud het volume flexibiliteit In de studies is het gebouw bij voorkeur 34 meter breed getekend. Zo is er voldoende maat om de ruimten die rondom de uitvoeringszaal liggen voor verschillende functies te gebruiken. De minimaal gehanteerde maat is echter 26 meter; daarbij is er aan beide zijden van de zaal nog ca 5 meter voor een brede omloop. Hierdoor ontstaan minder mogelijkheden voor uitwisseling en een minder efficiënte indeling. Per locatie is voor het grondoppervlak minimaal 1700m2 gehanteerd (op basis van de gewenste programma’s op de beganegrond). Waar dat niet kan is dat duidelijk aangegeven.

Om alle programma’s met elkaar te verbinden is een open gebouwstructuur nodig. De ruimten van de bibliotheek liggen aaneengesloten en bij voorkeur op één verdieping. Wanneer dat niet mogelijk is, zijn technische maatregelen nodig ((goederen)lift/liften) en extra ruimte ten behoeve van zichtrelaties voor functies op verschillende verdiepingen. Ten behoeve van het gebruiksgemak is het wenselijk dat vanaf een centrale ruimte het grootste deel van de programma’s zichtbaar is. De bibliotheek overlapt volledig met de foyer en ligt zichtbaar aan de representatieve zijde van het gebouw. Om de uitvoeringszaal geschikt te laten zijn voor muziek en dans heeft het een grote vrije hoogte, minimaal 10 meter De zaal is toegankelijk vanaf twee kanten aan de lange zijde. Vanwege de toegankelijkheid ligt de zaal bij voorkeur op de begane grond. Omdat de zaal een groot gesloten blok is binnen het volume moet er voldoende ruimte omheen zitten om de programma’s te verbinden, dit vraagt om voldoende breedte van de bouwmassa. Aan de achterzijde van de zaal moet ruimte zijn voor opslag/technisch magazijn/backstage, net als de zaal op de begane grond gelegen. De opslag is van buitenaf met voertuigen te bereiken.

Werkkasten en kleedruimten zijn zoveel mogelijk gekoppeld aan bijbehorende cursuszalen en repetitielokalen (op de zelfde verdieping) Opslagruimten zouden ook geclusterd kunnen worden en zijn mogelijk op de verdieping gelegen. Kantoorruimten, vergaderzaal/docentenlokaal en cursusruimten liggen op de verdieping

Verkeer en parkeren • • •

• • • • • •

Voor de verschillende functies zullen zowel overdag als in de avonduren parkeerplaatsen benodigd zijn. De parkeerbehoefte is berekend op basis van de CROW, publicatie 381. Voor de locatie buurt en&Zo is het gebied geclassificeerd als schil centrum en is de minimale norm is gehanteerd. Dit uitgangspunt wijkt af van de geldende gemeentelijke parkeernormen (volgens de geldende norm zijn 70 pp nodig). De onderbouwing van de afwijking wordt gegeven in de memo Parkeerberekeningen theater sociaal & cultureel centrum Julianalaan Pijnacker van Mobycon gedateerd 15 januari. De grootste parkeerdruk vindt plaats in de avond, bij gebruik van de theaterzaal. Deze is daarom als maatgevend genomen. Voor het sociaal-cultureel centrum inclusief een zaal van 200 stoelen, zijn ca. 40 parkeerplaatsen nodig. Een nieuw sociaal & cultureel centrum levert aan extra verkeersbewegingen ca. 140 mvt/ etm op. Ter beperking van de automobiliteit moet bereikbaarheid te voet en met de fiets worden gestimuleerd. Een goede ligging aan fietsroutes tussen de woongebieden en het centrum is een vereiste. De nabijheid van OV is een pré.

9

10

2 | De locatie Buurt & Zo

11

Locatie Buurt & Zo

Prins Hendrikstraat; smalle straat met eenrichtingsverkeer en eenzijdig trottoir. Tweede ingang.

Cultuurhuis op de Locatie van Buurt & Zo . Ligging in een woongebied aan een prachtig groen gebied met een vijver

12

Hoofdentree en entree Bibliotheek Oostland. Weinig opvallend en beperkt uitnodigend door donkere ligging onder een luifel. Behalve de entree is de gevel nogal gesloten.

Gevel aan hoek Julianalaan en Willem de Zwijgerlaan; gebouw ligt verscholen achter een dikke groen rand. Kapjes zijn karakteristiek.

Zicht op bebouwing vanaf Wilhelminasingel. Gebouw heeft geen gezicht en weinig uitstraling aan de vijver.

Julianalaan met middenberm met bomen. Bomenrij is niet helemaal continu en niet gelijk in kwaliteit.

