Document · PDF

Bijlage 1 - Onderzoek mandelige gebieden

Raad Besluitvorming 29 juni 2023, gemeente Pijnacker NootdorpBij agendapunt: Mandelige gebieden4.611 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Onderzoek Toezegging T.2022.13

Mandelige gebieden April 2023 zaaknummer: 1398882

Inhoudsopgave Blz. Aanleiding voor het onderzoek

Wat houdt mandeligheid in

Waarom wordt mandeligheid soms toegepast

Mandelige gebieden in Pijnacker-Nootdorp

Ervaren problemen in Ackerswoude

Denkbare oplossingen

Mogelijke (financiële) consequenties

pagina 2/15

Aanleiding voor het onderzoek In mei 2022, bij de behandeling van het ontwerp bestemmingsplan Ackerswoude zijn tijdens de beeldvormende raadvergadering vragen gesteld over het gebruik van mandelige gebieden. Een mandelig gebied is in eigendom bij diverse eigenaren. Vaak ontstaat het doordat bij de koop van een woning ook een aandeel in een mandelig gebied is gekocht. Volgens de raad waren er destijds klachten over deze gebieden uit de buurt en was de vraag of het college bereid was nog eens kritisch naar deze gebieden te kijken en met een reactie te komen op de situatie en een visie wat het college met deze gebieden wil. Daarop heeft het college aan de raad toegezegd in beeld te brengen hoe groot het probleem is, waar het speelt, wat het kost om het op te lossen en welke consequenties het heeft. Deze toezegging is opgenomen in de MoTS lijst als ‘Onderzoek mandelige gebieden’ T.2022.13.

pagina 3/15

Wat houdt mandeligheid in

Mandelig betekent letterlijk gemeenschappelijk eigendom. Een mandelig gebied is in eigendom bij diverse eigenaren. Vaak ontstaat het doordat bij de koop van een woning ook een aandeel in een mandelig gebied is gekocht. Dit ligt vast in een notariële splitsingsakte die is ingeschreven bij het Kadaster. In de Basisregistratie Kadaster worden bij het mandelig gebied alle woningen vermeld waarvan de eigenaren een aandeel in het mandelig gebied hebben. In de notariële akte, die de eigenaren bij de koop van de woning hebben ondertekend, staat hoe het gebied mag worden gebruikt, wie toegang heeft tot het terrein en wat de verantwoordelijkheden zijn in het beheer en onderhoud. Ook staat in de notariële akte de verdeling van de kosten (in delen of percentages). De rechten en plichten van een mandelig gebied zijn bekend op het moment dat de koper overgaat tot aankoop van de woning en daaraan verbonden mandelig gebied. De regelingen rond de mandeligheid zijn opgenomen in zowel de koopakte als de eigendomsakte. Het bijzondere van mandelige gebieden is dat het terrein bestemd is voor gemeenschappelijk nut van alle mede-eigenaren. De mede-eigenaren hebben allemaal toegang tot het gehele mandelig gebied. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld dat de mandelige eigenaren verplicht zijn een bijdrage te leveren in het onderhoud van het mandelig terrein.

Denk daarbij aan het schoonhouden van het terrein, het onderhoud van het straatwerk, de verlichting en de ondergrondse infrastructuur zoals riolering inclusief vernieuwing wanneer dit nodig is. Een mandelig gebied wordt beheerd door alle mede-eigenaren. Daarvoor wordt vaak een beheervereniging opgericht, die in naam van de eigenaren het mandelige gebied beheert en onderhoudt. Illustratie: Voorbeeld van een passage uit een akte Ackerswoude

