Bijlage 1. Gebiedsvisie Dwarskadegebied december 2025

GEBIEDSVISIE DWARSKADEGEBIED December 2025

Colofon Deze gebiedsvisie is opgesteld door de gemeente Pijnacker-Nootdorp in samenwerking met Sluijsmans Stedenbouw en Landschap Datum: December 2025

Inhoud Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en begrenzing 1.3 Participatietraject 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2: Context en analyse 2.1 Historie 2.2 Ruimtelijke structuren 2.3 Uitgangspunten voor Dwarskade Hoofdstuk 3: De planessenties Hoofdstuk 4: Ruimtelijke visie 4.1 Groen en water 4.2 Mobiliteit 4.3 Wonen 4.4 Voorzieningen 4.5 Samenhang Hoofdstuk 5: Voorbeelduitwerking Hoofdstuk 6: Vervolg

4 5 6 7 8 9 10 11 14 15 22 23 26 28 31 34 37 42

Ludlow Lodge - London Bron: www.hdawards.org

1 INLEIDING 4

'T groen kwartier - Antwerpen

1.1 Aanleiding en doel In 2021 heeft de gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp besloten dat een aantal glastuinbouwgebieden binnen de gemeente kan transformeren. Door deze gebieden om te vormen, ontstaat ruimte voor de bouw van nieuwe woningen. Daarmee speelt de gemeente in op de groeiende vraag naar betaalbare en kwalitatieve woonruimte. De transformatie draagt bovendien bij aan bredere ambities: het versterken van de groene structuur, het verbeteren van de leefomgeving en het vergroten van de toekomstbestendigheid van Pijnacker-Nootdorp als aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Eén van de transformatiegebieden is het Dwarskadegebied. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad in december 2023 de ambitienotitie Dwarskade vastgesteld. Hierin zijn de kernambities voor het gebied beschreven, evenals de vervolgstappen die nodig zijn om deze ambities te realiseren. Een van die vervolgstappen is het opstellen van deze gebiedsvisie, waarin de kernambities worden vertaald naar ruimtelijke kaders die richting geven aan de toekomstige ontwikkeling van het Dwarskadegebied. De ambitienotitie en deze gebiedsvisie moeten in samenhang met elkaar worden gezien. Uitgangspunten uit de ambitienotitie zijn in eenzelfde mate relevant voor uitwerking van de plannen als deze gebiedsvisie.

Het doel van deze gebiedsvisie is om een samenhangend toekomstbeeld te schetsen voor het Dwarskadegebied, waarin ruimtelijke, sociale en duurzame ambities samenkomen. De visie dient als richtinggevend kader voor toekomstige planvorming, besluitvorming en samenwerking met bewoners, ontwikkelaars en andere betrokken partijen. Rosario - Argentina

5

Bron: www.archdaily.com

1.2 Ligging en begrenzing Het Dwarskadegebied ligt aan de zuidrand van Nootdorp, binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Het grenst direct aan het natuur- en recreatiegebied Buytenhout en vormt daarmee een overgangszone tussen het stedelijke en het groene landschap. Ten noorden ligt het centrum van Nootdorp, ten oosten de woonwijk Achter het Raadhuis, ten zuiden het buitengebied met onder andere de Dobbeplas, en ten westen de Haagse wijk De Bras. Het plangebied wordt omsloten door drie karakteristieke linten: de Oudeweg, Molenweg en de Dwarskade. Langs de linten bevinden zich woningen, veelal bedrijfswoningen. Het gebied zelf wordt momenteel grotendeels gebruikt voor glastuinbouw, met een dominante aanwezigheid van kassen. Dankzij de centrale ligging is het gebied goed bereikbaar met de fiets, auto en het openbaar vervoer. Er zijn directe verbindingen met omliggende kernen zoals Pijnacker, Delft en Den Haag, en ook Rotterdam en Zoetermeer zijn eenvoudig te bereiken. Centraal door het gebied loopt de Braslaan, een belangrijke verkeersroute die zorgt voor ontsluiting van zowel Nootdorp als de naastgelegen Haagse woonwijken.

6

1.3 Participatietraject 1. Startfase – juli 2024

De gemeente Pijnacker-Nootdorp hecht grote waarde aan het betrekken van inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en andere belanghebbenden bij de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk. Door het ontwikkelproces gezamenlijk te doorlopen, ontstaat er bewustzijn over de (on)mogelijkheden, keuzes en dilemma’s die bij gebiedsontwikkeling komen kijken. Dit vergroot niet alleen het wederzijds begrip, maar draagt ook bij aan het creëren van draagvlak in de omgeving én aan een kwalitatief betere visie.

In deze fase is het proces en de planning toegelicht en zijn de uitgangspunten en ambities voor het gebied gedeeld die zijn vastgesteld in de ambitienotitie Dwarskade. Belanghebbenden konden vragen stellen en hun eerste ideeën, wensen of suggesties voor de ontwikkeling van het gebied met de gemeente delen. 2. Verdiepingsfase – februari 2025

Bij het opstellen van deze gebiedsvisie is in drie fasen geparticipeerd. Tijdens deze momenten konden betrokkenen op verschillende manieren meedenken en hun ideeën en zorgen delen via fysieke bijeenkomsten of online via het participatieplatform. Bij elke stap is zichtbaar gemaakt hoe eerdere inbreng is verwerkt. De drie participatiemomenten zijn als volgt:

Tijdens deze fase is de eerste uitwerking van de ambities gedeeld. Hiervoor zijn de kernwaarden voor de ontwikkeling van het gebied en de eerste uitwerking van vier thema’s: voorzieningen, identiteit, groen en blauw, en mobiliteit gepresenteerd. Betrokkenen kregen gelegenheid om feedback te geven, aanvullingen te doen en aandachtspunten te benoemen. Er zijn mogelijkheden geboden om met medewerkers van de gemeente in gesprek te gaan, of te reageren via de aanwezige ideeënbox of het online platform.