Ligging in Pijnacker Garage Ackershof

Ruimtelijke hoofdopzet • Opvallend is de orthogonale hoofdopzet van dit deel van Pijnacker. • De locatie ligt op het kruispunt van twee groene assen; de Julianalaan en de Wilhelminasingel, daardoor ligt het op een herkenbare plek binnen de structuur van de wijk. • De locatie zelf is een groene plek op de as tussen het winkelcentrum en de Dorpskerk (noordzuid; Julianalaan). • De as verbindt twee belangrijke functies binnen de structuur van het dorp. • De vijver is een herkenbare open ruimte langs de singel (oost-west; Wilhelminasingel). • Ten noorden van de locatie vormt de Korteweg/ Willem de Zwijgerlaan de centrale ontsluitingsweg vanaf de westelijke randweg de wijk in. • De woonstraat aan de oostzijde is van ondergeschikt belang. • De directe omgeving bestaat uit een groene en kleinschalige woonwijk

Centrum

Rotonde Westlaan

250 meter

Lidl

Centraal gelegen, goed zichtbaar • Afstand tot winkelcentrum 350 meter / 5 minuten lopen • Locatie is in het verlengde van de Julianalaan vanuit het centrum zichtbaar • De functie kan zich zichtbaar presenteren • De functie kan door zijn nabijheid de centrumfunctie versterken

Gemeentehuis

Dorpskerk

Bereikbaarheid • De locatie ligt langs een belangrijke fietsroute / aanfietsroute van het centrum • De afstand tot het winkelcentrum is beloopbaar (350 meter) • De afstand tot de halte van de randstadrail is 800 meter, 10 min. lopen. • De autobereikbaarheid is goed. Vanuit het zuiden (N470/Tuindersweg rotonde met Europalaan) 700m, als vanuit het noorden (rotonde Westlaan) op 600 meter. • Door de ligging in een woonwijk kunnen de extra verkeersbewegingen als onwenselijk ervaren worden. • Parkeermogelijkheden op de locatie zelf en in de straten in directe nabijheid zijn beperkt. Op basis van verkeerstellingen zijn dit er 12. • Parkeermogelijkheden zijn er op afstand bij de Lidl (ca 15 pp op 200 meter) en Ackershof (op 350 meter)

Rotonde Europalaan

Kansen en uitdagingen • Een entree en vergroten van de zichtbaarheid aan de Julianalaan is wenselijk en logisch. • Het sociaal & cultureel centrum wordt daardoor verbonden met een belangrijke route die door veel inwoners gebruikt wordt. • De afstand tot het winkelcentrum is relatief groot: door de zichtbaarheid aan die zijde groter te maken wordt de afstand gevoelsmatig kleiner • Parkeren op de locatie zelf is op maaiveld niet mogelijk, het is bij uitstek een echte fietslocatie

Situatie

13

Situatie •

de

an erla g j i Zw s Prin

1 bouwlaag

t traa r i ks

d Hen

an nala Julia

2+kap

lem Wil

• • • • • • • • • •

De bebouwing ligt in een vrij homogene laagbouwwijk met mooie baksteenarchitectuur en bebouwing van 2 lagen met een kap (flauwe helling). Het gebouw bestaat uit verschillende gebouwdelen met andere hoogte en ander dak. Het gebouw is aanzienlijk lager dan zijn omgeving. Het gebouw ligt in dezelfde rooilijn als omliggende laagbouw. De hoofdentree is herkenbaar aan de Julianalaan. Een tweede entree aan de Prins Hendrikstraat ligt verstopt. Aan de noordzijde wordt het gebouw omzoomd door struiken, gebouw is onopvallend. Er staan verschillende grote bomen op het perceel, deels waardevol. Aan de vijverzijde ligt een speelplek. Het gebouw heeft hier geen herkenbare uitstraling en profiteert niet van de ligging aan het water. Er staat een trafohuisje als los gebouw op het perceel. De Prins Hendriklaan aan de oostzijde is (te) smal.

Kansen • • • •

Door een grotere bouwmassa en een andere vorm kan het zich onderscheiden van de omliggende bouwmassa en beter herkenbaar worden. Het contrast in bouwhoogte moet echter niet te groot worden, dat tast het karakter van ontspannen laagbouw buurt te veel aan. Het vele groen maakt het een onderscheidend gebied; zowel de groene omzoming als diverse bomen, behouden is wenselijk. De ligging aan de vijver kan beter worden benut door het gebouw hierop te oriënteren en open gevels te maken.

Verkeer en parkeren • • • • • •

•

De parkeervraag voor het sociaal cultureel centrum zijn niet op maaiveld binnen het gebied op zelf op te lossen. In het omliggende woongebied zijn binnen 250 meter in de avonduren ca 12 pp beschikbaar. De parkeervraag die overblijft is 28 pp, uitgaande van de minimale CROW norm Om op de locatie zelf te kunnen voldoen aan de parkeervraag moet een verdiepte parkeergarage worden gerealiseerd. Als er behalve de lage CROW nog verder maatwerk wordt geleverd op de norm (verlaagd) is het parkeren oplosbaar Wanneer gebruik wordt gemaakt van de beschikbare parkeerplaatsen bij de Lidl zijn in de avonduren 15 parkeerplaatsen extra beschikbaar. De overge 13 parkeerplaatsen kunnen door herinrichting van de prins Hendrikstraat worden opgelost. Daarbij moeten 5 bomen worden gekapt de groenzone langs de vijver worden bestraat. Met een gebouwde verdiepte parkeergarage kan het tekort van 28 pp op de locatie zelf worden opgelost.

De extra verkeersbelasting ( 140 mvt/etm op de Korteweg.) geeft geen beperkingen.

14

Randvoorwaarde bouwmassa 2+ kap goot 6m

18m

>

2+ kap goot 6m

P

2+ kap goot 6m

8m

10 - 11m

6m

• • • • • •

Naar voren halen N-W rooilijn t.b.v. zichtbaarheid en oriëntatie vanaf centrum. Maximale bouwhoogte aan Julianalaan 8m hoog, (gelijk aan nokhoogte woningen overzijde). Centrale deel bouwvlak max 10-11 meter, hoogte heeft daar zo min mogelijk impact op omgeving. Maximale bouwhoogte Prins Hendrikstraat 6m, (is goothoogte woningen overzijde). Dit is de maximale hoogte in relatie tot een aangenaam straatprofiel. Bij hoogte van 8m: schuin dak vanaf 6m toepassen t.b.v. toelaten zonlicht en aansluiting op omgeving. De getekende bouwmassa is gezien de omgeving maximaal.