pagina 4/15

Waarom wordt mandeligheid soms toegepast Sinds de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992 wordt soms gebruik gemaakt van mandelig eigendom. Bekende voorbeelden zijn collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO-projecten) en heel actueel experimenten met Tiny houses. Veel vaker echter gaat het om standaard nieuwbouwprojecten in (nieuwe) woonwijken waar sprake is van specifieke voorzieningen die expliciet bestemd zijn voor gezamenlijk gebruik door een specifieke groep bewoners. Voorbeelden zijn doodlopende woonstraten naar een beperkt aantal woningen en gemeenschappelijke parkeerterreinen (parkeerkoffers) veelal gesitueerd aan de achterkanten van de woningen. Voor die tijd werden dergelijke verhoudingen veelal geregeld door middel van erfdienstbaarheden waarbij een eigenaar van een woning verplicht werd om bijvoorbeeld overpad te verlenen aan andere eigenaren. In Pijnacker-Nootdorp kennen we dit vooral bij de linten in het buitengebied. De keuze voor mandeligheid -al dan niet op verzoek van een groep bewoners (CPO/ Tiny houses)- heeft voor de gemeente en de bewoners zowel voor- als nadelen. Mandeligheid geeft de mede-eigenaar volledig zeggenschap over de inrichting en het gebruik, zoals aan woningen toegewezen parkeerplekken. Daarnaast zijn er geen openbare voorzieningen als trapveldjes, speelplekken, openbare laadpalen enz.

die mogelijk overlast kunnen geven en kan ongewenst doorgaand langzaam verkeer in veel gevallen door de mede-eigenaren zelf worden belemmerd of zelfs geweerd, bijvoorbeeld door een deel van de toegang(en) af te sluiten. Daarnaast past mandeligheid in de meeste gevallen bij de stedebouwkundige opzet en het veelal besloten karakter van de vaak doodlopende straatjes of het omsloten hofje binnen een eenduidig woonmilieu met in veel gevallen vaak dezelfde type woningen, in een vergelijkbaar prijsklasse en bewoners met een overeenkomstige leefstijl. De keuze voor mandeligheid in Ackerswoude is onderdeel geweest van de planoptimalisatie waartoe de raad in mei 2013 heeft besloten om de exploitatieverliezen op de nieuwe woonwijk te beperken. Zonder mandeligheid zou Ackerswoude financieel waarschijnlijk niet haalbaar zijn geweest en niet de wijk zijn geworden die het nu is. Andere gemeenten zoals Amsterdam kiezen voor een erfpacht constructie waarbij de gemeente eigenaar blijft, terwijl de erfpachters, aan de gemeente een vergoeding betalen, ook wel canon genoemd. Illustraties: Boven Tiny house project in Almere en onder CPO-project in Waalwijk

pagina 5/15

Mandelige gebieden in Pijnacker-Nootdorp

Keijzershof

In onze gemeente zijn een circa vijfenzeventig mandelige gebieden. In driekwart van de gevallen gaat het om nieuwbouwprojecten in AckersWoude en Keijzershof, beide in Pijnacker. De overige vijfentwintig procent is verdeeld over de woonwijken Ypenburg, Craeyenburch en ’sGravenhout in Nootdorp en een handvol ruimte-voor-ruimte-projecten in Oude Leede. In totaal gaat het om bijna acht hectare mandelig gebied. Naar oppervlakte bevindt meer dan de helft van de gronden in gemeenschappelijk eigendom zich in Ackerswoude. Hoewel wij ons hebben ingezet om een zo compleet mogelijk beeld te bieden, is het goed mogelijk dat nog enkele gebieden ontbreken, met name in het buitengebied kunnen hier en daar nog, vaak van oudsher aanwezige, mandelige gebieden zijn. Ook hebben we zogenaamde achterpaden bij woningen, die vaak ook mandelig zijn, niet toegevoegd aan deze lijst. Het gaat in Ackerswoude, net als in Nootdorp zowel om voor auto’s doodlopende woonstraten met en zonder parkeerplaatsen als ook om zogenaamde parkeerkoffers. In Keijzershof zijn het hoofdzakelijk parkeerkoffers. Veelal zijn de parkeerplaatsen toegewezen aan de woningen. Ackerswoude