3. Presentatie conceptgebiedsvisie – oktober 2025 In deze stap is de conceptgebiedsvisie gedeeld, inclusief de belangrijkste onderdelen zoals de structuurkaarten, visiekaart, profielen en proefverkaveling. Ook in deze stap was er ruimte om vragen te stellen en reacties te geven op de voorgestelde richting. De opbrengsten van de participatie zijn gebundeld in het participatieverslag. Daarin is per stap beschreven wat is opgehaald bij betrokkenen en hoe deze input is verwerkt in de gebiedsvisie.

7

1.4 Leeswijzer Deze gebiedsvisie is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken die samen het toekomstbeeld schetsen voor de ontwikkeling van de Dwarskade. Het document begint in hoofdstuk 1 met de aanleiding en het doel van de visie. Ook wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ligging en begrenzing van het gebied, de wijze waarop de visie tot stand is gekomen, en sluit het af met deze leeswijzer. Hoofdstuk 2 biedt een analyse van de ruimtelijke en beleidsmatige context van het gebied. Hierin komen de historische ontwikkeling en ruimtelijke kenmerken aan bod, evenals de beleidsmatige uitgangspunten die als fundament dienen voor de visie. De kern van de gebiedsvisie is uiteengezet in hoofdstuk 3 en 4. In hoofdstuk 3 worden de planessenties beschreven: de ruimtelijke en sociale principes die richting geven aan de ontwikkeling. Hoofdstuk 4 bevat de ruimtelijke visie, waarin thema’s als groen, mobiliteit, wonen en voorzieningen verder worden uitgewerkt. Hoofdstuk 5 bevat een proefverkaveling als ruimtelijke vertaling van de visie. Tot slot worden in hoofdstuk 6 de vervolgstappen toegelicht, waaronder de uitwerking richting een omgevingsplan en stedenbouwkundig plan.

Royal Albert Wharf - London

8

Bron: www.maccreanorlavington.com

2 CONTEXT EN ANALYSE 9

Dorpsstraat - Nootdorp Bron: www.noitdorpsche-historien.nl

2.1 Historie Vanaf de middeleeuwen is het veen rond Nootdorp drooggelegd met dijken en kanalen, waarna het gebied werd ingericht als polderlandschap, met sloten, boerenerven en later tuinbouwgebieden. De Dwarskade is aangelegd als onderdeel van dit slotenen perceelstructuurpatroon en vormde een lintweg langs de poldererven en boerderijen. Vanaf begin 20e eeuw vestigden zich groenten- en plantentuinders in kassen. Inmiddels heeft het gebied het hoogtepunt voor de glastuinbouw gehad en zijn de schaal en ligging niet langer ideaal. Met oog op de toekomst wordt het gebied getransformeerd naar een woonwijk.

Bron: www.topotijdreis.nl

1900

1970

2000

10

2025

2.2 Ruimtelijke structuren Het plangebied wordt gekenmerkt door een samenhangend netwerk van landschappelijke en stedelijke structuren die de basis vormen voor toekomstige ontwikkelingen. Deze structuren bepalen niet alleen de ruimtelijke kwaliteit, maar ook de identiteit van het gebied. Het is daarom van belang om de bestaande kwaliteiten te respecteren en waar mogelijk te versterken .

11

Linten en bebouwing: - Het gebied wordt gekenmerkt door drie historische linten: de Molenweg, Oudeweg en Dwarskade. Deze linten zijn ontstaan als agrarische ontginningsassen en vormen de ruggengraat van het landschap. - De bebouwing langs deze linten is kleinschalig en gevarieerd, met een mix van vrijstaande woningen, boerderijen en enkele bedrijfsgebouwen. De erven zijn ruim opgezet en de bebouwing is laag, met een divers en informeel karakter. - De linten hebben een open karakter, met zichtlijnen naar het achterliggende landschap, typerend voor het veenweidegebied waarin Nootdorp ligt. - De Dorpskerk aan de Dorpsstraat is een van de herkenningspunten van het gebied. De kerktoren is op afstand al te herkennen. Het is een historische drager in het ontstaan van Nootdorp. - Korenmolen Windlust is een rijksmonument en beeldbepalend element in het landschap rond de Dobbeplas. De molen functioneert nog steeds waardoor ook sprake is van een molenbiotoop, wat betekent dat voldoende vrije windvang en zichtbaarheid behouden moet blijven binnen een straal van 400 meter. Obstakels zoals bebouwing kunnen de windtoevoer hinderen, waardoor de molen niet goed kan draaien.

12

Dorpskerk

Korenmolen Windlust

Bron: www.wikipedia.com

Bron: www.windlustnootdorp.nl

Groen: - Nabij het gebied ligt de Dobbeplas, een belangrijk recreatief en ecologisch gebied dat invloed heeft op de ruimtelijke beleving.

Bron: www.feelgoodradio.nl

- Binnen de aangrenzende woonwijken Achter het Raadhuis en De Bras zijn duidelijke groene structuren aanwezig, die op enkele plekken aansluiten op het plangebied. Daarnaast ligt met Craeyenburg een robuuste groene structuur vlak bij het plangebied. - De linten worden begeleid door groene bermen en sloten, die zorgen voor ecologische verbindingen en een aantrekkelijke omgeving. Water: - Water is aanwezig in de vorm van sloten langs de linten en in het omliggende agrarische landschap. Deze sloten maken deel uit van het klassieke polderwaterbeheer en vervullen een belangrijke rol in drainage en waterberging.

