Beeldvormende vragen PNV - Ontwerp-omgevingsplan Oranjepark

Beeldvormende vragen PNV - Ontwerp-omgevingsplan Oranjepark Vragen aanbiedingsnota 1. Het ontwerp omgevingsplan maakt de bouw van maximaal 216 gestapelde woningen juridisch mogelijk. Bij de berekening van het kostenverhaal is echter uitgegaan van 184 woningen. Tevens stelt het college dat dit kostenverhaal nog een concept betreft dat afwijkt van de in september 2025 vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie (grex).  Kan het college concreet verklaren waarom er in het kostenverhaal is gerekend met 184 woningen, terwijl er juridisch 216 woningen worden toegestaan?  Kan het college specifiek aangeven op welke posten en voor welke bedragen het kostenverhaal in dit ontwerpplan momenteel afwijkt van de vigerende grex?  Wat zijn de exacte financiële en juridische gevolgen voor de doelmatigheid van het kostenverhaal én dekkingsrisico's binnen de grex als er daadwerkelijk 216 woningen worden gerealiseerd? Loopt de gemeente hierdoor een financieel risico door nu met dit ontwerpopzet in te stemmen? 2. Als de raad het plan in december 2026 vaststelt, rekening houdend met de wettelijke bekendmakingstermijn en de inwerkingtreding van vier weken, is dat dan gegarandeerd vóór de harde deadline van 10 januari 2027? 3.

Wat is de status van de onderhandelingen met de private grondeigenaren in het plangebied? Waarom is er niet gekozen om eerst anterieure overeenkomsten te sluiten alvorens dit ontwerp omgevingsplan ter visie te leggen, om zo financiële risico's voor de gemeente te minimaliseren? 4. In de 'Gevraagde beslissing' (punt 3) wordt voorgesteld om de Welstandsnota aan te vullen met de 'beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark'. In het omgevingsplan (art. 4.32 wordt voor de beoordeling van de omgevingskwaliteit verwezen naar de criteria in de Welstandsnota Pijnacker-Nootdorp 2013.  Kan het college bevestigen dat de 'Beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark' hiermee juridisch uitsluitend status krijgt als een beleidsregel ex artikel 4.19 Omgevingswet, en dat de bindende werking ervan volledig leunt op de dynamische verwijzing in artikel 4.31 lid 1 van het omgevingsplan?  Hoe verhoudt deze voorgestelde aanvulling zich tot de overgangsbepaling (art.

4.32/4.33), waarin staat dat de Welstandsnota 2013 geldt 'voor zover nog geen beleidsregels als bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet zijn vastgesteld'? Betekent het vaststellen van de specifieke beleidsregel voor het Oranjepark dat de algemene Welstandsnota 2013 voor dit plangebied (deels) buiten werking treedt? Zo nee, hoe wordt strijdigheid tussen de criteria uit 2013 en de nieuwe beeldkwaliteitregels voorkomen?  Welke specifieke juridische risico’s (bijvoorbeeld ten aanzien van de rechtszekerheid en eventuele procedures bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) brengt de gekozen constructie — een addendum op een nota uit 2013 via een dynamische verwijzing — met zich mee in vergelijking met het rechtstreeks opnemen van de beeldkwaliteitseisen in het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan zelf?  Waarom heeft het college er bij deze gebiedsontwikkeling niet voor gekozen om de tijdelijke welstandsregels uit de bruidsschat (artikel 22.29) direct definitief om te zetten