Nootdorp Illustraties: Van boven naar beneden: Keijzershof, Ackerswoude en Nootdorp met blauw omkaderd gebieden met mandelig eigendom

pagina 6/15

Ervaren problemen in Ackerswoude De meeste mandelige gebieden in de gemeente functioneren al jaren. We hebben daar weinig tot geen negatieve signalen over ontvangen. Op dit moment zijn ons een achttal situaties in Ackerswoude bekend waar bewoners problemen ervaren met het gedeeld eigendom. De besturen van de beheerverenigingen van deze gebieden hebben de raad en het college daarover in december 2022 een brief geschreven (zie bijlage). Ten behoeve van het onderzoek is met al deze besturen die een brief hebben geschreven gesproken. Het gaat om de situaties bij Landrijk1/2/3/5/9/10/14-15 en de Veldleeuweriklande. Illustratie: Ackerswoude met in geel gebieden in mandelig eigendom en rood omcirkeld de situaties waar problemen worden ervaren Hoewel de situatie per locatie verschilt ervaart een deel van de bewoners in Ackerswoude dezelfde problemen. Beheerverenigingen geven aan van elkaars problemen op de hoogte te zijn en ook voorbeelden elders uit het land te kennen, waarbij Almere wordt genoemd, waar mede-eigenaren sinds 2019 een verzoek bij de gemeente kunnen indien om het mandelig eigendom aan de gemeente over te dragen. Een veel genoemd probleem in Ackerswoude is de beperkte betrokkenheid van (mede)bewoners en een toenemende mate van onderlinge verdeeldheid en irritaties.

In Landrijk 3 bijvoorbeeld zit de beheervereniging zonder bestuur omdat ieder gesprek vastloopt op de bij akte vastgelegde gedifferentieerde bijdrage in de beheer- en onderhoudskosten. Een deel van de bewoners dient hierin voor 85% van de kosten bij te dragen een ander deel voor ‘slechts’ 15%. Binnen andere verenigingen zijn irritaties omdat alle mede-eigenaar juist wel allemaal hetzelfde percentage moeten bijdrage, terwijl niet iedere bewoner van dezelfde voorzieningen gebruik maakt of gebruik kan maken. pagina 7/15

Meerdere beheerverenigingen die ons hebben geschreven en waar we mee hebben gesproken geven aan te “worstelen” met vraagstukken die betrekking hebben op met name het groot onderhoud en de kosten daarvan. Gesteld wordt dat bewoners/ besturen de kennis en ervaring missen als het gaat om het inschatten van de mate waarin met name onderhoud aan de ondergrondse infrastructuur dient plaats te vinden en van de kosten die daarmee zijn gemoeid. Daarbij zou vooral ook de expertise ontbreken om ten aanzien van het beheer en onderhoud partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten en controle op de uitvoering te verrichten. De regelingen rond de mandeligheid zijn opgenomen in zowel de koopakte als de eigendomsakte. Echter is niet altijd expliciet en uitputtend vermeld wat de mandeligheid exact inhoudt en wat de (financiële) consequenties (op termijn) kunnen zijn. In aktes en verkoopfolders die voor het onderzoek zijn ingezien blijkt dat met name de ondergrondse infrastructuur en dan vooral de verantwoordelijkheid en de kosten voor de riolering niet altijd expliciet worden genoemd en veel kopers daar pas na verloop van tijd achter komen. We lezen dit ook in de brieven van de besturen van de beheerverenigingen in Ackerswoude en horen dit ook terug in de gesprekken.

Daarnaast geven zij aan in veel gevallen weinig tot geen aanvullende mondelinge en/ of schriftelijke informatie te hebben ontvangen van de verkoper (Projectontwikkelaars ABB & Schouten) of andere bij de verkoop betrokken partijen, waaronder de gemeente. “Er wordt wel gereageerd op vragen en verzoeken, echter op essentiële zaken blijft de medewerking en informatievoorziening van de gemeente achter”. Mede eigenaren en beheervereniging zijn ook verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van het mandelig gebied, waaronder bijvoorbeeld het schoon houden van het terrein, aansprakelijkheid voor schade en de instandhouding van de straatverlichting. Op het moment dat een beheervereniging hierover afspraken wil maken en contracten willen afsluiten met leveranciers lopen zij vaak tegen het probleem aan dat deze partijen onvoldoende bekend zijn met het fenomeen mandeligheid en de entiteit van een beheervereniging. Daarnaast wordt door de beheerverenigingen aangegeven dat zij denken dat schaalvoordelen verloren gaan als elke vereniging voor zichzelf het onderhoud moet regelen bij externe partijen. De gemeente zou bij aanbesteding voor werkzaamheden voor het geheel een veel betere positie hebben, waardoor betere prijzen en voorwaarden kunnen worden bedongen. pagina 8/15