37m

Bestemmingsplan • • • •

•

Voor de locatie geldt de bestemming maatschappelijk Daarbinnen is een bouwvlak aangegeven met voor de bibliotheek een maximale hoogte van 6 meter en voor de zijde van de Prins Hendriklaan een hoogte van 4 meter. De trafo heeft een bedrijfsbestemming. Rondom de vijver is de bestemming groen, waarbinnen ook (verhard) speelterrein is toegestaan en paden en verblijfsplekken. Bij toevoegen parkeren is een bestemmingsplan wijziging nodig. Onder de vijver en het groen ligt de aanduiding bergbezinkbassin. Het daadwerkelijke bassin bevindt zich echter aan de zijde van de Wilhelminasingel. Dit levert geen beperkingen op.

•

In dit haalbaarheidsonderzoek zijn we uitgegaan van handhaving van de trafo als vrijstaand gebouwtje. Inpasbaarheid in het volume is niet onderzocht (maar wellicht wel mogelijk).

•

Het gebouw past binnen het terrein dat op het bestemmingsplan is aangegeven met de bestemming maatschappelijk. Het gaat wel deels buiten het aangegeven bouwvlak. Er moet dus een bestemmingsplan wijziging plaatsvinden om de bebouwing mogelijk te maken.

Proces • •

Grond en gebouw zijn deels in bezit van de gemeente , deels van particuliere partij Tijdens de bouw moeten de nu in Buurt & Zo aanwezige programma’s tijdelijk elders worden ondergebracht.

15

Programma Nieuwbouw: Gesloopt: Kantoorruimten (400m2) Ontmoetingsruimte (345m2) Bibliotheek (830m2)

Nieuw:

Multifunctionele zaal voor 200 zitplaatsen (265m2, 10m hoog) Foyer (200m2, incl. keuken, koelcel, etc.) Artiestenkleedkamer/ backstage (65m2) Repetitiezalen muziek & dans (300m2, incl opslag, kleedkamers, grote repetitieruimte á130m2, meerdere kleine repetitieruimten) Geoutileerd schilderlokaal (120m2, incl. opslag) Bibliotheek/ontmoetingsruimte/expositie (900m2) Kantoorruimten (440m2) Expeditie (72m2) Totaaloppervlakte programma 2300m2

Totaaloppervlakte gebouw 2500m2

Mogelijke entree

16

View op functieindeling begane grond

Overview zuidzijde

Model Nieuwbouw

dr

s

n Pri

Wi lle

n He

m

de

Ruimtelijk Uitgangspunt is het bouwen van een heel nieuw gebouw, maar binnen de rooilijnen van de omliggende en huidige bebouwing. Op de hoek van de Julianalaan en de Willem de Zwijgerlaan kan een accent (dat door deze rooilijn heen steekt) de zichtbaarheid van het gebouw versterken. De zaal is in het midden van het volume gepositioneerd zodat hij maximaal kan worden ingepakt met ander programma met open en uitnodigende gevels. Op de verdieping kunnen de (verhuurbare) kantoorruimtes worden gesitueerd zodat op de begane grond maximale uitwisseling kan plaatsvinden. Door het gebouw (deels) kappen te geven kan een goede aansluiting gemaakt worden op omgeving met een vriendelijke uitstraling. Aan de zijde van de vijver is veel ruimte voor een foyer/ontmoetingsruimte die gebruik kan maken van aanliggende buitenruimte en op de zon- en uitzichtzijde ligt. Door de compacte bouwvorm zijn alle looplijnen kort en vindt maximale uitwisseling plaats.

t raa t s ik

Zw ij

ge

Oppervlak Bebouwd oppervlak begane grond: 1850m2 Totaaloppervlakte programma: 2300m2 Totaaloppervlakte gebouw 2500m2 Maximale hoogte: 10m, hoogte BG = 4m

rla

Ju

lia

na

laa

n

an

Dakaanzicht met aanduiding groene daken/gevels en glas of gevels met gaten

Bouwtechnische consequenties De nieuwbouw kan als een duurzaam en toekomstbestendig gebouw worden gerealiseerd. In een compacte bouwvorm met een functie zonder daglicht in het midden is er relatief weinig buitengevel nodig en is het energetisch efficiënt. Platte delen van het dak kunnen als groen dak worden gerealiseerd waardoor het gebouw een bijdrage kan leveren aan het klimaatbestendig en natuurinclusief maken van het gebied. Onderdeel van het gebouw is een gebouwde en volledig verdiepte parkeergarage

In het gebouw kunnen de wensen en doelstellingen van een multicunctioneel cultuurhuis goed worden vertaald. Rondom het gebouw blijft ruimte voor groen en voor een terras. De entree en het gebouw zelf vormen een opvallend en herkenbaar element aan de Julianalaan, zichtbaar vanuit het centrum. Parkeren is een knelpunt.