Dobbeplas - Nootdorp

- De watergang langs de Braslaan is een hoofdstructuur in het watersysteem. De kleinere sloten in het Dwarskadegebied zijn hierop aangesloten. - Vlak bij het plangebied liggen grotere waterpartijen zoals de Dobbeplas. Binnen het Dwarskadegebied zelf zijn geen grote waterpartijen aanwezig. Ontsluiting: - De Braslaan vormt de hoofdontsluitingsroute voor het Dwarskadegebied en de directe omgeving - De linten functioneren als lokale ontsluitingswegen, ook voor fietsers en mindere mate voetgangers. De infrastructuur is niet uniform en kent variaties in het profiel. - Er zijn geen OV-haltes binnen het plangebied. Langs het lint van de Oudeweg bevinden zich echter bushaltes van lijn 60, die een verbinding biedt tussen station Delft en metrohalte Nootdorp.

13

Korenmolen Windlust - Nootdorp Bron: www.telstar-online.nl

2.3 Uitgangspunten voor Dwarskade De uitgangspunten voor de ontwikkeling van het Dwarskadegebied zijn vastgelegd in de Ambitienotitie Dwarskade (december 2023). Deze notitie, met het gemeentelijk beleid als basis, vormt het fundament voor de verdere uitwerking in deze gebiedsvisie en hierna het omgevingsplan. Het geeft richting aan de ruimtelijke, sociale en duurzame ambities voor het gebied. De ambitie is om een woonwijk te realiseren die niet alleen voorziet in de woningbehoefte, maar ook bijdraagt aan een gezonde, aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving. Daarvoor is de ambitienotitie opgebouwd rondom drie kernambities: 1. Een woonwijk met onderscheidende openbare ruimte Groen speelt een centrale rol bij de inrichting van de wijk. Er wordt ingezet op onder andere het 3-30-300-principe, een centraal wijkpark, ecologische verbindingen en natuurvriendelijke inrichting. De openbare ruimte nodigt uit tot ontmoeten, bewegen en draagt bij aan een gezond ecosysteem. 2. Een woonwijk met karakteristieke woonkwaliteiten De wijk krijgt een eigen identiteit die aansluit bij de dorpse waarden van Nootdorp. Dit wordt bereikt door een gevarieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen. Er is aandacht voor differentiatie in woonmilieus, architectuur en bouwhoogte, en er worden voorzieningen gerealiseerd zoals een gezondheidscentrum en een school.

Duurzame bereikbaarheid staat centraal, waarbij het STOMP-principe wordt toegepast: eerst stappen, dan trappen, openbaar vervoer, Mobility as a service (MaaS) en pas als laatste de auto. 3. Een toekomstbestendige woonwijk De wijk moet bestand zijn tegen maatschappelijke en klimatologische veranderingen. Dit vraagt om een leefomgeving waarin gezondheid, veiligheid en duurzaamheid leidend zijn in de keuzes voor de inrichting, gebruik en beheer.

14

3 PLANESSENTIES 15 15

Tuindershof - Pijnacker

In dit hoofdstuk worden de planessenties voor de ontwikkeling van het Dwarskadegebied beschreven. Dit zijn de hoofdprincipes die richting geven aan het ontwerp en de inrichting van de nieuwe woonwijk. Ze leggen vast wat de kern van het plan is en welke kwaliteiten behouden moeten blijven tijdens de verdere uitwerking. Daarmee vormen ze de ruggengraat van de ontwikkeling. Planessenties zorgen ervoor dat alle betrokken partijen – gemeente, ontwikkelaars, ontwerpers en bewoners – dezelfde uitgangspunten hanteren, ook wanneer het plan over een langere periode of in verschillende fasen wordt gerealiseerd.

Kerckebosch - Zeist

16

Herkenbaar als Nootdorp Het Dwarskadegebied wordt een woonwijk met een eigen identiteit, die tegelijkertijd goed aansluit bij de bestaande omgeving. Zo is vanaf belangrijke plekken in het plangebied zicht op Nootdorpse iconen, zoals de dorpskerk en molen ‘De Vang’, en op het naastgelegen buitengebied. Nieuwe ontwikkelingen in de historische linten worden zorgvuldig ingepast, waardoor het dorpse karakter behouden blijft en de bestaande structuur van Nootdorp versterkt wordt. Tegelijkertijd worden nieuwe elementen toegevoegd die de wijk een eigen identiteit geven. Met nieuwe linten die fungeren als toegangsweg voor de auto zorgen we voor een groene overgangszone tussen bestaand en nieuw. Doorzichten vanaf het historische en nieuwe lint zorgen voor een visuele verbinding met de rest van de wijk en kern. Daarnaast voegen we verwijzingen toe die de identiteit en geschiedenis van het gebied zichtbaar maken, bijvoorbeeld in de vorm van een wijkkas. Op deze manier ontstaat een wijk die herkenbaar is en verbonden blijft met Nootdorp, met een eigen karakter dat tegelijkertijd respect heeft voor de historische en landschappelijke elementen.

17

Van Buyten naar binnen De kwaliteiten van het buitengebied worden verweven met de nieuwe woonwijk. De groene, natuurlijke identiteit van natuur en recreatiegebied Buytenhout wordt naar binnengehaald, zodat de overgang tussen buitengebied en bebouwing geleidelijk en vanzelfsprekend aanvoelt. De wijk krijgt een groene en natuurlijke uitstraling, met gebruik van natuurlijke kleuren en materialen. De stedenbouwkundige structuur bestaat uit een afwisseling tussen open en gesloten bouwblokken, waarbij juist aan de randen meer openingen ontstaan richting het landschap. De rooilijnen verspringen of draaien subtiel, waardoor het geheel een informele en landschappelijke uitstraling krijgt. De openbare ruimte en entrees tot het gebied zijn zeer groen vormgegeven, met profielen die ruimte bieden aan bomen, beplanting en water. Afwisselende open en gesloten buitenruimtes zorgen voor een gevarieerd straatbeeld en een prettig woonklimaat. Verharding wordt alleen toegepast waar dat functioneel noodzakelijk is. Groen en water vormen de basis. Zo ontstaat een wijk waar de kwaliteiten van het buitengebied niet ophouden bij de rand, maar doorgaan tot diep in de kern van de wijk en Nootdorp. Een gebied waar Buyten en binnen samenkomen.