Naast problemen ervaren bewoners ook gevoelens van onrechtvaardigheid/ ongelijkheid. Alle mede-eigenaren betalen in de huidige situatie mee aan het beheer en onderhoud van het ondergrondse vuilwaterriool en de hemelwaterafvoer in het mandelig gebied, maar betalen daarnaast -net als alle inwoners van de gemeente- ook nog eens rioolheffing. Deze extra lasten worden door veel mede-eigenaren en beheerverenigingen als onrechtvaardig ervaren. Naast ervaren generieke problemen zoals hierboven beschreven, worden ook locatie-specifieke problemen ervaren. Deze hebben soms te maken met weeffouten in het ontwerp of bij de aanleg en/ of eerdere afspraken tussen bewoners en de ontwikkelaar. Een voorbeeld is Landrijk 5 deelgebied 1. Hier telt het mandelig gebied zeventien deelgenoten die allen bijdragen in de kosten van het beheer en onderhoud van het mandelige parkeerterrein, terwijl er maar veertien aan specifieke woningen toegewezen parkeerplaatsen zijn. Drie woningen hebben dus geen (eigen) parkeerplaats, maar betalen wel mee aan het beheer en onderhoud van de andere veertien parkeerplaatsen. Op basis van een rechtelijke uitspraak hebben deze drie eigenaren daarvoor een schadeloosstelling van €5000,- van de projectontwikkelaar gekregen.

De financiële bijdrage in de kosten voor het beheer en onderhoud van de ondergrondse riolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer zijn bij akte evenredig verdeeld over alle mede-eigenaren van een mandelig gebied (op een enkele uitzondering na). Woningen in een mandelig gebied die met hun voorzijde grenzen aan het openbaar gebied zijn meestal direct aangesloten op de gemeentelijke riolering en de hemelwaterafvoer in de openbare straat voor het huis. De bewoners van deze woningen betalen wel volledig mee aan het beheer en onderhoud van de ondergrondse vuilwaterriolering en de hemelwaterafvoer elders in het mandelig gebied, terwijl ze er niet op zijn aangesloten en er ook geen gebruik van maken. Dit leidt in de praktijk tot onenigheid binnen de beheervereniging en bewoners onderling omdat de bewoners van deze woningen vinden dat zij een minder grote financiële bijdrage zouden moeten leveren aan de beheervereniging. Dit speelt onder ander bij Landrijk 1 en 9. Landrijk 1 telt dertig deelgenoten in het mandelig gebied. Volgens het bestuur van de beheervereniging draagt een deel van de bewoners via de vereniging bij aan de kosten van onderhoud en reservering ten behoeve van het mandelig terrein, terwijl zij daar geen gebruik van maken. Zo zijn maar zes woningen aangesloten op de mandelige riolering en maken vijf woningen helemaal geen gebruik van het mandelig gebied.

Het bevreemd de bewoners bovendien dat een tweede riolering onder het mandelig gebied, waar ook woningen van Landrijk 1 op aangesloten zijn voor rekening en risico van de gemeente zijn, terwijl alle hemelwaterafvoer in het gehele mandelige gebied wel voor rekening en risico van de bewoners is. Tot slot ervaren bewoners overlast van bestelbusjes en derden die via het mandelig gebied naar het lint van Ackerswoude ‘fietsen en racen met scooters’, aldus het bestuur. pagina 9/15