Openbare ruimte: parkeren, spelen, water Het aantal parkeerplaatsen in de omgeving wijzigt niet. Om dit te realiseren moet de Prins Hendrikstraat aan de zijde van het sociaal & cultureel centrum opnieuw worden ingericht binnen de zone waar nu ook al parkeren plaatsvind/reeds verhard is. Voor het toevoegen van parkeerplaatsen moet ruimte gemaakt worden in de groenzone langs de vijver; dit gaat ten koste van meerdere grote bomen (kap) en van groen. Een deel van de locatie waar gespeeld kan worden (podium en stapstenen) wordt in dit voorstel bebouwd. De ten zuiden gelegen speeltoestellen kunnen op de bestaande plek behouden blijven, maar zijn hier wel minder aantrekkelijk in combinatie met de buitenruimte van de foyer/ ontmoetingsruimte. Met wat schuiven kunnen ze in de directe omgeving een nieuwe plek krijgen.

17

Ruimtelijk beeld Ooghoogte perspectief vanuit de verschillende omliggende straten

3

1

18

1

Zicht Julianalaan vanaf centrum

2

4

2

Zicht Julianalaan vanaf kruispunt Julianalaan en Willem de Zwijgerlaan

3

Zicht Prins Hendrikstraat over het kruispunt met de Willem de Zwijgerlaan

4

Zicht Willem de Zwijgerlaan over het kruispunt met de Julianalaan

19

20

3 | De locatie Oranjepark

21

Locatie Oranjepark

Voorkant van naastgelegen stadskantoor, locatie is aan de ‘achterkant’

Cultuurhuis op het voorste gedeelte van een open terrein. Ligging in een gemengd gebied met wonen (laagbouw en appartementen, bedrijvigheid en het gemeentehuis

Ontbreken straatwand overzijde, grote afstand tot woonbebouwing

foto konininnehof

22

Doorgaande groenstrook Emmalaan, Aanwezige volwassen bomen is losse structuur.

Kopgevels met voordeuren aan noordzijde. Hoge haag op de grens met het terrein, smalle straat

900 meter

Ligging in Pijnacker

Centrum

Ruimtelijke hoofdopzet • Opvallend is de orthogonale hoofdopzet van dit deel van Pijnacker. • De locatie ligt zichtbaar op de lange lijn van de Emmastraat die het gemeentehuis verbindt met het centrum • De lange lijn is aan de zijde van het gemeentehuis groen, maar wordt in noordelijke richting steniger • De directe omgeving bestaat uit een gemengd gebied met verschillende functies Centraal gelegen, goed zichtbaar • Centraal gelegen binnen de kern als geheel, nabij de fiets-/voetgangerstunnel naar de oostgelegen wijken • Op afstand en niet zichtbaar vanaf het centrum • Zichtbaar vanaf het gemeentehuis

250 meter

Gemeentehuis Dorpskerk

Buurtbus

Auto ontsluiting N470

Bereikbaarheid • De locatie ligt langs een belangrijke fietsroute / aanfietsroute van het centrum. • De locatie is via vrijliggende fietspaden vanuit de verschillende wijken bereikbaar. • De afstand tot het winkelcentrum is 900 meter • De afstand tot de halte van de randstadrail is 1,2 kilometer. • Bij het gemeentehuis stopt een buurtbus • De autobereikbaarheid is goed. Vanuit het zuiden (N470/Tuindersweg rotonde met Europalaan) 300 m, als vanuit het noorden (rotonde Westlaan) op 1,3 kilometer. • Parkeermogelijkheden in de directe nabijheid zijn overdag zeer beperkt. • Parkeermogelijkheden zin de avonduren zijn ruim (parkeerterrein Gemeentehuis)

Kansen en uitdagingen • Meer levendigheid brengen in het gebied rondom het stadskantoor • Goede (auto)bereikbaarheid en parkeermogelijkheden in de avonduren • Door de ligging in gemengd gebied is minder weerstand te verwachten voor deze functie • Draagt niet bij aan het versterken van de functies in het centrum.

Situatie

23

M

Situatie •

aat astr Emm

• • • • •

• eg

dsw

hei ijver

N

• • •

De bebouwing ligt in een gemengd gebied met aan 2 zijden wonen, het gemeentehuis en een nog te ontwikkelen terrein (nu opslag) aan de oostzijde. Laagbouw heeft een hoogte van 2 lagen met een kap met verschillenin architectuurstijl Aan de zijde van het spoor ligt bedrijvigheid in 1 en 2 lagen. Het gemeentehuis is een forse bouwmassa die bestaat uit volumes met verschillende hoogte. Tegenover het gemeentehuis liggen appartementen gebouwen van 3 en 4 lagen; de schaal van de bebouwing rondom het gemeentehuis is groter dan de ernaast gelegen woonwijk. De entree zijde bevindt zich aan de zuidzijde, de Nijverheidsweg vormt de ‘achterzijde’ van het gebouw, met fietsenstalling, dienstwagenstalling en hekken. Ondanks de nabijheid is het aan deze zijde minder gemakkelijk contact te maken met de publieksvriendelijke kant van het gemeentekantoor. De rooilijn van het stadskantooor ligt ver terug ten opzichte van de laagbouw. Aanhouden van deze rooilijn ligt voor de hand. Aan de Emmastraatzijde kan een mooie opvallende entree (en opvallende bouwmassa) de aantracht trekken Aan de noordzijde wordt de locatie omzoomd door bomen en hoge struiken Er staan verschillende grote bomen op het perceel, deels waardevol.