naar locatie specifieke regels in het nieuwe deel van het omgevingsplan 'Oranjepark', zoals door de wetgever wordt beoogd tijdens de transitiefase van het omgevingsplan? 5. In de paragraaf 'Argumenten' wordt gesteld dat de proceduretijd wordt verkort door het in procedure brengen van een ontwerp omgevingsplan conform de evaluatie Nota sturing fysieke leefomgeving. Betreft deze verkorting puur de formele, samengevoegde terinzageleggingstermijn onder de Omgevingswet of is er in de totale doorlooptijd sinds de vaststelling van de Ruimtelijke Visie in september 2025 daadwerkelijk tijdwinst geboekt, gelet op de naderende vervaldatum van het voorbereidingsbesluit in januari 2027? Omgevingsplan 6. We zien geen artikel 3.3 waarnaar verwezen wordt in 3.4 en volgende: Artikel3.4 Bouwen van een hoofdgebouw – beheer Met het oog op de doelen in artikel 3.3 wordt bij het bouwen van een hoofdgebouw - beheer voldaan aan: 7. In de pre ambule staat: gelet op het feit dat het ontwerpomgevingsplan Tolhek gedurende 6 weken ter inzage heeft gelegen en de ontvangen zienswijzen in de Nota van beantwoording zijn voorzien van een beantwoording; is dit correct, of moet het Oranjepark zijn? Algemene systematiek en ambtelijke opbouw van het wijzigingsbesluit Onderwerp: Systematiek wijzigingsbesluit en geografische afbakening op artikelniveau (o.a. art. 4.57/4.64 en art. 4.66/4.73) 8.

Kan het college de gehanteerde methodiek toelichten waarbij binnen dit locatiespecifieke Wijzigingsbesluit Oranjepark op artikelniveau het toepassingsbereik tekstueel wordt ingeperkt of uitgebreid naar andere locaties (middels formuleringen als 'alleen van toepassing binnen de locatie woonwijk Tolhek' of 'alleen van toepassing binnen de locaties woonwijk Tolhek en oranjepark')? 9. Waarom is er bij het opstellen van dit specifieke wijzigingsbesluit voor gekozen om reeds bestaande regelingen voor de locatie Tolhek integraal op te nemen in de tekst, in plaats van een modulaire opbouw te hanteren waarin uitsluitend de relevante artikelen en parameters voor het plangebied Oranjepark aan de raad worden voorgelegd? In hoeverre kan de raad met deze vermengde opzet nog zuiver sturen op uitsluitend de daadwerkelijke gebiedstransformatie van het Oranjepark?" 10. In hoeverre is deze tekstuele opsomming van specifieke locaties binnen de artikelteksten in lijn met de landelijke digitaliseringsstandaarden van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO), waarbij de geografische afbakening van regels in beginsel via geometrische locatie-aanduidingen (de digitale kaart) dient te geschieden? 11.

Hoe beoordeelt het college de beheersbaarheid en de leesbaarheid van het gemeentelijke omgevingsplan op de langere termijn indien bij opeenvolgende gebiedsontwikkelingen deze tekstuele 'zoek-en-vervang-methode' met specifieke locatieuitsluitingen per artikel wordt voortgezet (ter illustratie: artikelen met toevoegingen: Dit geldt voor wijk A, B, C, F en H, behalve op dinsdag en woensdag en niet voor wijk D.")?

Toetsing aan de Bruidsschat en de Geometrische Begrenzing Onderwerp: Toepassing en omzetting bruidsschatregels in relatie tot artikel 3.40/3.42 12. In paragraaf 2.2.5 van de toelichting staat vermeld dat de bruidsschatregels in een eerdere wijziging (Tolhek) al zijn omgezet en dat voor deze planwijziging niet opnieuw getoetst hoeft te worden aan de bruidsschat. Op welke wijze is hierbij gewaarborgd dat de destijds voor Tolhek omgezette regels inhoudelijk en ruimtelijk passend zijn voor de specifieke stedenbouwkundige aard van het Oranjepark (gestapelde hoogbouw versus grondgebonden woningbouw)? 13. Artikel 3.40/3.42 (Aanwijzing) bepaalt: 'De geometrische begrenzing van woongebied is opgenomen in het geometrische informatieobject woonwijk Tolhek in bijlage IV bij dit omgevingsplan.' Welke juridische en geografische verhouding bestaat er tussen de begrenzing van het plangebied Oranjepark en het geometrische informatieobject (GIO) van de woonwijk Tolhek? Regeling voor recreatief nachtverblijf Onderwerp: Opname regeling recreatief nachtverblijf in omgevingsplan Oranjepark (art. 4.43 / 4.50) 14.