Landrijk 9 telt dertig woningen, waarvan in tegenstelling tot de situatie in landrijk 1, maar zesentwintig deelgenoten zijn in het mandelig gebied. Vergelijkbaar met Landrijk 1 is dat maar een deel (16 woningen) zijn aangesloten op de mandelige riolering terwijl alle zesentwintig via de vereniging bijdragen aan de kosten van beheer en onderhoud. Ook ervaren bewoners net als bij Landrijk 1 overlast van bestelbusjes en derden die via het mandelig gebied naar het Rietzangerpad fietsen en het parkeerterrein gebruiken ‘omdat ze geen zin hebben 100 meter te lopen’, aldus het bestuur van de beheervereniging. Net als in Landrijk 1 en 9 ervaren bewoners in Landrijk 2 (Cottage) overlast van derden in het mandelig gebied op de Houtduiflande. Volgens de bewoners wordt de straat voortdurend en veelvuldig door (brom)fietsers gezien en gebruikt als doorgangsweg van de Brinklande en Kerkuillande naar het Lint van Ackerswoude en vise versa. Volgens het bestuur van de beheervereniging heeft de gemeente nog niet zo lang geleden om dezelfde redenen al (een deel van) de Graspieperlande terug in eigendom genomen van de bewoners. Ook daar werd een als toegangsweg bedoeld mandelig gebied gebruikt als doorgangsweg voor (brom)fietsers, aldus het bestuur.

De situatie van de Houtduiflande is echter niet vergelijkbaar met die van de Graspieperlande. Daar was en is geen alternatief en moet het eerste deel van de Graspieperlande wel openbaar zijn om bij de fietsbrug nabij de Monnikenweg te komen. Dit was (vooraf) bekend, toen ook de kopers van Landrijk 3, (Graspieperlande en Gelde Kwikstaartlande) hun uiteindelijke koopovereenkomst tekenden. Dit is dus niet achteraf bepaald of vastgelegd, zoals het bestuur van de beheervereniging van Landrijk 2 schrijft. Bovendien om de centrale speelplek te bereiken bij het Lint van Ackerswoude voor de omgeving is de Brink van Kruimeltje, Lint van Ackerswoude en Kerkuillande beschikbaar. Voetgangers en fietser hebben dus goede openbare routes en behoeven de Houtduiflande niet te gebruiken.

pagina 10/15

Denkbare oplossingen Bewoners hebben bij de aankoop van hun woning zelf gekozen en getekend voor een verantwoordelijkheid in het mandelig gebied. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen. Het is begrijpelijk dat beheerverenigingen in Ackerswoude en wellicht ook elders worstelen met de beperkte betrokkenheid van (enkele van) hun mede-eigenaren en het opbouwen van kennis en ervaring om het gebied goed te onderhouden. Ook de behoefte aan duidelijkheid over de precieze verantwoordelijkheid van de bewoners (onder en boven de grond) zijn voorstelbaar. Immers in aktes en verkoopfolders die voor het onderzoek zijn ingezien blijkt dat met name de ondergrondse infrastructuur en dan vooral de verantwoordelijkheid en de kosten voor de riolering niet altijd expliciet worden genoemd en veel kopers daar pas na verloop van tijd achter komen. Bewoners geven aan, de consequenties van met name het beheer en onderhoud van de ondergronds infrastructuur vaak letterlijk en figuurlijk niet te kunnen overzien. In de gesprekken vragen zij ons ‘Wanneer is grootschalig onderhoud aan de orde, wat zijn de kosten, hoeveel geld moet we daarvoor opzij leggen en welke financiële bijdrage vragen we daarvoor nu en in de toekomst van alle mede-eigenaren en wat in geval van calamiteiten als verstoppingen of leidingbreuk?’.

Veel brieven eindigen met de vraag ‘of de bestaande situatie gecontinueerd zou moeten worden, of dat het onderhoud, met name onder de grond, de verantwoordelijkheid moet zijn van de gemeente, in plaats van de verschillende beheerverenigingen’. Er zijn diverse oplossingen denkbaar om bewoners te ontzorgen en ervaren problemen te verhelpen. Door de bewoners zelf worden in de brieven meerdere verschillende oplossingen aangedragen. Deze lopen uiteen van veel verzoeken om informatievertrekking tot het beëindiging van de mandeligheid en het door de gemeente overnemen van het mandelig gebied. Onderstaand hebben we binnen deze bandbreedte 5 denkbare oplossingen op een rijtje gezet: 1. De gemeente zorgt voor één centraal aanspreekpunt waar inwoners van Pijnacker-Nootdorp terecht kunnen met vragen en voor informatie en advies over het beheer en onderhoud van gebieden in mandelig eigendom; 2. De gemeente zorgt voor het beheer en onderhoud van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwater afvoer in het mandelig gebied in opdracht en op kosten van de betreffende mede-eigenaren en beheervereniging; 3. De gemeente zorgt voor het beheer en onderhoud van het gehele mandelig gebied, zowel boven- als ondergronds in opdracht en op kosten van de betreffende mede-eigenaren en de beheervereniging; 4.