Kansen in

eple

nj Ora

• • • •

Een grotere bouwmassa op deze plek is goed voorstelbaar gezien zijn omgeving. Rondom het gebouw is een groene omzooming wenselijk en passend. Een architectonisch / hoogte accent moet de aandacht trekken en de functie zichtbaar maken. De locatie maakt deel uit van een grotere ontwikkeling

Verkeer en parkeren •

•

•

•

24

De parkeervraag voor het sociaal cultureel centrum is op de locatie op te lossen, uitgaande van de minimale CROW nom van 40 pp en uiteraard afgestemd op de invulling van de rest van het gebied. Overdag is de parkeerdruk als gevolg van het gemeentehuis in de huidige situatie hoog. De toename door een sociaal-cultureel Centrum kan niet zondermeer opgevangen worden en moet op eigen terrein worden opgelost. De parkeerdruk overdag is 28 parkeerplaatsen. Naast het gemeentehuis ligt een parkeerplaats waar in de avonduren dubbelgebruik kan plaatsvinden. De extra 12 parkeerplaatsen die in de avond nodig zijn, kunnen hier in dubbelgebruik plaatsvinden. De extra verkeersbelasting ( 140 mvt/etm) geeft geen beperkingen.

Randvoorwaarden bouwmassa • • • • •

Aanhouden rooilijn van het gemeentehuis Open gevel en vriendelijke plint aan de Emmastraat Entree aan de Emmastraat Groene overgangszone aan de noordzijde en de Emmastraat zijde Compact volume is mogelijk.

Bestemmingsplan • • •

Voor de locatie geldt de bestemming kantoor (maximaal 9 meter binnen bouwvlak) met bijbehorende parkeervoorzieningen Daarnaast bestemming bedrijf (10% bebouwen) en verkeer Voor een sociaal & cultureel centrum zal een bestemmingplan wijziging nodig zijn naar de bestemming maatschappelijk. Ook moeten bouwhoogte en bouwvlak worden verruimd.

5m 9m

Proces • • • • •

Terrein is grotendeels in bezit van de gemeente Afstemming met de ontwikkeling van het aangrenzende terrein is nodig. Functies kunnen vanuit Buurt & Zo direct hierheen verhuizen Hierdoor ontstaat ruimte op de locatie Buurt & Zo voor een ander programma Door ontwikkeling ontstaan beperkingen voor de transformatie van de rest van Oranjepark

25

Oppervlak Bebouwd oppervlak (footprint): 1700m2 Oppervlak programma: 2300 m2 Totaaloppervlakte gebouw: 2500m2 Maximale hoogte: 10m, hoogte voorzijde ca 6-8

Model -hoog deel voorzijde

Begane grond Foyer: 900m2 Zaal: 300 m2 Overig: 500m2 Verdieping Oefenzalen, kantoor etc 1000m2 Overmaat en uitbreiding mogelijk

kijkend naar het zuiden

26

kijkend naar het noorden

Model - hoog deel achterzijde

Koninginnehof

28 pp

• • • • • • • • • • •

Zaal aan de achterzijde in lijn met het gemeentehuis Zaal gecombineerd met verdere functies Functies in nieuwbouw rond om de zaal Goed bereikbare ingangen van zaal Toegankelijke plint aan de zijde van ontsluiting Behoud van bestaande groenstructuur in vorm van bomen Hoogte van zaal: 10 m. + 1 m ten opzichte van het bestemmingsplan Hoogte van verdere bebouwing: 8 m laden en lossen aan de acterzijde Foyer/Horeca inclusief terras is mogelijk op zuid-west Groene ruimte wordt bijna helemaal ingewisseld voor een gebouw.

Ruimtelijk Bouwvolume voegt zich goed in de omgeving. Valt niet te veel op in de Emmastraat. Terras aan de goede zon kant, maar aantrekkelijkheid is beperkt (uitzicht) Gesloten zaal ligt verder uit het zicht, goed bereikbaar voor voertuigen laden en lossen.

Prinsenhof

Emmastraat

Nijverheidsstraat

Oppervlak Bebouwd oppervlak: 1700m2 Totaaloppervlakte programma: 2300m2 Totaaloppervlakte gebouw: 2500m2 Maximale hoogte: 10m, hoogte voorzijde ca 6-8 Uitbreiding 800m2 Extra ten behoeve van de Dansacker is op maaiveld mogelijk bij het vergroten van het terrein naar het oosten.

Oranjeplein

In het gebouw kunnen de wensen en doelstellingen van een multicunctioneel cultuurhuis goed worden vertaald. Rondom het gebouw blijft beperkt ruimte voor groen. De entree en het gebouw zelf vormen een opvallend en herkenbaar element aan de Emmastraat. Uitbreiding is mogelijk.

Bouwtechnische consequenties De nieuwbouw kan als een duurzaam en toekomstbestendig gebouw worden gerealiseerd. In een compacte bouwvorm met een functie zonder daglicht in het midden is er relatief weinig buitengevel nodig en is het energetisch efficiënt. Platte delen van het dak kunnen als groen dak worden gerealiseerd waardoor het gebouw een bijdrage kan leveren aan het klimaatbestendig en natuurinclusief maken van het gebied. Procedure Het gebouw past niet binnen het bestemmingsplan. Er moet dus een bestemmingsplan wijziging plaatsvinden om de bebouwing mogelijk te maken. Openbare ruimte: parkeren, spelen, water Het aantal parkeerplaatsen in de omgeving is ruim voldoende. Toename verharding moet bekeken worden in het perspectief van de ontwikkeling van de gehele zone.