18

Ontmoeting als rode draad Het Dwarskadegebied vormt een belangrijke schakel die de dorpskern koppelt aan het groene buitengebied. Centraal staat het creëren van een ketting van ontmoetingsplekken die deze verbinding versterkt. Deze ontmoetingsroute verbindt de plekken in de dorpskern via de dorpsstraat en een centrale parkzone in het Dwarskadegebied met de Dobbeplas. Langs deze route kunnen bewoners onderweg samenkomen en het gebied actief beleven. Op deze manier wordt de wijk natuurlijk verankerd in Nootdorp. De centrale parkzone bundelt diverse nieuwe voorzieningen die onderdeel zijn van de ontmoetingsroute en ontmoeting tussen bewoners stimuleren. Langs de route liggen speelplekken, een schoolzone, een gezondheidscentrum en plekken voor ontspanning en recreatie. Door de voorzieningen te concentreren in de parkzone ontstaan overzichtelijke, goed bereikbare ontmoetingspunten die de sociale samenhang in de wijk versterken en de parkzone tot een natuurlijke trekker maken voor bewoners en bezoekers. Zo ontstaat een woonomgeving waarin ontmoeting vanzelfsprekend is en door de hele wijk voelbaar blijft, van het hart van het dorp tot het omliggende buitengebied. Dwarskade en de centrale parkzone vormen het verbindende element van de voorzieningenketting.

19

Een woonplek voor iedereen We bouwen een diverse en inclusieve wijk. Hier kunnen mensen van verschillende levensfases en huishoudenssamenstellingen een passende woning vinden. De wijk biedt mogelijkheden voor een volledige wooncarrière, van starters tot senioren en van gezinnen tot mensen met zorgbehoefte. De wijk biedt een breed woningaanbod dat aanvullend is op de bestaande woningvoorraad van Nootdorp. Dit omvat onder andere (meerlaagse) hofwoningen, bungalows, rijwoningen, appartementen en duurdere (vrijstaande) woningen, zodat voor iedere doelgroep een passende woning beschikbaar is. Daarnaast worden voorzieningen toegevoegd die aansluiten bij de verschillende doelgroepen, zodat de wijk niet alleen woonruimte biedt, maar ook een leefomgeving waarin iedereen zich thuis kan voelen. Zo ontstaat een diverse en toegankelijke wijk, waar bewoners hun wooncarrière kunnen voortzetten in een bekende omgeving.

20

De straat als leefruimte De mens en natuur staan centraal in het Dwarskadegebied. Het netwerk van fiets- en voetpaden is structuurbepalend en fijnmazig opgezet, zodat bewoners en bezoekers veilig, comfortabel en plezierig door de wijk kunnen bewegen. Waar mogelijk zijn straten autoluw of autovrij, zodat ontmoeting, spelen en beweging veilig kunnen plaatsvinden. Auto’s worden zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst en parkeren wordt geclusterd georganiseerd. De interactie tussen bebouwing en openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven. Tussen de voorgevels en de publieke paden wordt een duidelijke overgangszone gerealiseerd, die op een natuurlijke en aantrekkelijke manier de overgang tussen publiek en privé vormgeeft. Deze zone biedt bewoners privacy en tegelijkertijd stimuleert het interactie tussen gebouwen en de publieke ruimte.

21

4 RUIMTELIJKE VISIE 22

Casa Vita - Pijnacker

4.1 Groen en water De ontwikkeling van het Dwarskadegebied is gestoeld op een natuurlijke identiteit: een groene uitstraling en structuur die voortkomt uit het landschap en de omgeving van Nootdorp. Deze identiteit vormt de drager voor de inrichting van het gebied en is zichtbaar in de opbouw van de verkaveling, de openbare ruimte en de architectuur. De gebiedsvisie zet in op een robuuste groenstructuur die ecologische verbindingen versterkt, recreatieve mogelijkheden biedt en bijdraagt aan klimaatadaptatie. Het groen uit het buitengebied wordt letterlijk het nieuwe woongebied ingetrokken, waardoor een samenhangend netwerk van natuur en recreatie ontstaat.

Vanuit deze centrale zone is het groen verweven met het gehele gebied: in woonmilieus, straten en voorzieningen. Denk aan groene erfafscheidingen, wadi’s in straatprofielen, bomenrijen langs wandelroutes en natuurlijke speelplekken. Zo krijgt het hele gebied een herkenbare, groene uitstraling die bijdraagt aan de leefkwaliteit en het dorps karakter van Nootdorp.

Een centrale groenzone vormt het hart van het gebied en fungeert als dorpspark voor zowel huidige als nieuwe inwoners. Deze zone biedt ruimte voor ontmoeting, spel, rust en beweging, en is landschappelijk verbonden met Buytenhout en specifiek de Dobbeplas. De parkzone kent een flexibele breedte, waarbij bouwblokken deels in het groen kunnen worden geplaatst, mits de achterliggende ruimte onderdeel blijft van het park. Zo ontstaat een dynamisch samenspel tussen bebouwing en landschap.