De gemeente neemt op verzoek van de mede-eigenaren en de beheervereniging in het betreffende mandelig gebied het eigendom over van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer en daarmee de verantwoordelijkheid en de kosten voor het beheer en onderhoud daarvan; 5. De gemeente neemt op verzoek van de mede-eigenaren en de beheervereniging van het betreffende mandelig gebied het eigendom over van het gehele mandelig gebied, zowel boven- als ondergronds en daarmee de verantwoordelijkheid en de kosten voor het beheer en onderhoud van zowel alle voorzieningen boven de grond, incuslief verlichting en bestrating, als ook alle voorzieningen onder de grond inclusief kabels en leidingen.

pagina 11/15

Mogelijke (financiële) consequenties Eén centraal aanspreekpunt (oplossing 1) Eén centraal aanspreekpunt waar inwoners van Pijnacker-Nootdorp terecht kunnen met vragen en voor informatie en advies over het beheer en onderhoud van gebieden in mandelig eigendom heeft voor de gemeente geen financiële consequenties maar vraagt wel personele inzet. Eén centraal aanspreekpunt heeft voor de bewoners als voordeel dat deze kan voorzien in zowel de bestaande, als ook mogelijk toekomstige informatie behoefte van (potentiële) mede-eigenaren en beheerverenigingen. Het nadeel voor de bewoners is, dat de mede-eigenaren en de beheervereniging volledig verantwoordelijk blijven voor het beheer en onderhoud van het mandelig gebied en de kosten die daarmee gemoeid zijn. De gemeente zorgt in opdracht voor het beheer en onderhoud (oplossing 2 en 3) Het in opdracht van mede-eigenaren en een beheervereniging beheren en onderhouden van mandelige gebieden, zowel ondergronds als bovengronds vraagt veel personele inzet maar heeft geen financiële consequenties voor de gemeente omdat alle kosten worden doorberekend aan de mede-eigenaren en de beheervereniging. Het voordeel voor de bewoners is, dat de gemeente de expertise heeft om ten aanzien van het beheer en onderhoud partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten en toezicht te houden op de uitvoering.

Nadeel voor bewoners is dat de mandeligheid volledig in stand blijft met alle rechten, maar ook plichten en bijkomende verantwoordelijkheden en kosten. De kosten verschillen per gebied en zijn afhankelijk van de grootte (met name het aantal vierkantenmeters verharding) en de hoeveelheid (strekkende meters) riolering en hemelwaterafvoer. De grootste kostenpost is de vervangingsinvesteringen. Mede-eigenaren en beheerverenigingen dienen rekening te houden met verharding die eens in de 20 jaar vervangen moet worden, waarbij de kosten op basis van het huidige prijspeil worden geschat op €120,-/m2. De ondergrondse infrastructuur dient eens in de 45 jaar te worden vervangen, kosten circa €750,-/m1. Doordat mede-eigenaren en beheerverenigingen van alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden volledig verantwoordelijk blijven en zeggenschap houden over de inrichting en het gebruik van hun gebied kunnen zij zelf bepalen wanneer, waarvoor en met welk budget zij de gemeente opdracht willen geven voor het beheer en/ of onderhoud van (een deel) van het terrein. Omdat dit telkens opnieuw aparte opdrachten en aanbestedingen zijn naast het vGRP geeft dit nauwelijks schaalvoordelen en vraagt het veel personele inzet en afstemming bij de gemeente.