27

Ruimtelijk beeld 3

1

Ooghoogte perspectief vanuit de verschillende omliggende straten

4

Mogelijke vormgeving bakstenen gebouw, groen dak en transparante pui bij foyer

2 4

28

1

Zicht Emmastraat naar noorden

2

Zicht Emmastraat naar zuiden

3

Zicht Koninginnehof naar Emmastraat

4

Zicht Prinsenhof naar Emmastraat

29

30

4 | De Rabobanklocatie

31

Locatie Rabobank

Aan het einde van de Julianalaan

Cultuurhuis op op de plak van het voormalige Rabobankgebouw. Ligging midden in het centrum, markant en zichtbaar aan het plein

Aan het Emmapark, in de rooilijn van de laagbouw

foto konininnehof

Momenteel een relatief laag gebouw aan een grote openbare ruimte

32

Kleinschalige bebouwing aan de Stationsstraat

M

400 meter

Centrum

Ligging in Pijnacker Ruimtelijke hoofdopzet • Opvallend is de orthogonale hoofdopzet van dit deel van Pijnacker. • De locatie ligt midden in het centrum en zichtbaar op de lange lijn van de Julianastraat die het centrum verbind met de zuidelijke woonwijken • De directe omgeving bestaat uit een winkelcentrum met verschillende functies , maar ook een kleinschalige straat met woningen (de Stationsstraat) •

Rabobank

Centraal gelegen, goed zichtbaar • Centraal gelegen in het winkelcentrum, aan het winkel/markt plein • Diverse horeca in de directe omgeving • Zichtbaar vanaf de Oostlaan, waar de bus rijd en de entree van de parkeergarage Ackershof ligt Bereikbaarheid • De locatie ligt langs een belangrijke fietsroute / aanfietsroute van het centrum. • Op loopafstand van andere centrumfuncties • De afstand tot de halte van de randstadrail is ca 450 meter. • De locatie ligt aan voetgangersgebied en een zeer smalle straat. De bereikbaarheid voor laden en lossen is daardoor ingewikkeld. • Parkeermogelijkheden in de garage Ackershof, auto bereikbaarheid daarvan is goed, garage ligt op loofsafstand Gemeentehuis

Dorpskerk

Situatie

Kansen en uitdagingen • In levendig gebied: versterkt centrumfuncties • Op de overgang van grootschalige volumes naar een kleine dorpse korrel • Goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden • Laden en lossen is lastig

33

Situatie • •

• • • •

n

tlaa

Oos

• • •

De bebouwing ligt aan de noordzijde aan een groot plein. Bebouwing aan het plein heeft een bouwhoogte van 5 lagen met een hoogte accent van 10. Aan het plein zijn voorkanten gelegen; de blokken vormen de wanden van het plein. De huidige Rabobank heeft ten opzichte van de maat van de openbare ruimte en de omgeving een (te) geringe bouwhoogte om een goed wand te kunnen vormen. Architectuur van de blokken is strak met een grote korrel. Het Witte huis is een markant gelegen pand aan het plein. Aan de zuidzijde, aan de Stationsstraat is de bebouwing kleinschalig van 1 en 2 lagen met kap De straatwand bestaat uit verschillende panden soms geschakeld, maar veelal met ruimte rondom, uit verschillende tijdsperioden. De rooilijn verschilt per pand. De stationsstraat is smal Aan het Emmapark verspringt de rooilijn ter hoogte van de locatie De huidige bebouwing ligt iets naar voren ten opzichte van de rooilijn aan de Julianalaan.

Kansen • • •

f

ho kers

Ac

at

stra

ns tatio

S

raat

nast

Julia

Verkeer en parkeren • •

•

34

Een grotere bouwmassa op deze plek is goed voorstelbaar gezien zijn omgeving. Een meer sprekende gevel aan het plein zou mooi zijn en vergroot de herkenbaarheid Een zorgvuldige inpassing en aansluiting op het ten zuiden gelegen kleinschalige (woon) gebied.

De parkeervraag voor het sociaal cultureel centrum kan worden opgelost in de parkeergarage Ackershof De parkeergarage moet daarvoor in het weekend ruimere openingstijden krijgen (tot later in de avond) De extra verkeersbelasting ( 140 mvt/etm) geeft geen beperkingen.

Randvoorwaarden bouwmassa

14 m

• • • • • •

Aanhouden uiterste rooilijnen aan alle zijden Aan oostzijde aansluiten op rooilijn woonbebouwing Open gevel en vriendelijke plint aan plein Hoogste volume aan plein zijde Lager in aansluiting op woningbouw In het kader van voldoende daglicht open houden zone aan binnenzijde van bouwblok

Bestemmingsplan • • • •

Voor de locatie geldt de bestemming centrum en wonen Voor de locatie gelden verschillende bouwhoogten Bestemmingsplan is recentelijk gewijzigd. Om het bouwvlak van de woningen bij de ontwikkeling te betrekken is de procedure voor een wijziging van de bestemming nodig.