Welke ruimtelijke en stedenbouwkundige argumentatie ligt ten grondslag aan het opnemen van een regeling voor 'bouwwerken voor recreatief nachtverblijf' binnen een specifiek herontwikkelingsproject dat blijkens de aanbiedingsnota is bedoeld voor de realisatie van permanente, binnenstedelijke woningbouw (maximaal 216 appartementen)? 15. In hoeverre biedt de huidige redactie van dit artikel ruimte voor het realiseren van recreatieve logiesfuncties (zoals short-stay of commerciële verhuur) binnen het plangebied Oranjepark? 16. Is het opnemen van deze regeling voor recreatief nachtverblijf een beoogde beleidskeuze voor deze locatie, of is hier sprake van een onbedoelde overname van algemene gemeentelijke regels? Zo ja, klopt het dat deze regeling de deur openzet voor de vergunningvrije bouw van logies- of recreatieverblijven (ten behoeve van bijvoorbeeld Airbnb of short-stay) in het plangebied, waarbij vooraf op geen enkele wijze getoetst kan worden aan de Welstandsnota of de voorgestelde 'Beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark' (waardoor bijvoorbeeld een pimpelpaars huisje vergunningvrij geplaatst zou kunnen worden)? Regels omtrent dakkapellen en informatieplicht Onderwerp: Afwijking landelijke systematiek en introductie informatieplicht dakkapellen (art. 4.52/4.59 en art. 4.53/4.60) 17.

Waarom is er in artikel 4.52/4.59 voor gekozen om voorwaarden te stellen aan de hoogte van een dakkapel ("maximaal 50% van de in het verticale vlak geprojecteerde hoogte van het dakvlak") die restrictiever zijn dan de landelijke standaardmaten voor dakkapellen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)? 18. Waarom is in dit artikel uitsluitend een regeling opgenomen voor het voordakvlak en het naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijdakvlak? Onder welk juridisch regime vallen eventuele dakkapellen aan de achterzijde binnen dit plangebied?

19. Waarom is er voor de stedenbouwkundig gevoelige voorgevel – die landelijk via het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in beginsel altijd vergunningplichtig is – gekozen voor het loslaten van de vergunningplicht? 20. Wat is de juridische grondslag binnen de Omgevingswet voor het opleggen van een lokale 'Informatieplicht' (art. 4.53/4.60) vier weken voorafgaand aan een activiteit die in de basis als zonder omgevingsvergunning wordt aangemerkt? 21. Hoe verhoudt deze lokale 'informatieplicht' voor een vergunningvrije activiteit zich tot de landelijke systematiek van de Omgevingswet, waarin een activiteit óf vergunningplichtig óf volledig vergunningvrij is om de regeldruk voor burgers te minimaliseren? Op welke specifieke wettelijke grondslag binnen de Omgevingswet baseert het college de bevoegdheid om deze administratieve tussenvorm lokaal op te leggen? Op welke wijze kan de gemeente vooraf sturen op de omgevingskwaliteit en welstandseisen indien uit de ingediende gegevens van de informatieplicht blijkt dat een dakkapel aan de voorgevel detoneert, aangezien er bij een vergunningvrije activiteit geen formele weigeringsgrond is? 22.