De gemeente wordt eigenaar van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer (oplossing 4) Het in eigendom overdragen van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer vraagt personele inzet en heeft daarnaast financiële consequenties voor de gemeente. Het voordeel voor de bewoners is, dat de medeeigenaren en beheerverenigingen worden ontzorgd en ontzien juist daar waar het grootste gevoel van onrechtvaardigheid heerst, de meest specialistische kennis en expertise wordt gevraagd en daar waar de grootste financiële reserves en onzekerheden zijn. Het nadeel voor de bewoners is dat de gemeente zich niet richt op de gehele ondergrondse infrastructuur, maar alleen op het beheren en onderhouden en daarmee ook het op termijn vervangen van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer. Bij de vervanging komt alleen de sleuf van circa drie meter -om bij het riool te komen- voor rekening van de gemeente. Het weer dichtstraten gebeurt met dezelfde materialen. De kosten die buiten deze scope vallen zoals werkzaamheden aan kabels en leidingen, bomen of werkzaamheden als gevolg van werkzaamheden daaraan dienen door de mede-eigenaren en de beheerverenigingen te worden (mee)betaald. pagina 12/15

Daarnaast blijven de mede-eigenaren en beheerverenigingen verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud en daarmee de kosten voor de bestrating, kabels en leidingen, verzakkingen, straatmeubilair, ophogingen, verlichting, groen en overige voorzieningen in het mandelig gebied. Alle deelgenoten (mede-eigenaren) van het betreffende mandelig gebied moeten instemmen met het overdragen van het eigendom van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer aan de gemeente. Door de notaris wordt een akte van levering opgemaakt, die door de gemeente en door alle deelgenoten moet worden ondertekend. De kosten worden geschat op zo’n € 5.000 per akte (dus per mandelig gebied). Zodra het eigendom van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer aan de gemeente is overgedragen komen de (jaarlijkse) kosten voor het beheer en onderhoud voor rekening van de gemeente. Rekening moet worden gehouden met vervangingsinvesteringen eens in de vijfenveertig jaar met bijbehorende kapitaallasten. De uiteindelijke kosten voor de gemeente zijn afhankelijk van het aantal mandelige gebieden dat meedoet. In onderstaand voorbeeld is rekening gehouden met alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden in onze gemeente.

Daarbij is onderscheid gemaakt naar Ackerswoude en de rest van Pijnacker-Nootdorp omdat vervangingsinvesteringen in de oudere wijken in Pijnacker en Nootdorp eerder aan de orde zijn dan in Ackerswoude. Hoeveelheid

Totale

2033

2043

2053

2068

strekkende

vervangings

Afschrijving

meters

-investering

en rente

HWA/RWA

excl. btw

Ackerswoude

ca. 4.440 m1

€3.170.310

€118.006

Pijnacker- Nootdorp

ca. 4.700m1

€3.530.175

€131.401

Totaal

ca. 9.140m1

€6.700.485

€131.401

€249.407

Tabel: Financiële consequenties oplossing 4 (kapitaallasten/45jaar) De totale bestaande hoeveelheid strekkende kilometers ondergrondse vuilwaterriolering en ondergrondse hemelwaterafvoer in de hele gemeente bedraagt op dit moment ruim driehonderd kilometer. Als alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden in onze gemeente van deze oplossing gebruik maken komt daar circa negen kilometer bij wat ten opzicht van het huidige areaal een uitbreiding van in totaal een kleine 3% betekent. De extra jaarlijkse beheerkosten van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer zijn sterk afhankelijk van het moment van overdracht en bedragen voor alle vijfenzeventig mandelige gebieden bij elkaar niet meer dan enkele duizenden euro’s per per jaar. De totale investerings-/ vervangingskosten voor alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden bedragen ruim €6,7 miljoen (exclusief btw) verspreid over 45 jaar. Afhankelijk van het aantal gebieden dat op het aanbod ingaat kunnen de totale extra jaarlijkse kapitaallasten (afschrijving en rente) oplopen tot circa €250.000,- in 2068. De extra (jaarlijkse) beheer- en onderhoudskosten van de uit de overname voortvloeiende areaaluitbreiding met maximaal 3%, worden via de rioolheffing gedekt uit de toekomstige jaarlijkse onderhoudsbudgetten.