Park - Voorburg

Boszoom - Pijnacker

Von Weberhof - Zwolle

23

Park - Voorburg

Ruimtelijke principes op een rij: - Natuurlijke identiteit als fundament: een groene uitstraling en

structuur die het gebied herkenbaar en samenhangend maakt. - Het uitgangspunt is het 3-30-300-principe. Elke straat krijgt

voldoende bomen en een bladerdak voor een prettig woon- en leefklimaat. - Groen als structuurdrager: een groene zone die Nootdorp, de

Dwarskade en het buitengebied ruimtelijk verbindt. - Een centrale parkzone die functioneert als dorpspark en

ontmoetingsplek voor alle bewoners. - Ecologische verbindingen met bestaande groenstructuren in

omliggende woonwijken. - Flexibele inrichting van de parkzone: bouwblokken mogen deels

in het park schuiven wanneer dit aantoonbaar bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het plan, bijvoorbeeld door een hogere woonkwaliteit binnen de bouwvelden te realiseren. - Recreatie verweven met natuur: speelplekken worden

landschappelijk ingepast met natuurlijke materialen. - Het Dwarskadegebied fungeert als klimaatbuffer met minimale

verharding en ruimte voor wateropvang. - Elke straat krijgt een groen profiel met bomen, beplanting en

infiltratievoorzieningen. - Groene erfafscheidingen vervagen harde grenzen tussen privé

en openbaar domein. - De openbare ruimte wordt klimaatadaptief ingericht met

onder andere ruimte voor wadi’s in vrijwel elke straat en natuurvriendelijke oevers (helling 1:5) - Nieuwe gebouwen zijn natuurinclusief.

24

Parkzone

Park - Voorburg

25

Singel - Leiden

4.2 Mobiliteit Mobiliteit in het Dwarskadegebied draait om verbondenheid, veiligheid en leefkwaliteit. De mobiliteitsstructuur is ontworpen voor een goede bereikbaarheid voor alle modaliteiten, met een duidelijke voorrang voor langzaam verkeer. Wandelaars en fietsers krijgen de ruimte, en hun routes worden logisch verbonden met bestaande netwerken en het openbaar vervoer. Deze routes zijn structuurdragers binnen het gebied: ze bepalen mede de verkaveling en positionering van functies. Hoofdroutes lopen tussen het dorpscentrum van Nootdorp en het buitengebied, en richting de metrohalte van Nootdorp, bushaltes aan de Oudeweg en de naastgelegen woonwijken in Den Haag. Ook onderzoeken we de mogelijkheid voor een extra bushalte aan de Braslaan. Zo ontstaat een duurzaam en toekomstbestendig mobiliteitssysteem dat uitnodigt tot gezond en sociaal gedrag.

Dit betekent dat er veel aandacht is voor de kwaliteit van deze profielen met veel ruimte voor groen, de afwezigheid van parkeerplekken, lage snelheden door meanderende routes en beperkte doorgaande verbindingen. Het gebied is grotendeels autoluw of autovrij, dit geldt met name voor de centrale parkzone, die op de Braslaan na, niet wordt doorsneden door autoverkeer. Straten binnen het plangebied worden benaderd als verblijfsruimte, waar ontmoeten, bewegen en verblijven samenkomen. Dit vraagt om een inrichting met lage snelheden, onder andere zichtbaar in de slingerende opzet van wegen en paden, groene profielen en een duidelijke hiërarchie in het gebruik van de ruimte. Parkeren gebeurt vrijwel uitsluitend gebundeld en uit het zicht, binnen bouwblokken en niet langs de ontsluitingsroutes. Groene parkeeroplossingen in verschillende vormen zorgen voor een ruimtelijk en visueel aantrekkelijke omgeving, passend bij de natuurlijke identiteit van het gebied. Oplossingen als parkeergarages tot en met kleinere parkeerkoffers zijn passende mogelijkheden.

Autoverkeer wordt zorgvuldig ingepast, met aandacht voor verkeersveiligheid en leefkwaliteit. De Braslaan fungeert als enige ontsluitingsroute voor gemotoriseerd verkeer. Via aantakkingen op deze weg is het gebied voor auto’s bereikbaar. Deze nieuw te realiseren wegen krijgen een unieke uitstraling die kan worden getypeerd als nieuwe linten. Nieuw lint zonder parkeren

Boszoom - Pijnacker

Parkeerkoffer

Groen ingepakt parkeren

Tuindershof - Pijnacker

Medisch centrum - Amersfoort

26

Gebouwd parkeren

MFO park - Zurich Bron: www.una.city

Ruimtelijke principes op een rij: - STOMP-principe als leidraad: langzaam verkeer staat

centraal, fiets- en wandelroutes vormen de ruggengraat het mobiliteitsnetwerk. - Verbinding met bestaande netwerken: goede aansluiting op

het regionale, metropolitane fietsnetwerk, en lokale paden. - Ruimte voor deelmobiliteit en duurzame vervoersvormen:

laadpunten, fietsenstallingen en deelauto’s op strategische plekken. De fietsplekken voor bewoners worden in de gebouwen of gebouwde voorzieningen opgelost. Enkele fietsplekken voor bezoekers mogen ook in de publieke ruimte staan. - Braslaan als enige ontsluitingsroute voor gemotoriseerd

verkeer, overige delen van het gebied zijn autoluw of autovrij waaronder de parkzone en enkele straatjes die daarop aantakken. - Nieuwe wegen worden zorgvuldig ingepast en krijgen

een unieke uitstraling: veel ruimte voor groen, geen parkeerplekken, lage snelheden door meanderende routes en beperkte doorgaande verbindingen. - De straat als leefruimte: inrichting gericht op verblijfskwaliteit;

groene profielen. - Gebundeld parkeren uit het zicht met verschillende groene

oplossingen. - Heldere hiërarchie in straattypen: van parkzone tot

speelstraten en ontsluitingsroutes.

27

4.3 Wonen Het Dwarskadegebied biedt ruimte voor een gevarieerd woonprogramma dat aansluit bij verschillende doelgroepen en levensfasen. De gebiedsvisie zet in op een inclusieve wijk, waar mensen met uiteenlopende woonwensen en achtergronden zich thuis kunnen voelen. Er is aandacht voor sociale en betaalbare woningen, ouderen en starters, voor collectieve woonvormen, mensen met een zorgvraag en woonwagenbewoners. In het Dwarskadegebied wordt een grote differentiatie aan woonproducten gerealiseerd, met bijzondere aandacht voor variatie en passende levensloopbestendige oplossingen voor oudere doelgroepen.