Proces • • •

Perceel is in handen van ontwikkelaar Functies kunnen vanuit o.a. Buurt & Zo direct hierheen verhuizen Hierdoor ontstaat ruimte op de locaties Buurt & Zo voor een ander programma

35

Oppervlak Bebouwd oppervlak sociaal-cultureel centrum (footprint): ca 1200m2 Oppervlak programma: 2300 m2 Totaaloppervlakte gebouw: 2500m2 Binnen de bestemming centrum is 2000m2 programma/2200m2 gebouw mogelijk. Naast het deel met bestemming centrum liggen 3 grondgebonden woningen, per kavel ca 100m2 waarvan bebouwd 50m2 per verdieping. Als de 3 woningen bij de ontwikkeling worden betrokken (over twee lagen) is er ca 300m2 extra beschikbaar voor het programma. Daarmee past het volledige programma op de locatie. In de kelder (stippellijn op kaart pag 37) is het theoretisch mogelijk nog 350m2 te realiseren, maar dit is gezien de vrije hoogte en ligging niet allemaal bruikbaar. Kelder 1 a 100m2 is waarschijnlijk als opslag mogelijk. Bebouwing 3 lagen (4m) Raadhuisplein: 12m Zaal 10 m (zaal op begane grond) Bebouwing 1 laag (4m) Julianastraat: 4m Bebouwing 2 lagen (4m) Stationsstraat: 8 m Bebouwing Emmapark aansluitend op de woningen 8 meter

Stationsstraat zijde

Begane grond Zaal: 300m2 Foyer/bibliotheek: 1050m2 Pleinzijde verdieping 1 Zaal Bibliotheek/overig: 550m2 Pleinzijde verdieping 2 Zaal Overig: 400m2 Stationsstraat zijde verdieping 1 Kantoor: 200m2

36

Plein zijde

Model binnen bestemmingsplan

Ackershof

• • • • • • er 2

•

keld

• •

Zaal en foyer aan de pleinzijde. Hoge zaal kan een aantrekkelijke blikvanger zijn aan het plein. Mogelijk gebruik van plein als terras; moet in overleg met gemeente (terrasvergunning) Slechts 1 zaalingang aan de lange zijde mogelijk (maat is te beperkt voor beide zijden) Ruimten rondom de zaal zijn in afmeting beperkt . Belemmert de flexibiliteit en mogelijkheden voor de invulling, mogelijk minder ruimte efficiënt. Zaal op begane grond, foyer en bibliotheek als gevolg daarvan over minimaal twee verdiepingen verspreid. Daardoor minder openbaar en minder toegankelijk. Kelder 2 onder pleinzijde lastig in te passen in relatie tot de plek van de zaal. Kelder1 aan stationsstraatzijde is ruimtelijk wel in te passen en meegerekend in oppervlak. Zijde stationsstraat flexibel in te delen. Door beperkte hoogte in middendeel is de uitwisseling met functies aan de pleinzijde beperkt. Gevelopeningen slechts aan drie zijden mogelijk. Door maken kleine patio aan zuidzijde zaal mogelijk een nooduitgang of ramen. Beperkt de indelingsvrijheid Laden en lossen in voetgangersgebied

er 1

keld

at stra ions

Stat

Ruimtelijk Bouwvolume voegt zich goed in de omgeving. Hogere bouwmassa dan nu aanwezig is passend aan het plein. Gesloten zaal ligt verder uit het zicht, . Oppervlak Vloeroppervlak programma : 2300m2 Maximaal 2500 m2 voor het gebouw mits woningen worden betrokken. Maximale hoogte: 12m, hoogte achterzijde ca 8

Oranjeplein

Bouwtechnische consequenties Het benutten van de bestaande kelders of fundering wordt niet haalbaar geacht. De nieuwbouw kan als een duurzaam en toekomstbestendig gebouw worden gerealiseerd. In een compacte bouwvorm met een functie zonder daglicht in het midden is er relatief weinig buitengevel nodig en is het energetisch efficiënt. Platte delen van het dak kunnen als groen dak worden gerealiseerd waardoor het gebouw een bijdrage kan leveren aan het klimaatbestendig en natuurinclusief maken van het gebied.

In het gebouw met bestemming centrum kunnen de wensen en doelstellingen van een multicunctioneel cultuurhuis worden vertaald wanneer de grond met een woonbestemming wordt betrokken. De zaal centraal in het voorste volume is niet optimaal, de ruimte eromheen en als totaal is aan de krappe kant. Bij het betrekken van de kelder ontstaat iets meer ruimte. De entree en het gebouw zelf vormen een

Procedure Het gebouw past binnen het volume van het bestemmingsplan (bouwvlakken en hoogte), maar niet geheel binnen de functie . Om gebruik te maken van het bouwvlak van de woningen is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Openbare ruimte: parkeren, spelen, water Het aantal parkeerplaatsen in de omgeving (in de parkeergarage) is ruim voldoende.

opvallend en herkenbaar element aan het plein.