De gemeente wordt eigenaar van het gehele mandelig gebied (oplossing 5/ vb Almere) Het in eigendom overdragen van het gehele mandelig gebied vraagt vergelijkbare personele inzet als bij oplossing vier maar heeft grotere financiële consequenties voor de gemeente. Het voordeel voor de bewoners is dat zij niet langer mede-eigenaar zijn en de gemeente alle verantwoordelijkheid en kosten op zich neemt voor het beheer en onderhoud van de riolering, de hemelwaterafvoer, kabels en leidingen, bestrating, verzakkingen, straatmeubilair, ophogingen, verlichting, groen en overige voorzieningen pagina 13/15

in het betreffende gebied. Nadeel voor de bewoners is dat het gebied openbaar toegankelijk wordt, waarmee bewoners het recht op een toegewezen parkeerplaatsen verliezen en niet langer volledig zeggenschap hebben over de inrichting en het gebruik. Ook bij deze oplossing moeten alle deelgenoten (mede-eigenaren) van het betreffende mandelig gebied instemmen met het overdragen van het eigendom. De notariskosten zullen vergelijkbaar zijn als bij oplossing vier en eveneens zo’n € 5.000 per akte (dus per mandelig gebied) bedragen. Zodra het eigendom van het betreffende gebeid aan de gemeente is overgedragen komen de (jaarlijkse) kosten voor het beheer en onderhoud voor rekening van de gemeente. Rekening moet worden gehouden met vervangingsinvesteringen van de verharding eens in de twintig jaar en van de riolering en de hemelwaterafvoer eens in de vijfenveertig jaar. De uiteindelijke kosten voor de gemeente zijn afhankelijk van het aantal mandelige gebieden dat meedoet. In onderstaand voorbeeld is rekening gehouden met alle vijfenzeventig mandelige gebieden in onze gemeente. Daarbij is onderscheid gemaakt naar Ackerswoude en de rest van Pijnacker-Nootdorp omdat vervangingsinvesteringen in de oudere wijken in Pijnacker en Nootdorp eerder aan de orde zijn dan in Ackerswoude. Ondergrondse

Hoeveelheid

Totale

2033

2043

2053

2068

vuilwaterriolering

strekkende

vervangings

Afschrijving

en ondergrondse

meters

-investering

en rente

hemelwaterafvoer

HWA/RWA

excl. btw

Ackerswoude

ca. 4.440 m1

€3.170.310

€118.006

Pijnacker- Nootdorp

ca. 4.700m1

€3.530.175

€131.401

Totaal

ca. 9.140m1

€6.700.485

€131.401

€249.407

Bovengrondse

Hoeveelheid

Totale

2033

2043

2053

2068

infrastructuur

vierkanten

vervangings

Afschrijving

inclusief kabels en

meters

-investering

en rente

leidingen

verharding

excl. btw

Ackerswoude

ca. 37.200m2

€4.461.660

€290.008

Pijnacker- Nootdorp

ca. 40.500m2

€4.857.678

€315.749

Totaal

ca. 77.700m2

€9.319.338

€315.749

€605.757

Beheerkosten

Prognose obv

2023

2033

2043

2053

2068

vierkanten

Afschrijving

meters

en rente

€26.110

€341.859

€631.867

€763.268

€881.274

verharding Jaarlijks: Totaal

€26.610

Tabel: Financiële consequenties oplossing 5 (kapitaallasten/45jaar; verharding/20jaar) Als alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden in onze gemeente van deze oplossing gebruik maken vindt areaaluitbreiding plaats met circa negen kilometer ondergrondse vuilwaterriolering en hemelwaterafvoer en bijna acht hectare openbaar gebied. De extra jaarlijkse beheerkosten zijn afhankelijk van het moment van overdracht en bedragen voor alle circa vijfzeventig mandelige gebieden bij elkaar ruim €26.000,- per jaar. De totale investerings-/ vervangingskosten voor de ondergrondse riolering en de hemelwaterafvoer voor alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden bij elkaar, bedragen iets meer dan €6,7 miljoen (exclusief btw) verspreid over vijfenveertig jaar en €9,3 miljoen (exclusief btw) voor de verharding, verspreid over twintig jaar. Afhankelijk van het aantal gebieden dat gebruik maakt van deze oplossing kunnen de totale extra jaarlijkse kapitaallasten (afschrijving en rente) oplopen tot bijna €900.000,- in 2068. Ruim drie en een half keer zoveel als oplossing 4.

pagina 14/15

pagina 15/15

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12756550/2