Te realiseren woonmilieus sluiten aan op de bestaande bebouwing en worden verweven met groen en ontmoetingsplekken. Door de integratie van landschap en wonen ontstaat een woonomgeving die niet alleen functioneel is, maar ook gezond, sociaal en herkenbaar als Nootdorp. De verkaveling versterkt de samenhang tussen de verschillende deelgebieden en zorgt voor een logische overgang naar omliggende wijken en het buitengebied. Dit betekent dat dat opgaande bebouwing (tot en met vijf woonlagen) en hoogteaccenten centraal in het gebied worden geconcentreerd. Tegen de bestaande linten en bebouwing is de hoogte tot en met drie lagen.

In totaal bouwen we ongeveer 1.500 nieuwe woningen in het Dwarskadegebied. Een groot deel van deze woningen is sociaal (35%) en betaalbaar (33%). Dit zijn sociale huurwoningen (tot €932,93, prijspeil 2026) en woningen tot de betaalbaarheidsgrens (tot €420.000, prijspeil 2026) of met een middel dure huur (tot €1.228,07, prijspeil 2026). Het woonprogramma is in alle deelgebieden gelijk. Binnen deze segmenten is ruimte voor nadere uitwerking van woonproducten gebaseerd op de toekomstige woonbehoefte. Minimaal 25% van het programma is geschikt voor senioren. Dit zijn levensloopbestendige woningen die worden geclusterd in groepen van minimaal vijf woningen in verband met een mogelijke zorgvraag in de toekomst. Ook is minimaal 30% van de woningen geschikt voor starters. Andere belangrijke doelgroepen zijn jongeren, spoedzoekers en gezinnen. Daarnaast worden ook woningen voor specifieke doelgroepen gerealiseerd met in deelgebied 1 ruimte voor zorgwoningen (2.000 m² BVO). Ook worden in het Dwarskadegebied acht woonwagens gerealiseerd.

De woonomgeving wordt ontworpen met oog voor variatie, flexibiliteit en toekomstbestendigheid. De architectuur sluit aan bij het dorpse karakter van Nootdorp en de natuurlijke identiteit van de Dwarskade, met herkenbare bouwvormen en een menselijke maat. Essentieel voor een fijne woonomgeving is een goede overgangszone tussen openbaar en privé. Een geleidelijke overgang met groene en kleinschalige elementen verzacht de grens, terwijl zichtlijnen bijdragen aan veiligheid en verbondenheid met de straat. Door ruimte te bieden voor persoonlijke invulling, zoals voortuin of zit plek, ontstaat flexibiliteit en een karakter dat aansluit bij de dorpse en natuurlijke omgeving.

28

Ruimtelijke principes op een rij: - Inclusieve woonomgeving: ruimte voor diverse doelgroepen en

levensfasen, van starters tot senioren. - Mix van woningtypologieën: rijwoningen, appartementen,

levensloopbestendige woningen en collectieve woonvormen. - Differentiatie binnen woningtypologieën. - Levensloopbestendig wonen: woningen geschikt voor

verschillende levensfasen en zorgbehoeften. - Flexibiliteit in woonprogramma om aan te sluiten bij actuele

lokale woonbehoeften - Verkaveling versterkt samenhang: logische overgangen tussen

deelgebieden, wijken en het buitengebied. - Wonen verweven met groen: elke woning grenst aan of kijkt uit

op groen (3-30-300-principe). - Ruimte voor ontmoeting in de woonomgeving: hofjes, pleintjes

en gedeelde buitenruimtes stimuleren sociaal contact. - Aansluiting op bestaande bebouwing: qua schaal, rooilijn,

architectuur en materialisatie. Realiseren van een goede overgang naar de linten. - Architectuur met dorpse identiteit: herkenbare bouwvormen,

kleinschaligheid en variatie in gevelbeeld. - Zorgvuldige uitwerking van de eerste twee bouwlagen voor

meer warmte en levendige uitstraling op maaiveldniveau. - Materiaalgebruik, detaillering, dieptewerking in de kozijnen,

grote raamopeningen en balkons zijn hiervoor middelen. - Entrees worden geaccentueerd om de bebouwing een

uitnodigend karakter te geven.

29

Meergezins

Eengezins

30

4.4 Voorzieningen Parkrijk: een open groene ruimte met grasvelden, zitplekken en speelvoorzieningen. Hier staat ontmoeting centraal, met ruimte voor informele activiteiten en kleinschalige evenementen. Dit deel van de parkzone is nadrukkelijk bedoeld voor heel Nootdorp en is een plek waar nieuwe bewoners samenkomen met de huidige bewoners.

Voorzieningen in het Dwarskadegebied dragen bij aan een levendige, sociale en toegankelijke woonomgeving. De gebiedsvisie zet in op kleinschalige, buurtgerichte voorzieningen die de leefbaarheid versterken en ontmoeting stimuleren. Denk aan een buurtkamer, speelplekken, en maatschappelijke functies zoals een school en gezondheidscentrum.

Tuinderij: een zone met ruimte voor de gemeenschap van Dwarskade in de vorm van bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin, plukveld of kas. De tuinderij versterkt de verbinding met het tuinbouwverleden van het gebied.

Centraal in het gebied ligt een ketting van beweeg-, ontmoetingsen verblijfsplekken, die als ruimtelijke verbinding fungeert tussen de kern van Nootdorp en het natuur- en recreatiegebied Buytenhout. Deze ketting verankert de Dwarskade in het stedelijk weefsel van Nootdorp en verbindt voorzieningen, woonclusters en groene zones met elkaar. Ze vormt de drager voor het sociale leven in de wijk en nodigt uit tot spontane ontmoeting, beweging en verblijf.