37

2

Ruimtelijk beeld Ooghoogte perspectief vanuit de verschillende omliggende straten

3

Mogelijke vormgeving bakstenen gebouw, groen dak en transparante pui bij foyer

1 38

Zicht vanaf plein

1

2

Zicht vanaf Julianalaan

3

Zicht vanaf stationsstraat

39

Rabobank locatie

40

Ligging drie locaties binnen Pijnacker

6 | Samenvatting

41

Locatie Buurt & Zo zichtbaarheid

•

•

Zichtbaar gelegen aan een belangrijke langzaamverkeersroute

•

Top locatie

langzaamverkeersroute

•

Zichtbaar vanaf het gemeentehuis mits goed gepositioneerd

•

Zichtbaar gelegen in het winkelcentrum met zijn entree aan het

Zichtbaar vanaf het centrum mits goed gepositioneerd

•

Programma past op de locatie

•

Programma past op de locatie en vergroten volume kan

•

Groter volume dan omliggende gebouwen

•

Verschillende varianten in ruimtelijke opzet zijn denkbaar

•

Laden en lossen in woonstraat; aandacht vereist

•

Past qua bouwmassa bij omgeving gemeentehuis

•

Laden en lossen goed oplosbaar

•

Compact volume mogelijk Bouw grotendeels in 2 lagen

volume en buitenruimte

Rabobanklocatie

Zichtbaar gelegen aan een belangrijke

•

ruimtelijke inpasbaarheid

relatie met centrum

Locatie Oranjepark

Raadhuisplein

•

Compact volume

•

In 1 deels 2 bouwlagen

•

Aantrekkelijke buitenruimte aan vijver voor spelen en

•

Toevoegen van De Dansacker Pijnacker is mogelijk

verblijf

•

Toevoegen buitenruimte kan

•

Programma en volume past op de locatie

•

Volume sluit goed aan op omgeving

•

Laden en lossen in voetgangersgebied: aandacht vereist

•

Minder compact volume en daardoor weinig ruimte voor functies

(klein deel 1 laag)

•

300 meter van het centrum

•

Fietsend 900 meter vanaf het centrum;

•

combinatiebezoek kan lopend en fietsend

•

Combinatiebezoek kan fietsend en met de auto

•

Redelijke versterking centrumfuncties, mogelijk te ver-

•

Vrijwel geen versterking centrumfuncties

Bij minimale norm onvoldoende parkeerplekken op de locatie

•

+ omliggende woonstraten, bij zowel dag als avondgebruik

•

rondom de zaal •

Mogelijk relatief veel zijden zonder gevelopeningen door bouwen op de erfgrens

•

In 2 deels 3 bouwlagen

•

Aansluitend op plein met verblijfskwaliteit

•

Midden in centrum

•

Draagt maximaal bij aan versterking centrumfuncties

Voldoende parkeren op de locatie zelf bij gebruik overdag

•

Parkeren in parkeergarage Ackershof, minder dan 50 m lopen

In avonduren voldoende aanbod door aanvullend parkeren

•

Bij avondopenstelling Ackershof garage ook voldoende aanbod in

sterken door middel van het gebruik van p-garage Ackershof

parkeren

•

•

Bij benutten pp Lidl nog 13 parkeeerplaatsen aanleggen ten

op parkeerterrein gemeentehuis

de avonden

koste van groen of door aanleg van verdiepte parkeergarage

bereikbaarheid 42

•

Aan fietsroute

•

Aan fietsroute

•

Aan fietsroute

•

OV (randstadrail) op 750 meter

•

OV (randstadrail) op 1,2 kilometer

•

OV (randstadrail) op 450 meter

•

Goed bereikbaar per auto

•

Goed bereikbaar per auto

•

Goed bereikbaar per auto

Locatie Buurt & Zo •

proces •

•

beschikbaarheid

•

Locatie Oranjepark

Functie past wel in huidige bestemming maar bouwvlak

•

Bestemmingsplanwijziging is nodig

•

Past binnen bouwvlakken en hoogte bestemmingsplan

en bouwhoogte moeten worden aangepast.

•

Past qua bestemming in huidig gemengd gebied

•

Past grotendeel binnen functie, maar niet geheel:, functie wijziging

Nieuwe bestemming ligt gevoelig in gebied met

•

Ontwikkeling afstemmen met rest van het ontwikkelgebied

voornamelijk een woonfunctie

•

Geen sloop nodig

eigendom

•

•

Oostland.

•

Sloop huidige bebouwing nodig

Grasveld waarop bebouwing is geprojecteerd is eigendom

•

Eigendom van ABB-ontwikkeling.

van de gemeente

•

Locaties Buurt & Zo en Oranjepark beschikbaar voor ontwikkeling

Opstallen in eigendom bibliotheek. Bibliotheek bereid onder

•

Locatie is beschikbaar

voorwaarden ‘om niet’ eigendommen over te dragen aan de

•

Locatie Buurt & Zo beschikbaar voor ontwikkeling andere

•

Vervangende ruimte voor bibliotheek is tijdens bouw nodig.

•

Oranjepark beschikbaar voor ontwikkeling andere functies

Grond en opstallen zijn eigendom ABB; bouwplan voor ABB is reeds goedgekeurd (woningbouw en winkels)

gemeente

PvE inpasbaar op locatie

wonen naar centrum is noodzakelijk

Sloop huidige bebouwing nodig

Grond deels eigendom gemeente, deels bibliotheek

•

Rabobanklocatie

andere functies

functies

•

Programma goed inpasbaar

•

Programma goed inpasbaar

•

Programma is goed inpasbaar

•

Maximale flexibiliteit en uitwisseling functies is mogelijk

•

Maximale flexibiliteit en uitwisseling functies is mogelijk

•

Relatief veel (openbare) programma’s op de verdieping

•

Toevoegen Dansacker is mogelijk

•

Toegankelijkheid is daardoor een aandachtspunt

•

Inclusief hergebruik kelder

•

Grond is in eigendom van ontwikkelaar

•

Grond is gedeelteijk gemeentelijk eigendom

•

Grond is gemeentelijk eigendom

43

44