Welke gevolgen heeft het voor een burger indien een dakkapel conform de maten wordt geplaatst, maar zonder te voldoen aan de indieningsvereisten van de informatieplicht (zoals de bruto m³-berekening), en hoe handhaaft de gemeente deze specifieke overtreding? 23. Als een burger de dakkapel aan de voorgevel plaatst zónder de vier weken termijn in acht te nemen of zónder de m³-berekeningen aan te leveren, is er dan sprake van een illegale bouwactiviteit (formeel een overtreding), en hoe gaat de gemeente dit in de praktijk handhaven? 24. In artikel 4.59 lid 2 worden uitsluitend (voorbeschermde) monumenten uitgezonderd van de vergunningvrije regeling voor dakkapellen aan de voorgevel. Waarom heeft het college in dit lid niet tevens bouwwerken binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht of tijdelijke bouwwerken uitgezonderd, zoals landelijk conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wel te doen gebruikelijk is om wildgroei in cultuurhistorisch gevoelige gebieden te voorkomen? Regels omtrent Erkers en luifels 25. In subparagraaf 'Algemene regels bouwen erker' (artikel 4.64) is de bepaling toegevoegd dat deze regels uitsluitend van toepassing zijn binnen de locatie woonwijk Tolhek.

Zijn de regels omtrent erkers voor de locatie Tolhek nieuw? Zo ja, waarom worden er (wijzigings)regels over Tolhek voorgelegd nu de raad gevraagd wordt om een besluit te nemen over het omgevingsplan Oranjepark? 26. Geldt het bouwen van “luifels” zowel voor Tolhek als voor Oranjepark? Regels omtrent sport- en speeltoestellen Onderwerp: Toepassingsbereik en weigeringsgronden sport- en speeltoestellen (art. 4.78/4.85 t/m art. 4.81/4.88) 27. Artikel 4.81/4.88 lid 1 verklaart de bouw van een sport- of speeltoestel 'anders dan voor alleen particulier gebruik' tot een hoogte van 4 meter vergunningvrij. Kan het college toelichten voor welk type initiatiefnemers (burgers?) en welke specifieke locaties binnen

het Oranjepark deze vergunningvrije regeling voor openbaar of commercieel gebruik functioneel is bedoeld? 28. Indien openbare of commerciële sport- en speeltoestellen tot 4 meter hoog vergunningvrij geplaatst kunnen worden, via welke publiekrechtelijke instrumenten kan de gemeente dan nog vooraf sturen op de aspecten omgevingskwaliteit en het voorkomen van eventuele woonoverlast (zoals geluid) voor de omliggende appartementen? 29. In artikel 4.80/4.87 onder c wordt voor de weigering van een vergunning verwezen naar de 'beleidsregel, bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet'. Hoe verhoudt deze verwijzing zich tot de voorgestelde Gevraagde Beslissing onder punt 3 van de aanbiedingsnota, waarin de borging van de beeldkwaliteit via een addendum op de Welstandsnota 2013 wordt geregeld? Welk van beide documenten vormt het leidende juridische toetsingskader? Parkeerhub 30. Te lezen valt dat de parkeerhub meer is dan een garage door haar ‘groene’ verschijningsvorm en aanwezigheid van voorzieningen die bijdragen aan gemak en (goed) gebruik. Wat is die groene verschijningsvorm, zodat het meer is dan een parkeergarage; Waar bestaat deze groene verschijningsvorm uit, ook in verband met brandgevaar. 31. In de bijlage zijn verschillende teksten t.a.v. de parkeerhub te lezen t.a.v. het gebruik.

De parkeerhub moet voorzien in de parkeervraag van: - 1 Bewoners van Oranjepark, Gemeenteambtenaren en een deel van de parkeerbehoefte uit nabijgelegen buurten - De parkeerhub is uitsluitend bestemd voor bewoners en ambtenaren. Ze krijgt geen openbaar karakter, is afsluitbaar en daarmee goed beheersbaar. Welke zin is juist. Of alleen bewoners in oranjepark of ook de nabijgelegen buurten. Wie controleert de afsluitbaarheid? 32. Gesteld wordt dat de bovengrond grond (sterk puinhoudend) ter hoogte van perceel 6240 matig tot sterk verontreinigd is met minerale olie (zwaardere soort) en PAK (kanker veroorzaakte stoffen). Wanneer wordt er - in verband met de mogelijk hoge kosten voor het schoonmaken van de grond onder en rondom perceel 6240 - een vervolg onderzoek gedaan?