Waterrijk: Een zone waar water de hoofdrol speelt. Denk aan extra brede natuurlijke oevers, wadi’s, speelaanleidingen met water en plekken voor biodiversiteit. Deze zone draagt extra bij aan klimaatadaptatie en de beleving van de wijk.

De centrale parkzone speelt hierin een sleutelrol. Deze zone vorm een aaneenschakeling van plekken voor rust, spel, beweging en ontmoeting. De parkzone is opgedeeld in vijf verschillende zones, elk met een eigen karakter en functie.

Bosrijk: een meer beschutte zone met bomen, struiken en slingerende paden. Ideaal voor wandelen en spelen in de natuur. De bosrijke sfeer biedt verkoeling en ecologische waarde. Dorpsweide: een zone met een open karakter, die de ruimtelijke verbinding maakt tussen de wijk en het buitengebied. Ook in deze zone is, in mindere mate, ruimte voor sport, spel en ontmoeting. De dorpsweide sluit aan bij de kenmerken van het buitengebied en vormt een herkenbare overgang naar het dorp. Voorzieningen worden verweven met het groen, zodat ze onderdeel zijn van de natuurlijke identiteit van het gebied. Door de kleinschalige opzet en strategische positionering zijn ze goed bereikbaar voor alle bewoners en dragen ze bij aan een gevoel van nabijheid en gemeenschappelijkheid. De voorzieningen worden afgestemd op de behoeften van bewoners.

31

Parkrijk

Tuinderij

Waterrijk

Bosrijk

Dorpsweide 32

Ruimtelijke principes op een rij: - Ketting van beweeg-, ontmoetings- en verblijfsplekken als

ruimtelijke verbinding tussen Nootdorp en Buytenhout. - Vijf zones binnen de parkzone: parkrijk, tuinderij, waterrijk,

bosrijk, dorpsweide, elk met een eigen karakter en functie. - Maatschappelijke functies als wijkanker: zorg, onderwijs,

opvang of gedeelde ruimtes versterken de sociale structuur. - In de schoolzone komt een IKC (Integraal Kind Centrum) met

een bruto vloeroppervlak van ongeveer 5.000 m². - 1.000 m² wordt gebruikt voor een gezondheidscentrum en

aanvullende maatschappelijke functies zoals huiskamers - Centraal in de wijk een grote speellocatie (ongeveer 3.000 m²)

aangevuld met speelplekken voor kleinere kinderen. - Openbare ruimte als ontmoetingsplek: pleinen, hofjes en

groene zones met zitplekken, speelplekken en informele verblijfsruimtes stimuleren sociaal contact. - Verweving van voorzieningen met groen: natuurlijke inpassing

van functies in de parkzone en woonmilieus. - Toegankelijkheid en nabijheid: voorzieningen zijn goed

bereikbaar voor alle doelgroepen. - Flexibiliteit in gebruik: voorzieningen kunnen meebewegen met

veranderende behoeften van bewoners.

33

4.5 Samenhang De gebiedsvisie voor het Dwarskadegebied is opgebouwd uit vier samenhangende ruimtelijke thema’s: groen en water, mobiliteit, wonen en voorzieningen. Centraal staat de ontwikkeling van een natuurlijke gebiedsidentiteit: een groene uitstraling en structuur die het gebied herkenbaar maakt en samenhang brengt tussen de verschillende deelgebieden. Deze identiteit wordt zichtbaar in de continuïteit van ruimtelijke opbouw, materiaalgebruik en beleving. Tegelijkertijd is er ruimte voor variatie tussen deelgebieden die elk een eigen karakter krijgen binnen het grotere geheel.

De voorzieningen zijn kleinschalig en buurtgericht, en worden strategisch gepositioneerd binnen de parkzone en langs de ketting van ontmoetingsplekken. Ze versterken de sociale structuur van de wijk en dragen bij aan de leefbaarheid en toegankelijkheid voor alle bewoners.

De groenstructuur vormt de ruggengraat van het gebied. Groen en water zijn niet alleen dragers van ecologie en klimaatadaptatie, maar ook van recreatie, ontmoeting en ruimtelijke samenhang. De centrale parkzone en de ketting van beweeg-, ontmoetings- en verblijfsplekken verbindt de kern van Nootdorp met het natuur- en recreatiegebied Buytenhout. Deze ketting is een ruimtelijke en sociale drager die alle functies in het gebied aan elkaar knoopt. De mobiliteitsstructuur sluit hier naadloos op aan. Fiets- en wandelroutes volgen de groene lijnen en versterken de verbindingen tussen woonclusters, voorzieningen en het omliggende landschap. Autoverkeer wordt beperkt tot aansluitingen op de Braslaan, waardoor het gebied grotendeels autoluw blijft. De straat wordt benaderd als leefruimte, met aandacht voor verblijfskwaliteit en sociale veiligheid. Het woonprogramma met ongeveer 1.500 woningen is gevarieerd en sluit aan op verschillende doelgroepen en levensfasen. Door de verweving van wonen met groen en ontmoeting ontstaat een inclusieve wijk. De bouwvelden zijn afgestemd op de landschappelijke structuur en zorgen voor een logische overgang naar omliggende wijken en het buitengebied. Bouwvelden worden niet volledig bebouwd, naast woningen is hier ook ruimte voor parkeren, tuinen en gemeenschappelijk groen. 34

Park van Buijsen - Pijnacker

Eenhoornblokken - Amsterdam

West Green Place - Londen

ZAC - Chanteloup en Brie

Bron: www.bdlandarch.com

Bron: www.pascalgontier.com

Ruimtelijke principes op een rij: - Natuurlijke gebiedsidentiteit als samenbindend element:

herkenbaarheid door continuïteit in structuur, materiaal en beleving, met ruimte voor variatie tussen deelgebieden. - Groenstructuur als ruggengraat: ecologie, recreatie en

klimaatadaptatie verweven met wonen en mobiliteit. - Ketting van beweeg-, ontmoetings- en verblijfsplekken

als ruimtelijke en sociale verbinding tussen Nootdorp en Buytenhout. - Autoluwe inrichting: de Braslaan als enige ontsluitingsroute,

overige straten als leefruimte. - Inclusief woonprogramma: variatie in woningtypologieën en

woonvormen voor diverse doelgroepen. - Logische verkaveling: afgestemd op bestaande structuren en

natuurlijke overgangen. - Kleinschalige voorzieningen dichtbij: buurtkamer, speelplekken

en maatschappelijke functies verweven met het groen. - Samenhang tussen deelgebieden: elk met een eigen karakter,

maar verbonden door een gemeenschappelijke ruimtelijke taal.

35

1 Wandelstraat

2 Nieuw lint

3 Braslaan

4 2 5

1

3

4 Primaire fietsroute

5 Secundaire fietsroute 36

5 VOORBEELDUITWERKING 37 37

Høegh Hansens Have - Aarhus Bron: www.pax.dk

Proefverkaveling De voorbeelduitwerking vormt een eerste ruimtelijke vertaling van de gebiedsvisie voor het Dwarskadegebied. Het is geen definitief ontwerp, maar een verkennende schets die laat zien hoe de planessenties en ambities ruimtelijk kunnen worden vormgegeven. De voorbeelduitwerking dient als hulpmiddel om de samenhang tussen functies en structuren te toetsen en te reflecteren op de haalbaarheid van de visie. De uitwerking is indicatief en zal in de volgende fase verder worden uitgewerkt en getoetst op onder andere bereikbaarheid, verkeersveiligheid, waterhuishouding, ecologie, fasering en uitvoerbaarheid. De voorbeelduitwerking vormt daarmee een schakel tussen de visie en het concrete ontwerp.

Legenda Plangrens Groen Natuurvriendelijke oever Privétuin Suggestie bomen Water Speel-/sportaanleiding Bebouwing eengezins Bebouwing meergezins Gebouwde parkeervoorziening Vergroend parkeercluster Autoweg Fietspad Voetpad

Gebiedsvisie Dwarskadegebied Dwarskade, Nootdorp

Deze afbeelding is indicatief en kan worden gewijzigd. Er kunnen aan deze afbeelding geen rechten worden ontleend.

38

September 2025 A0 1:1500

Nieuw groen lint De overgang tussen bestaande linten en de nieuwe parkzone wordt ingevuld met een nieuw groen li. Deze linten zijn de ontsluitingswegen van de buurten, maar hebben een groene invulling. Auto’s parkeren niet langs de weg waardoor er ruimte is voor spelen, ontmoeten en thuiskomen.

39

Centrale parkzone De centrale parkzone is de groene drager van het hele plan. Het geeft een sterke kwaliteit aan het fijnmazige langzaamverkeersnetwerk en verbindt alle buurten met elkaar en de omgeving. Recreëren en ontmoeten wordt divers en aantrekkelijk gemaakt. De parkzone wordt begeleidt door passende bebouwing met accenten als herkenningspunten.

40

Van Buyten naar binnen De centrale parkzone verbindt het buitengebied met het centrum van Nootdorp. Het verbindt de verschillende buurten met elkaar en de omgeving.

41

6 VERVOLG 42 42

Park van Buijsen - Pijnacker

Planning

Met deze gebiedsvisie is de volgende stap gezet richting de toekomstige ontwikkeling van het Dwarskadegebied. De visie vormt het ruimtelijke kader voor verdere uitwerking van plannen en besluitvorming. In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe het vervolgproces eruitziet.

De komende periode wordt gewerkt aan de uitwerking van de planologische maatregelen, via het omgevingsplan of een BOPA. Per deelgebied wordt bepaald welke werkwijze het meest geschikt is. Parallel starten we met het maken van een stedenbouwkundig plan voor de eerste fase. Hierbij heeft het de voorkeur om te starten met het deelgebied tegen de Oudeweg, nabij het centrum van Nootdorp, vanwege de gemeentelijke grondposities en voor de daar in grotere aantallen te huisvesten doelgroepen. Fasering is uiteindelijk afhankelijk van te maken afspraken met huidige grondeigenaren. We hopen vervolgens om in 2027 te starten met voorbereidende werkzaamheden voor de bouw.

Van visie naar omgevingsplan De gebiedsvisie dient als basis voor het opstellen van het omgevingsplan. In dit plan worden de uitgangspunten uit de visie juridisch verankerd en vertaald naar regels en kaders voor toekomstige ontwikkelingen. Dit traject omvat onder andere het opstellen van een ontwerp omgevingsplan, het doorlopen van inspraakprocedures en het formeel vaststellen van het plan door de gemeenteraad. Daarnaast onderzoeken we de inzet van een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) voor specifieke deelgebieden om woningbouw te versnellen. Verdere planuitwerking Op basis van de visie wordt het stedenbouwkundige plan voor ontwikkeling verder uitgewerkt. Denk hierbij aan verkavelingsschetsen, beeldkwaliteitsplannen en mobiliteitsstudies. Ook worden technische onderzoeken uitgevoerd voor onder andere de bodem, waterhuishouding en ecologie. Participatie in het vervolg Participatie blijft ook in de vervolgfase belangrijk voor de gemeente. Bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden worden opnieuw betrokken bij de uitwerking van de plannen. Dit geldt voor het opstellen van het omgevingsplan evenals de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Betrokken zullen hierover worden geïnformeerd en uitgenodigd wanneer de uitwerking hier gereed voor is. 43

Disclaimer: dit document bevat een visie. Dat betekent dat het plan na vaststelling verder wordt uitgewerkt. Alle getoonde beelden in dit document zijn indicatief en kunnen worden gewijzigd.